- Kira Alacağı Talebi
- İhtiyati Tedbir
- İhtiyati Haciz
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ AMACIYLA AÇILACAK DAVALARDA DAVA DİLEKÇESİNİN HUKUKİ ANALİZİ VE TEMEL ESASLAR
GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Hukuku'nun önemli bir parçasını teşkil etmekte olup, uygulamada sıklıkla uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başında, kiracının kira bedelini ödeme borcunu zamanında veya hiç yerine getirmemesi gelmektedir. Kiraya veren tarafın, ödenmeyen kira bedellerini tahsil etmek amacıyla başvuracağı hukuki yollardan biri de alacak davası açmaktır. Bu makalede, kira alacağı talebiyle açılacak bir davada sunulması gereken dava dilekçesinin unsurları, ilgili hukuki düzenlemeler, davanın koşulları ve ispat yükü gibi konular, doktrin ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir. İşbu Dilekçe'de yer alan hususlar, bu analizde genel bir çerçeve olarak dikkate alınacaktır.
1. KİRA ALACAĞI DAVASININ HUKUKİ DAYANAKLARI
Kira alacağı talepli davaların temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur (TBK). TBK'nın Dördüncü Bölümü'nde düzenlenen Kira Sözleşmesi hükümleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler.
a. Kiracının Borçları: TBK Madde 313 uyarınca kiracının temel borcu, kira bedelini ödemektir. TBK Madde 314'e göre, kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri (işbu Dilekçe'de bahsedilen ortak giderler gibi (Madde 13)) her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Taraflar, kira sözleşmesinde farklı ödeme zamanları kararlaştırabilirler (Madde 4, 10).
b. Kiraya Verenin Hakları: Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kiraya veren TBK'nın genel hükümlerine (TBK md. 117 vd.) ve kira sözleşmesine ilişkin özel hükümlere dayanarak alacak talebinde bulunabilir. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için dava açma hakkına sahiptir.
c. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davaları ve diğer uyuşmazlıklar için görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, genel yetki kuralı gereği davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi (HMK md. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK md. 10) olabilir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri genellikle kiralananın bulunduğu yer olarak kabul edilir. İşbu Dilekçe'nin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne hitaben yazılmış olması, görevli mahkemenin doğru tespit edildiğini göstermektedir.
d. Zamanaşımı: Kira alacakları, TBK Madde 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, her bir kira alacağının muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Davacının, zamanaşımı süresi içinde dava açması gerekmektedir (Madde 8).
2. KİRA ALACAĞI DAVASINDA DAVA ŞARTLARI VE UNSURLARI
Bir kira alacağı davasının başarıyla sonuçlanabilmesi için HMK'da belirtilen genel dava şartlarının yanı sıra, talebin esasına ilişkin belirli unsurların mevcut olması ve ispatlanması gerekmektedir.
a. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı: Davanın temelini oluşturan unsur, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmesi, TBK Madde 299'da "kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanmıştır. Sözleşmenin yazılı olması ispat kolaylığı sağlasa da, sözlü olarak kurulması da mümkündür. İşbu Dilekçe'de yazılı bir kira sözleşmesine atıf yapılmaktadır (Madde 3, 6, 9, 10).
b. Kira Bedelinin Kararlaştırılmış Olması: Sözleşmede aylık veya yıllık kira bedelinin ne kadar olduğunun açıkça belirtilmiş olması gerekir (Madde 3, 10).
c. Kira Bedelinin Muaccel Olması: Talep edilen kira bedelinin ödeme gününün gelmiş olması, yani muaccel olması şarttır. Sözleşmede belirtilen ödeme tarihinde (Madde 4, 10) veya TBK Madde 314'teki yasal sürede ödeme yapılmamışsa, alacak muaccel hale gelir.
d. Kiracının Temerrüdü: Kiracının muaccel olan kira borcunu ödememesi durumunda temerrüt gerçekleşir. Kiraya verenin, alacak davası açmadan önce kiracıya bir ihtarname göndererek ödeme için süre vermesi (TBK md. 315'te tahliye talepli ihtarlar için öngörülen 30 günlük süre gibi), temerrüdün hukuki sonuçlarının doğması açısından önemlidir. Ancak salt alacak davası için TBK'nın genel temerrüt hükümleri (md. 117 vd.) uygulanabilir ve alacağın muaccel olmasıyla temerrüt faizi işlemeye başlayabilir. İşbu Dilekçe'de bir ihtarname gönderildiği belirtilmiştir (Madde 14).
e. Alacağın Miktarı: Davacı, talep ettiği toplam kira alacağı miktarını ve hangi dönemlere ait olduğunu açıkça belirtmelidir (Madde 12, 24/4).
f. İspat Yükü: HMK Madde 190 uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıadan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kira alacağı davalarında;
* Kiraya veren (davacı), kira sözleşmesinin varlığını, kira bedelini ve alacağın muaccel olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Yazılı kira sözleşmesi (Madde 28/9), tapu kaydı (Madde 2, 11, 28/11) gibi belgeler bu ispatta kullanılır.
* Kiracı (davalı) ise, kira borcunu ödediğini ispatlamakla yükümlüdür. Ödeme genellikle banka dekontu, makbuz gibi yazılı delillerle ispatlanır.
3. DAVA DİLEKÇESİNİN İÇERİĞİ (HMK md. 119)
HMK Madde 119, dava dilekçesinde bulunması gereken unsurları saymıştır. Kira alacağı talepli bir dava dilekçesinde de bu unsurların eksiksiz yer alması gerekir:
a. Mahkemenin Adı: Görevli ve yetkili mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi).
b. Tarafların Kimlik Bilgileri ve Adresleri: Davacı (kiraya veren) ve davalının (kiracı) adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresleri (Madde 1). Varsa vekillerinin bilgileri (Madde 1).
c. Davanın Konusu: Talebin ne olduğu (örneğin, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili) (Madde KONU).
d. Dava Değeri: Talep edilen toplam alacak miktarı (Madde DAVA DEĞERİ).
e. Vakıalar: Davanın temelini oluşturan olayların (kira ilişkisinin kurulması, sözleşme koşulları, ödenmeyen aylar, miktar, gönderilen ihtarname vs.) açık ve sıralı bir şekilde anlatımı (Madde AÇIKLAMALAR I, II, IV).
f. Hukuki Sebepler: Dayanılan kanun maddeleri (TBK, HMK, İİK vb.) ve hukuki argümanlar. İşbu Dilekçe'de bu kısım "Esasa İlişkin Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" başlığı altında vakıalarla birleştirilmiş görünmektedir (Madde IV).
g. Deliller: İddiaları ispatlamaya yarayacak delillerin listesi (kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, banka kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, yemin, isticvap vb.) (Madde DELİL LİSTESİ VE EKLER, Madde 26, 27, 28).
h. Talep Sonucu (Netice-i Talep): Mahkemeden ne talep edildiğinin (alacağın faiziyle birlikte tahsili, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi vb.) açık ve net bir şekilde yazılması (Madde TALEP SONUCU, Madde 23, 24, 25). Faiz talebinde, faizin türü (yasal temerrüt faizi) ve başlangıç tarihinin belirtilmesi önemlidir.
4. GEÇİCİ HUKUKİ KORUMALAR
Kira alacağı davalarında, alacağın tahsilini güvence altına almak amacıyla geçici hukuki koruma tedbirlerine başvurulabilir.
a. İhtiyati Tedbir (HMK md. 389 vd.): Davanın sonucunu beklemeden, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsızlaşacağı ya da gecikme nedeniyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi varsa talep edilebilir. Kira alacağı davalarında doğrudan alacağın tahsilini sağlamaya yönelik olmaktan ziyade, örneğin kiralananın kullanımıyla ilgili bir tedbir söz konusu olabilir. İşbu Dilekçe'de genel bir ihtiyati tedbir talebi yer almaktadır (Madde V, 16, 17, 24/5). Mahkeme, talebin niteliğine göre karar verecektir. Genellikle para alacakları için ihtiyati haciz daha uygun bir yoldur.
b. İhtiyati Haciz (İİK md. 257 vd.): Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, borçlunun mallarına geçici olarak el konulmasını talep edebilir. Kiraya veren, ödenmeyen kira alacakları için kiracının malları üzerine ihtiyati haciz konulmasını isteyebilir. Bunun için alacağın varlığı ve muacceliyeti konusunda mahkemede kanaat uyandırmak ve İİK md. 257'deki şartların (borçlunun belirli bir yerleşim yerinin olmaması, mal kaçırma ihtimali vb.) varlığını veya alacağın tehlikede olduğunu göstermek gerekir. İşbu Dilekçe'de bu talep de yer almaktadır (Madde VI, 18, 19, 24/6).
5. ADLİ YARDIM TALEBİ (HMK md. 334 vd.)
Kendisi ve ailesinin geçimini önemli ölçüde zor duruma düşürmeksizin, gereken yargılama giderlerini kısmen veya tamamen ödeme gücünden yoksun olan kimseler, iddia ve savunmalarında haklı göründükleri takdirde adli yardım talebinde bulunabilirler. İşbu Dilekçe'de davacının geçimini kira geliriyle sağladığı (Madde 5, 11) ve yargılama giderlerini karşılama gücünün olmadığı belirtilerek adli yardım talep edilmektedir (Madde VII, 19, 20, 21, 22, 24/2). Mahkeme, sunulan belgeler (fakirlik belgesi vb.) ve davacının durumu üzerinden talebi değerlendirir.
6. DEĞİNİLMESİNDE GEREKLİLİK OLABİLECEK HUSUSLAR
Kira alacağı davalarında, dilekçenin daha etkin ve hukuki açıdan sağlam olması adına bazı ek detaylara yer verilmesi faydalı olabilir:
a. Faiz Talebinin Detaylandırılması: Talep Sonucu bölümünde (Madde 24/4) "... faizi ile birlikte" ifadesi yerine, "her bir kira alacağının muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek yasal temerrüt faizi ile birlikte" şeklinde daha spesifik bir talepte bulunulması, hükmün icrası aşamasında tereddütleri ortadan kaldıracaktır. TBK Madde 120 uyarınca uygulanacak temerrüt faizi oranı belirtilebilir.
b. Ortak Gider Alacağının Dayanağı: Dilekçede talep edilen ortak giderlerin (Madde 13) hangi sözleşme hükmüne veya yasal düzenlemeye (örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 22) dayandığı ve miktarının nasıl hesaplandığı "Esasa İlişkin Vakıalar" (Madde IV) veya ayrı bir başlık altında açıklanabilir. Bu giderlere ilişkin ödeme belgeleri veya site/apartman yönetim kararları delil olarak sunulmalıdır (Madde 26, 28).
c. Temerrüt Tarihlerinin Belirtilmesi: Ödenmeyen her bir kira bedeli için (Madde 12) hangi tarihte ödenmesi gerektiği (muacceliyet tarihi) ve hangi tarihten itibaren temerrüde düşüldüğünün (genellikle muacceliyet tarihini takip eden gün) "Esasa İlişkin Vakıalar" (Madde IV) bölümünde belirtilmesi, özellikle faiz hesaplaması açısından önemlidir.
SONUÇ
Kira alacağının tahsili amacıyla açılan davalar, kiraya verenin hakkını koruması için önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu tür bir davanın başarısı, büyük ölçüde HMK ve TBK hükümlerine uygun, gerekli tüm unsurları içeren, iddiaların ve taleplerin açıkça ortaya konulduğu, delillerle desteklenmiş bir dava dilekçesinin hazırlanmasına bağlıdır. Dilekçede; tarafların doğru tespiti, kira ilişkisinin ve ödenmeyen borcun net bir şekilde ortaya konulması, yasal dayanakların belirtilmesi, faiz ve diğer yan taleplerin usulüne uygun istenmesi, geçici hukuki koruma ve adli yardım gibi taleplerin gerekçelendirilmesi ve delillerin sunulması kritik öneme sahiptir. Hukuki sürecin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından esastır.
T.C.
...
SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kira alacağı talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA ESASA İLİŞKİN BİLGİ:
Müvekkilim ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parseldeki ... Kat no.lu taşınmazın sahibidir. Davalı; işbu kat mülkiyetine tabi dairede _._.20_ başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi gereğince Kiracı olarak oturmakta ve halihazırda aylık ... TL kira ödemektedir. Davalı ile Müvekkilim arasında yapılan Kira Sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın ... ile ... günleri arasında ... Bankası ... şubesinde açılmış bulunan hesaba yatırılması kararlaştırılmıştır. Müvekkilim ilgili taşınmazın kira geliri ile geçimini sağlamaktadır.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Müvekkilim davaya konu taşınmazı _._.20_ başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı ...’ye kiralamıştır.
1. Kiracı _._.20_ tarihine ilişkin kirayı ödememiştir.
2. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. Kira alacaklarına uygulanan zamanaşımı süresi 5 yıldır. İş bu davayı süresi içerisinde açmaktayız.
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. Müvekkilim davaya konu taşınmazı _._.20_ başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile Davalı ...’ye kiralamıştır.
2. Aylık kira bedeli için … Türk Lirası olarak ve her ayın ...’ine kadar düzenli olarak Müvekkilimin banka hesap numarasına yatırılacağı, kira müddetinin de ... yıl olduğu kabul edilerek, Kira Sözleşmesi düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır.
3. Müvekkilim ... ada ...parseldeki taşınmazın sahibi olup, tek geçim kaynağı söz konusu taşınmazdan elde ettiği kira geliridir ve geçimini bu gelirle sağlamaktadır.
4. Kiracı ile Müvekkilimin yapmış olduğu kira sözleşmesi gereğince, kiracı ödemesi gereken, … aylarına ait toplam … Türk Lirası kira borcunu ödememiştir. Ayrıca kiracının ödemesi gereken, ... Türk Lirası olan ortak giderleri de yatırmamıştır.
5. Davalı Kiracıya , ... Noterliğinden _._.20_ tarih ve … yevmiye no.lu ihtarname de keşide edilmiş olmasına rağmen herhangi bir sonuç alınamamıştır.
6. ...
7. Davalının kira borcu i