- Sözleşmenin Feshi
- Maddi Tazminat
- Manevi Tazminat
- İhtiyati Tedbir
- İhtiyati Haciz
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE TARAFLARIN BORÇLARI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) özel olarak düzenlenmemiş, ancak Yargıtay içtihatları ve doktrin tarafından "karma nitelikli" ve "çift tipli" bir sözleşme olarak kabul edilen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin belirli bir arsa payını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcu altına girdiği, yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerine kararlaştırılan niteliklerde bir yapı inşa ederek arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etme borcu altına girdiği bir hukuki ilişkidir.
Hukuki Niteliği:
Bu sözleşme, arsa payı devri vaadini içermesi nedeniyle "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" unsurlarını ve inşaat yapma borcunu içermesi nedeniyle "Eser Sözleşmesi" unsurlarını bünyesinde barındırır. Bu nedenle karma niteliklidir. Resmi şekle tabidir; yani noterlikçe düzenleme şeklinde veya tapuda yapılması gerekmektedir (Tapu Kanunu md. 26, Noterlik Kanunu md. 60, 89). Şekle uyulmaması, sözleşmenin kural olarak geçersizliği sonucunu doğurur. Ancak Yargıtay, şekil eksikliğinin taraflarca ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı olduğu durumlarda, özellikle inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı hallerde, sözleşmenin geçerli kabul edilebileceğini belirtmektedir.
Taraflar:
a. Arsa Sahibi: Sözleşmeye konu arsanın mülkiyetine sahip olan ve arsa payı devri borcu altına giren gerçek veya tüzel kişidir.
b. Yüklenici (Müteahhit): Arsa üzerinde, sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak inşaatı yapma ve bağımsız bölümleri teslim etme borcu altına giren gerçek veya tüzel kişidir.
Arsa Sahibinin Borçları:
a. Arsayı Teslim Etme Borcu: İnşaatın yapılabilmesi için arsayı ayıpsız ve hukuki engellerden ari olarak yükleniciye teslim etmek.
b. Arsa Payını Devretme Borcu: Sözleşmede kararlaştırılan aşamalarda (genellikle inşaatın ilerleme oranına göre veya iskan alındıktan sonra) yükleniciye ait olacak arsa paylarını veya bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmek.
Yüklenicinin Borçları:
a. İnşaatı Yapma ve Teslim Etme Borcu: Sözleşmede, projede ve fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaatı tam ve ayıpsız bir şekilde yaparak kararlaştırılan sürede arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmek. Bu borç, sadakat ve özen borcunu da (TBK md. 471/1) içerir. Yüklenici, imar mevzuatına, yapı tekniğine ve sözleşme hükümlerine uygun davranmak zorundadır.
b. Ayıptan Sorumluluk Borcu: Teslim edilen eserin (bağımsız bölümlerin) sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralı gereği bulunması gereken nitelikleri taşımamasından (açık veya gizli ayıp) sorumludur (TBK md. 474 vd.).
c. Zamanında Teslim Borcu: İnşaatı sözleşmede belirlenen sürede tamamlayarak teslim etmek. Sürenin belirlenmemiş olması veya uyuşmazlık halinde işin niteliğine göre makul sürenin tespiti gerekir.
SÖZLEŞMENİN İHLALİ VE HUKUKİ SONUÇLARI
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar genellikle yüklenicinin borçlarını gereği gibi veya zamanında ifa etmemesinden kaynaklanır.
Yüklenicinin Temerrüdü: Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, makul bir sürede başlamasına rağmen işi yavaşlatması veya belirlenen teslim tarihinde inşaatı tamamlayamaması durumunda temerrüde düşmüş sayılır (TBK md. 117 vd.). Bu durumda arsa sahibi, TBK md. 123-125 arasındaki seçimlik haklarını kullanabilir:
a. Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir.
b. Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının (ifa yerine geçen tazminat) tazminini isteyebilir.
c. Sözleşmeden dönebilir (feshedebilir) ve menfi zararının tazminini isteyebilir.
Ayıplı İfa: Yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, projeye veya fen kurallarına aykırı, eksik veya kusurlu yapması durumudur. Arsa sahibi, TBK md. 475'teki seçimlik haklara sahiptir:
a. Eser, arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ise sözleşmeden dönebilir (feshedebilir).
b. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden (arsa payından) indirim isteyebilir.
c. Aşırı bir masrafı gerektirmiyorsa, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.
d. Genel hükümlere göre (TBK md. 112 vd.) tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eksik İfa: İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan niteliklere veya kapsama göre tamamlanmamış olmasıdır. Eksik işler, ayıp hükümlerine değil, genel hükümlere (temerrüt veya eksik ifaya ilişkin) tabi olabilir.
İşbu Dilekçe'de davalının kusurlu davranışlarından bahsedilmesi (Madde III.2), yüklenicinin temerrüdü, ayıplı ifası veya eksik ifası gibi sözleşmeye aykırılık hallerinin varlığına işaret etmektedir.
SÖZLEŞMENİN FESHİ
Yüklenicinin sözleşmeye esaslı aykırılıkları (örneğin, temerrüdü, eserin kabul edilemeyecek derecede ayıplı olması) durumunda arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir.
Fesih Hakkının Kullanılması: Fesih, tek taraflı, varması gereken bir irade beyanıyla yapılır. Haklı bir nedene dayanmalıdır. Fesih beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla hukuki sonuçlarını doğurur. Davanın açılması da fesih iradesini ortaya koyar. İşbu Dilekçe'de sözleşmenin feshi açıkça talep edilmektedir (Madde V, Talep Sonucu 6).
Feshin Sonuçları:
Feshin ileriye mi yoksa geriye mi etkili olacağı, inşaatın tamamlanma oranına göre Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmektedir.
a. Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı çok düşükse (genellikle %90'ın altında kabul edilir), fesih kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Bu durumda, sözleşme hiç kurulmamış gibi taraflar aldıklarını iade ederler. Arsa sahibi, yükleniciye devrettiği tapuları geri ister; yüklenici ise yaptığı inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK md. 77 vd.) göre talep edebilir (malzemeler sökülüp alınabiliyorsa öncelikle bu yol denenir). Arsa sahibi ayrıca, sözleşmenin geçersizliğinden kaynaklanan menfi zararını (sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı zararlar, örneğin yeni bir müteahhitle anlaşma masrafları) talep edebilir (TBK md. 125/3).
b. İleriye Etkili Fesih: İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa (genellikle %90 ve üzeri), feshin geriye etkili olması hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu durumda Yargıtay, feshin ileriye etkili olacağına karar vermektedir. Fesih anına kadar yapılan işler geçerli kabul edilir. Yüklenici, yaptığı iş oranında arsa payına hak kazanır. Arsa sahibi ise eksik veya ayıplı işler bedelini, gecikme tazminatını veya sözleşmenin ileriye etkili feshinden doğan diğer zararlarını (müspet zarar) talep edebilir.
Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak inşaatın fiziki tamamlanma oranını tespit edecek ve feshin hukuki sonuçlarını buna göre belirleyecektir.
MADDİ TAZMİNAT TALEPLERİ
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle zarara uğrayan taraf, kusurlu diğer taraftan zararının tazminini talep edebilir (TBK md. 112). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin talep edebileceği maddi zararlar çeşitlilik gösterebilir.
Müspet Zarar (Olumlu Zarar): Sözleşme gereği gibi ifa edilseydi arsa sahibinin malvarlığının ulaşacağı durum ile mevcut durum arasındaki farktır. Özellikle yüklenicinin temerrüdü halinde talep edilir. Başlıca kalemleri şunlardır:
a. Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): İnşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira gelirleri veya ödemek zorunda kaldığı kira bedelleri. İşbu Dilekçe'de mahrum kalınan kar tazminatları talebi (Madde VII.1, Talep Sonucu 7) bu kapsamda değerlendirilebilir.
b. Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli: İnşaattaki eksikliklerin veya ayıpların giderilmesi için gereken masraflar.
c. Değer Kaybı: Ayıplar nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen azalma.
Menfi Zarar (Olumsuz Zarar): Sözleşme hiç kurulmamış olsaydı arsa sahibinin uğramayacağı zararlardır. Genellikle sözleşmenin geriye etkili feshinde talep edilir. Başlıca kalemleri şunlardır:
a. Sözleşme Giderleri: Noter masrafları, tapu harçları gibi sözleşmenin kurulması için yapılan masraflar.
b. Başka Bir Sözleşme Fırsatının Kaçırılması: Bu sözleşmeye güvenerek daha elverişli başka bir sözleşme yapma fırsatını kaçırmaktan doğan zarar.
c. Yeni Sözleşme İçin Yapılacak Masraflar: Yeni bir yüklenici bulma ve anlaşma sürecindeki giderler.
İşbu Dilekçe'de, mal varlığında meydana gelen eksilmeler, fiili zararlar, maddi kayıplar ve mahrum kalınan beklenen gelirler şeklinde geniş bir maddi tazminat talebi bulunmaktadır (Madde VII.1). Talep edilen zararın niteliği (müspet/menfi), feshin türüne göre belirlenecektir. Dava değerinin belirsiz alacak davası şeklinde "şimdilik" olarak gösterilmesi (Madde II), zararın tam miktarının yargılama sırasında (özellikle bilirkişi incelemesiyle) belirleneceği anlamına gelir (HMK md. 107).
MANEVİ TAZMİNAT TALEPLERİ
Manevi tazminat, kişilik haklarının (şeref, haysiyet, özel hayatın gizliliği, bedensel bütünlük vb.) hukuka aykırı bir fiil sonucu ihlal edilmesi nedeniyle duyulan acı, elem ve ıstırabı gidermeyi amaçlar (TBK md. 58). Kural olarak sözleşmeye aykırılık halleri doğrudan manevi tazminat gerektirmez. Ancak, sözleşmeye aykırılığın aynı zamanda bir haksız fiil teşkil etmesi veya TBK md. 114/2 yollamasıyla TBK md. 58 şartlarının oluşması halinde manevi tazminat talep edilebilir.
Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ağır kusurunun veya aldatmasının bulunduğu, arsa sahibinin uzun süre evine kavuşamaması nedeniyle ciddi sıkıntılar yaşadığı, sosyal ve psikolojik olarak yıprandığı durumlarda, kişilik haklarının ihlal edildiğini kabul ederek manevi tazminata hükmedebilmektedir.
İşbu Dilekçe'de, davalının eylemlerinin müvekkilin kişilik değerlerinde eksilmeye yol açtığı, sosyal ve psikolojik etkiler yarattığı, acı, elem, itibar kaybı ve ruhsal yıkıma neden olduğu iddia edilerek manevi tazminat talep edilmektedir (Madde VIII, Talep Sonucu 9). Mahkeme, olayın özelliklerini, tarafların kusur durumunu ve sosyo-ekonomik durumlarını dikkate alarak talebi değerlendirecektir (Madde VIII.1).
CEZAİ ŞART TALEBİ
Taraflar, sözleşmede borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde ödenmek üzere bir cezai şart kararlaştırabilirler (TBK md. 179 vd.). Cezai şart, genellikle ifayı teminat altına almak ve zararın ispat külfetini hafifletmek amacıyla konulur.
Türleri: Seçimlik cezai şart (ifa ile birlikte veya ifa yerine istenemeyen), ifaya eklenen cezai şart (hem ifa hem ceza istenebilen) ve ifa yerine geçen cezai şart (dönme cezası) şeklinde olabilir. Sözleşmedeki düzenlemeye göre türü belirlenir.
Talep Edilebilirlik: Cezai şartın istenebilmesi için asıl borcun muaccel olması ve borçlunun kusurlu olarak borca aykırı davranmış olması gerekir.
İndirilmesi (Tenkis): Hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı re'sen indirebilir (TBK md. 182/3). Tacirler arasındaki sözleşmelerde bu indirim daha sınırlıdır.
İşbu Dilekçe'de, sözleşmede ... TL tutarında cezai şart bulunduğu belirtilmekte (Madde III.3) ve faiziyle birlikte tahsili talep edilmektedir (Talep Sonucu 8). Mahkeme, cezai şartın geçerliliğini, talep koşullarının oluşup oluşmadığını ve miktarının fahiş olup olmadığını değerlendirecektir.
USUL HUKUKU AÇISINDAN DEĞERLENDİRMELER
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve parasal bir değeri olan (tazminat gibi) davalarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi'dir (HMK md. 2). Yetkili mahkeme ise genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK md. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir (HMK md. 10). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12), ancak bu dava tazminat ve fesih talepli olduğundan genel yetki kuralları geçerli olacaktır. İşbu Dilekçe'de Asliye Hukuk Mahkemesi'ne hitaben yazılmıştır (Sayfa 1).
Dava Türü ve Talep:
Dava, belirsiz alacak davası olarak açılmıştır (Madde II, Talep Sonucu 7). Bu, alacağın miktarının veya değerinin davanın açıldığı anda tam ve kesin olarak belirlenmesinin objektif olarak imkansız olduğu durumlarda başvurulan bir yoldur (HMK md. 107). Yargılama sırasında bilirkişi incelemesi gibi delillerle alacak miktarı belirlendiğinde, harcı yatırılarak talep artırılabilir.
İspat Yükü ve Deliller:
Kural olarak iddia eden taraf iddiasını ispatla yükümlüdür (TMK md. 6). Davacı (arsa sahibi), yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığını ve bu nedenle zarara uğradığını ispatlamalıdır. Davalı (yüklenici) ise kusursuz olduğunu veya zararın başka bir sebepten kaynaklandığını ispatlayabilir. İşbu Dilekçe'de tanık, bilirkişi, keşif, yemin, uzman görüşü, isticvap, sözleşme metni, mevzuat ve içtihatlar gibi çeşitli delillere dayanılmaktadır (Delil Listesi, Madde 24, 26). Özellikle bilirkişi incelemesi (inşaatın seviyesi, ayıplar, zararın miktarı tespiti) ve keşif bu tür davalarda büyük önem taşır.
Geçici Hukuki Korumalar:
a. İhtiyati Tedbir (HMK md. 389 vd.): Dava konusu hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hale geleceği ya da gecikme nedeniyle ciddi bir zararın doğacağı endişesi varsa talep edilebilir. İşbu Dilekçe'de, davalının malvarlığı (banka hesapları, taşınmazlar, araçlar) üzerine ihtiyati tedbir konulması istenmektedir (Madde VIII, Talep Sonucu 2). Bu, genellikle dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi veya teminat amaçlı olabilir.
b. İhtiyati Haciz (İİK md. 257 vd.): Para alacaklarına ilişkin davalarda, alacağın tahsilini güvence altına almak amacıyla borçlunun mallarına geçici olarak el konulmasıdır. Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcu veya vadesi gelmemiş olsa bile borçlunun mal kaçırma ihtimali gibi özel durumların varlığı halinde istenebilir. İşbu Dilekçe'de davalının mal kaçırma ihtimalinden bahsedilerek ihtiyati haciz talep edilmektedir (Madde IX, Talep Sonucu 3).
Adli Yardım (HMK md. 334 vd.): Kendisi ve ailesinin geçimini önemli ölçüde zor duruma düşürmeksizin, gereken yargılama veya takip giderlerini kısmen veya tamamen ödeme gücünden yoksun olan kimseler, iddia ve savunmalarında haklı göründükleri takdirde adli yardımdan yararlanabilirler. İşbu Dilekçe'de davacının masrafları karşılama gücü olmadığı belirtilerek adli yardım talep edilmektedir (Madde X, Talep Sonucu 4).
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih ve tazminat davaları, teknik ve hukuki birçok detayı içeren, genellikle uzun ve çekişmeli süreçlerdir. Sözleşmenin karma niteliği, feshin ileriye veya geriye etkili olup olmayacağının tespiti, zararın (maddi-manevi) ve kusurun belirlenmesi, cezai şartın değerlendirilmesi gibi konular, uzmanlık gerektiren ve somut olayın özelliklerine göre değişebilen hususlardır. İşbu Dilekçe'de ileri sürülen taleplerin (fesih, maddi tazminat, manevi tazminat, cezai şart, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz, adli yardım) mahkemece kabul edilebilmesi için iddiaların HMK ve ilgili mevzuat çerçevesinde usulüne uygun delillerle (özellikle bilirkişi raporları, tanık beyanları, keşif bulguları) ispatlanması gerekmektedir.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı tazminat talebidir.
DAVA DEĞERİ : Belirsiz olarak şimdilik ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA BİLGİ:
...
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkil ile Davalı arasında _._.20_ tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir.
2. Davalının kusurlu davranışları sebebiyle oluşan ve aşağıda anlatılan zararların tazmini gerekmektedir.
3. Sözleşmede ayrıca ... TL tutarında cezai şart bulunmaktadır.
4. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. ...
2. ...
V. SÖZLEŞMENİN FESHİNE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
VI. MADDİ TAZMİNAT TALEBİMİZ HAKKKINDA AÇIKLAMALAR:
Yukarıda açıklanan vakıalar nedeniyle Müvekkilimin mal varlığında meydana gelen eksilmeler, fiili zararlar, maddi kayıplar ve mahrum kalınan beklenen gelir kalemleri şu şekildedir:
1. ...
2. ...
VII. MANEVİ TAZMİNAT TALEBİMİZ HAKKINDA AÇIKLAMALAR:
1. Manevi tazminatın objektif unsuru uyarınca yukarıda anlatılan hususların; müvekkilimin kişilik değerlerinde eksilmeye yol açacak seviyede sosyal ve psikolojik etkilere neden olabilecek fiiller olduğu açıktır. Ayrıca sübjektif unsur uyarınca; müvekkilimin nezdinde devam eden acı, elem, itibar kaybı ve ruhsal yıkım meydana gelmiştir. Bu sebeplerle; tarafların kusur derecesi ve sosyo-ekonomik durumları gözetilerek müvekkilimin yaşadığı ruhsal yıkımı telafi edecek nitelikte uygun bir manev