- İpoteğin Fekki Kaldırılması Talebi
- İhtiyati Tedbir
- Adli Yardım
- Talep Sonucu
- Delil Listesi
İPOTEĞİN FEKKİ (KALDIRILMASI) TALEBİ VE DAVASINA İLİŞKİN HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Taşınmaz rehni türlerinden biri olan ipotek, mevcut veya ileride doğması muhtemel bir alacağı güvence altına almak amacıyla kurulan, kıymetli evraka bağlanmayan ve alacaklıya, borç ödenmediği takdirde ipotekli taşınmazı sattırarak bedelinden alacağını tahsil etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Türk Medeni Kanunu (TMK), ipoteğin kurulması, hükümleri ve sona ermesi süreçlerini detaylı bir şekilde düzenlemiştir. İpoteğin sona ermesiyle birlikte, taşınmaz malikinin en temel beklentisi, tapu sicilindeki bu takyidatın kaldırılması, yani ipoteğin fekki (terkini) işlemidir. Ancak çeşitli nedenlerle ipotek alacaklısı, borcun sona ermesine rağmen fek işlemi için gerekli adımları atmayabilir. Bu durumda, taşınmaz maliki, hakkını mahkeme kanalıyla aramak durumunda kalır. İşbu makalede, ipoteğin fekki talebi ve bu talebe ilişkin dava süreci, ilgili mevzuat, doktrin görüşleri ve dava şartları çerçevesinde etraflıca incelenecektir.
GENEL OLARAK İPOTEK KAVRAMI VE SONA ERME SEBEPLERİ
İpotek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 881 ila 938. maddeleri arasında düzenlenen taşınmaz rehni türlerinden biridir. TMK Madde 881 uyarınca, mevcut veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için ipotek kurulabilir. İpotek, alacağa bağlı (fer'i) bir hak olup, asıl alacağın varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Bu bağlılık ilkesi gereği, ipoteği doğuran asıl borç ilişkisi sona erdiğinde, ipotek hakkı da kural olarak sona erer.
TMK Madde 883, alacağın sona ermesiyle ipoteğin de sona ereceğini hükme bağlamıştır. Alacağın sona erme sebepleri çeşitlidir:
a. Ödeme (İfa): Borcun tam ve eksiksiz olarak alacaklıya ödenmesi, alacağı sona erdiren en temel sebeptir. İşbu Dilekçe'de de temel iddia, ipotekle güvence altına alınan borcun ödendiği yönündedir (Madde 3, 4).
b. İbra: Alacaklının borçluyu borçtan kurtarmasıdır.
c. Tecdit (Yenileme): Eski borcun yeni bir borçla değiştirilmesidir.
d. Takas: Karşılıklı ve muaccel iki borcun birbirini karşıladığı ölçüde sona ermesidir.
e. Birleşme: Alacaklı ve borçlu sıfatlarının aynı kişide birleşmesidir.
f. İmkansızlık: Borcun ifasının kusursuz olarak imkansız hale gelmesidir.
Alacağın sona ermesi dışında, ipotek hakkı şu durumlarda da sona erebilir:
a. Alacaklının Feragati: Alacaklının ipotek hakkından yazılı olarak feragat etmesi ve bu feragatin tapu siciline tescili.
b. Sürenin Dolması: Süreli olarak kurulan ipoteklerde sürenin sona ermesi.
c. Taşınmazın Yok Olması: İpotekli taşınmazın tamamen yok olması (örneğin, denize karışması gibi).
d. Kamulaştırma: Taşınmazın kamulaştırılması durumunda, ipotek hakkı kamulaştırma bedeli üzerine geçer ve taşınmaz üzerindeki ipotek sona erer.
İpoteğin sona ermesiyle birlikte, taşınmaz maliki, alacaklıdan tapu sicilindeki kaydın terkini (fekki) için gerekli işlemleri yapmasını talep etme hakkına sahip olur (TMK Madde 883).
İPOTEĞİN FEKKİ (TERKİNİ) TALEBİ VE USULÜ
Tapu sicilindeki ipotek kaydı, kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Yani asıl alacak sona erdiğinde ipotek hukuken sona erer, ancak sicildeki kaydın terkini için ayrıca bir işlem yapılması gerekir. Bu işleme "fek" veya "terkin" denir.
Normal işleyişte, borç sona erdiğinde ipotek alacaklısı (genellikle banka veya finans kurumu), tapu müdürlüğüne hitaben yazılmış, ipoteğin kaldırılmasını talep eden bir yazı (fek yazısı) düzenler veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün elektronik sistemleri (TAKBİS, WebTapu vb.) üzerinden gerekli bildirimi yapar. Taşınmaz maliki veya yetkilendirdiği kişi, bu belgeyle veya sistem üzerinden yapılan bildirimle tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin terkinini sağlar.
Ancak, alacaklının borcun sona ermesine rağmen fek yazısını vermemesi, gerekli elektronik bildirimi yapmaması veya kötü niyetli olarak bundan kaçınması durumunda (Madde 4, 5), taşınmaz malikinin tapu sicilindeki bu yolsuz durumu düzeltmek için dava açma hakkı doğar. Bu dava, "ipoteğin fekki (kaldırılması) davası" olarak adlandırılır. Bu dava, esasen tapu kaydının düzeltilmesi davasının özel bir türü niteliğindedir.
İPOTEĞİN FEKKİ DAVASININ KOŞULLARI VE UNSURLARI
İpoteğin fekki davasının açılabilmesi ve kabul edilebilmesi için belirli koşulların ve unsurların bir arada bulunması gerekmektedir:
a. Hukuki Yarar: Davacının, ipoteğin kaldırılmasında güncel ve meşru bir hukuki menfaatinin bulunması gerekir. Taşınmazı üzerinde hukuken sona ermiş bir ipoteğin halen kayıtlı olması, malikin tasarruf hakkını kısıtladığından (örneğin, satışı zorlaştırması, yeni kredi kullanımını engellemesi gibi), hukuki yararın varlığı genellikle kabul edilir.
b. Taraf ve Dava Ehliyeti:
i. Davacı: Kural olarak ipotekle yükümlü taşınmazın malikidir. Taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de bu davayı açabilir. İşbu Dilekçe'de davacı, taşınmazı sonradan satın alan maliktir (Madde 1).
ii. Davalı: Tapu sicilinde lehine ipotek kaydı bulunan alacaklıdır (Madde 2). Alacaklının ölümü halinde mirasçıları, tüzel kişiliğin sona ermesi halinde ise haklarına halef olanlar davalı sıfatına sahip olur.
c. Geçerli Bir İpoteğin Varlığı: Dava konusu taşınmaz üzerinde usulüne uygun olarak kurulmuş ve tapu siciline tescil edilmiş bir ipotek kaydının bulunması gerekir (Madde 2).
d. İpoteğin Dayandığı Alacağın Sona Ermiş Olması: Davanın temelini oluşturan en önemli unsurdur. Davacı, ipotekle güvence altına alınan borcun tamamının ödendiğini (Madde 3, 4) veya başka bir sebeple (ibra, takas vs.) sona erdiğini iddia ve ispat etmekle yükümlüdür.
e. Alacaklının Fek İşlemini Yapmaktan Kaçınması: Borcun sona ermesine rağmen, alacaklının tapudaki ipotek kaydının terkini için gerekli işlemleri yapmamış olması gerekir (Madde 4, 5). Uygulamada, davadan önce alacaklıya ihtarname gönderilerek fek talebinde bulunulması, hem alacaklıya makul bir süre tanımak hem de dava sırasında alacaklının kötü niyetini veya ihmalini ortaya koymak açısından faydalı olabilir.
İPOTEĞİN FEKKİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
a. Görevli Mahkeme: İpoteğin fekki davalarında görevli mahkemenin tespiti, ipoteğin dayandığı hukuki ilişkinin niteliğine göre değişir.
i. Eğer ipotek, ticari bir ilişkiden veya bankacılık işlemlerinden (kredi sözleşmesi vb.) kaynaklanan bir alacağı güvence altına alıyorsa, dava konusunun bankanın ticari faaliyeti kapsamında kalması ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca bankacılık işlerinin mutlak ticari dava sayılması nedeniyle görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi'dir. İşbu Dilekçe'de davanın Asliye Ticaret Mahkemesi'ne hitaben yazılması, ipoteğin bir banka lehine kurulmuş olmasından kaynaklanmaktadır (Madde 2).
ii. Eğer ipotek, taraflar arasındaki ticari olmayan (örneğin, adi borç ilişkisi gibi) bir alacağı güvence altına alıyorsa, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
b. Yetkili Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesi uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İpoteğin fekki davası da taşınmazın aynına (ipotek hakkının terkini suretiyle mülkiyet hakkı üzerindeki takyidatın kaldırılmasına) ilişkin olduğundan, yetkili mahkeme, ipotekli taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, taraflarca aksi kararlaştırılamaz ve mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. İşbu Dilekçe'de taşınmazın bulunduğu yerin (Ada, Parsel vb.) belirtilmesi bu açıdan önemlidir (Madde 13.6).
İPOTEĞİN FEKKİ DAVASINDA İSPAT YÜKÜ VE DELİLLER
TMK Madde 6 uyarınca, "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür." İpoteğin fekki davasında davacı (taşınmaz maliki), ipoteğin dayanağı olan borcun sona erdiğini iddia ettiğinden, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
İspat için kullanılabilecek deliller şunlardır:
a. Kesin Deliller:
i. Yazılı Belgeler: Borcun ödendiğini gösteren banka dekontları, makbuzlar, kredi kapama belgeleri, ibraname, takas sözleşmesi gibi yazılı deliller en güçlü ispat araçlarıdır (Madde 17 - Delil 10, 11). Özellikle belirli bir miktarın üzerindeki hukuki işlemlerin tanıkla ispat edilemeyeceğine ilişkin HMK kuralları (HMK Madde 200) göz önüne alındığında, yazılı delillerin önemi artmaktadır.
ii. İkrar: Davalının (alacaklının) borcun ödendiğini veya sona erdiğini mahkeme huzurunda veya dışında kabul etmesidir.
iii. Yemin: Diğer delillerle ispat edilemeyen vakıalar için son çare olarak başvurulabilecek bir delildir (Madde 15 - Delil 4).
b. Takdiri Deliller:
i. Tanık Beyanları: Özellikle ödemenin yapıldığı veya borcun sona erdiği ana ilişkin görgüye dayalı bilgileri olan kişilerin beyanlarıdır (Madde 15 - Delil 1). Ancak yukarıda belirtilen HMK Madde 200 sınırı dikkate alınmalıdır.
ii. Bilirkişi İncelemesi: Özellikle hesaplamaların karmaşık olduğu, ödemelerin farklı tarihlerde yapıldığı veya faiz hesaplarının gerektiği durumlarda mahkemece bilirkişi raporu alınabilir (Madde 15 - Delil 2).
iii. Keşif: Mahkemece, gerektiğinde taşınmaz üzerinde keşif yapılmasına karar verilebilir, ancak ipoteğin fekki davalarında keşif genellikle birincil delil niteliğinde değildir (Madde 15 - Delil 3).
iv. İsticvap: Davalının (alacaklının) mahkemece çağrılarak beyanının alınmasıdır (Madde 15 - Delil 6).
v. Tapu Kayıtları: Taşınmazın mevcut durumunu ve ipoteğin varlığını gösteren resmi kayıtlardır (Madde 17 - Delil 9).
vi. Uzman Görüşü: Tarafların, HMK Madde 293 kapsamında, iddialarını desteklemek amacıyla uzmanlardan aldıkları bilimsel veya teknik görüşlerdir (Madde 15 - Delil 5).
İşbu Dilekçe'de delil listesi (Madde 14, 15, 17) sunularak, iddiaların hangi delillerle ispatlanacağı belirtilmiştir.
İPOTEĞİN FEKKİ DAVASINDA TALEP EDİLEBİLECEK HUSUSLAR
İpoteğin fekki davasında asıl talep, tapu sicilindeki ipotek kaydının terkin edilmesidir (Madde 13.6). Bununla birlikte, dava sürecinde veya dava sonucunda başka taleplerde de bulunulabilir:
a. İhtiyati Tedbir: HMK Madde 389 vd. uyarınca, davacı, dava konusu hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hâle geleceği ya da gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep edebilir. İpoteğin fekki davasında, örneğin davalının ipoteği kötü niyetli olarak başkasına devretme veya icra takibine koyma riski varsa, ipotek üzerine ihtiyati tedbir (örneğin, icra takibinin durdurulması, devrinin önlenmesi gibi) talep edilebilir. İşbu Dilekçe'de, ipoteğin "tedbiren kaldırılması" talep edilmektedir (Madde V.1, 13.2). Bu talep, davanın esasını çözer nitelikte olduğundan mahkemelerin bu tür bir tedbire karar vermesi ihtiyatlı yaklaştıkları bir konudur. Mahkeme, genellikle teminat karşılığında (Madde 13.2) veya duruma göre teminatsız olarak tedbir kararı verebilir.
b. Adli Yardım: HMK Madde 334 vd. uyarınca, kendisi ve ailesinin geçimini önemli ölçüde zor duruma düşürmeksizin, gereken yargılama veya takip giderlerini kısmen veya tamamen ödeme gücünden yoksun olan kimseler, iddia ve savunmalarında veya geçici hukuki korunma taleplerinde açıkça dayanaktan yoksun olmamak kaydıyla adli yardımdan yararlanabilirler. Davacı, mali durumunun elverişsizliğini belgeleriyle (fakirlik belgesi, SGK kayıtları vb.) ispatlayarak yargılama harç ve giderlerinden geçici olarak muaf tutulmayı talep edebilir (Madde VI.1, VI.2, 13.3).
c. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti: Dava sonucunda haksız çıkan taraf, kural olarak yargılama giderlerini (harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ücreti vb.) ve karşı tarafın vekil ile temsil edilmesi halinde hükmedilecek vekalet ücretini ödemeye mahkum edilir (Madde 13.7, 13.8).
DEĞİNİLMESİNDE FAYDA GÖRÜLEN EK HUSUSLAR
a. Zamanaşımı: Kural olarak, ipotekle güvence altına alınan alacak zamanaşımına uğrasa dahi, alacaklı ipotek hakkına dayanarak taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilir (TMK Madde 864). Ancak, borçlu aynı zamanda taşınmaz maliki ise ve asıl alacağa ilişkin zamanaşımı defini ileri sürerse, bu def'i ipoteğe karşı da etkili olur ve fekki talep edebilir. Taşınmaz maliki üçüncü kişi ise, asıl borçlunun zamanaşımı def'inden yararlanamaz. Borcun ödenmesi nedeniyle fek talebinde ise, bu talep ayni hakka dayalı bir talep olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
b. Harç ve Masraflar: İpoteğin tapuda terkini işlemi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen bir harç (terkin harcı) alınır. Bu harç genellikle borçlu/malik tarafından ödenir. Dava açılması halinde ise HMK uyarınca harç ve gider avansı yatırılması gerekmektedir.
c. Dilekçede Bulunması Gereken Unsurlar: İpoteğin fekki dava dilekçesi, HMK Madde 119'da belirtilen unsurları (tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu ve değeri, vakıalar, deliller, hukuki sebepler, talep sonucu vb.) eksiksiz içermelidir. Özellikle "Esasa İlişkin Detaylı Vakıalar ve Hukuki Açıklamalar" (Madde IV, Madde 7) bölümünde, borcun nasıl sona erdiğinin somut olaylara ve delillere dayandırılarak ayrıntılı bir şekilde açıklanması, ilgili TMK ve HMK maddelerine atıf yapılması davanın selameti açısından önemlidir.
SONUÇ
İpoteğin fekki, taşınmaz mülkiyeti hakkının üzerindeki önemli bir takyidatın kaldırılması anlamına gelmektedir. Borcun sona ermesiyle hukuken ortadan kalkan ipoteğin sicilden terkini, kural olarak alacaklının yükümlülüğüdür. Alacaklının bu yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçınması halinde, taşınmaz malikinin TMK ve HMK hükümleri çerçevesinde ipoteğin fekki davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu davanın başarıya ulaşması, öncelikle ipoteğin dayanağı olan borcun sona erdiğinin davacı tarafından usulüne uygun delillerle ispatlanmasına bağlıdır. Dava sürecinde ihtiyati tedbir ve adli yardım gibi taleplerle hak kayıplarının önlenmesi ve adalete erişimin kolaylaştırılması da mümkündür. İşbu Dilekçe, bu tür bir davanın temel unsurlarını içerecek şekilde taslak olarak hazırlanmış görünmektedir ve dava sürecinin başlatılması için bir temel teşkil edebilir.
T.C.
...
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNE
DAVACI : TC:
Adresi:
VEKİLİ : Av.
DAVALI : TC:
Adresi:
KONU : İpoteğin fekki talebidir.
DAVA DEĞERİ : ... TL'dir.
AÇIKLAMALAR :
I. MÜVEKKİL HAKKINDA BİLGİ:
...
II. DİLEKÇE ÖZETİ:
Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan dava konusu olayların maddeler halindeki kısa özetidir:
1. Müvekkil _._.20_ tarihinde ... Adresli ve ... numaralı bağımsız daireyi satın almıştır.
2. Dava konusu taşınmaz üzerinde ... Bankası lehine ipotek kurulmuştur.
3. İpotek bedeli ... TL olup ekte sunulu belgelerden anlaşılacağı üzere bu meblağ ... Bankasına ödenmiştir.
4. Borç ödenmiş olmasına rağmen Davalı tarafça taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması işlemi yapılmamıştır.
5. ...
III. USULE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR:
1. ...
2. ...
IV. ESASA İLİŞKİN DETAYLI VAKIALAR VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR:
Esasa ilişkin vakıaların ve hukuki iddialarımızın ayrıntılı açıklamalarıdır:
1. ...
2. ...
V. İHTİYATİ TEDBİR TALEBİMİZ HAKKINDA AÇIKLAMALAR:
1. Dava sonuçlanana kadar, ha