Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 99/2014 Dava No 49/2018 Karar Tarihi 21.12.2018
Numara: 99/2014
Dava No: 49/2018
Taraflar: Laila Wirgness Mc.Meekin ile Ramazan Uyar ve diğerleri arasında
Konu: Sözleşme ihlali - ifanın imkansız hale gelmesi - sözleşmedeki haktan feragat
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 21.12.2018

-
D. 49/2018 Yargıtay/Hukuk No: 99/2014 (Gazimağusa Dava No: 3613/2010)


YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.


Mahkeme Heyeti : Ahmet Kalkan, Bertan Özerdağ, Peri Hakkı


İstinaf eden : Laila Wirgness Mc.Meekin, Hafız Village,
- Kulaksız Construction, Hane No: 30, Tatlısu.
(Davacı)

İle


Aleyhine istinaf edilen :No.3- Ramazan Uyar,Çiftlik Sokak
No.23, Tatlısu.
No.4- Güls-ün Uyar, Çiftlik Sokak-
No.12, Tatlısu.
No.5- KKTC İçişleri ve Yerel
Yönetimler Bakanlığını
temsilen, KKTC Başsavcılığı,
- Lefkoşa.
(Davalı No.3,4,5)



A r a s ı n d a.



İstinaf eden namına : Avukat İzzet Erkanlılar
Aleyhine istinaf edilen No.3 ve 4 namına : Avukat Tevfik Pilli Aleyhine isiinaf edilen No.5 namına :Savcı -Hasan Çaltılı
hazır.



Gazimağusa Kaza Mahkemesi Başkanı Gülden Çiftçioğlu'nun, 3613/2010 sayılı davada, 28.3.2014 tarihinde verdiği karara karşı Davacı tarafından yapılan istinaftır.


------------------


- H Ü K Ü M


Ahmet Kalkan : İstinaf Eden/Davacı, Gazimağusa Kaza Mahkemesinde, Aleyhine İstinaf Edilen/Davalılar No.3,4 ve 5 aleyhine açtığı davanın Mahkeme tarafından dinlenip reddedilmesi üzerine bu istinafı dosyaladı.

Bundan böyle İstinaf Eden sa-dece Davacı, Aleyhine İstinaf Edilenler ise Davalılar veya yerine göre Davalı No.3,4 ve 5 olarak anılacaktır.

Davacı, 21 Eylül 2010 tarihinde Davalılar No.3,4 ve 5 aleyhine, Hukuk Muhakemeleri Usulü Tüzüğü E.2 n.1 altında bir dava dosyalayarak, (A)'dan -(J)'ye kadar paragraflar halinde sözleşme ihlali, hile ve dolandırma gerekçesiyle tazminat talep etti.

Davacı, 23.9.2010 tarihi itibarıyla, Davalı No.3 ve 4'ün taşınmaz malları ile ilgili ara emri elde etti.

Davacı, 15.4.2011 tarihinde Tafsilatlı Tal-ep Takriri dosyaladı.

Davacı davasında özetle: Davalı No.3 ve 4'ü mal sahibi ve satıcı olarak, No.5'i ise 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası tahtında diğer Davalılara altyapı, su ve elektrik akımını temin etmeden inşaat yapmalarına iz-in verdiği için dava ettiğini belirttikten sonra, 17.7.2007 tarihinde veya o tarihlerde Davalı No.1,2,3 ve 4 ile Girne'de Satış Sözleşmesi yapıldığını, bu Sözleşme ile davada belirtilen Tatlısu'da kain taşınmaz mallar üzerinde 175 m2 büyüklüğündeki bunga-lovun inşaatını tamamlamayı kabul ettiklerini, inşaatın 18 ay zarfında ve 3 ay lütufla bitmemesi halinde, her ay için 400stg tazminat ödemeyi, altyapıyı ise 30 ayda bitirmeyi, bitmemesi halinde her geçen ay için 250stg tazminat ödemeyi taahhüt ettiklerini,- Davalıların öngörülen sürede inşaatı bitirmediklerini, Davacının Nisan 2008'de yarım inşaata yerleşmek zorunda kaldığını, ekstra işlerin bedelini ödediğini, Davalıların Satış Sözleşmesinin 8. maddesine göre, 20.1.2009 tarihinde vermeyi taahhüt ettikleri k-oçanı vermediklerini iddia ederek, Davalılar aleyhine müştereken ve münferiden 76,800stg, özel ve genel tazminat ve Talep Takririnde talep edilen diğer miktarları faizleri ile birlikte ödemelerine hüküm ve emir verilmesini talep etti.

Davacı, Davalı No.-1 ve 2 aleyhindeki davasını daha sonra geri çekti.

Davada, Davalı No.3,4 ve 5 Müdafaa Takriri dosyaladı.

Davalı No.3 ve 4 dosyaladıkları Müdafaa Takririnde, Davacının iddialarını reddettiler ve Sözleşmede satış bedelinin ne olduğunun belirlenmediğine,- bu nedenle Satış Sözleşmesinin tamamlanmadığına, Davalı No.3 ve 4'ün mal sahibi sıfatıyla Davalı No.1 ile 10 adet bungalov karşılığında ve inkişaf edilmek üzere sözleşme yaptıklarını, Davacıyı hiç görmediklerini, Davacıyla hiçbir hukuki münasebetleri olma-dığını, para almadıklarını, akti ilişki kurmadıklarını, muhatabın Davalı No.1 olduğunu, Davacı ile Davalı No.1 arasındaki evrakları imzalama gayelerinin hukuki münasebet kurmak olmadığını, Davalı No.1'e sattıkları malı devretmekten kaçınmayacaklarını göste-rmek için imzaladıklarını, Davalı No.1'in taahhütlerini yerine getirmemesinin sorumluluğunun Davalı No.3 ve 4'te olmadığını iddia ederek, davanın masraflarla iptalini talep ettiler.

Davalı No.5 dosyaladığı Müdafaa Takririnde, ön itiraz olarak, 38/2007 s-ayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası kapsamında herhangi bir sorumlulukları olmadığını, aleyhinde dava sebebi bulunmadığını ve davanın ret ve iptali gerektiğini ileri sürdü.

Davacının, Müdafaa Takrirlerine Cevap Takriri dosyalaması üzerine, tara-flar arasındaki layihalar teatisi tamamlanmış oldu.

İSTİNAF İLE İLGİLİ OLGULAR:

Alt Mahkemenin tespitlerine göre, davanın maddi ve hukuki olguları özetle şöyledir:

Davacı İngiliz vatandaşı, Davalılar No.3 ve 4 KKTC vatandaşı gerçek kişilerdir. Dava-lı No.5 KKTC İçişleri Bakanlığını temsilen Başsavcılıktır.

Gazimağusa Kazasına bağlı Tatlısu'da kain Pafta No: VI, Harita No.59, Parsel 158'de kain 34969,13539,13671,13673 ve 13680 kayıt No.lu gayrimenkullerin 1/2 hissesi Davalı No.3, 1/2 hissesi ise D-avalı No.4 adında kayıtlıdır.

Davacı, yukarıda referansı verilen taşınmaz malların 1/51 hissesi ile ilgili Satış Sözleşmesinin Tapu Dairesine yatırılarak kabulü için, Emare No.5 İngilizce beyannameyi doldurarak imzaladı.

SS No.693/2008 sayılı Satış S-özleşmesi, 771604 No.lu makbuz karşılığında, 11.4.2008 tarihinde Tapuya kaydedildi.

Referansı verilen taşınmaz mallar ile ilgili 19 adet satış sözleşmesi Tapu Dairesine yatırıldı.
Davacı tarafından Tapuya yatırılan Sözleşme, 17.7.2007 tarihli olmakla -birlikte, Sözleşmenin pullandığı tarih 31.3.2008, Tapuya yatırıldığı tarih ise 11.4.2008'dir.

Emare No.1 5 adet Makbuza göre, Davacının davasını haklarına halel gelmeksizin geri çektiği, Davalı No.1'e, 25.1.2008 tarihli makbuz karşılığında fayans işleri- için 3000stg, 11.4.2008 tarihli makbuz karşılığında, taş ve parke döşemesi ile bahçe köşesindeki küçük oda için 6750YTL, 22.5.2008 tarihli makbuz karşılığında plastik su deposu için 2600YTL, 24.8.2007 tarihli makbuz karşılığında Villa 2'nin temel işi için- 5000stg, 20.1.2009 tarihli makbuz tahtında satış sözleşmesinin son ödemesi olarak 5000stg ödedi.

Davacı, Emare No.1 5 adet Makbuza göre, makbuza göre Davacı, Sözleşmeye konu tüm borcu ödedi.

Davacı, Emare No.17 Satış Sözleşmesi ile ilgili olarak Dav-alı No.3 ve 4'e herhangi bir ödemede bulunmadı.

Site projesi 1.6.2007 tarihinde vizelenmiş, 18.4.2008 tarihinde ise Şehir Planlama Dairesinden mühürlenmiştir.

Emare No.16 Toplu Konut Projesi dosyasına göre, dava konusu konutun yer aldığı site ile ilgi-li 16.4.2009 tarihinde inşaat izni alınması için başvurulmuş, ancak harçlar ödenmediğinden inşaat izni verilmemiştir.

İnşaat izni müracaatında, proje sahibi, Davalı No.3 ve 4 olarak gösterilmiştir.

Site projesi 49 hane konut, 3 adet dükkan ve 3 adet -depoyu içermekteydi. Site projesinin parselasyon veya taksimatı yapılmamıştır. Proje içeriğinde yer alan konutların 1/3'ü yapılmış, yollar asfaltlanmamış, yüzme havuzu inşaatı tamamlanmamıştır.

Emare No.17 Satış Sözleşmesine göre, Satıcılar Kulaksız Con-struction Ltd, Abdurrahman Güney, Davalı No.3 ve 4, Alıcı ise Davacıdır.

Emare No.17 Sözleşmeye göre, site 51 plottan oluşmaktadır. Satıcılar 18 ayda villa ve 12.5X25 metrekarelik yüzme havuzunu yapıp siteyi 30 ayda tamamlayacaklardı.

Davacı, Kulaksı-z Construction'ın teklifi üzerine, bitmeye yakın olduğu gerekçesiyle elektriği ve suyu bağlanmamış, asfalt yolu olmayan konuta girmeyi kabul etti.

Davacı, dava konusu konutu, çok az eksiği ile Nisan-Mayıs 2008 tarihinde teslim aldı. Kalan eksiği kendi im-kanları ile tamamladı. Dava konusu villaya güneş enerjisi ile elektrik sağlanmaktadır. Dava ile ilgili zamanlarda, Davacı, eşiyle birlikte konu villada yaşamaktaydı.

Sitenin trafoya kadar olan elektriği bağlandı, ancak mütebaki bedel ödenmediği için traf-odan sonra evlere elektrik bağlanmadı.

26.10.2004 tarihinde Satıcı sıfatıyla Davalı No.3 ve 4 ile Alıcı sıfatıyla Kulaksız Construction Ltd. adına, Direktör Abdurrahman Güney arasında Emare No.18 Sözleşme imzalandı. Bu Sözleşmeye göre, Davalı No.3 ve 4, -10 adet villa karşılığı olarak dava konusu konutun da üzerinde bulunduğu, daha önce referansı verilen taşınmaz malları Kulaksız Construction Limited'e sattı.


Davacı, Davalı No.3 ve 4 ile arasındaki Emare No.17 Satış Sözleşmesini herhangi bir zaman fesh-etmedi.

Talep Takririnde, Davalı No.5'in 38/2007 sayılı Yasa altında Davacıya karşı yasal vecibelerinin ne olduğunun tafsilatı verilmedi, bu ihlalden dolayı Davacının zarar-ziyana uğradığı iddia edilmediğinden, Davalı No.5 aleyhindeki Talep Takriri kusu-rlu ve geçersizdir.

Alternatif olarak ilgili Yasa, sözleşme ile taahhütte bulunanların planlama izni alınmadan ve/veya altyapı, su, elektrik akımı temin edilmeden inşaat yapmalarından dolayı İçişleri Bakanlığına yasal vecibe yüklemediğinden, Davalı No.5 -aleyhine dava sebebi yoktur.

Emare No.17 Satış Sözleşmesi, 17.7.2007 tarihinde Liatsos isimli Avukatın ofisinde diğer taraflar tarafından imzalanmış olmakla birlikte, Davalılar No.3 ve 4 tarafından, KKTC'ye giriş ve çıkış tarihleri olan 7.8.2007 - 16.8.-2007 tarihleri arasındaki bir tarihte kendi evlerinde imzalanarak tamamlandı.

Emare No.17 Satış Sözleşmesi, Davalı No.3 ve 4 tarafından imzalandığı andan itibaren tüm şartları ile Davalı No.3 ve 4'ü bağlamaktadır. Davalılar No.3 ve 4'ün İngilizce bilmem-elerinin aktin geçerliliğine ve hukuki bağlayıcılığına etkisi yoktur.

29.1.2009 tarihinden sonra, Kulaksız Construction Limited site projesinin inşaatı, parselasyonu ve taksimatı yapılmadan, yollar stabilize bir halde asfaltlanmadan, yüzme havuzu yapılm-adan yarım bırakıldı ve yetkililer ortadan kayboldu.

Emare No.17 Satış Sözleşmesinde konu konutun inşaatının tamamlanıp teslim tarihinin Sözleşmenin esaslı şartı olduğu hususunda herhangi bir şart mevcut değildir. Bu nedenle konutun inşaatının tamamlanı-p Davacıya teslim edileceği tarih Sözleşmenin esaslı şartı değildir.

Davacı, Davalı No.3 ve 4'e, Sözleşmede belirtilen tarihte konutun tamamlanması için ihbarname göndermedi. Davacı bunu yapmadığı için Sözleşmenin (Emare No.17) 5. paragrafının tanıdığı -haktan vazgeçti(waive).

Davacı, Sözleşmenin 5. paragrafındaki hakkından vazgeçtiği için zarar-ziyan talep edemez.

Bu safhadan sonra Alt Mahkeme, mevcut Müdafaa Takririnde beklenmeyen bir durum neticesi ifanın imkansızlığı (frustration) iddiası yapılmam-ış olmasına rağmen, mevcut iddialara dayalı olguların frustration müdafaasını ortaya koymaya yeterli olduğu gerekçesiyle, Sözleşmenin 6. maddesiyle ilgili talebi bu açıdan incelendi.

Alt Mahkeme, Emare No.17 Satış Sözleşmesine frustration doktrinin uygu-lanabileceğine, Kulaksız Construction Ltd.in sitenin inşaatını yarım bırakmasında Davalı No.3 ve 4'ün kusuru olmadığına, bu durumun Davalı No.3 ve 4'ün Emare No.17 altındaki yükümlülüklerini esaslı ve radikal bir biçimde farklı bir yükümlülük altına soktuğ-una, Kulaksız Construction'ın inşaatı yarım bırakması halinde tamamlama mükellefiyetinin Davalı No.3 ve 4'te olacağı sonucunun istihraç edilemeyeceğine, Sözleşmenin bu hususta zımni şart içerdiğine bulgu yaptı.

Emare No.17 Yazılı Sözleşmenin 6. maddesin-deki hükmün ifası imkansız hale geldiğinden, Davacı ile Davalı No.3 ve 4'ün kusurları olmadan Sözleşmenin 6. maddesindeki şart icra kabiliyetini yitirdi; bu nedenle Davacı, 6. maddenin ihlâlinden kaynaklanan zarar-ziyanı talep edemez.

Davacı kendisine k-oçan çevrilmesi için ihbar verme ön şartını yerine getirmediğinden, Sözleşmenin 8. maddesinden kaynaklanan talepte bulunamaz.

Davacı, Davalı No.3 ve 4'ün kusurları sonucunda aktin ihlâl edildiğini ispatlayamadığından, Talep Takririndeki diğer iddiaların-da başarılı olamaz.

Alt Mahkeme yukarıdaki olgu ve bulguları neticesinde Davacının davasını reddetti.

İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı Alt Mahkemenin hükmüne karşı dosyaladığı istinaf ihbarnamesinde 9 istinaf sebebi sunmuştur.

Bu istinaf sebeplerini iki- ana başlık altında incelemeyi uygun bulduk:

Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.5 aleyhindeki davayı reddetmekle hata etti.
Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.3 ve 4'ün akti sorumluluklarına bulgu yaptıktan sonra, aleyhlerindeki davayı reddetmek ve layihalard-a olmayan konuları inceleyip karara bağlamakla hata etti.

Bu meselede Davalı No.3 ve 4 mukabil istinaf dosyaladı. Üç sebep bulunan mukabil istinaf ihbarnamesini tek başlık altında ele alacağız.

Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.3 ve 4'ün Sözleşme ile -
bağlı olduklarına, taraflar arasında akit oluştuğuna bulgu yapmak, Akitler Yasası'nın 18. ile 19. maddelerine,
KKTC mevzuatına uygun olmayan yorum ve sonuçlar
getirmekle hata etti.


TARAFLARIN İDDİA VE ARGÜMANLARI:

Davacı Avukatının hitabınd-a belirttiği hususları kısaca özetleyecek olursak: Davalı No.5'in 38/2007 sayılı Yasadan kaynaklanan sorumluluğu olduğundan aleyhlerindeki dava reddedilmemeliydi. Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.3 ve 4'ün akti sorumluluklarına bulgu yaptıktan sonra layihal-arda ve duruşmada iddia edilmeyen esaslar üzerinden hüküm kurmakla hata etti. Bu meselede aktin ihlâl edildiğine ilişkin bulguya varıldığından, zarar-ziyan taleplerinin reddedilmemesi gerekirdi. Bu nedenle, istinafın kabulü gerekir.

Davalı No.3 ve 4 Avu-katı hitabında, Alt Mahkemenin ulaştığı sonuçta hata olmadığını, ancak bu meselede Davalı No.3 ve 4'ün akti sorumluluğu olduğuna bulgu yapılmasının hata olduğunu, İngilizce, hatta yeterince okuma-yazma bilmeyen Davalı No.3 ve 4'ün İngilizce yaptıkları sözl-eşmede konut yapma ve teslim etme yönünde bir taahhütte bulunduklarının farkında olmadıklarını, bu yönde iradeleri bulunmadığını, Davalı No.3 ve 4'ü bağlayan bir sözleşme olmadığını, bu konu üzerinde durulmadığını, Alt Mahkemenin konuyu hile ve hata üzeri-nden değerlendirip inceleyerek hatalı bulgu yaptığını ileri sürdü ve istinafın reddini veya alternatif olarak mukabil istinafın kabul edilerek, istinafın reddini talep etti.

Davalı No.5'i temsilen hazır bulunan Başsavcılık, Davalı No.5 aleyhindeki davan-ın iptidaen reddinde hata olmadığını, akti taraf olmadıkları gibi sorumlulukları da bulunmadığını ileri sürdü.

İNCELEME:

Tarafların iddia ve argümanları, istinaf sebepleri, dosyanın muhteviyatındaki şahadet ve emareler incelenip değerlendirildi.

Muht-erem Alt Mahkeme, Davalı No.5 aleyhindeki davayı reddetmekle hata etti.

Davalı No.5, KKTC İçişleri ve Yerel Yönetimler Bakanlığını temsilen Başsavcılıktır.

KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi üstlendiği görev ve sorumluluk itibarıyla İçişleri Bakanlığına ba-ğlıdır.

38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası, emlakçıların kayıt altına alınması, emlak muameleleri, sözleşmelerden kaynaklanan sorunların çözümü ve benzer konuların düzenlenmesini sağlamak amacıyla yapılmıştır.

Bu amaca uygun olarak-, ülkemizde gayrimenkul satış sözleşmelerinden doğan mağduriyetlerin önlenmesi ve satışa konu taşınmaz mallar üzerinde yükümlülük konmasına engel olmak veya sözleşmede taraf olanların mutabakatı ile bu gibi taşınmaz mallar üzerinde Tapu Dairelerinde işlem -yapılmasını sağlamak için Yasanın 21. maddesi düzenlenmiştir.

Yasanın 21. maddesi, kayıtlı mal sahiplerinin satış sözleşmesi ile satış yaptıkları herhangi bir malı ipotek ettiremeyeceklerini amirdir.

Bu maddeye göre, alıcı ve satıcının yazılı mutabak-atı olması halinde taşınmaz mal veya hissenin ipoteğe konması mümkün olabilmektedir.

Yine ilgili maddeye göre satış sözleşmesine konu taşınmaz mal veya mallar üzerinde İlçe Tapu Daireleri nezdinde engel konacağı belirtilerek, gerekli harçlar ödendikten -sonra 21 gün içerisinde İlçe Tapu Dairelerinde bu işlemin yapılması işbu madde altında zorunlu kılınmıştır.

Yabancı uyruklular da dahil olmak üzere, emlakçı veya satıcılar, muamelesi yapılan taşınmaz mala dair sözleşmeleri ilgili İlçe Tapu Dairesine yat-ırmakla yükümlüdürler.

Devletin 38/2007 sayılı Yasa kapsamındaki yükümlülüğü Tapuda yapılacak işlemler ile ilgilidir. Bunun dışında, Devlete, satış sözleşmelerine taraf olma veya sözleşme şartlarının yerine getirilip getirilmediğini kontrol etme veya y-erine getirme (ifa) gibi mükellefiyetler getirilmemiştir.

Huzurumuzdaki meselede, Sözleşmenin kaydedildiği mal üzerinde Davacının izni olmadan ipotek işlemi yapıldığı iddia edilmediği gibi, Davalı No.5'in 38/2007 sayılı Yasa kapsamında iddia edilmiş vey-a ispatlanmış ihmali veya kanunsuz fiili mevcut olmadığından, Alt Mahkeme Davalı No.5 aleyhindeki davayı reddetmekle hata etmedi.

Bu sonuca göre, 1. istinaf sebebi reddedilir.

Bu safhada Davacının 2. istinaf başlığını incelememiz gerekmektedir. Daval-ı No.3 ve 4'ün mukabil istinafı aynı başlık altındaki konuları içerdiğinden, Davacının 2. istinaf sebebi ile mukabil istinafı birlikte inceleyeceğiz.

Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.3 ve 4'ün akti sorumluluklarına bulgu yaptıktan sonra, aleyhlerindeki da-vayı reddetmek ve layihalarda olmayan konuları inceleyip karara bağlamakla hata etti.

Mukabil istinaf:

Muhterem Alt Mahkeme, Davalı No.3 ve 4'ün Sözleşme ile bağlı olduklarına, taraflar arasında akit oluştuğuna bulgu yapmak ve Akitler Yasası'nın 18. ile- 19. maddelerine, KKTC mevzuatına uygun olmayan yorum ve sonuçlar getirmekle hata etti.

Bu meselede, tarafların istinaf ve mukabil istinaf sebeplerini karara bağlarken, öncelikli olarak taraflar arasında aktedilen Emare No.17 Sözleşmenin taraflar arasın-da imzalanmış ve tamamlanmış bir sözleşme olup olmadığını belirlememiz gerekmektedir.

Alt Mahkeme, Emare No.17 Sözleşmenin tarafları bağlayıcı bir sözleşme olduğuna bulgu yaptığından, incelemeye mukabil istinaftan başlamamız daha uygun olacaktır.

Dav-alı No.3 ve 4 Avukatı, TARAFLARIN İDDİA VE ARGÜMANLARI bölümünde belirttiğimiz gibi, Davacı ile Davalı No.3 ve 4 arasında herhangi bir sözleşme oluşmadığını, tarafların herhangi bir hususu görüşmediklerini, müzakere etmediklerini, anlaşmadıklarını, Davacıd-an herhangi bir bedel almadıklarını, Davalı No.1'in isteği üzerine bazı imzalar atmış olabileceklerini, bu imzalar ile esas gayelerinin ileride proje tamamlandığında Davalı No.1 tarafından Davacıya satılması öngörülen taşınmaz malı Davacıya devretmekten ka-çınmayacaklarını göstermek amacıyla imzaladıklarını, tek kelime İngilizce bilmediklerini, dolayısıyla ortada geçersiz bir sözleşme olduğunu, Alt Mahkemenin bu hususta karar vermediğini ve konuyu hatalı olarak yanıltma ve hile kapsamında değerlendirdiğini i-ddia etti.

Zabıtlar incelendiğinde, Alt Mahkemenin aktin oluşumu ile ilgili huzurundaki şahadetle emareleri ayrıntılarıyla değerlendirdiği görülmektedir.

Alt Mahkemeye göre, Davacı tarafından 17.7.2007 tarihinde Girne'de Liatsos isimli Avukatın ofisi-nde imzalanan Emare No.17 Sözleşme, Davalı No.3 ve 4 tarafından KKTC'ye giriş ve çıkış tarihleri olan 7.8.2007-16.8.2007 tarihleri arasındaki bir tarihte, kendi evlerinde imzalanarak tamamlanmıştır.

Sözleşmeler Yasası'nın 10. maddesinden açıkça anlaşıla-bileceği gibi, herhangi bir anlaşmanın yasa uyarınca uygulanabilen akit sayılabilmesi için, anlaşmanın tarafların serbest iradeleri ile yapılması gerekir. Tarafların serbest iradeleri ile yapılmayan herhangi bir anlaşma akit sayılmaz ve taraflar arasında h-erhangi bir anlaşma veya akit meydana gelmiş olmaz.

Sözleşmeler Yasası'nın 10. maddesi uyarınca istenilen rıza, Yasanın 13. maddesinde tarif edilen rızadır. Yani tarafların aynı şeyde, aynı manada (ad idem) rıza göstermeleri ve irade beyan etmeleri gere-kir.

Tarafların iradesinin aynı mana ve şeyde birleşmemesinin sonucu, sözleşmenin oluşmamış olmasıdır. Böyle bir sonuç ise taraflar bakımından yapılan işlemlerin iptalini kaçınılmaz hale getirir.

Bu hususlarla ilgili birçok içtihat kararımız bulunmak-la birlikte, Yargıtay/Hukuk 21/1980 D.20/1980 Hasan Hacı İzzet ile Hasan Abdullah davasına, Yargıtay/Hukuk 20/1988 D.9/2001 M.Toros Ticaret Ltd. ile Ferda Amcaoğlu davasına, Yargıtay/Hukuk 74/2016 D.17/2018 Tek-Jen Finans Ltd. ile Burhan Boranbay ve diğeri- davasına, Halsbury's Laws of England 3rd ed.Volume 8, sayfa 80'e atıfta bulunuruz.

Alt Mahkemenin de belirttiği gibi, sözleşme nitelikli bir anlaşma içeren belgeyi imzalayan şahıs, belgeyi okusun veya okumasın aktin şartları ile bağlı olup, imzalayan t-arafın yabancı olması ve İngilizce okuma bilmemesinin bir önemi yoktur. Bu konuda Alt Mahkemenin de atıfta bulunduğu The Law of Contract 9th ed.Treitel sayfa 197'ye atıfta bulunuruz.

Tüm yukarıda belirttiklerimizi birlikte değerlendirdiğimizde, çıkan so-nucu şöyle özetleyebiliriz:

Sözleşme niteliği olan bir anlaşmayı imzalayan taraf, imzaladığı anlaşmanın hukuki etkileri ile bağlıdır. Anlaşmayı imzalarken metni okuyup okumamasının veya imzaladığı metnin yazılı olduğu dili bilip bilmemesinin önemi yoktur-.
İmzalanan anlaşmanın içeriği tarafların iradelerini ve fikir birliğini yansıtmaz veya yazılı metinde beyan edilenler tarafların aynı manada ve şeyde birleştikleri sonucunu doğurmaz ise, taraflar arasında sözleşme oluşmayacağından, böyle bir metnin taraf-ları bağlayıcı etkisi yoktur.

Bu esaslardan hareketle meseleye baktığımızda, Davalılar No.3 ve 4'ün Emare No.17 Sözleşmeyi Satıcı sıfatıyla imzaladıkları, adlarına kayıtlı taşınmaz malın 1/51 hissesini veya tamamlanacak konutu devretmeyi ve Davacının sa-tın aldığı konutu diğer Satıcı Kulaksız Construction Ltd. ile birlikte bitirmeyi taahhüt ettikleri görülmektedir.

Davacı bu meselede Alıcı konumunda olup, Davalı No.3 ve 4'ün Sözleşmeyi imzalayarak Sözleşmenin tamamlanmasını sağlamalarından sonra üzerin-e düşen edimi ifa etmek için ödemelere başlamıştır. Davalı No.3 ve 4 Satıcı sıfatıyla,
Emare No.17 Satış Sözleşmesinin Tapuya yatırılmasına itiraz etmediler. Kısacası, Davalı No.3 ve 4, Sözleşmedeki taahhütleri doğrultusunda davranış sergileyerek, Sözleşm-eyi imzalayan Davacının mali mükellefiyetlerini ifa etmesini sağladılar. Bu davranışlarının sonucu olarak, Davalı No.3 ve 4'ün Sözleşmenin içeriğinden habersiz oldukları veya İngilizce bilmedikleri için Sözleşmeyi okumadıkları iddialarının kabul edilmesi m-ümkün değildir. Dolayısıyla, Davalı No.3 ve 4'ün Emare No.17 Sözleşmeyi imzalarken iradelerinin aynı manada ve şeyde birleşmediğine ikna olmamamızın mümkün olmadığı kanaatindeyiz.

Davalı No.3 ve 4'ün, diğer Satıcı taraf olan Kulaksız Construction Ltd. il-e aralarındaki Emare No.18 Sözleşmeye bağlı olarak, Emare No.17 Sözleşmede taahhütte bulundukları, inşaatı tamamlama iradelerinin olmadığı ve kendilerinin de alacakları villaları alamadıkları iddiası, Davacı ile yaptıkları Emare No.17 Sözleşmenin konusu d-eğildir. Davalılar No.3 ve 4, tutum ve davranışları ile, Davacının Emare No.17 Sözleşmeyi imzalamasına ve Satıcılara karşı mali mükellefiyetlerini yerine getirmesine sebep olacak iradeyi izhar ederek, Sözleşmenin tamamlanmasını sağladılar. Dolayısıyla, bu -yöndeki iradelerinin hata, hile, zorlama veya yanıltma ile oluştuğunu iddia etmedikleri sürece Sözleşmenin tarafları bağlayıcı niteliği devam edecektir. Bir sözleşmenin hata, zorlama, hile veya yanıltma yolu ile imzalanıp onayladığını iddia eden tarafın, s-özleşmeyi geçersiz kılabilmesi için, bu yönde iddiada bulunması gerekir.

Alt Mahkeme, mevcut olguların oluşturduğu gerçeklerden hareketle, meseleyi doğru bir şekilde, Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 19. maddesi kapsamında değerlendirmiş, Davalı No.3 ve- 4'ün Sözleşmeyi geçersiz kılmak için bu yönde iddiada bulunmadıkları sonucuna ulaşmıştır.

Tüm yukarıdakiler ışığında, Alt Mahkemenin Emare No.17 Sözleşmenin Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 10(1) maddesi uyarınca geçerli bir taşınmaz mal satış sözleşme-si olduğu ve Sözleşmenin Davalı No.3 ve 4 tarafından imza edilerek tamamlanması anından itibaren tüm şartları ile Davacı No.3 ve 4'ü bağladığı bulgusunda hata yoktur.

Bu sonuçtan hareketle Davalı No.3 ve 4'ün mukabil istinafı reddedilir.

Davacının 2.- istinaf başlığı altında tazminat talepleri ile ilgili iddiaları incelenecektir.

Alt Mahkemenin bulguları doğrultusunda tazminat taleplerini incelemeye geçmeden önce, belirtmek istediğimiz husus, Davacının Emare No.17 Satış Sözleşmesini feshetmediği ve -Sözleşmenin halen yürürlükte olduğudur.

Bu gerçekten hareketle, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, Davacının davadaki talepleri doğrultusunda karara bağlanması gerektiğinden, istinaf sebeplerini Davacının talepleri doğrultusunda incelemeyi uygun bulduk. -

Tafsilatlı Talep Takririnin talep kısmını içeren 10.paragraf aynen şöyledir:

"10. Binaenaleyh; Davacının Davalılardan müştereken
ve/veya münferiden talebi şöyledir.
Davalı No.1,No.2,No.3 ve No.4'ün müştereken ve/veya münferiden Davacıya -76,800stg ödenmesi hususunda bir mahkeme emri itası;
76,800stg üzerinden 20.1.09 tarihinden tamamen tediye tarihine değin yasal en yüksek faizi ödemesini emreder mahkeme emri itası.
Davalı No.1,No.2,No.3 ve No.4'ün müştereken ve münferiden Davacıya 6250TL -ödemesi hususunda bir mahkeme emri itası.
6250TL üzerinden 11.4.08 tarihinden tamamen tediye tarihine değin yasal en yüksek yasal faiz ödenmesi hususunda bir mahkeme emri itası;
Davalı No.1,No.2,No.3 ve No.4'ün müştereken ve/veya münferiden Davacıya 2600TL- ödemesi hususunda bir mahkeme emri itası;
2600TL üzerinden 21.5.08 tarihinden tamamen tediye tarihine değin yasal en yüksek faiz ödemesi hususunda bir mahkeme emri itası;
Alternatif olarak Davalıların işbu dava konusu hanenin Davacı adına kayıt edilmesin-i emreder mahkeme emri itası.
Davalılar No.1,No.2,No.3 ve No.4'ün Davacı ile aralarında 17.7.07 tarihinde akteyledikleri satış sözleşmesinin hilafına hareket ederek sözleşme ihlalinden mütevellit Davacının düçar kaldığı genel ve özel zarar ziyanı tazmin et-melerini emreden mahkeme emri itası.
Davalı No.5'in 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası tahtında görevlerini yerine getirmeyerek Davacıların düçar olmasına sebep oldukları genel ve özel zarar-ziyanı tazmin etmelerini emreder mahkeme emri -itası;
Ahval ve şerait altında Muhterem Mahkemenin uygun göreceği başka herhangi bir hal çaresi.
İşbu dava masrafları."


Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 73(1) maddesi, sözleşmenin ihlali halinde, bu ihlalden zarar gören tarafın makul olabilecek veya s-özleşmenin yerine getirilmemesi sonucu uğradığı ve işlerin normal gidişinden doğal olarak ortaya çıkan veya sözleşmeyi yaptıkları sırada sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda doğması olası olduğu taraflarca bilinen zarar-ziyan için tazmin edilmesini ö-ngörmektedir. Bkz. Yargıtay/Hukuk 139/2013 D.19/2015 Tahsin Özbağ ve diğerleri ile William John Jennings davası. Aynı kararda serdedilen prensibe göre, zarar-ziyana uğradığını iddia eden tarafın zarar-ziyana uğradığını iddia etmesi yeterli değildir; zarar--ziyanını mahkemede ispat etmesi gerekir.

Davacı, Talep Takririnin 7. paragrafına bağlı olarak, 10(A)(C)(E) paragraflarında Emare No.17 Satış Sözleşmesinin 7. paragrafı altında belirtilen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini ileri sürerek, bu miktarların- ödenmesini talep etmektedir.

Davacı, Emare No.17 Sözleşmeyi feshetmedi ve halen Sözleşmeye konu konutta oturmaya devam etmektedir.

Alt Mahkemenin tespitlerine göre Davacı, Sözleşmenin 5. ve 17. maddeleri altında, Sözleşmenin ihlali halinde Sözleşmey-i sona erdirebilir ve ödediği paranın tümünü talep edebileceği gibi bir tazminat da talep edebilirdi.

Taraflar arasındaki Sözleşme halen yürürlükte olduğuna göre, Sözleşmenin konusu gereği satılan taşınmaz mal ve satış bedeli ile ilgili taahhüt ve mükel-lefiyetlerin devam ettiği kabul edilmelidir. Taraflar arasındaki Sözleşme sonlandırılmadığı müddetçe, Davacının Davalılara ödediği satış bedelinin iadesini talep etmesi mümkün değildir. Bu gerçekler sonucunda, Alt Mahkeme, Talep Takririnin 19(A)(B)(C)(D)(E-)(F) paragraflarındaki talepleri reddetmekle hata etmedi.

Davacı Talep Takririnin 19(G) paragrafında dava konusu hanenin kendi adına kaydını talep etmektedir.

Alt Mahkeme bu talebi reddederken, Fasıl 109 Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmelerini düzenle-yen Yasayı inceleyerek, Davacının gerekli izni haiz olmadığı, Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 78. maddesi ve Fasıl 232 Arazi Satışı (Aynen ifa) Yasası'nın 2. maddesi altında 2 ay içerisinde dava açılmadığı ve Yasanın öngördüğü şartların yerine getirilmedi-ği sonucuna ulaştı.

Alt Mahkemenin bulgularında hatalı olduğuna ilişkin yeterli hukuki argüman sunulmadığı gibi, davanın olguları ışığında, Alt Mahkemenin aynen ifa talebi ile ilgili doğru değerlendirme yaptığı ve bulgularında hata olmadığı anlaşılmakta-dır.

Buna ilaveten, Emare No.17 Sözleşmede, Davalı No.3 ve 4'ün mal sahibi sıfatıyla satışa konu taşınmaz malı Davacıya devretmeyi taahhüt ettikleri, satış bedeli ödenmiş olmasına rağmen dava tarihine kadar bu yükümlülüklerini yerine getirmedikleri bir -gerçektir.

Davalıların Emare No.17 Sözleşmenin 8. paragrafı altında aynen ifa şartını kabul etmeleri, Davacıya, bu yükümlülüğünün yerine getirilmesi için talepte bulunma hakkı vermektedir.

Talep Takririnin 9. paragrafında, Davalıların bu yükümlülükl-erini kasten yerine getirmedikleri iddiası yapılmıştır.

Alt Mahkemenin kararında, Davacının, Davalılar No.3 ve 4'den satışa konu taşınmaz malı devretmeleri için talepte bulunduğu ve Davalı No.3 ve 4'ün, bu taahhütü yerine getirecek koşullar oluştuğu hal-de, yükümlülüklerini kasten yerine getirmediklerini ortaya koyan şahadet yokluğunda taşınmaz malın devredilememesinden kaynaklanan genel veya özel zarar-ziyanın ispat edildiği sonucuna varılmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Alt Mahkeme, Talep Takr-irinin 10(G) paragrafındaki talebi reddetmekle hata etmiş değildir.

Alt Mahkeme, Davacının Talep Takririnin 10(H) paragrafındaki talepleri ile ilgili "OLGULAR" bölümünde belirttiğimiz bulguları yaparak, Davacının Talep Takririnin 10(H) paragrafı altınd-aki taleplerini reddetmiştir.

Talep Takririnin iktibas ettiğimiz talep kısmından görülebileceği gibi, 10(H) paragrafı altında, sözleşme ihlalinden kaynaklanan zarar-ziyan talep edilmektedir.

Talep Takririnin 3. ve 4. paragrafları, Davacının 10(H) par-agraflarındaki taleplerinin gerçeklerini ihtiva etmektedir.

İlgili paragraflar aynen şöyledir:

"3. Dava konusu sözleşmenin 5. paragrafına göre Davalı
No.1 ve/veya Davalılar sözleşme imzalanma tarihinden 18 ay zarfında ve 3 ay lütufla inşaat-ı tamamlamayı,
tamamlanmaması halinde gecikmeden kaynaklanan her ay
için uyuşulmuş tazminat miktarı olan 400 stg ödemeyi
kabul ve taahhüt ettiler.
4. Dava konusu sözleşmenin 6. paragrafına göre Davalılar
No.1 ve/veya Davalılar sö-zleşmenin imzalanma
tarihinden 30 ay zarfında altyapıları ve yüzme
havuzunu işler vaziyette teslim etmeyi velhasıl tüm
projeyi tamamlamayı, tamamlanmaması halinde ise
geçecek her ay için uyuşulmuş tazminat miktarı olan
250 stg- ödemeyi kabul ve taahhüt ettiler."

Alt Mahkeme, Talep Takririnin 3. ve 4. paragraflarında ileri sürülen iddiaları, Emare No.17 Sözleşmenin ilgili paragraflarını inceleyerek sonuca ulaştığından, biz de aynı sırayı takip etmeyi uygun bulduk.

İlk önce, T-alep Takririnin 3. paragrafında ileri sürülen iddiayı inceleyeceğiz.


Emare No.17 Satış Sözleşmesinin 5. maddesine göre,
Satıcılar Sözleşmenin imzalanma tarihinden 18 ay zarfında ve
3 ay lütufla- elektrik ve su ile birlikte (daimi elektrik sağlanamazsa geçici elektriği sağlamakla), inşaatı tamamlamakla yükümlüdürler. İnşaat 18 takvim ayı içerisinde tamamı ile tamamlanmadığı takdirde, Satıcı Alıcıya 3 aylık uzatma süresi ile ilgili yazılı ihbar ver-mek hakkına sahiptir. Bu uzatma süresinden sonra, inşaat tamamı ile tamamlanmamışsa, Satıcı Alıcıya gecikilen her ay için 400 stg ödeyecektir. Gecikilen süre 6 ayı geçerse, Alıcı Sözleşmeyi sona erdirip geçersiz kılabilir. Bu durumda, Alıcı ödediği paranın- tümünü geri isteyebileceği gibi, tazminat da isteyebilir.

Alt Mahkeme, Emare No.17 Sözleşmenin 5. paragrafı altında Davalı No.3 ve 4'ün mükellefiyetlerini inceledikten sonra, teslim tarihinin Sözleşmenin esaslı şartı olmadığı, Davacının eşi ile birlikte- konuta girip yerleşmeye razı olduğu, Davalı No.3 ve 4'e Sözleşmede yazılan tarihe kadar konut inşaatının bir tamam eksiksiz tamamlanarak konutun teslimi konusunda makul bir ihbar verilmediği konularında bulgu yaptıktan sonra, Davacının Emare No.17 Satış S-özleşmesinin 5. paragrafının tanıdığı haktan vazgeçmiş (waive) sayılacağına bulgu yaptı ve 5. paragrafın öngördüğü aylık tazminat tutarını reddetti.

Alt Mahkemenin istinaf edilmemiş bulgularına göre, Emare No.17 Sözleşme, 17.7.2007 tarihinde, Davacı ve -Kulaksız Construction Ltd. tarafından imzalandı. Sözleşme, Davalı No.3 ve 4'ün Ağustos 2007 tarihinde Sözleşmeyi imzalamaları ile tamamlandı. Davacı ve eşi, Nisan-Mayıs 2008 tarihinde, Kulaksız Construction Ltd.in teklifi üzerine, Nisan-Mayıs 2008 tarihind-e elektriği ve suyu bağlanmamış, asfalt yolu olmayan konuta girmeyi kabul ederek yerleştiler. Aynı şekilde, 11.4.2008 tarihinde, Sözleşme Tapuya yatırıldı.

Bu olgulara göre, Davacı, inşaatın bitirilmesinin taahhüt edildiği zamandan önce, tam olarak bit-memiş binaya girip yerleşmiştir.

Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 55. maddesi sözleşmelerdeki zaman unsurunu düzenlemektedir. İlgili madde şöyledir:

"55. (l) Bir sözleşmeye taraf olanlardan biri, belirli bir
şeyi belirlenmiş bir zaman-da veya zamandan önce
veya belirli bir kaç şeyi belirlenmiş zamanlarda
veya zamanlardan önce yapacağına dair vaatte
bulunursa, ve yapılması öngörülen şeylerden
herhangi birini belirtilen zaman-da veya bu
zamandan önce yapmayı ihmal ederse, sözleşme
veya sözleşmenin ifa edilmeyen kısmı, taraflar
zamanın sözleşmede esas oluşturması niyetinde
idiyseler, vaatte bulunulan kişinin tercih -ve
isteğine göre geçersiz kılınabilir.
(2)Taraflar zamanın sözleşmede esas oluşturması
niyetinde değillerseydi, yapılması öngörülen
şeyin belirtilen zamanda veya zamandan önce
yapıl-masının ihmal edilmesinden dolayı sözleşme
geçersiz kılınabilen bir sözleşme olmaz, ancak
vaatte bulunulan kişinin böyle bir ihmalden
uğradığı herhangi bir zarar ziyan için vaat
edenden tazmi-nat alma hakkı doğar.
(3)Vaat edenin, vaadini uyuşulan zamanda ifa etmeyi
ihmal etmesi nedeniyle geçersiz kılınabilen bir
sözleşmeyle ilgili olarak, vaatte bulunulan
kişi, vaadin uyuşulan zamandan -başka bir zamanda
ifa edilmesini kabul ederse, vaatte bulunulan
kişi vaadin uyuşulan zamanda ifa edilmemiş
olmasından kaynaklanan herhangi bir zarar veya
ziyan için tazminat talebinde bulunama-z, meğer
ki bu kabul sırasında tazminat talebinde
bulunmak niyetinde olduğunu vaat edene ihbar
etmiş olsun.


Bu maddenin fıkralarının nasıl yorumlanacağı Yüksek Mahkeme Kararları Yargıtay/Hukuk (1980-1981)'-de ve Yargıtay/Hukuk 25/1980 D.5/1981 KTFD Başsavcılığı ile Kemal Rüstem davasında şöyle izah edilmiştir:

"Yukarıda iktibası yapılan 55(1)'den görülebileceği gibi akitte "zaman" unsurunun kontratın esas maddesini teşkil etmesi halinde zaman geçmiş ve bu -nedenle kontrat ihlal edilmişse mutazarrır olan taraf kontratı feshedilebilir ve bu gibi hallerde mutazarrır tarafın yapacağı tercih ile kontrat feshedilebilir (voidable) niteliktedir. Bu maddeyi 55(3) maddesi ile birlikte okuduğumuzda (1). maddede görülen- ve feshedilebilir (voidable) nitelikte olan akitlerde mutazarrır olan taraf kontratı feshetmez ve zarar-ziyan talep etme yolunu tercih ederse karşı tarafa zarar-ziyan talep edeceğine dair ihbar vermek zorunluluğu doğmaktadır. Bu durum, madde 55(3)'de açık-lıkla görülmektedir. Madde 55(2) feshedilebilir (voidable) kontratlar ile ilgili değildir. Burada kontrat feshedilmemekle beraber ihbar yapılsın veya yapılmasın kontratın ihlalinden ötürü mutazarrır olan taraf kontratı ihlal eden taraftan tazminat talep et-me hakkı mevcuttur. Yukarıda söylenenleri hulâsa edecek olursak 55(1), 55(3) ile ilgilidir ve birlikte mütalaa edilmesi gerekmektedir. 55(2), zaman aktin esasını teşkil etmediği ve kontratın taraflardan biri tarafından ihlal edilmesi durumu doğduğu hallere- şamildir."



Talep Takririndeki iddialar çerçevesinde meseleye bakacak olursak, Emare No.17 Sözleşmenin 5. paragrafında, 6 aylık gecikme halinde, Davacıya mukaveleyi feshetme ve parasını tazminat ile birlikte talep etme hakkı verildiği görülmektedir.

-Davacı, Sözleşmenin 5. maddesinde yer alan sözleşmeyi fesih opsiyonunu kullanacağını Davalılara ihbar etmediği ve konutu tamamlanmadan teslim almayı kabul ettiği için, davranışlarıyla, Sözleşmenin 5. paragrafı kapsamındaki zarar-ziyanda ısrarlı olmadığını- ve bu talepten feragat ettiğini göstermiştir. Dolayısıyla Alt Mahkeme, Sözleşmenin 5. paragrafındaki talebi reddetmekle hata etmiş değildir.




Talep Takririnin 4. paragrafındaki iddiaya gelince:

Emare No.17 Satış Sözleşmesinin 6. maddesine göre, -
Satıcılar, tüm inşaat işlerini veya site ile ilgili
projeyi ve ortak yüzme havuzunu, sözleşme tarihinden
itibaren 30 ay içerisinde tamamlamakla yükümlüdürler.
Satıcıların tüm projeyi bu süre zarfında bitirmemesi
durumunda, gecikilen her takv-im ayı için, Satıcılar
Alıcıya 250 stg ödeyecektir.

Alt Mahkeme, Sözleşmenin 6. paragrafında öngörülen tazminat ve 8. paragrafında düzenlenen aynen ifa ile ilgili olarak meseleyi aktin ifasının imkansız hale gelmesi (Frustration) kapsamında değerlendir-erek, bu konudaki hukuki esasları belirtmiş ve aşağıdaki gibi bulgu yapmıştır.

Sözleşmenin 6. maddesiyle ilgili:

"Yine, mahkeme huzurundaki tekzip edilmeyen şahadetten, gerek Davalı No.3 ve 4'ün gerekse Davacının Emare 17 sözleşme yapılırken hiçbir şek-ilde, müteahhit Kulaksız Constraction Ltd.in, site inşaatını yarım bırakması durumunda Davalı No.3 ve 4'ün site inşaatına, altyapı dahil bilfiil devam etmesi hususunda subjektif bir niyet taşıdıkları hususu makul olarak, doğal olarak istihraç edilemez. Aks-ine mahkeme huzurundaki ihtilafsız şahadetten makul olarak istihraç edilen tarafların Emare 17 satış sözleşmesi yapılırken, tarafların böyle bir engelin ortaya çıkmasına rağmen uygulanacak bir sözleşmeyi yapmayı arzulamadıkları ve de sözleşmenin bu hususta- zımmi şart taşıdığıdır.İşbu hususlarda bulgu yapılır.
Yine yukarıdaki tekzip edilmeyen şahadetten istihraç edilen, Davacının konu konutu kendi imkanları ile Nisan-Mayıs 2008 tarihinde tamamlayarak, konuta yerleşmesini müteakiben, müteahhit Kulaksız Conts-traction Ltd.in site inşaatını yarım bırakmasını ve yetkililerin ortadan kaybolması ile Davacı ile Davalı No.3 ve 4 arasındaki Emare 17'deki yazılı satış sözleşmesinin 6. maddesinin "ifası olanaksız sözleşme hükmü" (frustration) haline geldiği ve de gerek- Davacının gerekse Davalı No.3 ve 4'ün kusuru olmaksızın Emare 17 satış sözleşmesinin 6. maddesinin icra kabiliyetini yitirdiği veya bunun olanaksız olduğu ve sözleşmesinin 6. maddesinin icrasının olanaksız hale gelmesi (frustration) ile Emare 17 satış söz-leşmesinin 6. maddesinin sona erdiği hususları istihraç edilerek, işbu hususta bulgu yapılır."


Daha önce Alt Mahkemenin, Sözleşmenin 8. paragrafında yer alan aynen ifa ile ilgili talebi reddeden bulgusunda hata olmadığını belirlediğimizden, aynen ifa i-le ilgili, alternatif olarak incelenen aynen ifanın imkansız hale geldiği bulgusunu incelememize gerek yoktur.

Davacı Avukatı, istinaftaki hitabında, Müdafaa Takririnde ileri sürülmeyen iddiaları inceleyerek neticeye varan Alt Mahkemenin hata ettiğini -ileri sürmüştür.

Fasıl 149 Sözleşmeler Yasası'nın 56. maddesinin 2. fıkrasını, maddenin orijinal İngilizce metninden ve Türkçe tercümesinden hareketle "ifanın imkansız hale gelmesini" şöyle izah edebiliriz.

Sözleşmede ifa edileceği taahhüt edilen şey-, taahhüt eden tarafından önlenemeyecek bir sebepten dolayı imkansızlaşır ya da kanunsuz hale gelirse, o sözleşme, fiilin imkansızlaştığı veya kanunsuz hale geldiği anda geçersiz olur.

Yargıtayın birçok kararında, talep ve müdafaa takrirlerinde esasa il-işkin olguları yazmanın yeterli ve gerekli olduğu açık surette ifade edilmiştir. Bu sonuçtan hareket ettiğimizde, mahkemelerin, huzurlarına gelen uyuşmazlıkları, layihalarda iddia edilen olgular üzerinden karara bağlamaları gerektiği, "uyulması zorunlu usu-l kuralı" olarak karşımıza çıkmaktadır. Dolayısıyla, esaslı olgu içermeyen bir takrir kusurlu sayılacağından, mahkemeler böyle bir takrir üzerinden ve iddia edilmeyen hususlara yönelik sonuçlar üreterek kararlar vermemelidir.

Akitler Yasası'nın 56. madd-esini dikkate aldığımızda, aktin ifasının imkansız hale gelebilmesi için iki hususun önemli olduğu görülmektedir. Birincisi, yapılması öngörülen şeyin imkansız, ikincisi ise kanunsuz hale gelmesidir.

Kanunsuzluk (illegality), mevcut olguların sonucu olm-ası halinde her zaman ileri sürülebileceğinden, bu böyle bir iddianın, layihalarda yer almamış olmasının ileri sürülebilmesine engel teşkil etmez.

Ancak, kanunsuzluk dışında, sözleşmede yapılması öngörülen veya taahhüt edilen bir şeyin kendisinden kayna-klanmayan ve önleyemeyeceği bir sebepten imkânsız hale geldiğini iddia eden tarafın, bu sonucu ortaya koyacak olgulara iddia veya müdafaa takririnde yer vermesi veya açıkça yazılmasa bile bu şeyin layihalarda yer alan olguların bu sonucu olduğunu anlatmas-ı gerekir.

Aktin ifasının imkansız hale gelmesiyle ilgili prensipleri inceleyen Yargıtay/Hukuk 44-45/1997 D.11/2001 sayılı kararda, birçok içtihat kararında da yer aldığı biçimiyle, layihaların amacının, taraflardan birinin karşı tarafın iddialarını öğr-enmesini sağlamak ve tartışılacak anlaşmazlık noktalarını belirlemek olduğu açıkça ifade edilmiştir.

Konu kararda Yargıtay, huzurundaki uyuşmazlık olguları ile ilgili olarak davalının bir kusuru olmadığı ve bu nedenle vinçlerin teslim edilemediği iddias-ının yapılmış olmasını, sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiğini anlatan olgu olarak kabul etmiş ve takrirde açıkça ifanın imkansızlaştığı iddiası yapılmadığı halde, uyuşmazlığı, aktin ifasının imkansızlaşması esasından karara bağlamıştır.

Mezkur ka-rara göre, aktin ifasının imkansız hale geldiği şeklinde somut bir iddia yapılmasa dahi, talep takririnde yer alan iddia ve olguların aktin ifasının imkansızlığını anlatması halinde, bu yönde karar verilebilmesi mümkündür.

Huzurumuzdaki meselede Alt Mahk-eme, mezkur kararda belirtilen prensipten hareketle, Müdafaa Takririnde ileri sürülen olguların, aktin ifasının imkansızlaştığını gösterdiği gerekçesiyle, konuyu aktin ifasının imkansız hale gelmesi esasından incelemiştir. Müdafaa Takririni incelediğimizde-, aktin ifasının imkansız hale geldiğini ortaya koyacak olguların mevcut olduğunu söyleyemeyeceğimiz gibi, Alt Mahkemenin, Kulaksız Construction Ltd.in inşaatı yarım bırakıp, yetkililerin ortadan kaybolduğu şeklindeki bulgusu, aktin ifasının imkansızlığını- değil, sözleşmenin taraflardan biri tarafından ihlâl edildiği ve aktin bu nedenle ifa edilmediği gerçeğini ortaya koymaktadır.

Sözleşmeler Yasası'nın 42. maddesinde, iki veya ikiden fazla kişi ortaklaşa bir sözveride bulunduklarında, sözleşmeden tersin-e bir niyetin varlığı anlaşılmadıkça, hayatta oldukları sürece, o kişilerin tümünün sözveriyi yerine getirmekle yükümlü oldukları hükmü yer almaktadır.

Emare No.17 Sözleşmede, Satıcı sıfatıyla sözleşmeyi imzalayan kişilerin ayrı ayrı sorumluluk üstlendi-klerine ilişkin herhangi bir irade beyanı bulunmamaktadır.

Bu gerçeği dikkate aldığımızda, akit taraflardan birinin sözleşmeyi ihlâl etmesi, aynı yükümlülüğü üstlenen diğer taraf bakımından beklenmedik ve radikal şekilde şartların değişmesi olarak tanı-mlanamaz. Müdafaa Takririnde yer alan ve aleyhindeki dava geri çekilen Kulaksız Construction Ltd.e isnat edilen iddiaları, aktin ifasının imkansızlığını ortaya koyan olgular kapsamında kabul etmemiz mümkün değildir. Bunun dışında önümüzdeki davanın gerçekl-eri, Kıbrıs meselesi ile bağlantılı statüsünden dolayı, Kapalı Maraş'ta yer alan vinçlerin satışını konu alan Yargıtay/Hukuk 44-45/1997 D.11/2001 sayılı davanın gerçekleriyle örtüşmemektedir. Bu durumda, Alt Mahkemenin, Sözleşmenin 6. maddesini, Müdafaa Ta-kririnde ileri sürülmeyen, aktin ifasının imkansız hale gelmesi esasından incelemesi hatalı olmuştur.

İfanın imkansızlığı prensibini Davis Contractors Ltd. v Fareham UDC (1956) A.C. 696 ve Chitty on Contracts, 33. Edition p 588'den iktibasla tanımlayan- Hukuk/İstinaf 50/1978 Hasan Özkan ve diğeri ile Hasan Dellaloğlu kararında şöyle denmiştir:

"Beklenmeyen durum neticesi ifa imkansızlığı (frustration)
müdafaasının geçerli olabilmesi için anlaşma tarihinden
sonra, tarafların kusuru olm-aksızın ahvalin o kadar
değişmiş olması gerekir ki bu değişik ahval içinde
yerine getirilecek yükümlülüğün anlaşmanın öngördüğü
yükümlülükten esaslı surette farklı bir yükümlülük
olsun."


Aynı şekilde, daha önce iktibas e-ttiğimiz Birleştirilmiş Yargıtay/Hukuk 44-45/1997 D.11/2001 sayılı kararda, ifanın imkansızlığı için koşullarda radikal bir değişikliğin meydana gelmesi ve bunda tarafların kusuru olmaması, bunu saptamak için ise orijinal yükümlülük ile daha sonra ortaya ç-ıkan yükümlülük arasında köklü ve radikal bir farklılık olup olmadığının tespiti gerekmektedir.

Sözleşmenin ifasının olanaksız hale gelmesinde kabul edilen zımni şart teorisi, aynı şekilde tarafların kusuru olmadan, şartlardaki değişikliğin, sözleşmede -yazılı olmasa bile, bu sonucu doğurmasını öngörmektedir. Bu nedenle, zımni şart kuralı, taahhüt eden tarafın önleyemeyeceği köklü ve radikal değişiklik şartları için kabul edilmekte, bunun dışında sözleşmenin oluşturduğu irade ve taahhütlerin niteliğinin d-eğiştirilmesi maksadıyla kullanılmamaktadır.

Mevcut durumda, Kulaksız Construction Ltd.in inşaatı bırakıp kaçması veya Sözleşmeyi ihlal etmesi, Davalı No.3 ve 4'ün Davacıya karşı ileri sürebileceği şartların radikal değişimi veya zımni şart kapsamında D-avalı No.3 ve 4'ün taahhütlerinin ifasını imkansız hale getirmez. Bu sonuca göre, Alt Mahkemenin, Kulaksız Construction Ltd.in inşaatı bırakıp kaçması nedeniyle Sözleşmenin 6. paragrafının Davalı No.3 ve 4 bakımından ifanın imkansızlığı nedeniyle geçersiz -hale geldiğine bulgu yapması hatalı olmuştur.

Bu durumda karar vermemiz gereken husus, Davacının, Sözleşmenin 6. paragrafı altında tazminat talep edip edemeyeceğidir.

Daha önce Sözleşmenin 5. paragrafını incelerken, belirlediğimiz prensipler ışığınd-a, Davacı, Sözleşmenin 6. maddesinde öngörülen tazminatı talep edeceğine veya ısrarlı olduğuna dair davranış sergilemediğinden, konutu kendi imkanlarına göre kullanabilir hale getirdiğinden ve konutta oturduğundan hareketle, mevcut davadaki olgular ile Söz-leşmenin 6. paragrafının ihlalinden kaynaklanan tazminatın ispatlandığı sonucuna varamayız. Alt Mahkemenin farklı gerekçe ile talebi reddetmesinde hata yoktur.

Bu sonuca göre istinafın reddi gerekmektedir.



NETİCE:

Tüm yukarıdakiler ışığında istin-af ve mukabil istinafın reddine KARAR verilir.

İstinaf ve mukabil dava masrafları ile ilgili emir verilmez.



Ahmet Kalkan Bertan Özerdağ Peri Hakkı
Yargıç Yargıç Yargıç


21 Aralık, 2018











5






Full & Egal Universal Law Academy