- Kira Tahliye Taahhüdünün İptali, İrade Sakatlıkları ve İkrah Sebebiyle İptal Talebi
- İhtiyati Tedbir
- İhtiyati Haciz
- Adli Yardım
- Maddi Tazminat
- Manevi Tazminat
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KİRA TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İRADE SAKATLIĞI SEBEBİYLE İPTALİNE İLİŞKİN HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Hukuku'nun önemli bir uygulama alanını teşkil etmekte olup, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmiştir. Kira ilişkisinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı taahhüdüdür. Ancak bu taahhüdün geçerliliği ve bağlayıcılığı, irade serbestisi ilkesi çerçevesinde çeşitli koşullara tabi tutulmuştur. İşbu makalede, kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün, irade sakatlığı hallerinden olan yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) gerekçeleriyle iptalinin talep edildiği bir dava süreci, ilgili mevzuat hükümleri, doktrin görüşleri ve Yargıtay uygulamaları ışığında incelenecektir.
1. KİRA TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN HUKUKİ NİTELİĞİ VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI
a. Tanım ve Hukuki Dayanak: Kira tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı tek taraflı olarak üstlendiği, kiralayana karşı yapılan bir irade beyanıdır. Bu taahhüt, TBK'nın 352. maddesinin birinci fıkrasında "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." şeklinde düzenlenmiştir. Bu hüküm, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiralayana, kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanımaktadır.
b. Geçerlilik Şartları: Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve kiralayana TBK m. 352/1'deki hakkı sağlayabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:
i. Yazılı Şekil: Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü taahhütler geçersizdir.
ii. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Kanun metninde açıkça belirtildiği üzere, taahhüt kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri, kiracının sözleşme yapma baskısı altında iradesinin sakatlanmış olabileceği kabulüyle Yargıtay tarafından genellikle geçersiz sayılmaktadır. Taahhütteki tanzim tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıç tarihi bu açıdan önem arz eder.
iii. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütte, kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve belirli bir şekilde yer almalıdır.
iv. Kiracının Serbest İradesiyle Verilmesi: Taahhüdün kiracının hür iradesiyle verilmiş olması esastır. İrade sakatlığı hallerinin varlığı, taahhüdün geçerliliğini etkiler.
2. TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İRADE SAKATLIĞI SEBEBİYLE İPTALİ
Hukuki işlemlerin temelini oluşturan irade beyanının sağlıklı ve özgür bir ortamda oluşması esastır. TBK, iradenin oluşumu sırasında ortaya çıkabilecek sakatlık hallerini yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) olarak düzenlemiş ve bu hallerde iradesi sakatlanan tarafa sözleşmeyle bağlı olmama, yani sözleşmeyi iptal etme hakkı tanımıştır (TBK m. 30-39). Tahliye taahhüdü de tek taraflı bir hukuki işlem olmakla birlikte, irade sakatlığına ilişkin hükümler burada da kıyasen uygulama alanı bulur. İşbu Dilekçe'de de bu üç irade sakatlığı haline dayanılmaktadır (Madde 3, Madde 4).
a. Yanılma (Hata) Sebebiyle İptal:
i. Yanılma, bir kimsenin iradesi ile beyanı arasında istemeyerek meydana gelen bir uyumsuzluktur. Ancak her yanılma hali iptal hakkı vermez. TBK m. 31'e göre yanılmanın "esaslı" olması gerekmektedir. Esaslı yanılma halleri kanunda sınırlayıcı olmamakla birlikte örnekleme yoluyla sayılmıştır (Sözleşmenin niteliğinde yanılma, konuda yanılma, kişide yanılma, miktarda yanılma gibi). Özellikle, beyanda bulunan kişinin yapmayı kastettiği işlemden başka bir işlem için iradesini açıklaması (örn: kira artış protokolü zannıyla tahliye taahhüdü imzalamak) esaslı yanılma sayılabilir.
ii. Yanılan taraf, yanılmayı öğrendiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde taahhüdün iptalini istemelidir (TBK m. 39). (Madde 7, Madde 8).
iii. Yanılan tarafın yanılmasında kusurlu olması halinde, diğer tarafın sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararını gidermekle yükümlü olabileceği de unutulmamalıdır (TBK m. 35). Ancak bu durum iptal hakkını ortadan kaldırmaz.
b. Aldatma (Hile) Sebebiyle İptal:
i. Aldatma, bir kimsenin kasıtlı olarak yanlış beyanlarda bulunmak veya bazı olguları gizlemek suretiyle diğer tarafı sözleşme yapmaya ikna etmesidir (TBK m. 36). Aldatmada, yanılmadan farklı olarak, karşı tarafın kasıtlı bir davranışı söz konusudur.
ii. Aldatma halinde, yanılmanın esaslı olup olmadığına bakılmaz. Aldatılan taraf, aldatma fiili olmasaydı o taahhüdü hiç vermeyecek idiyse, taahhütle bağlı değildir (Madde 9, Madde 10).
iii. Aldatmayı öğrenen taraf, öğrendiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde iptal hakkını kullanmalıdır (TBK m. 39). (Madde 10, Madde 11).
iv. Aldatmanın ispatı, aldatıldığını iddia eden tarafa aittir.
c. Korkutma (İkrah) Sebebiyle İptal:
i. Korkutma, bir kimsenin kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ciddi ve yakın bir tehlike tehdidi altında sözleşme yapmaya zorlanmasıdır (TBK m. 37-38). Korkutmanın hukuka aykırı olması ve taahhüdün imzalanmasında nedensellik bağı taşıması gerekir.
ii. Tehdidin, taahhüdü veren kişiyi objektif olarak etkileyebilecek nitelikte olması aranır. Kiralayanın yasal haklarını kullanacağını bildirmesi (örn: kira ödenmezse icra takibi yapacağını söylemek) korkutma sayılmaz. Ancak yasal olmayan bir durum yaratma tehdidi (örn: haksız yere eşyaları sokağa atmakla tehdit etmek) korkutma teşkil edebilir.
iii. Korkutulan taraf, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde iptal hakkını kullanmalıdır (TBK m. 39). (Madde 12, Madde 13, Madde 14).
iv. Korkutmanın varlığını ispat yükü, korkutulduğunu iddia eden kiracı üzerindedir.
3. İPTAL DAVASININ USULİ YÖNLERİ
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Tahliye taahhüdünün iptali istemiyle açılacak davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği davalının (kiralayanın) yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 10 delaletiyle HMK m. 12 – kira sözleşmesinden doğan davalar için kesin yetki olmasa da Yargıtay uygulaması bu yöndedir). İşbu Dilekçe de Sulh Hukuk Mahkemesi'ne hitaben yazılmıştır.
b. Dava Açma Süresi: İrade sakatlığına dayalı iptal hakkı, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TBK m. 39). Bu sürenin kaçırılması halinde iptal hakkı düşer ve taahhüt geçerli hale gelir. Dilekçede davanın süresinde açıldığı belirtilmiştir (Madde 8, Madde 11, Madde 14).
c. İspat Yükü: Medeni Kanun m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca, kural olarak herkes iddiasını ispatla yükümlüdür. Bu davada, tahliye taahhüdünü yanılma, aldatma veya korkutma sonucu imzaladığını iddia eden davacı (kiracı), bu irade sakatlığı hallerinin varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Tanık beyanları, mesajlaşma kayıtları, e-postalar, ses kayıtları (hukuka uygun elde edilmiş olmak kaydıyla), dokümanlar ve yemin gibi her türlü delil kullanılabilir. Dilekçede delil listesi sunulmuş ve çeşitli delillere dayanılmıştır (Madde 29).
d. Davanın Sonuçları: Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde, tahliye taahhüdü yapıldığı andan itibaren geçersiz sayılır (butlanla batıl olur). Bu durumda kiralayan, bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez. Davanın reddi halinde ise taahhüt geçerliliğini korur ve kiralayan TBK m. 352/1'deki hakkını kullanabilir.
4. DİLEKÇEDE YER ALAN TALEP UNSURLARI
İşbu Dilekçe, tahliye taahhüdünün iptali ana talebinin yanı sıra bazı yan talepleri de içermektedir:
a. İhtiyati Tedbir Talebi: Davanın devamı sırasında, davaya konu tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması riskine karşı, taahhüdün icrasının dava sonuna kadar durdurulması yönünde ihtiyati tedbir talep edilmiştir (Madde 15, Madde 26/2). Mahkeme, HMK m. 389 vd. koşullarının (yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar tehlikesi) varlığı halinde, genellikle teminat karşılığında bu yönde bir tedbir kararı verebilir.
b. Adli Yardım Talebi: Davacının yargılama harç ve giderlerini karşılayacak mali gücünün bulunmadığı iddiasıyla HMK m. 334 vd. uyarınca adli yardım talep edilmiştir (Madde 16, Madde 17, Madde 18, Madde 19, Madde 26/3). Talebin kabulü için davacının yoksulluğunu belgelemesi ve davanın açıkça dayanaktan yoksun olmaması gerekir.
c. Maddi ve Manevi Tazminat Talepleri: Dilekçede ayrıca, davalının haksız eylemleri (örneğin korkutma veya aldatma fiilleri) nedeniyle davacının uğradığı zararların tazmini istenmiştir.
i. Maddi Tazminat: Malvarlığında meydana gelen fiili zararlar ve yoksun kalınan kâr kalemlerinin tazmini talep edilmektedir (Madde 20, Madde 26/5). Bu talebin kabulü için TBK m. 49 vd. düzenlenen haksız fiil sorumluluğunun unsurlarının (hukuka aykırı fiil, kusur, zarar, illiyet bağı) davacı tarafından ispatlanması gerekir.
ii. Manevi Tazminat: Davalının eylemleri nedeniyle davacının kişilik haklarının ihlal edildiği, elem, üzüntü ve itibar kaybı yaşadığı iddiasıyla manevi tazminat talep edilmektedir (Madde 21, Madde 22, Madde 23, Madde 24, Madde 26/6). TBK m. 58 uyarınca, kişilik hakkı saldırıya uğrayan kişi manevi tazminat isteyebilir. Özellikle korkutma hali, aynı zamanda kişilik haklarına saldırı niteliği taşıyabilir.
5. DİKKATE ALINMASI GEREKEN HUSUSLAR
a. Tahliye Taahhüdünün Verilme Zamanı ve İçeriği: Uygulamada en sık karşılaşılan ve Yargıtay kararlarına konu olan husus, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda veya kiralananın tesliminden önce alınmasıdır. Yargıtay, bu tür taahhütleri, kiracının konut bulma ihtiyacı nedeniyle baskı altında imzaladığı kabulüyle genellikle geçersiz saymaktadır. Yine, tanzim ve tahliye tarihlerinin boş bırakılarak imzalatıldığı ve sonradan kiralayan tarafından doldurulduğu iddiaları da sıkça ileri sürülmektedir. Bu durum, taahhüdün geçerliliğini doğrudan etkileyen ve irade sakatlığı iddialarından bağımsız olarak da değerlendirilmesi gereken önemli bir noktadır. Bu hususun, dava dilekçesinin Esasa İlişkin Vakıalar bölümünde (Bölüm IV) detaylıca ele alınması, davanın seyri açısından kritik olabilir.
b. Somut Vakıaların ve Delillerin Detaylandırılması: İrade sakatlığı iddiaları soyut beyanlardan ziyade, somut olgulara dayandırılmalıdır. Dilekçenin Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar bölümünde (Bölüm IV), yanılmaya yol açan durumun ne olduğu, aldatma fiilinin kim tarafından nasıl gerçekleştirildiği veya korkutma teşkil eden tehdidin içeriği, zamanı, yeri gibi detaylar açık ve inandırıcı bir şekilde anlatılmalıdır. Delil listesinde (Madde 29) yer alan tanıkların hangi vakıayı doğrulayacağı, sunulacak belgelerin iddialarla bağlantısı gibi hususların netleştirilmesi, ispat faaliyetinin başarısı için önemlidir.
SONUÇ
Kiracının verdiği tahliye taahhüdü, kiralayana belirli koşullar altında tahliye hakkı tanıyan önemli bir hukuki belgedir. Ancak bu taahhüdün kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması esastır. Yanılma, aldatma veya korkutma gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığı durumunda, kiracı TBK m. 39'da belirtilen süre içinde dava açarak taahhüdün iptalini talep edebilir. İşbu Dilekçe'de özetlenen dava, bu hukuki mekanizmanın işletilmesine yönelik bir örnektir. Davanın başarısı, irade sakatlığı iddialarının somut vakıalar ve güçlü delillerle (Madde 29) desteklenmesine, taahhüdün geçerlilik şartlarının (özellikle verilme zamanı) titizlikle incelenmesine ve usuli gerekliliklerin (süre, görevli mahkeme vb.) doğru bir şekilde yerine getirilmesine bağlıdır. Mahkeme, yapacağı yargılama neticesinde iddiaları ve delilleri değerlendirerek taahhüdün geçerliliği hakkında bir karar verecektir.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kira Tahliye Taahhütnamesinin iptali talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim, Davacıya ait ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parseldeki ... Kat no.lu taşınmazda _._.20_ başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmaktadır.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
1. Müvekkilim, _._.20_ tarihli tahliye taahhütnamesini sözleşmenin esaslı unsurunda yanılmak (hata) suretiyle imzalamıştır.
2. Davalı, _._.20_ tarihli tahliye taahhütnamesini aldatma (hile) yoluyla Müvekkilime imzalatmıştır.
3. Davalı, _._.20_ tarihli tahliye taahhütnamesini korkutma (ikrah) yoluyla Müvekkilime imzalatmıştır.
4. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
A. Yanılma Nedeniyle Tahliye Taahhütünün İptali Talebimize İlişkin Açılamalar:
1. Müvekkilim _._.20_ tarihli tahliye taahhütnamesini sözleşmenin esaslı unsurlarında yanılmak (hata) suretiyle imzalamıştır.
2. Türk Borçlar Kanununa göre sözleşmenin esaslı unsurlarında yanılan kişi yanılmayı öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinde sözleşmenin iptalini isteme hakkına sahiptir.
3. İlgili yasa hükmü gereği iş bu davamızı süresinde içerisinde açarak söz konusu tahliye taahhütnamesinin iptalini talep etmekteyiz.
4. ...
B. Aldatma Nedeniyle Tahliye Taahhütünün İptali Talebimize İlişkin Açıklamalar:
1. Müvekkilim _._.20_ tarihli tahliye taahhütnamesini, Davalının aldatması (hile) sonucunda imzalamıştır.
2. Türk Borçlar Kanununa göre "Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir." ve aldatılan, aldatıldığını öğrendiğinden itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptalini isteme hakkına sahiptir.
3. İlgili yasa hükmü gereği iş bu davamızı süresinde içerisinde açarak söz konusu tahliye taahhütnamesinin iptalini talep etmekteyiz.
4. ...
C. Korkutma Nedeniyle Tahliye Taahhütünün İptali Talebimize İlişkin Açıklamalar: