Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 65/2014 Dava No 47/2015 Karar Tarihi 26.11.2015
Numara: 65/2014
Dava No: 47/2015
Taraflar: Argold Kuyumculuk Ltd. ile M. Kemal Deniz Şti. Ltd. arasında
Konu: Tahlie - İhtiyaca binaen tahliye - İhtiyaç - İhtiyaç kavramının İlk Mahkemenin adli takdir yetkisine dayanan bir olgu olması - Yasal kiracılır - Mal sahibini değişmesinin kiracılık münasebetin ortadan kaldırmaması.
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 26.11.2015

-D. 47/2015 Yargıtay/Hukuk No:65/2014
(Lefkoşa Dava No: 4753/2012)

Yüksek Mahkeme Huzurunda.

Mahkeme Heyeti:Hüseyin Besimoğlu,Ahmet Kalkan,Gülden Çiftçioğlu


İstinaf eden: Argold Kuyumculuk Ltd., Lefkoşa
- (Davalı)

-ile-


Aleyhine istinaf edilen: M. Kemal Deniz Şirketi Ltd., Lefkoşa
(Davacı)


A r a s ı n d a.


İstinaf eden namına: Avukat Peyman Erginel

Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Oktay Feridun- ve Avukat Serhan Çinar adına Avukat Oktay Çinar


Lefkoşa Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Düriye Elkıran'ın 4753/2012 sayılı davada, 7.3.2014 tarihinde verdiği karara karşı, Davalı tarafından yapılan istinaftır.

--------------


K A R A R
-

Hüseyin Besimoğlu: Lefkoşa Girne Caddesi, İbrahim Paşa Mahallesinde kain Koçan No.756, Parsel No.335, Pafta/Harita No.XX1. 46.2.XIII, Ada No.C ve Koçan No.757, Parsel No.112, Pafta/Harita XX1.46.2. XIII, Ada No.C'de olan dükkan ve haneden ibaret iki adet- gayrimenkulün 26.3.2010 tarihinden itibaren kayıtlı mal sahibi Davacıdır.

Davalı ile eski mal sahipleri Celal Kusetoğlu ile Rasiha Kusetoğlu arasında yapılan 1.4.2002 tarihi yazılı bir sözleşme ile konu gayrimenkuller, 1.4.2002 tarihinden 31.3.2012 tari-hine kadar 10 yıllık bir süre için Davalıya kiralandı.

Davacı Davalıya, 7.3.2012 tarihli bir ihbar göndererek, sözleşmenin 31.3.2012 tarihinde sona ereceğini bildirdi ve konu yerlerin Davalı tarafından, 1.4.2012 tarihinde tahliye edilmesini talep etti. -

Konu yerlerin tahliye edilmemesi üzerine Davacı, Davalı aleyhine istinafa konu davayı ikame etti ve müşterilerine daha iyi hizmet verebilmek için konu taşınmazlara ihtiyacı olduğunu, Davalı ile var olduğu iddia olunan kira münasebetinin sona erdiğini, -Davalının yasal kiracı statüsünde olduğunu iddia ederek, konu gayrimenkullerin tahliye edilmesi ve ödenmeyen kira bedelleri için Davalı aleyhine hüküm verilmesini talep etti.

Davalı, dosyaladığı Müdafaa ve Mukabil Talep Takriri ile sair şeyler yanında Da-vacının ileri sürdüğü tüm iddiaları ret ve inkar ederek, eski mal sahibi ile yapılmış olan sözleşmenin sona ermediğini, bu sözleşmenin 10 yıl daha uzatılmış olduğunu, Davacının konu yerlere ihtiyacı olmadığını, her halükarda konu yerlere, Davacıya nazaran -kendisinin daha çok ihtiyacı olduğunu, birçok masraf yaptığını, aleyhine tahliye kararı verilmesi halinde zarar-ziyana uğrayacağını ileri sürdü ve mukabil talep gereğince Davalı lehine ve Davacı aleyhine 70,380 stg., 20,000 TL tazminat ve peştemallık, konu- gayrimenkullerin, 10 yıllık bir süre daha Davalıya kiralanması gerektiği hususunda Mahkeme ilamı için hüküm verilmesini talep etti.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme, Davacı ile Davalı arasındaki sözleşmenin sona erdiği, Davalının yasal kiracı olduğu ve Davac-ının konu yere makul surette ihtiyacı olduğu yönünde bulgu yaptı ve Davacı lehine, Davalı aleyhine konu yerlerin tahliye edilmesine, Davalının Davacıya ayda 1030 TL kullanım bedeli ödemesine hüküm verdi. Alt Mahkeme ayrıca tahliye hükmünün icrasının 3 ay s-üre ile durdurulmasına emir verdi ve mukabil talebi reddetti.

Alt Mahkemenin tahliye hükmü sonrasında, Davalı huzurumuzdaki istinafı dosyaladı.

Davalının istinafı, 21 istinaf sebebi içermekle birlikte, istinaf sebeplerini 4 ana başlık altında topl-amak mümkündür:

Emare No.5 Kira Sözleşmesi, 31.3.2012 tarihinden itibaren 10 yıllık bir süre daha yenilenmiş olmasına rağmen, bu hususu dikkate almayarak, Davalının yasal kiracı olduğuna, konu yerlere Davacının makul sürette ihtiyacı bulunduğuna dair bulg-u yaparak, 17/1981 sayılı Yasanın 7(1)(g) maddesi gereğince Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle Alt Mahkeme hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalı ile eski mal sahipleri arasında yazılı olarak yapılmış kira sözleşmesinden ayrı olarak, sözlü de bir anlaşma y-apıldığına dair şahadet sunulmasına rağmen, bu şahadete itibar etmeyip Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalının konu gayrimenkullere yapmış olduğu 70,000 stg + 20,000TL tamir ve tadilat masrafları ile ilgili şahadeti v-e Emare No.5 Sözleşmenin 4. maddesini dikkate almayarak Mukabil Talep gereğince hüküm vermemekle ve Mukabil Talebi reddetmekle hata etmiştir.
Alt Mahkeme, Davalı aleyhine masraf emri vermekle hata etmiştir.

Davacı mukabil istinaf dosyalamış olmasına r-ağmen, daha sonra söz konusu Mukabil İstinafını geri çekmiştir. Bu nedenle Mukabil İstinafın incelenmesine gerek kalmamıştır.

İNCELEME

1.başlık altındaki istinaf sebebinin incelenmesi:

Emare No. 5 Kira Sözleşmesi, 31.3.2012 tarihinden itibaren 10 yıl-lık bir süre daha yenilenmiş olmasına rağmen, bu hususu dikkate almayarak, Davalının yasal kiracı olduğuna, konu yerlere Davacının makul surette ihtiyacı bulunduğuna dair bulgu yaparak, 17/1981 sayılı Yasanın 7(1)(g) maddesi gereğince Davalı aleyhine tahli-ye hükmü vermekle Alt Mahkeme hata etmiştir.

İstinaf Eden/Davalı, Davacı ile aralarındaki kira ilişkisinin halen devam ettiğini ve yasal kiracı olmadığından aleyhine tahliye kararı verilmemesi gerektiğini iddia etmektedir.

İstinafa konu olgulara göre- Lefkoşa'da, Girne Caddesi İbrahim Paşa Mahallesinde kain, 756 ve 757 koçan No.lu gayrimenkullerin, 26.3.2010 tarihi itibarıyla kayıtlı mal sahibi Davacıdır.

Davalı ile eski mal sahipleri olan Celal Kusetoğlu ve Rasiha Kusetoğlu arasında 1.4.2002 tarihin-de yapılmış olan Emare No.5 yazılı Sözleşme ile konu gayrimenkuller, 1.4.2002 tarihinden 31.3.2012 tarihine kadar "10" yıllığına Davalıya kiralanmıştır.

Kayıtlara göre de, konu gayrimenkuller Davacı tarafından satın alındıktan sonra da Emare No.5 Sö-zleşmenin tüm koşulları aynen devam etmiştir.

Davacı, Davalıya göndermiş olduğu 7.3.2012 tarihli yazılı bir ihbarname ile, Kira Sözleşmesinin 31.3.2012 tarihinde sona ereceğini, bu tarihten sonra sözleşmeyi uzatmak istemediğini bildirmiş ve ihtiyacı old-uğu nedeniyle konu gayrimenkullerin Davalı tarafından 31.03.2012 tarihinde tahliye edilmesini talep etmiştir.

Davacı, konu yerlere işi icabı ihtiyacı olduğu ve tahliye emri verilmesinin makul olduğu iddiasıyla istinafa konu davayı ikame ettiğine göre, Da-vacının davasında başarılı olabilmesi için öncelikle, Davalı ile arasındaki sözleşmenin sona erdiğini ve dolayısıyla Davalının yasal kiracı olduğunu kanıtlaması gerekir.

Yasal kiracılığın tanımı 17/1981 sayılı Kira (Denetim) Yasası'nın 2. maddesinde izah- edilmiştir.

2. madde aynen şöyledir:

"Yasal kiracı, bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi halinde ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracıyı anlatır."


Buna göre, bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdiril-mesi sonrasında ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracı yasal kiracı statüsünde olur.
Bu yasal mevzuat bağlamında Davacı ile Davalı arasındaki kira ilişkisini inceleyelim.

Emare No.5 Kira Sözleşmesi (Mavi 348) 1.4.2002 tar-ihli olup, Celal Kusetoğlu ile Rasiha Kusetoğlu ve Davalı arasında yapılmış bir kira sözleşmesidir. Sözleşmeye göre kira süresi,
1 Nisan 2012 tarihinden 31 Mart 2012 tarihine kadar 10 yıl olarak belirlenmiştir.
Davacının 26.3.2010 tarihinden itibaren yen-i mal sahibi olması sonrasında, kira ilişkisinin aynı koşullarla 31.3.2012 tarihine kadar devam etmiş olduğu ihtilaflı değildir.

Bir konutun mal sahibinin değişmesi halinde, eski mal sahibinin tüm hak ve sorumluluğunun yeni mal sahibine devrolunacağı hus-usu Yargıtayca da benimsenip kabul edilmiştir
(Yargıtay/Hukuk 21/69, Yargıtay/Hukuk 15/83 (D.22/83)).

İçtihat kararları bağlamında Davacı ile Davalı arasındaki ilişkinin aynı koşullarda devam etmiş olduğunu söyleyebiliriz.

Davacı, Avukatı vasıtası-yla Davalıya göndermiş olduğu 7.3.2012 tarihli bir ihbarname ile (Emare No.2)(Mavi 346), kira sözleşmesinin 31.3.2012 tarihinde hitam bulacağını, bu tarihten sonra kira sözleşmesi yapmak istemediğini bildirmiş ve konu dükkanlara ihtiyacı olduğundan konu ye-rlerin, 1.4.2012 tarihinde Davalı tarafından tahliye edilmesini talep etmiştir.

Davacı ile Davalı arasındaki kira sözleşmesinin sona erdiğinin kanıtlanması halinde, Davalı yasal kiracı statüsüne girmekte ve 17/1981 sayılı Yasanın korunmasına tabi olmakta-dır.

Bilindiği üzere, Kira (Denetim) Yasası'nın amacı, kiracı olarak bir konut veya iş yerinde oturan veya bulunan bir kiracıyı sözleşmenin sona ermesi veya erdirilmesi halinde onu korumak ve konuttan veya iş yerinden çıkartılmasını önleyerek yasal kirac-ı sıfatı ile o konut ve iş yerinde oturmaya devam etmesini sağlamaktır.

Alt Mahkeme, Davalının, istinaf konusu gayrimenkul malları 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurduğuna dair bulgu yapmıştır.


Alt Mahkemenin karar-ı aynen şöyledir:

"Taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli kira sözleşmesinin müddeti 10 yıldı ve 31.3.2012 tarihi itibarıyla da sözleşmenin süresi dolmuş ve taraflar arasında 1.4.2002 tarihli sözleşme ile oluşturulan kiracılık ilişkisi 31.3.2012 itibarıyla -sona ermiştir. Davalı dava konusu dükkanları halen tasarrufunda bulundurduğuna göre 1.4.2012 tarihinden itibaren söz konusu dükkanların yasal kiracısıdır ve Davalının dava konusu dükkanları 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olarak tasarrufunda bulu-ndurduğu hususunda bulgu yaparım"(Mavi 333).


İstinaf Eden/Davalı, Müdafaa ve Mukabil Talep Takririnin 2. paragrafı ile de kendisinin kanuni kiracı olduğunu kabul etmektedir.

Emare No.5 Kira Sözleşmesinin, 31.3.2012 tarihinde sona erdiğini, Müdafaa ve -Mukabil Talep Takririnin 2. paragrafı ile Davalının kanuni kiracılığı kabul etmiş olduğunu ve konu
gayrimenkullerin halen Davalının tasarrufunda bulunduğunu dikkate aldığımızda, Sözleşmenin sona ermesi sonrasında Davalının istinaf konusu gayrimenkul mall-arda herhangi bir ihbara gerek kalmaksızın, 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı olduğu kabul edilmelidir (Yargıtay/Hukuk 31/87 D. 18/87).

Yukardakiler bağlamında, Davalının istinaf konusu
gayrimenkullerde, 1.4.2012 tarihinden itibaren yasal kiracı- olduğuna dair Alt Mahkemenin bulgusu hatalı değildir.

İstinaf Eden/Davalı, Emare No.5 Kira Sözleşmesinin 7. maddesine atıfta bulunarak, istinaf konusu gayrimenkulleri Davacının 10 yıllık bir süre daha Davalıya kiralaması gerektiği hususunda Mahkeme ilam-ı verilmesi gerektiğini iddia etmektedir.

Daha iyi anlaşılması bakımından, Emare No.5 Kira Sözleşmesinin 7. maddesini karara aktarmayı uygun buluruz:

"7. Kiracı, kira müddetinin bitiminden bir ay önce
dükkan sahiplerine yeniden mezkur malı kiralayı-p
kiralamayacağını yazılı olarak bildirecektir".


İstinafa konu olgulara göre, İstinaf Eden/Davalı Avukatı, Davacıya, 9.3.2012 tarihli bir ihbarname göndermiş (Emare No.3)(Mavi 347) ve Kira Sözleşmesinin 7. maddesine atıfta bulunarak, istinaf konusu- gayrimenkulleri 10 yıl daha kiralamak istediğini bildirmiştir.

Alt Mahkeme, bu konuda yapılan iddiaları değerlendirdikten sonra, Kira Sözleşmesinin 7. maddesinin Davacıya bir yükümlülük getirdiğini kabul etmemiştir.

Alt Mahkeme kararında bu konuda şöyl-e denmektedir:

"1.4.2002 tarihli sözleşmenin yukarıda aktardığım 7. maddesinin ne ifade ettiği açıktır. Bu madde kiracıya kira müddetinin bitiminden bir ay önce dükkan sahiplerine dükkanları kiralayıp kiralamayacağını yazılı olarak bildirme yükümlülüğü ge-tirmekte, Davalının iddia ettiği gibi Davacıya Davalı ile yeni bir sözleşme yapma yükümlülüğü yüklememektedir. Tek tarafın niyeti ile sözleşmenin oluşması mümkün değildir. Sözleşmenin oluşabilmesi için tarafların ortak bir niyetlerinin olması ve bu niyeti -gerçekleştirebilmek için de bir tarafın sunduğu teklifi diğer tarafın kabul etmesi gerekmektedir.


Görülebileceği gibi Alt Mahkeme, tek tarafın niyeti ile bir sözleşme oluşamayacağından, Davalının argümanlarını itibar edilir bulmamıştır.

Taraflar- arasında bir sözleşmenin meydana gelebilmesi için, anlaşmaya konu tarafların kendi arzuları ile bazı hususlarda bir anlaşmaya varmaları gerektiği ve her sözleşmenin genellikle bir teklif ve bir kabulden ibaret olduğu hususu bilinen prensiplerdendir.

- Bu hususlarla ilgili Davalının teklifinin Davacı tarafından kabul edilip edilmediği noktasında dava zabıtlarına bakıldığında, İstinaf Eden/Davalının teklifinin Davacı tarafından kabul edildiğine ve bu konuda taraflar arasında
bir anlaşma yapıldığına dai-r şahadet olmadığını görürüz.

Yine bu konu ile ilgili Sözleşmenin 7. maddesine baktığımızda, Sözleşmenin 10 yıl daha uzatılacağına veya bu konuda sözleşme yapma mecburiyeti getirileceğine dair düzenleme olmadığı anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin 7.- maddesi, Sözleşmenin bitiminden sonra kiracının mal sahibine mezkur malı kiralayıp kiralayamayacağı konusunda yazılı olarak bildirim yapacağını düzenlemekle birlikte, mal sahibine herhangi bir mükellefiyet getirmemiştir.

Alt Mahkeme, Sözleşmenin 7. madd-esinin Davacıya herhangi bir mükellefiyet yüklemediğini kabul etmiştir.

İstinaf Eden/Davalı, Müdafaa ve Mukabil Talep Takririnin 7. paragrafında, kira sözleşmesi 10 yıl daha uzatılmış olduğundan kanuni kiracı olmadığını iddia ederken, diğer taraftan Dava-cının Davalı ile 10 yıllık bir süre daha sözleşme yapması gerektiğini iddia etmektedir. Davalı ayrıca mukabil davanın 13(A) paragrafında, dava konusu dükkanların Davacı tarafından 10 yıllık bir süre daha Davalıya kiralanması gerektiği hususunda bir mahkeme- ilamı talep etmektedir.

Herşeyden önce bir sözleşmenin aynı şartlarla ve yıldan yıla yeniden uzatıldığı konusunda bir neticeye varmak için, bu hususların sözleşmede açık bir şekilde kaleme alınması ve tarafların bunu kabul etmesi gerekir (Y/H 56/80 D36/-80)(Y/H 16/92 D.10/92) .

İzah edilenler bağlamında, İstinaf Eden/Davalı Avukatının argümanlarını, Müdafaa ve Mukabil Talep Takririnde izah edilenleri, Sözleşmenin 10 yıllık bir süre ile yeniden uzatıldığına dair Davacı ile Davalı arasında bir anlaşmaya va-rıldığına dair şahadet yokluğunu dikkate aldığımızda, Sözleşmenin 7. maddesi bağlamında Sözleşmenin 10 yıl daha uzatılmış olduğunu kabul etmek olası değildir.

Yukarıda izah edilenler bağlamında, İstinaf Eden/Davalının bu konu ile ilgili iddialarına i-tibar edilmez.

İstinafa konu davanın esas konusunu oluşturan, dava konusu taşınmaz mallara Davacının makul surette ihtiyacı olup olmadığı hususunu inceleyelim:

İstinaf Eden/Davalı, Davacının konu dükkanlara ihtiyacı olmadığını, Davalı aleyhine tahl-iye hükmü verilmesinin makul olmadığını, her halükarda bu hususun Talep Takririnde yeterince izah edilmediğini, bu sebeple Davalı aleyhine tahliye hükmü verilemeyeceğini iddia etmektedir.

Aleyhine İstinaf Edilen/Davacı ise, istinaf konusu dükkanlara maku-l surette ihtiyacı olduğunu iddia etmektedir.

Bu husus, 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasası'nın 7(1)(g) maddesinde aynen şöyle düzenlenmiştir:

7(1). Bu Yasa kapsamına giren herhangi bir taşınmaz malın
tahliyesine ilişkin hüküm veya emir anca-k aşağıdaki
hallerde verilir.
(g) Taşınmaz mala, kiralayan veya eşinin veya on
sekiz yaşını doldurmuş olan herhangi bir
evlâdının makul surette ihtiyacı olması halinde;

Görülebileceği gibi, Yasanın 7(1)(g) m-addesi tahtında tahliye emri alınabilmesi için, davacının taşınmaz mala, kendisinin veya eşinin veya 18 yaşını ikmal etmiş herhangi bir evladının makul surette ihtiyacı olduğunu ve mahkemenin tahliye emri veya hükmü vermesinin makul olduğunu ispat etmesi g-erekir. Bu hususlar ispat edilmedikçe tahliye hükmü verilmez
(Y/H 34/80 D.21/80).

Tahliye emri vermenin makul olup olmadığı, davayı dinleyen alt mahkemenin takdirine kalan bir husus olup, alt mahkemenin esasa ilişkin bir hususu dikkate almadığı veya dikk-ate almaması gereken bir hususu dikkate aldığı açıkça öngörülmeyen hallerde Yargıtay Alt Mahkemenin kararına kolaylıkla müdahale etmez (Yargıtay/Hukuk 37/83 (D.35/83)).

Olgulara göre, Davacı Limited bir şirket olup, 1961 yılından beri kitap-kırtasiye işi- ile iştigal etmektedir. Davanın duruşması sırasında, Şirket Direktörü Turgay Deniz şahadet vermiştir.

Turgay Deniz şahadetinde, özetle: 1961 yılından 2005 yılına kadar Girne Caddesinde bulunan bir dükkanda kiracı olarak bulunduklarını, mal sahibinin açm-ış olduğu bir dava neticesinde konu yeri tahliye ettiklerini, kırtasiyecilikle ilgili hizmet vermek için istinaf konusu dükkanları satın aldığını, Girne Caddesinin kitap ve kırtasiyecilik bakımından ciddi bir potansiyeli bulunduğunu, yıllardır bundan mahru-m kaldıklarını ileri sürmüş ve babalarından miras kalan Deniz Kırtasiyeyi yaşatmak için konu yere ihtiyaç duyduklarını ileri sürmüştür.

Alt Mahkemenin kararı aynen şöyledir:
"1961'den 2005 yılına kadar yaklaşık 44 yıl Girne Caddesinde kırtasiyecilik alan-ında faaliyet gösteren ve kırtasiye ihtiyacı yoğun olan iş yerlerinin bulunduğu bu cadde üzerinde kırtasiyecilikle uğraşan Davacının iş yeri açmak istemesi son derece doğaldır. Davalının da kabul ettiği üzere Davacının Girne Caddesinde faaliyet gösterebilm-esi için dükkanlara ihtiyacı vardır ve kanaatimce dava konusu dükkanlara duyduğu ihtiyaç son derece makuldur. Kanaatim doğrultusunda Davacının dava konusu dükkanlara kırtasiyecilik alanında faaliyet gösterebilmesi için makul surette ihtiyacı vardır. Bu hus-usta bulgu yaparım (Mavi 338-339).


Görülebileceği gibi, Alt Mahkeme, Davacının kırtasiyecilik alanında faaliyet gösterebilmesi için konu dükkanlara makul surette ihtiyacı olduğunu kabul etmiştir.

Tahliye davalarında "ihtiyaç" konusu, bir olgu- meselesi olup, bu gibi hususlarda bilinen ve tekrarlamaya gerek duyulmayan nedenlerden ötürü Yargıtay, alt mahkemelerin bulgularına müdahale etmekte hayli çekingen davranır (Y/H 94/85 D.10/86).

Aleyhine İstinaf Edilen/Davacının uzun yıllardan beri-dir kitap ve kırtasiyecilik işi yaptığına, Girne Caddesi üzerinde bulunan gayrimenkulleri bu amaçla 70,000 stg. karşılığında satın aldığına ve konu gayrimenkullere ihtiyacı olduğuna dair Alt Mahkeme huzurunda yeterli şahadet bulunduğu görüşündeyiz.

S-unulan şahadet bağlamında, istinaf konusu dükkanlara Davacının makul surette ihtiyacı olduğu yönünde Alt Mahkemenin takdirini hatalı kullandığı söylenemez. Buna ilaveten, bu hususla ilgili dikkate alması gereken faktörleri dikkate almadığı, dikkate almama-sı gerekenleri dikkate aldığı konusunda da Alt Mahkemenin hata ettiğine dair İstinaf Eden/Davalı tarafından ikna edilmedik.

Sunulan şahadeti değerlendirdiğimizde, kitap-kırtasiye işi ile iştigal eden Davacının istinaf konusu gayrimenkullere ihtiyacı- olduğu ve bu ihtiyacının makul olduğu kabul edilmelidir.

İzah edilenler ışığında, Alt Mahkemenin kararı hatalı olmamıştır.

İstinaf konusu gayrimenkullere Davacının ihtiyacı olduğu ve bu ihtiyacın makul olduğu konusunda Alt Mahkemenin kararı hatal-ı olmadığına göre, tahliye emrinin verilmesi makul mudur?

"Tahliye emrinin verilmesinin makul olduğu" bulgusu konuya objektif bir yaklaşım gerektirdiği bir yana, bu hususun kanıtlanması, büyük ölçüde tahliye konusuna ilişkin esasa müteallik olguların kanı-tlanmasına bağlıdır (Y/H 49/90 D.3/91).

Dava zabıtları ve sunulan şahadeti tezekkür ettiğimizde, Davalının istinaf konusu gayrimenkulleri yasal kiracı sıfatıyla tasarruf ettiği, Davacının kitap ve kırtasiye işi ile iştigal ettiği, konu gayrimenkuller-in bulunduğu bölgenin kitap ve kırtasiye ile ilgili iş yeri açılmasına müsait olduğu Davacı tarafından ihtimaller dengesi bağlamında kanıtlanmış olduğu Alt Mahkemece kabul edilmiştir.

İstinaf konusu gerçekler bağlamında esasa ilişkin olgular kanıtl-andığından, takdir hakkını tahliye emri verilmesi ve tahliye emrinin makul olduğu yönünde kullanmakla Alt Mahkeme hata etmemiştir.

İstinaf Eden/Davalının diğer bir iddiası ise, Alt Mahkemenin 17/81 sayılı Yasanın 7(1)(g) maddesini hatalı yorumladığı ve D-avalının Davacıya nazaran gayrimenkullere daha fazla ihtiyacı olduğunu kanıtlamış olmasına rağmen, Alt Mahkemenin Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle hatalı olduğu ile ilgilidir.

17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasası'nın 7(1)(g) maddesinin 27/2011 sayılı- Yasa ile tadil edildiği, tadil sonrasında Davalının iddia ettiği ve ileri sürdüğü hususları ihtiva eden kısımların, yeni tadil Yasası'nda olmadığı bir gerçektir.

İhtiyaca binaen tahliye için açılan bir davada tahliye hükmü veya emri verilmesinin, böy-le bir hüküm veya emir verilmemesine nazaran daha büyük müşkülat yaratacağı hususunda müstecir mahkemeyi tatmin ettiği takdirde, bu bent hükümleri tahtında tahliye emri veya hükmü verilemez koşulu 27/2011 sayılı Yasa ile kaldırılmıştır.

27/2011 say-ılı tadil Yasası sonrasında bu husus tahliye emrinin verilmesine etken olmadığı gibi, Alt Mahkeme, Davalının daha fazla müşkülat ile karşılaşacağı nedenine istinaden de Davacının tahliye talebini reddedemez (Y/H 73/2013 D.34/15).

Yukarıdaki nedenlerle -Davalının müşkülat konusundaki iddialarını reddetmekle Alt Mahkeme hata etmemiştir.

İstinaf Eden/Davalının diğer bir iddiası ise, Davacı tarafından, Mahkemenin tahliye emri vermesinin makul olduğu hususunun Talep Takririnde yeterince ortaya konmadığı-dır. Bu husus Talep Takririnde yeterince ileri sürüldü mü?

Talep Takririnde bu husus şöyle izah edilmiştir:

"Davacının konu dükkanlara işi icabı ihtiyacı vardır. Birçok müşterisi dükkanların çevresinde iş yapmakta ve Davacıdan hizmet almaktadırlar. Bu- nedenle Davacının müşterilerine daha iyi hizmet vermek ve rakipleri ile daha iyi rekabet edebilmek için konu dükkanlara ihtiyacı vardır".

Görülebileceği gibi, Davacı konu dükkanlara işi icabı ihtiyacı olduğunu Talep Takririnde belirtmiştir. İzah edilen- bu hususların yeterli olduğu kabul edilebilir mi?

Bu hususun açık ve spesifik olarak iddia edilmesi her türlü tereddütü ortadan kaldıracağı cihetle şayan-ı arzudur. Ancak spesifik olarak değilse de yeterli olguların iddia edilmesiyle bu iddia yapıl-mış addolunmalıdır. Unutulmamalıdır ki tahliye emrinin verilmesinin makul olduğu bulgusu konuya objektif bir yaklaşım gerektirdiği bir yana, bu hususun kanıtlanması büyük ölçüde tahliye konusuna ilişkin esasa müteallik olguların kanıtlanmasına bağlıdır (Ya-rgıtay/Hukuk 49/90 D.3/91).

İlgili içtihat bağlamında ve Dava ile ilgili olguları dikkate aldığımızda, ihtiyaç konusu, Talep Takririnde detaylı bir şekilde izah edimiş olmasa bile, yeterli bir şekilde izah edildiği görülmektedir. Alt Mahkeme, Talep -Takririnde izah edilenlere ilaveten bu konuda şahadet veren Davacı Tanığı Turgay Deniz'in şahadetine itibar etmiş ve konu dükkanlara Davacının makul surette ihtiyacı olduğu ve tahliye emri verilmesinin makul olduğu bulgusunu yapmıştır.

Yukarıdaki gerçekl-er bağlamında ihtiyaç konusu Talep Takririnde yeterince izah edildiğinden, İstinaf Eden/Davalının iddialarına itibar edilmemelidir.

Yukardakiler ışığında 1.başlık altındaki istinaf sebebi reddolunur.

2. başlık altındaki istinaf sebebinin incelenmes-i:

Alt Mahkeme, Davalı ile eski mal sahipleri arasında yazılı olarak yapılmış kira sözleşmesinden ayrı olarak, sözlü bir anlaşma yapıldığına dair şahadet sunulmasına rağmen, bu şahadete itibar etmeyip Davalı aleyhine tahliye hükmü vermekle hata etmiş-tir.

İstinaf Eden/Davalı, Kira Sözleşmesinden ayrı olarak eski mal sahibi ile sözlü anlaşma yaptığını, bu konuda şahadet sunduğunu, şahadet sunulmasına rağmen bu hususa itibar etmemekle Alt Mahkemenin hatalı olduğunu iddia etmektedir.

Alt Mahkeme,- bu hususla ilgili Davalının iddialarına itibar etmemiştir.

Alt Mahkeme bu konuda kararında şöyle demiştir:

"..................................................... Olumlu bir iddia ortaya koyan tarafın iddiasını ispatla mükellef olduğu hukuki prensip doğ-rultusunda Davalının bu iddiasını ispat etmesi gerekmekteydi. Davalı, bu iddiasını ispatlamak için eski mal sahiplerini çağırıp şahadet sundurmadığı gibi bu yönde herhangi bir zorluğu bulunduğu hususunda Mahkemeye herhangi bir izahat da vermiş değildir. D-avalı tarafından yapılan eski mal sahipleri
ile Davalı arasında sözlü bir anlaşmanın varlığına
ilişkin iddia kuru bir iddiadan öteye gidememiş, ispatlanamamıştır" (Mavi 334).


Görülebileceği gibi Alt Mahkeme, Davalı ile eski mal sahipleri arasında -sözlü bir anlaşma yapıldığına dair ileri sürülen iddiaların Davalı tarafından ispat edilmediği gerekçesiyle, söz konusu iddialara itibar etmemiştir.

Dava zabıtlarına bakıldığında, Davalının bu hususla ilgili iddialarını kanıtlamak için şahadet sunmadığı g-örülmektedir. Bu durumda, İstinaf Eden/Davalı iddialarını ispat edemediğine göre, bu hususla ilgili Alt Mahkemenin kararı hatalı olmamıştır.

2.başlık altındaki istinaf sebebi reddolunur.

3.başlık altındaki istinaf sebebinin incelenmesi:

Alt Mahkem-e, Davalının konu gayrimenkullere yapmış olduğu 70,000 stg + 20,000TL tamir ve tadilat masrafları ile ilgili şahadeti ve Emare No.5 Sözleşmenin 4. maddesini dikkate almayarak Mukabil Talep gereğince hüküm vermemekle ve Mukabil Talebi reddetmekle hata et-miştir.

İstinaf Eden/Davalı, istinaf konusu gayrimenkullere tamir ve tadil için 70,000 stg ve 20,000 TL masraf yaptığını, Emare No.5 Sözleşmenin 4. maddesi gereğince bu masrafları talep etmeye hakkı olduğunu iddia etmektedir.

Emare Sözleşmenin 4. maddes-i aynen şöyledir:

"Kiracı,işine uygun dekorasyon, vitrin v.s. tadilatı yapabilir ancak kiralayanlardan herhangi bir talepte bulunamaz."


Sözleşmenin ilgili maddesinden de görülebileceği gibi kiracı işine uygun dekorasyon, vitrin v.s. veya tadilat yapabil-ecek ancak bunları kiralayandan talep edemeyecektir.

Alt Mahkeme kararında bu konuda şöyle demektedir:

"Davalı lehine şahadet veren tanıkların tümü yapılan tüm tadilatın mezkur dükkanları kuyumculuk işine uygun hale getirmek için olduğunu kabul etmişlerd-ir. Özellikle dükkanlara takılan kamera sistemi, betona gömülen kasalar, yapılan vitray, kurulan elektrik sistemi, Marmo Ltd.den alınan döşeme malzemesi, Demirbağ'a yaptırılan işler, Mimar Birgül Beyatlı'ya vitrin tasarımı için yapılan ödeme gibi masraflar- Davalının mezkur dükkanları kuyumculuk işletmesine uygun hale getirmek için kendi zevkine uygun olarak yaptığı masraflardır ve 1.4.2002 tarihli Sözleşmenin 4. maddesi uyarınca, Davalının tüm bu masrafları mal sahibi olarak Davacıdan talep etme hakkı yoktu-r, bu hususta bulgu yaparım" (Mavi 340).


Görülebileceği gibi Alt Mahkeme, Davacının tadilata ilişkin masraflar konusundaki taleplerine itibar etmemiştir.

Emare No.5 Sözleşmede, Davalının yapmış olduğu tadilatla ilgili masrafları ve diğer masrafları -Davacıdan talep edeceğine dair bir düzenleme olmadığına göre, Alt Mahkemenin bulgusu hatalı olmamıştır.

3.başlık altındaki istinaf sebebi reddolunur.

4.başlık altındaki istinaf sebebinin incelenmesi:

"Alt Mahkeme, Davalı aleyhine masraf emri vermekle ha-ta etmiştir".

İstinaf Eden/Davalı, aleyhine masraf emri vermekle Alt Mahkemenin hatalı olduğunu iddia etmektedir.

Bilindiği üzere, bir davada masraf ödenmesine emir verip vermeme alt mahkemelerin takdirine kalmış bir husustur.

İstinaf konusu davada, Dav-acı lehine ve Davalı aleyhine tahliye hükmü verilmesi sonrasında dava masraflarının da Davalı tarafından ödenmesine emir verilmiştir.

İstinaf konusu davanın olgularını dikkate aldığımızda, Davalı aleyhine masraf ödenmesine emir verilmesi konusunda Alt Mah-kemenin hata ettiğine ikna edilmedik.

4. başlık altındaki istinaf sebebi reddolunur.




Netice olarak;

İstinaf reddolunur. İstinaf masraflarının İstinaf Eden tarafından ödenmesine emir verilir.




Hüseyin Besimoğlu Ahmet Kalkan Gülden Çiftçioğlu-
Yargıç Yargıç Yargıç

26 Kasım, 2015











19






Full & Egal Universal Law Academy