Mahkemesi

:

Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesi

Günü

:

23.11.2004

Sayısı

:

315-380

Taraflar arasındaki “şuf’a” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 gün ve 2003/245-2004/25 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.06.2004 gün ve 2004/4455-4566 sayılı ilamı ile;

(...Önalım davasına konu edilen pay 13.3.2003 tarihinde 5.000.000.000 lira bedelle davalıya satılmıştır. Davacı 4.4.2003 tarihinde davalıya keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 2.9.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanunun 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Kanunun 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili  

HUKUK GENEL KURULU KARARI 

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım (şuf’a) istemine ilişkindir.

A-Davacının İsteminin Özeti:

Davacı, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalıya bildirdiğini, davalının önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiğini ifadeyle eldeki davayı açmıştır.

Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde de özetle; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve yasal sürenin başlamadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam nedeniyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ilişkin ifadelere yer vermiştir.

B-Davalının Cevabının Özeti:

Davalı vekili cevap dilekçesinde, İzmir 7. Noterliğinden çekilen 04.04.2003 tarih ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 tarihinde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Kanunun 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, ifadeyle, davanın reddini savunmuştur. 

C-Yerel Mahkeme Kararının Özeti:

Mahkeme “Yapılan satışın MK.733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı” gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

D-Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme:

Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Daire, “..ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği” gerekçesiyle kararı bozmuş; mahkeme önceki kararında direnmiştir.

Hükmü davalı taraf temyiz etmektedir.

E-Deliller, İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri :

1) Önalım (şufa) istemine konu satış işlemi :İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Doğanbey köyü Köy içi mevkii 2543 parsel sayılı 1400 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/2 hisse sahibi K.. G. bu hissesini 13.03.2003 gün ve 595 yevmiye numarası ile 5.000.000.000 TL bedelle davalı N. A.’a satmıştır. Satış bedeli 5.000.000.000 TL masrafları da toplam 220.000.000 TL dir.Taşınmaz tapuda halen; davacı E. G. (1/2) ve davalı Nesibe Meltem A. (1/2) adlarına kayıtlıdır.

2) İhtarnameler :

a) Davacı E.. G. vekili vasıtasıyla İzmir .. Noterliğinin 04.04.2003 gün ve 6579 yevmiye numaralı Davalı N. A. ve dava dışı B. İ. ile E. İ. ’nu muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen:

“Konusu:Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.

1-Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, .., .., Köyiçi mevki , 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 2486 parselde,1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi K.G.’ten satın alındığını 17.03.2003 tarihinde öğrenmiş bulunuyoruz.

2-Söz konusu taşınmazlar ile ilgili, 1/2 hisse üzerinden şufa hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık kanuni süre içerisinde sizlere bildiriyoruz.

Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Yasanın ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak tüm masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz.” Şeklindedir (İhtarname muhatabın . aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir.) .

b) Davacı E. G. vekili vasıtasıyla İzmir .Noterliğinden gönderdiği 02.09.2003 tarihli 15169 yevmiye nolu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen söyledir;

“Konusu: El Atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.

1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, S... Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı , 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse maliki müvekkilemin kardeşi K..G. ‘ten satın alındığında İzmir .. Noterliği ‘nin 4.4.2003 tarih, 8579 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili Şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.

Bilahare avukatınız konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı.Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden M. A. ‘a ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır.Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş geçen zaman içinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.8.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası R..Bey’in bulunduğunu ve kesin cevaplarının (işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu) bildirmiştir.

2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir.Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır.Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;

3- Söz konusu gayrimenkulları işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir.Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeli ödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecri misil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000. TL. dir. 13.3.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1 .200.000.000.TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.

Aksi takdirde şufa davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla - ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarfedilecek tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz.” Şeklindedir.

c) Davalı N. A.’ın İzmir..Noterliğinden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 tarihli cevabi ihtarnamesinde aynen;

“KONUSU.. 4.4.2003 tarihli ve 02.09.2003 tarihli ihtarnamelere cevaptır.

1. İhtar konusu gayrimenkulların iki paydaşından K. G. ve şufa hakkını kullanmak isteyen E. G. gayrimenkulun satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulu satışa çıkarmışlar hatta ağustos eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaraları ile gazeteye ilan vermişlerdir.

2.Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şufa hakkını kullanmamış parası olduğu halde buraya talip olmamış,İzmir Hatay semtinden ev almış parası da artmıştır.Bu dönem zarfı içerisinde Seferihisar ... köyiçi mevkiindeki gayrimenkulun alımı için E. G. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.

3.Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulu bize teklif etmişlerdir.Bizde E.ve K. G. ’ün üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. K. G.’e ait payı aldık.Satış aşamasında E. G. hissesini satmak istemekteyken (şahitlerde mevcuttur)avukatı ile yaptığı görüşmeden fikri tamamen değişmiş, 20 yıllık dostlarına ters düşmüş ilişkisini de anlaşılmadık bir şekilde kesmiştir.

4.Bunun üzerine E. G.’ün avukatı O. G.’le yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 tarihli .Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şufa hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat V. G. ile irtibata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.

5. 2.Eylül 2003 tarihli 3.noter vasıtası ile şufa hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz.M.K. 733 vd.göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 4.4.2003 tarihinde öğrendiğinizi açıkca belirttiğinize göre artık sufa hakkınız kalmamış zaman aşımına uğramıştır….. ihtaren bildiririz.” Şeklindedir.

3. İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri :

4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU II. Devir hakkının kısıtlamaları

1. Yasal önalım hakkı

a. Önalım hakkı sahibi

Madde 732.(659) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. (TMK Md 688, 708 )

“Madde gerekçesi: Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medenî Kanununun 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965’de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir.

Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır.”

b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

Madde 733.( - ) - Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması (TMK Md 5, 7, 706, ) ve tapu kütüğüne şerh (TMK Md 1009, 1010, 1011 ) verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle (TMK Md 5 ) tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

“Madde gerekçesi: Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradî satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebrî arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.

Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen “önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmî şekle tâbi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği” şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmî yazılı şekle tâbi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adî yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci hâlde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.

Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre’de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen “herhâlde sicile şerh verildiği tarihten itibaren” ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak “her hâlde satışın üzerinden” ifadesine yer verilmiştir.”

c. Kullanılması