- Tapu İptal ve Tescil ile Ecrimisil Talebi
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
YOLSUZ TESCİLE DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI İLE ECİRİMİSİL TALEPLERİNİN HUKUKİ ANALİZİ
Türk Medeni Hukuku sisteminde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve korunması, tapu sicili prensiplerine dayanmaktadır. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların durumunu gösteren, devletin sorumluluğu altında tutulan resmi bir sicildir. Ancak çeşitli nedenlerle tapu sicilindeki kayıtların gerçek hukuki durumu yansıtmadığı haller ortaya çıkabilmektedir. Bu durumlardan biri olan "yolsuz tescil", mülkiyet hakkı başta olmak üzere ayni hak sahiplerinin haklarını korumak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma imkanını doğurmaktadır. İşbu makalede, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davalarının hukuki temelleri, koşulları, bu davalarla birlikte ileri sürülebilen ecrimisil talepleri ve ilgili usuli işlemler, mevzuat ve doktrin ışığında incelenecektir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE DAYANAĞI
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçeğe aykırı olarak oluşturulmuş bir kaydın hukuken geçersiz hale getirilerek, sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini amaçlayan bir ayni davadır. Bu davanın temel dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1025. maddesidir.
TMK Madde 1025/1 şu şekildedir: "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir."
Bu madde, tapu sicilindeki bir kaydın "yolsuz" olması durumunda, bu yolsuzluk nedeniyle ayni hakkı (mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar vb.) zedelenen kişiye, sicilin düzeltilmesi için dava açma hakkı tanımaktadır. Yolsuz tescilden kasıt, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yapılan veya geçerli bir hukuki sebebe dayanmakla birlikte, bu sebebin sonradan ortadan kalkması veya geçersiz hale gelmesi nedeniyle hukuki dayanaktan yoksun kalan tescil işlemleridir.
Tapu siciline duyulan güven ilkesi (TMK Madde 1023), sicildeki kayda iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişileri korur. Ancak TMK Madde 1025, bu ilkenin bir istisnasını oluşturarak, sicildeki kaydın yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişilere karşı gerçek hak sahibinin hakkını koruma altına alır. Davanın temel amacı, mülkiyet hakkının veya diğer ayni hakların gerçek sahibi lehine tescilini sağlamaktır (İşbu Dilekçe, Talep Sonucu, Madde 7).
YOLSUZ TESCİLE DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ ŞARTLARI
Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi ve kabul edilebilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekmektedir:
a. Yolsuz Bir Tescilin Varlığı: Davanın temelini oluşturan en önemli şart, tapu sicilinde mevcut olan tescilin yolsuz olmasıdır. Tescilin yolsuz sayılabilmesi için;
i. Tescilin dayandığı hukuki sebebin (örn. satış sözleşmesi, bağışlama, miras taksim sözleşmesi) hiç bulunmaması,
ii. Tescilin dayandığı hukuki sebebin geçersiz olması (örn. ehliyetsizlik, irade bozuklukları (hata, hile, ikrah), muvazaa, şekil eksikliği),
iii.Tescil talebinde bulunma yetkisinin bulunmaması,
iv. Tescilin yapılması için gerekli diğer kanuni şartların eksik olması gibi durumlar söz konusu olmalıdır.
İşbu Dilekçe'de de davacının belirli bir sebebe dayanarak taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu iddia edilmekte (Madde II.1), bu durumun tersine davalı adına yapılan tescilin yolsuz olduğu ileri sürülmektedir.
b. Davacının Ayni Hak Sahibi Olması: Davayı açan kişinin, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı (genellikle mülkiyet hakkı) zedelenen kişi olması gerekir. Davacı, taşınmazın gerçek hak sahibi olduğunu veya yolsuz tescil yapılmasaydı hak sahibi olacak kişi olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
c. Davalının Tapu Sicilinde Hak Sahibi Olarak Gözükmesi: Dava, yolsuz tescil neticesinde tapu sicilinde hak sahibi olarak görünen kişiye veya onun külli haleflerine (mirasçılarına) karşı açılır.
d. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: TMK Madde 1025'e dayanan yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, ayni bir hakka dayandığı için kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Gerçek hak sahibi, sicildeki yolsuz kayıt devam ettiği sürece bu davayı açabilir. Ancak, yolsuz tescile dayanan kişi (davalı) eğer iyiniyetli ise ve kanunda belirtilen diğer şartlar da (10 yıllık zilyetlik vb.) oluşmuşsa, olağan veya olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanması mümkündür (TMK Madde 712, 713). Fakat yolsuz tescilin tarafı olan veya durumu bilen/bilmesi gereken kötü niyetli kişilere karşı zamanaşımı işlemez. Ayrıca, tescilin yolsuzluğuna neden olan temel işlemin (örn. sözleşmenin) iptali için kanunda öngörülen hak düşürücü süreler (örn. irade bozukluklarında 1 yıl) varsa, bu sürelerin de dikkate alınması gerekebilir.
ECİRİMİSİL TALEBİNİN HUKUKİ DAYANAKLARI VE ŞARTLARI
Tapu iptali ve tescil davası ile birlikte, davalının taşınmazı haksız olarak kullandığı dönem için tazminat talep edilmesi de mümkündür. Bu tazminata "ecrimisil" adı verilir. Ecrimisil, haksız işgal tazminatı niteliğinde olup, zilyet olmayan malikin, kötü niyetli haksız zilyetten talep edebileceği bir bedeldir.
Ecrimisil talebinin hukuki dayanağı esas olarak TMK Madde 995'tir. Bu maddeye göre, "İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır."
Ecrimisil talep edilebilmesinin şartları şunlardır:
a. Davacının Mülkiyet Hakkı veya Üstün Hakka Sahip Zilyetliği: Davacının, ecrimisil talep edilen dönemde taşınmazın maliki veya zilyetlikte haklı taraf olması gerekmektedir.
b. Davalının Haksız Zilyetliği (İşgali): Davalının, taşınmazı herhangi bir hukuki dayanağı olmaksızın kullanmış veya elinde bulundurmuş olması gerekir. Tapu kaydının iptaline karar verildiği durumda, davalının zilyetliğinin haksız olduğu kabul edilir.
c. Davalının Kötü Niyeti: Kural olarak ecrimisil, kötü niyetli haksız zilyetten talep edilebilir. Kötü niyet, davalının taşınmazı kullanmakta haklı olmadığını bilmesi veya bilmesi gereken durumda olmasıdır. Yolsuz tescil davalarında, tescilin yolsuzluğunu bilen veya bilmesi gereken davalının kötü niyetli olduğu kabul edilir. TMK Madde 3 uyarınca kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak durumu bilmesi gereken kişinin iyiniyet iddiası dinlenmez. Yargıtay içtihatlarında, bazı durumlarda (örneğin, davacının ihtarından sonra) kötü niyetin varlığı kabul edilmektedir. İşbu Dilekçe'de, davalının hukuka aykırı kullanımından bahsedilerek (Madde VIII.1) zımnen kötü niyete işaret edilmektedir.
d. Bir Zararın Meydana Gelmesi: Davacının, davalının haksız kullanımı nedeniyle taşınmazdan elde edebileceği faydadan (örn. kira geliri) mahrum kalması şeklinde bir zararın doğmuş olması gerekir. Bu zarar, genellikle taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden hesaplanır. (İşbu Dilekçe, Madde VIII.1).
e. İlliyet Bağı: Davacının uğradığı zarar ile davalının haksız kullanımı arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.
Ecrimisil miktarı, genellikle dava konusu taşınmazın niteliği, konumu, büyüklüğü ve haksız işgal edilen dönemdeki emsal kira bedelleri dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle belirlenir (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 2). Ecrimisil talepleri, niteliği itibarıyla kira alacağına benzediğinden, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, dava tarihinden geriye doğru işletilir. İşbu Dilekçe'de de haksız kullanımın başladığı tarihten itibaren faiziyle birlikte ecrimisil talep edilmektedir (Talep Sonucu, Madde 6).
USUL HUKUKU AÇISINDAN DEĞERLENDİRMELER
Yolsuz tescile dayalı tapu iptali, tescil ve ecrimisil davalarında usul hukuku açısından dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır:
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu tür davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'dir (İşbu Dilekçe, Mahkeme Adı). Yetkili mahkeme ise, HMK Madde 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesindir.
b. Dava Değeri ve Harçlar: Dava değeri, tapusu iptal edilerek tescili istenen taşınmazın değeri ile talep edilen ecrimisil miktarının toplamıdır. Dava harçları ve vekalet ücreti bu değer üzerinden hesaplanır. Taşınmazın değeri ve ecrimisil miktarı başlangıçta tam olarak belirlenemiyorsa, HMK Madde 107 kapsamında belirsiz alacak davası olarak açılması mümkündür (İşbu Dilekçe, Dava Değeri).
c. İhtiyati Tedbir Talebi: Davanın devamı sırasında davalının taşınmazı üçüncü kişilere devretmesini veya üzerinde başka haklar tesis etmesini önlemek amacıyla, HMK Madde 389 vd. uyarınca taşınmazın tapu kaydına "davalık şerhi" konulması dışında, devrin önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir talebinin kabulü için davanın haklılığına dair yaklaşık ispat ve tedbir alınmazsa hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hale geleceği ya da gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi gerekir (İşbu Dilekçe, Madde V ve Talep Sonucu, Madde 2).
d. İhtiyati Haciz Talebi: Özellikle ecrimisil gibi para alacaklarının tahsilini güvence altına almak amacıyla, İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 257 vd. koşulları varsa, davalının malvarlığı üzerine ihtiyati haciz konulması talep edilebilir. Bunun için alacağın rehinle temin edilmemiş olması ve vadesinin gelmiş olması (veya muacceliyet kesbetme ihtimali) ve alacaklının ihtiyati haciz sebeplerinden birinin varlığını (örn. borçlunun mallarını kaçırma ihtimali) ispat etmesi gerekir (İşbu Dilekçe, Madde VI ve Talep Sonucu, Madde 3).
e. Adli Yardım Talebi: Dava harç ve giderlerini karşılayacak maddi gücü olmayan davacılar, HMK Madde 334 vd. uyarınca adli yardım talebinde bulunabilirler. Talebin kabulü için kişinin yoksulluğu ve talebinde haklı olduğu konusunda mahkemede kanaat uyanması gerekir (İşbu Dilekçe, Madde VII ve Talep Sonucu, Madde 4).
f. Deliller: Bu tür davalarda ispat yükü kural olarak davacıdadır. Başlıca deliller; tapu kayıtları (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 9), yolsuz tescile neden olan işlemlere ilişkin belgeler (sözleşmeler, vekaletnameler vb.), tanık beyanları (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 1), bilirkişi incelemesi (özellikle ecrimisil hesabı ve taşınmaz değeri için) (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 2), keşif (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 3), yemin (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 4), isticvap (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 6) ve gerektiğinde uzman görüşü (İşbu Dilekçe, Delil Listesi, Madde 5) olabilir.
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil ile ecrimisil davalarının başarısı için bazı noktalara özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir:
a. Yolsuz Tescilin Sebebinin Net Bir Şekilde Ortaya Konulması: Davanın temelini oluşturan yolsuz tescilin hangi sebepten kaynaklandığının (hukuki sebepten yoksunluk, geçersizlik, yetkisizlik vb.) somut delillerle açıkça ortaya konulması elzemdir. İddiaların soyut kalmaması, dayanak belgeler ve tanık beyanları gibi delillerle desteklenmesi gerekir. Bu hususlar, dilekçenin "Esasa İlişkin Detaylı Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" bölümünde (İşbu Dilekçe, Madde IV) ayrıntılı olarak izah edilmelidir.
b. Ecrimisil Hesabına Esas Alınacak Dönem ve Kötü Niyetin İspatı: Ecrimisil talebinde, haksız kullanımın başlangıç tarihinin belirlenmesi ve bu tarihten itibaren davalının kötü niyetli olduğunun ispatlanması önemlidir. Kötü niyet her zaman açıkça ispatlanamasa da, tescilin yolsuzluğuna neden olan olayların niteliği veya davacı tarafından gönderilen ihtarname gibi delillerle kötü niyetin varlığı desteklenmelidir. Ecrimisil miktarının tespiti için talep edilen döneme ilişkin emsal kira bedelleri veya benzeri verilerin mahkemeye sunulması veya bilirkişi incelemesi yoluyla tespitinin talep edilmesi gerekir. Bu detaylara "Maddi Tazminat Talebimiz Hakkında Açıklamalar" başlığı altında (İşbu Dilekçe, Madde VIII) yer verilebilir.
c. İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu: Eğer yolsuz tescile konu taşınmaz, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle iktisap eden bir üçüncü kişiye devredilmişse, TMK Madde 1023 koruması devreye girebilir. Bu durumda, gerçek hak sahibinin tapu iptal ve tescil davası bu iyiniyetli üçüncü kişiye karşı başarılı olmayabilir. Böyle bir halde, gerçek hak sahibinin talebi, ancak yolsuz tescilin gerçekleşmesine neden olan kişiye veya yolsuz tescilden sonra kötü niyetle iktisap eden kişiye karşı tazminat talebine dönüşebilir. Bu nedenle, dava açılmadan önce tapu kayıtlarının güncel durumu ve potansiyel üçüncü kişi iktisapları dikkatle incelenmelidir.
SONUÇ
Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin gerçeğe uygunluğunun sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu davalar, TMK Madde 1025 temelinde, sicildeki kaydın hukuki bir sebebe dayanmadığı veya dayanağının geçersiz olduğu durumlarda açılır. Davanın kabulü için yolsuz tescilin varlığı, davacının ayni hakkının zedelenmiş olması ve davanın sicilde malik görünen kişiye yöneltilmesi gerekir. Bu dava ile birlikte, taşınmazı haksız ve kötü niyetle kullanan kişiden TMK Madde 995 uyarınca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi de mümkündür. Davanın usulüne uygun yürütülmesi, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, gerekli ihtiyati tedbir ve haciz taleplerinin yapılması ve iddiaların yeterli delillerle ispatlanması, davanın başarıya ulaşması için kritik öneme sahiptir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil ile ecrimisil talebidir.
DAVA DEĞERİ : Belirsiz olarak şimdilik; taşınmaz değeri için ... TL ve ecrimisil için ... TL'dir. Toplam ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
...
II. DİLEKÇEMİZİN VAKIALAR ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ve ... Parsele kayıtlı taşınmaz üzerinde Müvekkil; ... sebebiyle hak sahibidir.
2. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. ...
2. ...
VIII. MADDİ TAZMİNAT TALEBİMİZ HAKKKINDA AÇIKLAMALAR:
Taşınmazın hukuka aykırı bir şekilde davalı tarafından kullanımından kaynaklı olarak, Müvekkil elde edilmesi beklenen menfaatlerden mahrum kalmıştır. Buna bağlı olarak taşınmazın hukuka aykırı kullanımından kaynaklı ecrimisil talebimiz bulunmaktadır. Zarar kalemlerimiz şu şekildedir:
1. ...
2. ...
V. İHTİYATİ TEDBİR TALEBİMİZ HAKKINDA AÇIKLAMALAR:
1. Dava sonuçlanana kadar, hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacağından veya imkansız hale geleceğinden, hakkın derhal korunmasında zorunluluk bulunmas