- Ortak Alanlara Tecavüzün Önlenmesi Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA ORTAK ALANLARA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ DAVASI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE DAVA UNSURLARI
1. GİRİŞ
Türk hukuk sisteminde kat mülkiyeti, üzerinde bağımsız bölümler kurulmuş bir anagayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının özel bir türüdür. Bu mülkiyet türü, bağımsız bölüm üzerinde ferdi mülkiyet hakkı ile anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde zorunlu paylı mülkiyet haklarını bir arada barındırır. Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ayrılmaz bir şekilde yararlanmasına ve kullanmasına tahsis edilmiş bölümler olup, bu alanların korunması ve usulüne uygun kullanılması, kat mülkiyetinin tesis amacına uygun işleyişi için hayati öneme sahiptir. Uygulamada, kat maliklerinden birinin veya birkaçının ortak alanlara yönelik haksız müdahalelerde bulunması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu tür müdahaleler, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını ve ortak alandan yararlanma haklarını ihlal edebilmektedir. İşte bu noktada, ortak alanlara yapılan müdahalenin önlenmesi davası, hakkı ihlal edilen kat maliklerinin başvurabileceği temel hukuki yollardan birini teşkil etmektedir. Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde, ortak alanlara müdahalenin önlenmesi davasının hukuki dayanakları, dava şartları, ispatı gereken temel unsurlar ve yargılama usulü, doktrin görüşleri ve Yargıtay içtihatları ışığında ayrıntılı olarak incelenecektir. İşbu Dilekçe'de (Konu) belirtilen talep de bu hukuki çerçevede değerlendirilecektir.
2. ORTAK ALAN KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yerleri tanımlamakta ve örnekseme yoluyla saymaktadır. Buna göre; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daireleri, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri gibi yerler ve şeyler ortak yer sayılır. Bu sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (örneğin bahçe, sosyal tesisler vb.) ortak yer konusuna girer. Sözleşme ile belirli yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür.
Ortak alanlar üzerindeki mülkiyet, TMK'nın paylı mülkiyet hükümlerinden farklı olarak, "zorunlu paylı mülkiyet" niteliğindedir. Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerine bağlı olarak, arsa payları oranında ortak yerlere de malik olurlar (KMK Madde 16). Bu pay devredilemez, miras yoluyla geçer ve üzerinde başka bir ayni hak kurulamaz. Her kat maliki, anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluğu konusunda diğer kat maliklerine karşı sorumludur ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (KMK Madde 18).
3. ORTAK ALANLARA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ DAVASININ HUKUKİ DAYANAKLARI
Ortak alanlara yapılan haksız müdahalelere karşı açılacak davanın temel hukuki dayanakları şunlardır:
a. Türk Medeni Kanunu (TMK):
* Madde 683 (Mülkiyet Hakkının Korunması): "Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." Ortak alanlar üzerindeki paylı mülkiyet hakkı da bu korumadan yararlanır. Her kat maliki, kendi payına yönelik olmasa bile ortak alana yapılan haksız müdahalenin tamamının önlenmesini talep edebilir.
* Madde 730 ve 737 (Komşuluk Hukuku): Komşuluk hukukundan kaynaklanan taşkınlıkların önlenmesi talepleri de, müdahalenin niteliğine göre uygulama alanı bulabilir.
b. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK):
* Madde 19: Kat maliklerinin, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduklarını düzenler. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik de yapamaz. Bu hükme aykırı müdahaleler, davanın konusunu oluşturabilir.
* Madde 33 (Hâkimin Müdahalesi): Kat maliklerinden birinin KMK'dan doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmesi durumunda, hakları ihlal edilen kat maliki veya yönetici, hâkime başvurarak müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Bu madde, ortak alana müdahale durumunda da özel bir başvuru yolu sunar. (İşbu Dilekçe'de Madde IV.2'de belirtilen Kurul kararına uyulmaması durumu bu kapsamda değerlendirilebilir).
Bu dava, mülkiyet hakkına dayanan ayni nitelikte bir davadır ve zamanaşımına tabi değildir; müdahale devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
4. DAVA ŞARTLARI VE DAVA UNSURLARI
Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi davasının görülebilmesi ve talep sonucuna ulaşılabilmesi için belirli usuli ve esasa ilişkin koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.
a. Dava Şartları (Usuli Koşullar):
* Görevli Mahkeme: Bu tür davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (KMK Ek Madde 1). İşbu Dilekçe'nin başlığında mahkemenin doğru belirtildiği görülmektedir.
* Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereği, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu - HMK Madde 12).
* Taraflar (Husumet): Davacı taraf, ortak alana yapılan müdahaleden zarar gören veya hakkı ihlal edilen kat maliki veya kat malikleridir. KMK Madde 35 uyarınca yöneticiye de, Kat Malikleri Kurulu tarafından yetki verilmesi halinde veya gecikmesinde sakınca bulunan hallerde dava açma hakkı tanınmıştır. Davalı taraf ise, ortak alana haksız müdahalede bulunan kat maliki, onun bağımsız bölümünü kullanan kiracı/sınırlı ayni hak sahibi veya üçüncü bir kişi olabilir (İşbu Dilekçe Madde I.1 ve II.1'de taraflar belirtilmiştir).
* Hukuki Yarar: Davacının, bu davayı açmakta korunmaya değer güncel bir hukuki yararının bulunması gerekir. Müdahalenin varlığı ve devam ediyor olması, hukuki yararın temelini oluşturur.
b. Dava Unsurları (Esasa İlişkin Koşullar):
* Mülkiyet Hakkının Varlığı: Davacının, anagayrimenkulde kat maliki olduğunu ispatlaması gerekir. Tapu kaydı bu hususun temel delilidir (İşbu Dilekçe Madde I.1'de müvekkilin malik olduğu belirtilmiştir).
* Ortak Alan Niteliği: Müdahalenin gerçekleştiği iddia edilen yerin, KMK Madde 4 veya yönetim planı uyarınca "ortak alan" niteliğinde olduğunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi şarttır. Bu belirleme genellikle tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı ve gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi ile yapılır (İşbu Dilekçe'de "ortak alanlara tecavüz" genel ifadesi kullanılmış (Madde Konu, IV.1, IV.3), hangi ortak alan olduğu "Esasa İlişkin Vakıalar" bölümünde detaylandırılmalıdır).
* Müdahalenin Varlığı: Davalının fiili bir eylemle ortak alana müdahale ettiğinin ispatlanması gerekir. Bu müdahale; ortak alanı işgal etme, eşya koyma, duvar örme, kapı ile kapatma, projeye aykırı değişiklik yapma, ortak alanı amacına aykırı kullanma gibi çeşitli şekillerde olabilir (İşbu Dilekçe Madde II.2, IV.1, IV.3'te müdahalenin varlığı iddia edilmektedir).
* Müdahalenin Haksızlığı: Yapılan müdahalenin hukuka aykırı olması, yani kat maliklerinin tamamının veya kanunda aranan nitelikli çoğunluğunun (KMK Madde 19, 42, 43, 44) rızası olmaksızın, yönetim planına veya KMK hükümlerine aykırı olarak gerçekleştirilmiş olması gerekir. Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın veya alınan karara rağmen yapılan müdahaleler haksız niteliktedir (İşbu Dilekçe Madde IV.2'de kurul kararına uyulmadığı, Madde IV.3'te eylemlerin tecavüz niteliğinde olduğu belirtilmiştir).
* İlliyet Bağı: Davalının haksız eylemi ile davacının/kat maliklerinin ortak alandan yararlanma hakkının ihlali arasında uygun bir nedensellik bağının bulunması gerekir.
5. İŞBU DİLEKÇE ÇERÇEVESİNDE DEĞERLENDİRME
İncelenen dava dilekçesi taslağı ("İşbu Dilekçe"), ortak alana müdahalenin önlenmesi talepli bir davanın temel unsurlarını içerecek şekilde kurgulanmıştır.
a. Genel Yapı ve Talepler: Dilekçe, davacı ve davalı bilgilerini, dava konusunu (Ortak alana tecavüzün önlenmesi talebidir - Madde Konu), vakıaların özetini (Madde II), usule ve esasa ilişkin açıklamaları (Madde III, IV), ihtiyati tedbir talebini (Madde V), adli yardım talebini (Madde VI) ve netice-i talebi (Madde 17) içermektedir. Talep sonucunda, davanın kabulü ile birlikte müdahalenin önlenmesi, müdahale niteliğindeki yapıların kaldırılması (kal'i) ve ihtiyati tedbir kararı verilmesi istenmektedir (Madde 18, Talep Sonucu 1, 4, 5).
b. Taraflar ve Taşınmaz: Davacı kat malikinin ve davalı komşusunun kimlik ve adres bilgileri ile davacının maliki olduğu bağımsız bölümün ve dolayısıyla anagayrimenkulün ada/parsel bilgileri belirtilmiştir (Madde I.1, II.1).
c. Müdahale İddiası: Davalının "...eylemleri" ile ortak alanlara müdahale ettiği ve bu durumun mülkiyet haklarını ihlal ettiği genel olarak ifade edilmiştir (Madde II.2, IV.1). Müdahalenin "...alanlarında" gerçekleştiği belirtilmiş (Madde IV.1), ancak bu alanların ve eylemlerin somut olarak ne olduğunun "Esasa İlişkin Vakıalar" bölümünde detaylıca açıklanması gerekmektedir.
d. Hukuki Dayanaklar ve KMK Atıfları: Dilekçede, eylemlerin "Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan ortak alanlara tecavüz niteliğinde" olduğu belirtilerek KMK'ya atıf yapılmıştır (Madde IV.3).
e. Kat Malikleri Kurulu Kararı: Davalının eylemlerine karşı Kat Malikleri Kurulu'nca karar alınmasına rağmen davalının bu karara uymadığı iddiası, müdahalenin haksızlığını ve KMK Madde 33 kapsamında hakimin müdahalesini gerektiren bir durum olduğunu vurgulamaktadır (Madde IV.2). Bu kararın delil olarak sunulacağı da belirtilmiştir (Madde 23).
f. İhtiyati Tedbir Talebi: Davanın sonucu beklenmeksizin, hakkın elde edilmesinin zorlaşacağı veya imkansız hale geleceği gerekçesiyle, HMK Madde 389 vd. uyarınca, davalının müdahalesinin durdurulması ve mevcut yapıların kaldırılması yönünde tedbir kararı talep edilmiştir (Madde V, Talep Sonucu 4). Talebin gerekçeleri HMK'daki koşullara uygun olarak ifade edilmeye çalışılmıştır (Madde 11, 12).
g. Adli Yardım Talebi: Davacının yargılama giderlerini karşılama gücünün olmadığı belirtilerek, HMK Madde 334 vd. uyarınca adli yardım talebinde bulunulmuştur (Madde VI, Talep Sonucu 2). Gerekçeler olarak müvekkilin sabit gelirinin ve hukuk sigortasının olmaması gösterilmiştir (Madde 13, 14, 15, 16).
h. Deliller: Davanın ispatı için tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, keşif, yemin, uzman görüşü, isticvap gibi HMK'da düzenlenen delillerin yanı sıra, kat mülkiyeti hukukuna özgü deliller olan yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı gibi belgelere dayanılacağı belirtilmiştir (Delil Listesi - Madde 21, 23). Delillerin bir kısmının sunulduğu, bir kısmının ise celbinin talep edildiği ifade edilmiştir.
6. DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi davalarında başarıya ulaşmak için aşağıdaki hususlara özellikle dikkat edilmesi, dava stratejisinin buna göre kurulması önem arz etmektedir:
a. Müdahalenin Somutlaştırılması: Davaya konu edilen müdahalenin hangi ortak alana (örneğin, bahçe, çatı, koridor, sığınak vb.), ne şekilde (örneğin, eşya koyma, duvar örme, kapı takma, ticari faaliyette bulunma vb.), ne ölçüde (örneğin, kaç metrekarelik alan işgal edildiği) yapıldığının açık, net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde ortaya konulması elzemdir. İşbu Dilekçe'nin "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV) başlığı altında bu detaylandırmanın yapılması, mahkemenin iddiayı doğru anlaması ve ispat vasıtalarını (özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi) doğru yönlendirmesi açısından kritik öneme sahiptir.
b. Yönetim Planının Rolü: Anagayrimenkulün yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve ortak alanların kullanım şeklini düzenleyen temel belgedir (KMK Madde 28). Yönetim planında, dava konusu ortak alanın kullanımına ilişkin özel bir düzenleme veya yasaklama bulunup bulunmadığı titizlikle incelenmelidir. Müdahalenin aynı zamanda yönetim planına aykırılık teşkil etmesi, davacının elini güçlendirecektir. Yönetim planının güncel örneğinin temin edilerek delil olarak sunulması (Madde 23) önemlidir.
c. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Bağlayıcılığı: Eğer dava konusu müdahaleyle ilgili olarak daha önce alınmış geçerli bir Kat Malikleri Kurulu kararı varsa (örneğin, müdahalenin kaldırılmasına veya belirli bir kullanım şekline izin verilmemesine yönelik bir karar), bu kararın varlığı ve davalının bu karara aykırı davrandığının ispatı büyük önem taşır (İşbu Dilekçe Madde IV.2 ve Madde 23'te bu hususa değinilmiştir). Kurul kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı da (toplantı ve karar yeter sayıları vb.) dikkate alınmalıdır.
d. İspat Yükü ve Deliller: Bu tür davalarda ispat yükü, kural olarak müdahalenin varlığını ve haksızlığını iddia eden davacı üzerindedir. Davacının iddialarını somut delillerle desteklemesi gerekir. Keşif ve bilirkişi incelemesi genellikle en önemli delil vasıtalarıdır. Bilirkişi raporunda, müdahale edilen yerin ortak alan niteliği, müdahalenin boyutları, projeye ve yönetim planına aykırılık olup olmadığı gibi hususların netleştirilmesi hedeflenmelidir. Ayrıca, tanık beyanları, fotoğraf ve video kayıtları, ilgili yazışmalar ve ihtarname örnekleri de ispat açısından değerli olabilir (İşbu Dilekçe'nin Delil Listesi - Madde 21 - tanık, bilirkişi, keşif gibi delillere yer vermektedir).
e. Talebin Kapsamı: Müdahalenin önlenmesi talebinin yanı sıra, eğer ortak alanda haksız olarak meydana getirilmiş yapılar (duvar, eklenti vb.) varsa, bunların kaldırılması (eski hale getirme/kal) talebinin de dilekçede açıkça yer alması gerekir (İşbu Dilekçe Talep Sonucu 5'te bu talep mevcuttur). Gerekli ise, müdahale nedeniyle uğranılan zararların tazmini (örneğin ecrimisil) ayrı bir dava konusu yapılabileceği gibi, şartları varsa aynı davada da talep edilebilir.
7. SONUÇ
Kat mülkiyeti kurulu anagayrimenkullerde ortak alanlara yapılan haksız müdahaleler, kat malikleri arasında sıklıkla uyuşmazlıklara yol açan ve mülkiyet hakkının özünü zedeleyen durumlardır. Türk hukuku, TMK ve KMK hükümleriyle kat maliklerine, bu tür haksız müdahalelere karşı "müdahalenin önlenmesi" davası açma imkanı tanımıştır. Bu davanın başarısı, öncelikle müdahale edilen yerin ortak alan niteliğinin ve yapılan müdahalenin varlığı ile haksızlığının usulüne uygun delillerle ispatlanmasına bağlıdır. Görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, dava şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi ve taleplerin açıkça ortaya konulması da davanın seyri açısından önemlidir. İşbu Dilekçe, genel hatları itibarıyla ortak alana müdahalenin önlenmesi davasının temel iddia ve taleplerini içermekte olup, davanın somut koşullarına göre gerekli detaylandırmaların ve ispat faaliyetlerinin yapılması, yargılamanın sonucunu doğrudan etkileyecektir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin KMK Madde 33 uyarınca sahip olduğu geniş takdir yetkisi ve uyuşmazlığı hakkaniyete uygun çözme rolü de bu tür davalarda dikkate alınması gereken önemli bir faktördür.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Ortak alana tecavüzün önlenmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkil; ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ve ... Parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ... isimli ve ... numaralı bağımsız bölümünün malikidir.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkilim yukarıda belirtilen bağımsız bölümün maliki olup, Davalı da müvekkilimin aynı apartmanda komşusudur.
2. Davalının yapmış olduğu ... eylemlerinden dolayı Müvekkilim ve diğer kat maliklerinin mülkiyet hakları ihlal edilmektedir. Davalının eylemlerine son vermesi için kendisi ile defalarca görüşme yapılmış olup herhangi bir sonuç alınmamıştır.
3. ...
4. Davalının ortak alana tecavüzünün önlenmesi gerekmektedir.
5. Adli yardım talebimiz vardır.
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Davalı bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmazın ortak alanlarına tecavüz etmektedir. Davalı ... alanlarında ... eylemlerinde bulunmuştur.
2. Davalının eylemlerine karşı Kat Malikleri Kurulu tarafından karar alınmış olmasına karşın Davalı eylemlerine devam etmektedir ve karara uymamıştır.
3. Davalının yapmış olduğu eylemler Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan ortak alanlara tecavüz niteliğinde olup tedbiren ve devamında engellenmelidir.