Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 89/2013 Dava No 9/2014 Karar Tarihi 16.04.2014
Numara: 89/2013
Dava No: 9/2014
Taraflar: Unwin Investment Ltd. ile Paul Charles Treherne arasında
Konu: Sözleşme - Gayrimenkul satış sözleşmesi - Sözleşmeden doğan komisyon talebi - Sözleşmenin yasa dışı olduğu iddiası - Emlakçılar Kayıt Yasasına göre sözleşmede %5ten fazla komisyonluk talep edilmesi ve tapu işlemlerinin tamamlanmaması nedeniyle alacağın muaccel olmaması - Tapu işlerinin henüz tamamlanmadığı nedeniyle Sözleşme altında Davacının talepte bulunmayayacağı - Yasal ivaz - Sözleşmede yasal olmayan ivaz bulunması nedeniyle sözleşmenin geçersiz sayılması.
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 16.04.2014

-D. 9/2014 Yargıtay/Hukuk No: 89/2013
(Girne Dava No: 2021/2010)

YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.
Mahkeme Heyeti: Şafak Öneri, Narin F. Şefik, Hüseyin Besimoğlu.

İstinaf eden: Unwin Investment Ltd. Girne
- (Davacı)

ile -

Aleyhine istinaf edilen: Paul Charles Treherne, Karşıyaka-
Girne
(Davalı)

A r a s ı n d a.


İstinaf eden namına: Avukat Selçuk Gürkan ve Avu-kat Akan Gürkan adına Avukat Alsevin Hacışakiroğlu
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Emre Efendi.


Girne Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Beril Çağdal'ın 89/2013 sayılı davada, 19.4.2013 tarihinde verdiği karara karşı, Davacı tarafından yapılan istinaf-tır.


----------


H Ü K Ü M


Şafak Öneri: Bu istinafta, Mahkemenin hükmünü, Sayın Yargıç Narin F. Şefik okuyacaktır.

Narin F. Şefik: Davacı, KKTC'de faaliyet gösteren ve emlak alım satım işleri i-le uğraşan bir limited şirkettir.

Davalı; Girne, Karşıyaka'da Koçan No.6904, Pafta/Harita XI/5/E1&E2, Parsel 137/1/1/1/2/4/1/1'de kain taşınmaz malının 3. kişilere satılmasına, Davacının aracılık etmesini istedi. Bu amaçla taraflar arasında 22.5.2009 ta-rihinde yazılı bir sözleşme imzalandı. Bu sözleşmeye göre, Davacı, Davalıya ait, yukarıda tafsilatı verilen gayrimenkulün 3. kişi tarafından satın alınmasına aracılık edecek ve bu amaçla satış bedeli üzerinden %6 komisyon alacak ve %16 KDV'yi de Davalıya ö-deyecekti. Mezkur sözleşmenin standart komisyon oranı başlıklı maddesine göre, Davalı ile 3. kişiler arasında satış sözleşmesi imzalanması halinde, komisyon bedeli Davacıya ödenecekti.

Davacı, Davalı aleyhine Girne Kaza Mahkemesinde ikame etmiş olduğu is-tinafa konu dava ile, dava konusu gayrimenkulü Gerry Wambeek ve Lyn Susan Wambeek'e satmak amacı ile gösterdiğini, gerekli tanıtımı yapmasını müteakip adı geçen alıcılara villanın satış bedeli olarak 250 Bin stg. önerdiğini, Davalının mezkur satış bedelini- az bulduğu için reddettiğini, Davalı ile adı geçen alıcıların 8.6.2010 tarihli bir satış sözleşmesi imzalamalarına rağmen, Davacıya komisyon bedeli ödenmediğini iddia etmiş ve Davalıdan %6 komisyon bedeli olarak 12,000 stg. ve onun üzerinden %16 KDV için -hüküm talep etmiştir.

Davaya müdafaa takriri dosyalanmış, Davalı diğer şeyler yanında iptidai itirazlarda bulunarak, Davacı ile Davalı arasında yapılan emlakçılık sözleşmesinin, 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası'nın 14. maddesine- aykırı olarak %5'den fazla (%6) komisyon öngörmesi nedeni ile yasa dışı olduğunu, keza, Davalı ile alıcılar arasında mezkur villa ile ilgili olarak Tapu Dairesinde gerekli işlemlerin tamamlanmış olmaması nedeni ile, bir komisyon alacağı doğmuş olsa bile, -bunun muaccel olmadığını ve talepte bulunulamayacağını ileri sürmüştür.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme, her iki iptidai itiraz sebebini de incelemiş ve netice itibarıyla taraflar arasındaki emlakçılık sözleşmesinin, %6 komisyon öngörmesi nedeni ile, 38/2007- sayılı Yasanın hükümlerine aykırı olduğunu, keza, komisyon alacağının muaccel hale gelmediği gerekçesi ile iptidai itirazları kabul ederek, davayı reddetmiştir.

İstinaf Eden, bu karardan 3 istinaf sebebi ile istinaf etmiş olmakla birlikte, istinafın din-lenmesi esnasında, istinafını 2 başlık altında topladı.
Birinci başlık:

Alt Mahkeme, 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası'nın 14 (2) maddesi altında, emlakçıların işlemlerinden doğan komisyon bedelinin %3'den az %5'den fazla olmaması k-uralına en iyi ihtimalle kısıtlayıcı yorum getirmesi gerekirken, bu rakamlar dışında bir oranı ihtiva eden bir sözleşmenin ivazının gayriyasal olduğunu ve sözleşmenin de geçersiz olduğunu kabul etmekle hata etmiştir.

İkinci başlık:

Emare No.1 Emlakçıl-ık Sözleşmesine göre, Davacının alacağının muaccel hale gelmediğini kabul etmekle, Alt Mahkeme hata etmiştir.

İlk olarak 2. başlığı inceleriz. Alt Mahkeme, komisyon ücretinin taşınmaz mal muamelesinin tamamlanması üzerine talep edilerek ödeneceğini, taşı-nmaz mal muamelesinin Yasanın tefsir bölümünde tapu işlemlerini de kapsadığını, dava konusu taşınmaz malın halen Davalının adına kayıtlı olduğu ihtilafsız olgusu ışığında tapu işlemlerinin henüz tamamlanmadığını, bu nedenle, Emare No.1 Sözleşme altında, bu- safhada, Davacının talepte bulunamayacağını ifade ederek, 3. ön itirazı kabul etmiştir.

Emare No.1 Sözleşmenin standart komisyon oranı maddesi, ödenecek komisyonun, Davalı ile Davacının tanıştırdığı kişi arasında, dava konusu mal ile ilgili bir satı-ş sözleşmesi imzalanması halinde ödeneceğini ifade etmektedir. Madde aynen şöyledir:

STANDARD COMMISSION RATE
-"6% of the eventual contracted sale price but subject
to KDV at a rate of 16%, (subject to a minimum charge
of £1000), will be earned by Unwin Estate Agents if
they introduce, directly or indirectly, a person who
enters into a conditional or uncondit-ional contract
to purchase the property."-


38/2007 sayılı Yasanın 14. maddesinin 2. bendi altında, başka bir anlaşma yapılmış olmadıkça, komisyon ücretinin taşınmaz mal muamelesinin tamamlanması üzerine talep edilebileceği yer almaktadır. Emare No.1 anlaşma, madde 14(2) altında öngörülen "başka- bir anlaşma" kapsamında kabul edilmelidir. Emare No.1 altında, açıkça, Davacının tanıştırdığı bir kişi ile Davalının, malı için bir satış sözleşmesi imzalanması halinde, Davacının komisyonu talep edebileceği öngörülmektedir. Bu dava maksatları için Daval-ının satış sözleşmesi imzaladığı Gerry Wambeek ve Lyn Susan Wambeek'i, Davalıya, Davacının tanıştırıp tanıştırmadığı esas davanın konusu olacak bir husustur. Ancak iptidai itiraz maksatları için, Emare No.1 Sözleşme altında öngörülen komisyon ücretinin, ta-pu işlemleri tamamlanması ile değil, mal sahibi ile alıcı arasında bir satış sözleşmesinin imzalanması ile muaccelliyet kazandığı açıktır. Bu nedenle, Alt Mahkemenin 3. iptidai itiraz ile ilgili kararı hatalıdır ve İstinaf Edenin 2. başlık altındaki istin-af sebebi kabul edilir.

Birinci başlık, komisyon oranı ile ilgili istinaf sebebidir. Emare No.1 Sözleşme ile standart komisyon oranı %6 olarak belirtilmiştir. 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası'nın 14(2) maddesinde, "emlakçı .... satış- bedelinin ....%3'den az %5'inden fazla olmayacağı oranda komisyon ücretini alma hakkına sahip olur" ibaresi yer almaktadır. %6, açıkça madde 14(2)'de öngörülen komisyon ücretinden yüksektir.

Alt Mahkeme, Emare No.1'de belirtilen komisyon ücretinin,- Yasada ifade edilen orandan yüksek olması nedeni ile bunun Yasa maddesine aykırı olduğunu ve Sözleşmede yasal olmayan ivaz mevcut olduğundan, Sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Fasıl 149 madde 23 hangi durumlarda bir sözleşmen-in ivazının kanunsuz olduğunu belirtmektedir. İvazın Yasaya aykırı olması halinde de sözleşmenin geçersiz olacağı bu madde de yer almaktadır. Madde 23 aynen şöyledir:

"23. The consideration or object of an agreement
is lawful, unless -
it is forbidden- by law; or
is of such a nature that, if permitted, it would defeat the provisions of any law; or
is fraudulent, or
involves or implies injury to the person or property of another; or
the Court regards it as immoral, or opposed to public policy.
In each of- these cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void."

"23. Aşağıda belirtilen haller dışında
bir anlaşmanın ivazı veya amacı yasaldır :
- (a)Yasayla yasaklanmış ise; veya (b)izin verilmiş olsa, herhangi bir
Yasa kurallarına ters düşecek
nitelikte ise; veya (c)hileli ise ; veya (d)başka bir kişinin şahsına veya
malına zara-ra yol açarsa veya zımnen
zarar öngörürse; veya (e) Mahkeme ahlâk dışı veya kamu
siyasetine aykırı sayarsa
.
Yukarıdaki hallerin her birinde, bir
anlaşmanın ivazı veya amacı yasa dışı
sayılır. Amacı veya ivaz-ı yasa dışı
sayılan her anlaşma geçersizdir." Emare No. 1 Sözleşmede yer alan %6 komisyon ücreti, açıkça 38/2007 sayılı Yasanın 14(2) maddesine aykırıdır ve Fasıl 149 madde 23'ün (b) fıkrasında ifade edildiği gibi, %6 komisyon ücreti 38/2007 sa-yılı Yasanın 14. maddesinin 2. fıkrasına ters düşmektedir. Bu nedenlerle, Emare No.1 Sözleşmenin ivazının kanunsuz olduğu kabul edilir. İvazı yasa dışı olan bir sözleşme geçersizdir.

Her halükarda, Davacının Talep Takririndeki talebi, Yasanın yasakl-adığı bir faiz oranı taşıdığı cihetle, Alt Mahkemenin bu talebe olumlu yaklaşması olanaksızdı. Bu talebin dışında da bir çözüm şekli talep edilmediğine göre, Alt Mahkemenin başka bir alternatif hal çaresi üretmesi söz konusu değildi.

Dolayısıyla, Alt- Mahkemenin kararı hatalı değildir ve İstinaf Edenin birinci başlık altında topladığı istinaf sebebi ret ve iptal edilir.

Netice itibarıyla, Alt Mahkemenin davanın iptali ile ilgili kararı hatalı olmadığından, istinaf ret ve iptal edilir.

İstinaf masra-fları ile ilgili herhangi bir emir verilmez.



Şafak Öneri Narin F. Şefik Hüseyin Besimoğlu
Yargıç Yargıç Yargıç


16 Nisan 2014



6






Full & Egal Universal Law Academy