- Kamulaştırma Bedelinin Arttırılması Talebi
- Usule İlişkin Açıklamalar
- Adli Yardım Talebi
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRILMASI DAVASI: HUKUKİ ESASLAR VE UYGULAMA
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların, bedeli peşin ödenmek suretiyle, idare tarafından kamu mülkiyetine geçirilmesi işlemidir. Anayasa'nın 46. maddesi ile güvence altına alınan bu yetkinin kullanımı, mülkiyet hakkına önemli bir müdahale teşkil ettiğinden, sıkı şekil ve usul kurallarına bağlanmıştır. Bu kuralların en önemlilerinden biri, kamulaştırılan taşınmazın "gerçek karşılığının" malikine ödenmesi zorunluluğudur. İdare tarafından tek taraflı olarak belirlenen kamulaştırma bedelinin, taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını düşünen malik veya hak sahiplerinin başvurabileceği hukuki yol ise kamulaştırma bedelinin artırılması davasıdır.
1. DAVANIN HUKUKİ DAYANAĞI VE NİTELİĞİ
a. Kamulaştırma bedelinin artırılması davasının temel yasal dayanağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'dur. Kanun'un 14. maddesi, kamulaştırma işlemine veya bedeline karşı açılabilecek davaları düzenlemektedir. Bedel artırım davası, bu madde kapsamında yer alan ve idarece takdir edilen bedeli yetersiz bulan hak sahiplerine tanınmış bir dava hakkıdır.
b. Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin "gerçek karşılık" üzerinden ödenmesi gerektiğini amirdir. Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında "gerçek karşılık", kamulaştırma tarihi itibarıyla taşınmazın serbest alım satım koşulları altında sahip olduğu objektif değer olarak kabul edilmektedir. Bedel artırım davası, Anayasa ile güvence altına alınan bu "gerçek karşılığın" tespiti ve tahsilini amaçlar.
c. Bu dava, kamulaştırma işleminin (idari kararın) iptaline yönelik bir idari dava değildir. Davanın konusu, kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu değil, yalnızca idare tarafından belirlenen bedelin Anayasa ve Kanun'da öngörülen kriterlere uygun olup olmadığıdır. Bu niteliği itibarıyla, bir eda davası veya kısmi eda talepli tespit davası görünümündedir. Davacı, belirlenen bedelin yetersiz olduğunu iddia ederek, mahkemece tespit edilecek gerçek bedel ile idarece ödenen bedel arasındaki farkın kendisine ödenmesini talep eder (işbu Dilekçe, Madde VI.5).
2. DAVANIN TARAFLARI VE GÖREVLİ/YETKİLİ MAHKEME
a. Davacı: Kamulaştırılan taşınmazın maliki veya tapu sicilinde kayıtlı diğer ayni hak sahipleridir. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde, her paydaş kendi payına düşen bedelin artırılması için dava açabilir. İşbu Dilekçe'de davacı, taşınmaz maliki olarak belirtilmiştir (işbu Dilekçe, Madde I, II.1).
b. Davalı: Kamulaştırma işlemini yapan idaredir. Bu idare, merkezi idare birimleri (Bakanlıklar, Genel Müdürlükler vb.), mahalli idareler (Belediyeler, İl Özel İdareleri) veya kamu tüzel kişiliğine sahip diğer kurumlar (KİT'ler, Üniversiteler vb.) olabilir (işbu Dilekçe, Madde I).
c. Görevli Mahkeme: 2942 sayılı Kanun'un 14. maddesi uyarınca, kamulaştırma bedelinin artırılması davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi'dir (işbu Dilekçe, başlık).
d. Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, yine 2942 sayılı Kanun'un 14. maddesine göre, taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, kesindir.
3. DAVA AÇMA SÜRESİ VE ŞARTLARI
a. Kamulaştırma bedelinin artırılması davası, Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, kamulaştırma kararının veya bedel takdir komisyonu kararının (hangisi daha sonra ise) hak sahibine usulüne uygun olarak tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. İşbu Dilekçe'de bu süreye riayet edildiği belirtilmektedir (işbu Dilekçe, Madde III.1).
b. Bu 30 günlük süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Sürenin geçirilmesi halinde dava hakkı ortadan kalkar ve mahkemece bu husus re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.
c. Davanın açılabilmesi için öncelikle usulüne uygun bir kamulaştırma kararı bulunmalı ve bu karar veya takdir edilen bedel ilgiliye tebliğ edilmiş olmalıdır. Davacı, idare tarafından belirlenen bedelin yetersiz olduğu iddiasını taşımalıdır.
4. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI
Kamulaştırma bedelinin artırılması davasında mahkemenin temel görevi, taşınmazın "gerçek karşılığını" objektif kriterlere göre belirlemektir. Bu belirlemede esas alınacak ilkeler, 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Mahkeme ve görevlendireceği bilirkişiler, bedeli bu ilkelere göre tespit etmek zorundadır:
a. Taşınmazın Cinsi ve Nevi: Taşınmazın arsa mı, arazi mi, yoksa üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz mı olduğu belirlenir. Arazilerde (tarım arazileri vb.) gelir metodu, arsalarda ise emsal karşılaştırma metodu öncelikli olarak kullanılır.
b. Yüzölçümü: Kamulaştırılan alanın tapu kaydındaki ve fiili durumdaki yüzölçümü dikkate alınır (işbu Dilekçe, Madde II.1, IV.1).
c. Kıymetini Etkileyebilecek Bütün Nitelik ve Unsurlar ile Her Unsurun Ayrı Ayrı Değeri: Taşınmazın konumu, imar durumu, topografik yapısı, ulaşım olanakları, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, manzarası, üzerindeki yapı, ağaç ve diğer muhdesat gibi tüm değer artırıcı veya azaltıcı unsurlar değerlendirilir. İşbu Dilekçe'de, bu unsurların idarece yeterince dikkate alınmadığı iddia edilmektedir (işbu Dilekçe, Madde IV.3).
d. Varsa Vergi Beyanı: Kamulaştırma tarihinden önceki emlak vergisi beyan değeri dikkate alınır, ancak bu tek başına belirleyici değildir.
e. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Kıymet Takdirleri: Varsa, daha önce yapılmış resmi kıymet takdirleri de bir veri olarak değerlendirilir.
f. Taşınmazın Kamulaştırma Günündeki Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Net Gelir (Araziler İçin): Tarım arazilerinde, bölgede yetiştirilen ürünler, münavebe durumu, ortalama verim ve masraflar hesaplanarak yıllık net gelir bulunur ve bu gelirin kapitalizasyonu ile değer tespiti yapılır.
g. Arsalarda Kamulaştırma Gününden Önceki Özel Amaca Bağlı Olmayan Emsal Satışlara Göre Değer: En önemli kriterlerden biridir. Değerleme gününe en yakın tarihlerde, kamulaştırılan taşınmaza benzer nitelikteki (konum, büyüklük, imar durumu vb.) taşınmazların serbest alım-satım değerleri (rayiç bedeller) araştırılır ve karşılaştırma yapılır. İşbu Dilekçe'de de emsal rayiç bedellere dayanılacağı belirtilmiştir (işbu Dilekçe, Madde IV.4, Delil Listesi No. 11). Emsallerin, kamulaştırma kararından sonraki değil, önceki satışları kapsaması ve spekülatif, muvazaalı satışlar olmaması gerekir.
h. Yapılarda Resmi Birim Fiyatları, İnşaat Maliyet Hesapları ve Yıpranma Payı: Taşınmaz üzerindeki yapıların değeri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri, faturalara dayalı gerçek inşaat maliyetleri ve yapının yaşına, durumuna göre hesaplanacak yıpranma payı (amortisman) dikkate alınarak belirlenir.
i. Bedelin Tespitinde Etkili Olacak Diğer Objektif Ölçüler: Yukarıda sayılanların dışında, somut olayın özelliklerine göre değeri etkileyen (örneğin, pilon yeri kirası, irtifak hakkı bedeli vb.) diğer objektif unsurlar da değerlendirmeye alınır.
Mahkeme, tüm bu kriterleri bir arada değerlendirerek taşınmazın kamulaştırma tarihindeki objektif, gerçek değerini tespit eder.
5. YARGILAMA USULÜ VE DELİLLER
a. Kamulaştırma bedelinin artırılması davaları, genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda (HMK) düzenlenen yazılı yargılama usulüne tabidir.
b. Bu davalarda ispat yükü, kural olarak davacıdadır. Davacı, idarece belirlenen bedelin yetersiz olduğunu ve taşınmazın gerçek değerinin daha yüksek olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Ancak, bedel tespiti teknik bir konu olduğundan, mahkeme re'sen delil toplama ve araştırma yapma yetkisine sahiptir.
c. En önemli delil, bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre uzman bilirkişiler (gayrimenkul değerleme uzmanı, ziraat mühendisi, inşaat mühendisi, harita mühendisi vb.) seçerek, taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişilerden Kanun'un 11. maddesindeki kriterlere uygun, denetime elverişli, gerekçeli bir rapor aldırır. İşbu Dilekçe'de de bilirkişi ve keşif delillerine dayanılmaktadır (Delil Listesi No. 2, 3). Tarafların bilirkişi raporuna itiraz etme ve ek rapor veya yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasını talep etme hakları vardır.
d. Emsal Satış Kayıtları: Özellikle arsaların değerlemesinde kritik öneme sahiptir. Taraflar emsal sunabileceği gibi, mahkeme de Tapu Müdürlüğü, Belediyeler ve diğer kurumlardan emsal satış bilgilerini celbedebilir (işbu Dilekçe, Delil Listesi No. 11).
e. Tanık Beyanları: Özellikle taşınmazın nitelikleri, kullanım şekli, çevresel faktörler gibi konularda dinlenebilir (işbu Dilekçe, Delil Listesi No. 1).
f. Uzman Görüşü (HMK md. 293): Taraflar, iddialarını desteklemek veya bilirkişi raporundaki teknik hususları değerlendirmek amacıyla uzmanlardan bilimsel mütalaa alıp mahkemeye sunabilirler (işbu Dilekçe, Delil Listesi No. 5).
g. Diğer Deliller: Tapu kayıtları, imar durumu belgeleri, kamulaştırma evrakları, vergi kayıtları, isticvap, yemin gibi HMK'da düzenlenen diğer deliller de kullanılabilir (işbu Dilekçe, Delil Listesi No. 4, 6, 9, 10).
6. FAİZ TALEBİ
a. Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedeli ile idare tarafından ödenen veya bloke edilen bedel arasında fark bulunması halinde, bu farka faiz işletilmesi gerekir.
b. Faizin başlangıç tarihi konusunda farklı Yargıtay içtihatları ve uygulamalar bulunmakla birlikte, genel kabul; Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında bankaya bloke edilen bedelin hak sahibine ödendiği veya ödenebilir hale geldiği tarihtir. Ancak, hak sahibi bedel artırım davası açtığında, artırılan kısım için faiz genellikle dava tarihinden itibaren işletilir. İşbu Dilekçe'de faizin "taşımaza el koyma tarihinden itibaren" talep edildiği görülmektedir (Madde VI.5). Fiili el koyma tarihinin ispatı halinde, bu tarihten itibaren faiz talep edilmesi de mümkündür, ancak ispat külfeti davacıda olacaktır.
c. Uygulanacak faiz türü, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun uyarınca belirlenen yasal faizdir.
7. DİLEKÇEDE DİKKAT EDİLEBİLECEK HUSUSLAR
Genel olarak bir kamulaştırma bedelinin artırılması davası dilekçesi hazırlanırken veya mevcut bir dilekçe değerlendirilirken şu hususlara dikkat edilmesi faydalı olabilir:
a. Değer Düşüklüğü İddiasının Somutlaştırılması: İdarece belirlenen bedelin neden düşük kaldığının, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki hangi kriterlerin yanlış veya eksik değerlendirildiğinin somut olarak izah edilmesi, davanın temelini güçlendirebilir. Örneğin, hangi emsallerin dikkate alınmadığı, taşınmazın hangi üstün özelliklerinin göz ardı edildiği gibi hususlara "Esasa İlişkin Vakıalar" bölümünde (işbu Dilekçe, Madde IV) daha detaylı değinilebilir.
b. Faiz Başlangıç Tarihi İddiası: Faiz, fiili el atma tarihinden itibaren talep ediliyorsa (işbu Dilekçe, Madde VI.5), bu tarihin nasıl ispatlanacağına dair delillerin (tanık, keşif, belge vb.) dilekçede belirtilmesi veya yargılama sırasında sunulması gerekecektir.
c. Adli Yardım Talebinin Belgelendirilmesi: Adli yardım talebinde bulunuluyorsa (işbu Dilekçe, Madde V), HMK'nın 336. maddesi gereğince talebin dayanağı olan mali durumu gösterir belgelerin (fakirlik belgesi, SGK kayıtları, vergi kayıtları, muhtarlıktan alınacak belgeler vb.) dilekçeye eklenmesi veya en kısa sürede mahkemeye sunulması, talebin kabulü açısından önem taşır.
8. SONUÇ
Kamulaştırma bedelinin artırılması davası, Anayasal mülkiyet hakkının ve "gerçek karşılık" ilkesinin korunması bakımından hayati öneme sahip bir hukuki yoldur. İdare tarafından belirlenen bedelin, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki objektif değerini yansıtmadığı durumlarda hak sahipleri, 30 günlük hak düşürücü süre içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bu davayı açarak, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki kriterlere göre yapılacak yeni bir değerleme ile bedelin artırılmasını ve farkın yasal faiziyle birlikte tahsilini talep edebilirler. Davanın başarısı, büyük ölçüde taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi incelemesi ve diğer delillerle (özellikle emsal satışlar) doğru bir şekilde ortaya konulmasına bağlıdır.
T.C.
...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : Kamulaştırma bedelinin arttırılması talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA BİLGİ:
Müvekkilim ... İli ... İlçesi, ... Mah. sınırları içinde kalan ... Pafta, … Parsel sayılı …. m2 miktarındaki taşınmazın malikidir.
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkilime ait kamulaştırma işlemine konu olan … m2 miktarındaki taşınmazın tamamı Davalı idare tarafından ... nedeniyle, m2’si ... TL’den olmak üzere tamamı ... TL bedelle kamulaştırılmıştır.
2. ... tarafından belirlenen kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek değerinin oldukça altındadır.
3. Kamulaştırma bedelinin arttırılması gerekmektedir.
4. ...
5. Adli yardım talebimiz vardır.
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. Kamulaştırma bedelinin arttırılması davası 2942 sayılı Kanunun 14.maddesi uyarınca kamulaştırma evrakının tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde açılmalıdır. Kamulaştırma kararı Müvekkilime _._.20_ tarihinde tebliğ edilmiş olup, işbu davayı süresi içerisinde açmaktayız.
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın a