Yargıtay Hukuk Dairesi Numara 160/2013 Dava No 12/2016 Karar Tarihi 25.03.2016
Numara: 160/2013
Dava No: 12/2016
Taraflar: Engin Anıl ve diğerleri ile Gensa Ltd. arasında
Konu: Tahliye - İhtiyaca binaen tahliye - Makul ihtiyaç - Yasal kiracılık - Fesih ihbarının kesinliği - Ödenmeyen kira bedelleri - Kiralayan kelimesinin tefsiri.
Mahkeme: Yargıtay/hukuk
Karar Tarihi: 25.03.2016

-D. 12/2016 Yargıtay/Hukuk No: 160/2013
(Lefkoşa Dava No: 4674/2012)

YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.

Mahkeme Heyeti:Ahmet Kalkan, Gülden Çiftçioğlu, Bertan Özerdağ

İstinaf eden: No. 1- Engin Anıl, Lefkoşa
No. 2- R.C.- Anıl & Co. Ltd., Lefkoşa
No. 3- Hüseyin Erdoğuş, Lefkoşa
(Davalılar)

ile
Aleyhine istinaf edilen: Gensa Ltd., Lefkoşa
(Davacı)
- A r a s ı n d a.


İstinaf eden namına: Avukat Gülsün Yücel adına Avukat Dilşah Karayel
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Hasan Balman adına Avukat Nil Dimililer

Lefkoşa Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Fatma Şenol'un 4674/2012 s-ayılı davada, 8/11/2013 tarihinde verdiği karara karşı, Davalılar tarafından yapılan istinaftır.


------------


K A R A R


Ahmet Kalkan: Bu istinafta, Mahkemenin kararını, Sayın Yargıç Bertan Özerdağ okuyacaktır.

Bertan Özerdağ: Bu istinafta İstina-f Eden/Davalılar bundan böyle sadece Davalılar ve Aleyhine İstinaf Edilen/Davacı ise, sadece Davacı olarak anılacaktır. 
İSTİNAFA İLİŞKİN OLGULAR

Davacı kayıtlı bir limited şirket olup, 66 Atatürk Meydanı Sarayönü Lefkoşa adresinde kain dükkanın ve/veya- taşınmazın kayıtlı mal sahibidir. Davacı, Davalı No.1 ile, 1.3.2003 tarihinde bir kira sözleşmesi akdeylemiş, Davalı No. 2 ve No. 3 ise mezkur kira sözleşmesini kefil sıfatı ile imzalamıştır. Davalı No. 2 kayıtlı bir limited şirkettir. Taraflar arasında- akdolunan 1 yıllık kira sözleşmesi 1.3.2003 tarihinde başlayıp 28.2.2004 tarihinde sona ermekteydi. Aylık kira bedeli olan 450 Stg. her ayın 10. gününde peşin olarak ödenmesi gerekirdi.

Taraflar arasındaki 1.3.2003 tarihli kira sözleşmesinin vadesi 28.-2.2004 tarihinde hitam bulmuş ve taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi akdolunmamıştır.

Davacı, Davalı No.1'in 1.3.2004 tarihinden itibaren taşınmazı yasal kiracı statüsünde tasarruf etmeye ve aylık 450 Stg. kira bedeli ödemeye devam ettiğini iddia- etmiştir.

Davacı Davalı No. 1'e, 30.9.2011 tarihinde bir ihbar göndermiş ve 31.10.2011 tarihinden itibaren taraflar arasındaki her türlü kiracılık ve/veya aydan aya kiracılık ilişkisini sona erdirdiğini ve Davalı No. 1'in taşınmazı, en geç 1.11.2011 t-arihine kadar teslim etmesini talep ve ihbar etmiştir.

Davacı, Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 4674/2012 sayılı davayı dosyalayarak, Davalıların ödemeleri gereken Aralık 2011, Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs 2012 ayları kira bedellerini ödemedikleri cihetl-e tahliye talep etmiştir. Davacı davasında, kira konusu taşınmaza turizm işlerini ifa etmek için makul surette ihtiyaç duyduğunu ve bu nedenle tahliye edilmesini talep etmiştir. Davacı davasının talep kısmında, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini, belir-tilen tahliye nedenlerine bağlı tahliye emri verilmesini, kullanım bedeli kaybı (mesne profit), faiz ve dava masraflarını talep etti.

Davalılar müdafaa dosyalayarak, Davalı No. 2 Şirketin taraflar arasındaki kira sözleşmesinden sonra kurulup faaliyete -geçtiğini, ihbarnamelerin Davalı No. 3'e ulaşmadığını, Davalı No. 2 ve 3'ün kefaletinin sözleşmenin 28.2.2004 tarihinde hitamı ile birlikte son bulduğunu, Davalıların ödenmeyen kira bedellerini ödeyebileceklerini Davacıya bildirdiklerini, dava konusu dükka-na Davalıların Davacıdan daha çok ihtiyaç duyduklarını iddia ederek, davanın ret ve iptalini talep etmişlerdir.

Davacı, müdafaaya cevap dosyalayarak Davalıların tüm iddialarını ret ve inkar etmiştir.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme, kararını 4 ihtilaflı -konu üzerine kurarak meseleyi incelemiştir. Alt Mahkeme 4 ihtilaflı hususu sırasıyla; Davalı No. 1'in taşınmazı yasal kiracı olarak mı tasarrufunda bulundurmakta olduğu, Davacının dükkana makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat etmekle yükümlü olup olmadığı,- ödenmeyen kira bedellerinin olup olmadığı ve Davalı No. 2 ve 3'ün Davacıya karşı sorumluluklarının bulunup bulunmadığı olarak belirlemiştir.

Belirlediği ihtilaflı hususları inceleyen Alt Mahkeme, Davalı No. 1'in yasal kiracı olarak dükkanı tasarruf etm-ekte olduğunu, davada belirtilen kira bedellerinin ödenmediğini belirterek, Davacının dükkana ihtiyaç duyduğu ve Davalı No. 2 ve 3'ün ise Davalı No. 1'in taraf olduğu kira sözleşmesindeki kefaletlerinin devam ettiği bulgularına varmıştır. Bu bulguları ışığ-ında, Alt Mahkeme, Davacının kira bedellerinin ödenmemesi ve ihtiyaca binaen tahliye hakkı elde ettiğine karar vermiştir. Alt Mahkeme taşınmazın Davalı No. 1 tarafından ihtiyaca binaen tahliye edilmesi, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi, 450 Stg. mesne -profit ödenmesi, ödenmeyen kira bedelleri üzerinden faiz ödenmesi ve dava masrafları için emir ve hüküm vermiştir.

Davalılar tarafından istinaf, Alt Mahkemenin ihtiyaca binaen tahliye emrine, ödenmeyen kira bedelleri bulgusuna ve yasal kiracılık bulgusu-na karşı dosyalanmıştır.

Davacı tarafından ise ödenmeyen kira bedellerinden dolayı tahliye emri verilmemesine binaen, mukabil istinaf dosyalan-mıştır.

TARAFLARIN İDDİA VE ARGÜMANLARI

Davalılar Avukatı istinaftaki hitabında, özetle: Davacının Talep T-akririnde, dava konusu taşınmazda turizm işini YAR Turizm adı veya ticari unvanı altında ifa edeceği için ihtiyacı olduğunu belirtmediğini, dolayısıyla davada esasa ilişkin olguların eksik olduğunu, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesinin teklif edildiğini- ve bu nedenle Alt Mahkemenin kiraların ödenmediği hususundaki bulgusunun hatalı olduğunu iddia ederek Mahkemenin hatalı emir verdiğini ileri sürmüştür.

Davacı Avukatı istinaftaki hitabında, özetle: Davalıların istinaflarında ve istinaf sebeplerinde -haklı olmadıklarını, Alt Mahkemenin kiraların ödenmediği ve bu nedenle tahliye hakkı doğduğu hususundaki bulgularının doğru olduğunu, Davacının dava konusu taşınmazda işini hangi unvan adı altında yürüteceğinin esasa ilişkin olgu olmadığını, davada esasa i-lişkin olguların eksik bırakılmadığını, ihtiyaca binaen tahliye emrinin doğru olduğunu beyan ederek, istinafın ret ve iptalini talep etti.

Davacı Avukatı mukabil istinafında ise, Alt Mahkemenin ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili bulgu yapmasına rağmen-, bu yönde tahliye emri vermemekle hata yaptığını iddia etti.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf Eden, dosyaladığı istinafında 11 istinaf sebebi ileri sürmesine rağmen, hitabında istinafını 4 başlık altında toplamıştır. İstinaf sebepleri 4 başlık altında aşağıd-aki gibi özetlenmiştir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davacının Talep Takririnde ileri sürmediği esasa ilişkin olguları ve/veya Talep Takririnde belirtilmeyen Davacının Yar Turizm ticari unvanı ve/veya adı altında faaliyette bulunacağı iddiasını dikkate almakla h-ata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, dava konusu dükkana veya taşınmaza Davacının kendi işini ifa etmek amacıyla makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat edebilmeyi başaramamasına veya Davacının Yasadan kaynaklanan ihtiyaca binaen gerçek kişilerin talepte bulunm-a hakkı olmasına rağmen, tüzel kişi olan Davacının bu hususta makul surette ihtiyaç duyduğuna bulgu yapmak ve tahliye emri vermekle hata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, Davacının gönderdiği ihbarların Davalılara tebliğ olduğu hususunda bulguya varmak ve bu i-hbarları yanlış değerlendirerek yasal kiracılık ile ilgili bulguya varmakla hata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, Davalıların ödeme teklifinin Yasada belirtildiği gibi veya usulüne uygun olarak yapılmadığı ve/veya herhangi bir ödeme teklifinde bulunulmadığı h-ususunda bulgu yapmakla hata yaptı.
Davacı ise mukabil istinafında tek istinaf sebebi ileri sürmüştür. Davacının istinaf sebebi ise aşağıda özetlenmiştir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davalıların kira bedellerini ödememelerine binaen Davacının tahliye sebebi e-lde ettiğine bulgu yaptıktan sonra, bu tahliye sebebi altında tahliyeye emir ve hüküm vermemekle hata yaptı.

İNCELEME

İstinaf sebebleri sırasıyla aşağıda incelenmektedir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davacının Talep Takririnde ileri sürmediği esasa ilişkin o-lguları ve/veya Talep Takririnde belirtilmeyen Davacının Yar Turizm ticari unvanı ve/veya adı altında faaliyette bulunacağı iddiasını dikkate almakla hata yaptı.

Davalılar, Davacının Talep Takririnde turizm işiyle iştigal etmekte olduğu cihetle taşınmaza- kendi işini yapmak amacıyla ihtiyaç duyduğunu ve bu nedenle tahliye talep ettiğini ileri sürmüş olmasına rağmen, YAR Turizm adında bir işletme ile faaliyet gösterdiğini ve faaliyet gösterdiği bu unvan altında taşınmaza ihtiyaç duyduğu iddiasında bulunmadı-ğını iddia etmektedirler.

YAR Turizm, Davacının adına kayıtlı bir ticari unvandır. Davacı turizm faaliyetlerini bu ticari unvan adı altında yürüteceği hususunda duruşma safhasında şahadet sunmuştur. Davacının turizm faaliyetini bu ticari unvan adı alt-ında yapmakta olduğunu ve yapacağını Talep Takririnde belirtmemesiyle esas ilişkin olgular eksik bırakılmış mıdır?

Birçok kararda ve bilhassa Harbay Sezgin ve Oğulları Ltd. ve Diğerleri v. Gök - Tuğ Ticaret Y/H. 24/2009 D. 9/2011 sayılı kararda belirtild-iği gibi, esasa ilişkin olgu dava sebebini ortaya koyan olgudur, tafsilat veya şahadet değildir. Esasa ilişkin olgu, her davanın kendi olguları içinde incelenerek tespit edilmelidir.

Davalıların bu iddialarında haklı olabilmeleri için, ihtiyaca binaen -tahliye talebi olan bu davada, Davacının faaliyetlerini hangi ticari unvan veya ad altında yapacağının davada belirtilmesinin dava sebebini ortaya koyması veya davanın ispatı için gerekli olması ve bu olgunun belirtilmemesi ile Davalıların müdafaalarını ya-pmalarının engellenmiş olması gerekmektedir.

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın 7(1)(g) bendi uyarınca, ihtiyaca binaen tahliye gerekçesi ile tahliye emri verilebilmesi için, kiralayanın taşınmaza makul surette ihtiyaç duyduğunu iddia ve ispat etmes-i yeterlidir.

Davacı davasında, kira konusu taşınmaza, orada turizm işini ifa edeceği için makul surette ihtiyaç duyduğunu iddia etmiştir. Bu iddia, Yasanın belirttiği tahliye sebebine dayanılabilecek bir dava sebebini ortaya koymaya yeterlidir. Davacın-ın taşınmazda hangi unvanda işini ifa edeceği, dava sebebinin bir unsuru olmayıp tafsilatıdır. Davacı, kullanacağı ticari unvanı Talep Takririnde belirtmemiş olması nedeniyle davasında esasa ilişkin olguları eksik bırakmamıştır.

Davalılar, YAR Turizm ti-cari unvanının Davacıya ait olmadığı hususunda bir iddia ileri sürdüler. Bu iddia ileri sürülmesine rağmen, Emare No. 9 Tescil Belgesi, ticari unvanın Davacı adına kayıtlı olduğunu göstermektedir. Bu nedenle, ileri sürülen bu iddianın bir değeri yoktur.

-Alt Mahkeme YAR Turizm ticari unvanının Davacıya ait olduğunu gösteren tescil belgesini (Emare No. 9) emare olarak kaydederken, emareye vereceği değeri karar aşamasında tespit edeceğini belirtmesine rağmen, bu emareye ne değer verdiğini kararda incelememi-ş olması ise eksik bırakılan bir husustur. Emareye verilecek değer karar aşamasında Alt Mahkeme tarafından eksik bırakılmış olmasına rağmen, bu emareye yapılan itirazın, esasa ilişkin olguların eksik olmasına yönelik olduğu ve sunulabilirliğine yönelik bir- itiraz olmadığı cihetle, yukarıda belirtilenler ışığında emare olarak kaydedilmesinde ve dikkate alınmasında bir hata bulunmamaktadır.

Belirtilenlerle 1. istinaf sebebi reddolunur.

Muhterem Alt Mahkeme, dava konusu dükkana veya taşınmaza Davacın-ın kendi işini ifa etmek amacıyla makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat edebilmeyi başaramamasına veya Davacının Yasadan kaynaklanan ihtiyaca binaen gerçek kişilerin talepte bulunma hakkı olmasına rağmen, tüzel kişi olan Davacının bu hususta makul surette -ihtiyaç duyduğuna bulgu yapmak ve tahliye emri vermekle hata yaptı.

Davalılar, Davacının gerçek kişi olmayıp bir tüzel kişi olmasından dolayı ihtiyaca binaen tahliye talebinde bulunmaya, ilgili Yasa kuralları altında hakkı olmadığını iddia etmektedirler.-

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın ihtiyaca binaen tahliye sebebini düzenleyen maddesi, madde 7(1)(g)'dir. İlgili madde aynen şöyledir:

"7.(1) Bu Yasa kapsamına giren herhangi bir taşınmaz malın
tahliyesine ilişkin hüküm veya emir an-cak
aşağıdaki hallerde verilir:
(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
(g) Taşınmaz mala, kiralayan veya eşinin veya on sekiz
yaşını doldurmuş olan herhangi bir evlâdının makul
- surette ihtiyacı olması halinde;"

Yasa maddesi, kiralayan kişinin veya eşinin veya on sekiz yaşını doldurmuş olan bir evladının ihtiyacı olması halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebileceğini öngörmektedir.

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasa-sı'nın Tefsir başlıklı 2.maddesinde "Kiralayan" kavramının tefsiri yapılmıştır. Şöyle ki:

"Kiralayan "veya " mal sahibi ", herhangi bir taşınmaz mal ile ilgili olarak kiracıdan başka, bu Yasa kurallarına bağlı olarak taşınmaz malın zilyetliğine hakkı olan- veya bulunacak olan herhangi bir kişiyi ve kiralanan taşınmaz malın başkasına kiralanması halinde taşınmaz malı veya herhangi bir kısmını kiralayan bir kiracıyı anlatır.

"Kiralayan" kavramının tefsiri, "herhangi bir taşınmazın zilyetliğine hakkı olan ve- taşınmazı başka bir kişiye kiralayan kişi" olarak yapılmıştır. Kiralayan, taşınmazın mal sahibi olabileceği gibi, taşınmazın zilyetliğine hakkı olan bir kişi de olabilir.

Yasadaki tanıma göre, 7(1)(g) maddesinde ifadesini bulduğu gibi, bir taşınmaza mak-ul surette ihtiyaç duyan bir kişi, o taşınmazın mal sahibi veya zilyetlik hakkı olan bir kişi olabilmektedir.

Fasıl 1 Yorum Yasası'nın Tefsir başlıklı 2. maddesinde, yasalarda yer alan "kişi" kavramının, başka bir yasada aksi belirtilmedikçe, şirketle-ri de kapsayacağı kuralı bulunmaktadır.

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nda, tüzel kişi şirketlerin Kiracı veya Kiralayan olmasını men eden herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

Tüzel kişi şirketler ilgili yasalar uyarınca taşınmazlarda kayıtlı mal sa-hibi olabileceği cihetle taşınmazlarını kiralayan statüde de olabilmelerini men eden herhangi bir yasal hüküm bulunmamaktadır. Kiralayan olmaları hasebiyle gerçek kişiler gibi tüzel kişi olan şirketlerin de bir taşınmaza makul surette ihtiyaç duyması gayet- doğaldır. Bu nedenle, Yasanın 7(1)(g) maddesi uyarınca Davacının Kiralayan sıfatıyla bu sebebe dayanarak, ihtiyaca binaen tahliye talep etmesinde hukuken veya yasal olarak herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Belirtilenler ışığında, tüzel kişilik olan D-avacı Şirketin ihtiyaca binaen tahliye talep etme hakkı vardır.

İhtiyaca binaen tahliye talep eden taraf, makul surette ihtiyacı olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. İhtiyaç bir olgu meselesi olup şahadetle ispatlanması gerekir. Alt mahkemede, bu konuda -sunulan şahadete istinaden yapılan bulguların müdahaleyi gerektirecek bir hata olmadıkça değiştirilmediği bilinen bir kuraldır. Bu konuda Yargıtay/Hukuk 94/85 D. 10/86'da aşağıdaki ifadeler kullanılmıştır:

"Tahliye davalarında "ihtiyaç" konusu bir olgu m-eselesidir ve bu gibi hususlarda, bilinen ve tekrarlamaya gerek duyulmayan nedenlerden ötürü Yargıtay İlk Mahkemelerin bulgularına müdahale etmekte hayli çekingen davranır."

Davacının ana sözleşme ve tüzüğünde (Emare No. 4), Şirketin faaliyet amaçları ar-asında turizm işi ile iştigal etmek olduğunun belirtilmesine ilaveten, Davacı tarafından dinletilen tanıkların vermiş olduğu tarafsız şahadet, Davacının 1983 yılından beridir turizm işi ile iştigal edip KIT-SAB (Kıbrıs Türk Seyahat ve Turizm Acenteleri Bir-liği) (Emare No. 8) üyesi olduğunu göstermektedir. Davacının 2011 yılından beridir turizm işini halen bir binanın 6. katında YAR Turizm ticari unvanı adı altında yürütmeye devam ettiğini emareler ve şahadetten anlamaktayız. Davacı kiralanan yerin zemin kat-ta bir dükkan olduğunu ve bu yerin turizm işlerini ifa etmek ve müşterilere ulaşmak amacıyla daha uygun olduğunu belirtmektedir. İhtiyaç ile ilgili sunulan bu olgulara göre, Davacının turizm işini yürütebilmek ve geliştirebilmek için dava konusu taşınmaza -makul surette ihtiyaç duyduğu sonucuna varmak kaçınılmazdır. Bu nedenle, Alt Mahkeme bu hususta aşağıdaki bulguyu yapmakla hata yapmamıştır:
"Dolayısıyla Davacının dava konusu dükkana turizm işini devam ettirebilmesi ve işlerini geliştirebilmesi için ihtiy-acı olduğuna dair bulgu yaparım." (Mavi 215)

Davalı tarafından, kiralanan taşınmaza Davalıların Davacıdan daha fazla ihtiyaç duydukları hususunda ileri sürülen iddianın da 17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'na, 27/2011 sayılı tadilattan önce yapılabi-lecek geçerli bir müdafaa sebebi olduğu cihetle, Alt Mahkeme tarafından nazar-ı dikkate alınmayarak doğru bir şekilde reddedilmiştir (Mavi 219).

Belirtilenler tahtında 2. istinaf sebebi de reddolunur.

Muhterem Alt Mahkeme, Davacının gönderdiği ihbarlar-ın Davalılara tebliğ olduğu hususunda bulguya varmak ve bu ihbarları yanlış değerlendirerek yasal kiracılık ile ilgili bulguya varmakla hata yaptı.

Davalılar, taraflar arasında aydan aya kiracılık ilişkisi bulunduğunu ileri sürmelerine karşın Davacı, Dav-alı No. 1'in yasal kiracı olduğunu iddia etmektedir. Davacı ve Davalı No. 1 arasındaki kiracılık ve tasarruf ilişkisi, ihbarlarla ilgili durum açısından da belirleyici olacağından, öncelikle bu hususu incelemeyi uygun gördük.

Taraflar arasında akdolunan- tek yazılı kira sözleşmesi 1.3.2003 tarihli olup, bu sözleşme 1.3.2003 tarihinden 28.2.2004 tarihine kadar yürürlükte idi. Bu sözleşmenin 28.2.2004 tarihinde hitam bulması ile, taraflar arasında yeni bir yazılı kira sözleşmesi akdolunmadı.

Davalılar, ki-ra sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kira ödemeye devam ettiklerini ve bu nedenle aydan aya bir kiracılık ilişkisi doğduğunu iddia etmişlerdir.

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın 2. maddesinde, "yasal kiracı" kavramının tefsirine göre, sözleşme-si sona eren veya erdirilen bir kiracı, kiralanan yeri tasarrufunda tutmaya devam etmesi halinde, sözleşme sona erdiğinden veya erdirildiğinden dolayı akdi kiracılıktan çıkmakta ve taşınmazı yasal kiracı olarak tasarruf etmeye başlamaktadır:

"Yasal kira-cı", bir kira ilişkisinin sona ermesi veya erdirilmesi halinde ilgili taşınmaz malı tasarrufunda bulundurmaya devam eden kiracıyı anlatır ve bu Yasanın Altıncı Kısmındaki Geçici Kuralların 1. maddesi uyarınca tasarrufunda konut bulunduran kişileri de kapsa-r."

Sözleşmesi son eren veya erdirilen bir kiracının kira bedellerini ödemeye devam etmesi ile de kendiliğinden taraflar arasında yeni bir kira ilişkisinin kurulmuş olduğu sonucu doğmaz. Bu konu Yargıtay/Hukuk 31/87 Dağıtım 18/87 sayılı kararda belirtilmi-ştir:

"Sözleşmesi sona eren bir kiracıyı, 17/81 sayılı Kira (Denetim) Yasası koruması altına alıp taşınmaz malı yasal kiracı olarak tasarrufunda bulundurmaya devam etmesine olanak tanımaktadır ve Yasanın 7. maddesinde belirtilen hallerden biri bulunmadık-ça yasal kiracının taşınmaz malı tahliye etmesi istenemez. Yasal durum bu olduğuna göre sözleşmenin sona ermesinden sonra müstedilerin kirayı almaya devam etmekten başka seçenekleri yoktur ve müstedaaleyhin tasarrufu müstedilerin arzuları hilafına olduğund-an, müstedilerin kirayı kabul etmeleriyle yeni bir kira ilişkisi meydana gelmiş sayılmaz."

Bu kurala göre, sözleşmenin sona ermesinden sonra, davalıların davacıya kira bedellerini ödemeye devam etmeleri ile yeni bir kira sözleşmesi akdolunmuş olmamaktadı-r. Emare olarak sunulan yazılı kira sözleşmesinden sonra, yeni bir yazılı kira sözleşmesi akdolunmadığı ihtilaf konusu değildir. Taraflar arasında sona eren veya erdirilen yazılı kira sözleşmesinden sonra, taraflar arasında sözlü bir kira sözleşmesi kurulm-uş olabilmesi için, tarafların aydan aya geçerli olacak yeni bir kira sözleşmesi yapma irade ve beyanlarının buluşması gerekmektedir. Aydan aya kira ilişkisini ileri süren taraf olan Davalılar, bunu ispat etmekle yükümlüdür.

Davacı ile Davalı No. 1 aras-ında akdolunan yazılı kira sözleşmesi, 28.2.2004 tarihinde sona ermiştir. Bu kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren, Davalı No. 1'in, 1.3.2004 tarihinden itibaren mevzuata göre yasal kiracı olması gerekmektedir. Bu tarihten itibaren veya bu tarihten s-onraki herhangi bir tarihten itibaren, yeni bir kira sözleşmesi kurulduğunu ispat yükümlülüğü Davalılardadır.

Davalıların Müdafaa Takrirleri incelendiğinde, 3 d) paragrafında "...gayrimenkulü ilk kez 01.03.2003 tarihinde aylık 450 GBP'lik kira bedeli ka-rşılığında davacıdan icar ettiğini ve halen dava konusu dükkan ve/veya gayrimenkulü aydan aya kiracı statüsünde kira ve tasarrufunda tuttuğunu kabul ve beyan eder" iddiası yapılmıştır. Müdafaanın 3 e) paragrafında ise, ".. gayrimenkulü 1/3/2004'den ve/veya- 1/10/2011 tarihinden itibaren yasal kiracı statüsünde kira ve tasarruflarında bulundurduklarını kabul etmezler" ifadelerinde bulundular.

Davalıların müdafaa layihalarındaki iddiaları özetlenecek olursa, 1.3.2003 tarihinden itibaren aylık 450 Stg. kira -bedeli ile dava konusu dükkanın veya taşınmazın icara alındığı ve halen aydan aya kiracılık ilişkisi devam ettiği ve yasal kiracılık statüsünde olmadıkları yönündedir.

Özetlenen müdafaada, yazılı kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, aydan aya sözl-ü bir kiracılık ilişkisinin nasıl ve ne şekilde oluştuğunu ve/veya kurulduğunu ileri süren bir iddia yapılmadığı görülmektedir. Davalıların bu iddiaları dikkate alındığında, Davalı No. 1'in sözleşmenin sona ermesi ile, 1.3.2004 tarihinden itibaren kiralana-n yeri yasal kiracı statüsünde tasarruf etmekte olduğu, 1.3.2004 tarihinden itibaren son kira bedeli olan 450 Stg.i ödemeye devam ettiği ve bunun aksini gösterecek ve yeni bir kira ilişkisinin oluşmasını sağlayacak aydan aya kiracılık ilişkisi hususunda bi-r anlaşma olduğu veya taraflar arasında hitam bulan sözleşmeden sonra yeni bir sözleşme yapıldığı yönünde müdafaada olgusal bir iddia olmadığı gibi, şahadetten de bu hususta bir netice çıkarılamayacağından, Alt Mahkemenin yeni bir kira sözleşmesi yapılmadı-ğına dayanan, kiralanan yeri Davalı No. 1'in yasal kiracı statüsünde tasarruf etmekte olduğu bulgusu hatalı değildir.

Yasal kiracı statüsüne düşmüş bir kiracının aleyhine yapılan tahliye talebi, Yasanın 7. maddesinde belirtilen herhangi bir koşulunun -var olması ile haklı olabilir veya tahliye hakkı elde edilebilir. Davacının davasında ihtiyaca binaen ve ödenmeyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle yaptığı tahliye talebi Yasa'nın 7(1)(a) ve 7(1)(g) paragrafları altında yapılmış taleplerdir. Yasanın -gerek 7(1)(a) ve gerekse 7(1)(g) maddesi, bu sebeplerle tahliye talep edilebilmesi için önceden ihbar gönderilmesini zorunlu kılmamaktadır. Davacı, yasal duruma göre, tahliye talebini yapabilmek için önceden ihbar göndermekle yükümlü olmadığından, tahliye -taleplerini ileri götürmesinde bu ihbarların tebliğ edilip edilmemesi bir önem arz etmemektedir.

Alt Mahkeme kararında (Mavi 210), ihbarların tebliği hususunu etraflı bir şekilde incelemiş, huzurunda şahadet veren tanıkları gözlem altında tutarak Emare -No. 1 ve 2 İhbarların tebliğ edildiği hususunda bulguya varmıştır. Şahadeti dinleyen ve Yargıtaya kıyasla bu açıdan daha avantajlı olan Alt Mahkemenin, tanıkların inanılırlığına ve güvenilirliğine verdiği değere müdahale etmemizi gerektirecek bir hatası bu-lunmamaktadır.

Davacı, Emare No. 1 İhbarın 2. paragrafında, tahliye talep etmesi yanında, ihbarın 3. paragrafında, dükkanın makul kira-sının belirlenmesi için kendileriyle temasa geçilmesini talep ve ihbar etmiştir. Emare No. 2 İhbarda ise, Davalı No.- 1'in kira konusu tasarrufunda olan taşınmazı, 1.11.2011 tarihinden itibaren boş olarak Davacıya tahliye edip teslim etmesi talep edilmiştir.

Alt Mahkemenin de kararında (Mavi 212) yer verdiği Woodfall and Landlord and Tenant 25. baskı sayfa 1042'de, -"fesih ihbarının kesinliği" - "certainty of notice to quit" başlığı altında, gönderilen bir tahliye ihbarının göndereni bağlayacak şekilde açık ve anlaşılır olması, müphem olmaması ve kesin olması gerekir. Bunun yanında, böyle bir ihbarda tahliye talebinin- yeni bir kira ilişkisi teklifi ile yapılması, gönderilen ihbarın tahliye niteliğini geçersiz hale getirmemektedir.

"A notice to quit must be clear and certain, so as to bind the party to who gives it and to enable the party to the time when it is given.- The notice must not be ambiguous. But a notice to quit may validly be coupled with an offer of a new tenancy."

Davacının gönderdiği Emare No. 1 İhbarın, tahliye talep edebilmesi için yasal olarak gönderilmesi zorunlu olmaması yanında, bu ihbarda kira- bedelinin artırılması teklifinde bulunulması, mezkur ihbarı geçersiz kılmamakta ve taraflar arasındaki sözleşmenin sona erdiği ve taşınmazın yasal kiracılık statüsünde tasarruf edilmekte olduğu olgularını değiştirmemektedir. Emare No. 2 İhbar zaten yeni b-ir kira teklifi içermediğinden, bu ihbar için Davalıların iddiasının geçerli olması söz konusu olamaz.

Yukarıda belirtilenler ışığında Alt Mahkemenin yasal kiracılık ve ihbarlarla ilgili bulgularında hata yoktur ve 3. istinaf sebebi de reddolunur.

M-uhterem Alt Mahkeme Davalıların ödeme teklifinin Yasada belirtildiği gibi veya usulüne uygun olarak yapılmadığı ve/veya herhangi bir ödeme teklifinde bulunulmadığı hususunda bulgu yapmakla hata yaptı.

Davalılar Davacıya ödenmeyen kira bedellerini ödeme -teklifinde bulunduklarını, buna rağmen Alt Mahkemenin Davalıların ödeme teklifinde bulunmadıkları hususunda bulgu yapmakla hata yaptığını iddia etmişlerdir.

Kira Denetim Yasası'nın 7(1)(a) bendine göre, kira bedellerinin ödenmemesine binaen tahliye hakkı- elde edilebilmesi için, kira bedelinin ödenmesi gereken son günden itibaren 1 hafta içerisinde ödenmemesi veya ödeme teklifinde bulunulmaması gerekir. İlgili madde aynen şöyledir:

"7(1)Bu Yasa kapsamına giren herhangi bir taşınmaz malın tahliyesine ili-şkin hüküm veya emir ancak aşağıdaki hallerde verilir:(a)Kanunen ödenmesi gereken kiranın, ödenmesi gereken son günden itibaren bir hafta içerisinde ödenmemesi veya ödeme teklifinde bulunulmaması halinde;
Ancak, bu bent amaçları bakımından kira, onu -almaya hakkı olan şahısa iadeli taahhütlü posta ile gönderildiği takdirde ödeme teklifinde bulunulmuş addolunur; veya"
Aynı maddenin devamında, ödeme teklifinin usulü ile ilgili tafsilat verilerek, kiralayana kira bedelinin iadeli-taahhütlü posta marifet-iyle gönderildiği takdirde, ödeme teklifinde bulunulmuş olduğu kabul edilir kuralı konmuştur.

Dava konusu Aralık 2011, Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs 2012 ayları kira bedellerinin, davanın dosyalandığı tarihe kadar ödenmediği ihtilaf konusu değildir. -Davalılar, kira bedellerini ödemediklerini, ancak ödeme teklifinde bulunduklarını iddia etmektedirler.

Ödenmeyen kira bedellerini ödeme teklifinde bulunan taraf olan Davalılar, bu iddialarını ispat etmekle yükümlüdür. Davalıların, Yasada belirtilen şekil-de ödeme teklifinde bulunduklarını ortaya koyabilmeleri için; kira bedellerinin iadeli-taahhütlü olarak Davacıya gönderildiğini ispat etmeleri gerekir. Davalılar Alt Mahkemeye, Davacıya kira bedellerini iadeli-taahhütlü mektup ile gönderdiklerini gösteren -bir emare sunmamışlardır. Bu nedenle, Alt Mahkeme, Davalıların bu iddialarını ispatlayamadıkları (Mavi 221) yönünde bulgu yapmakla hata yapmadı.

Belirtilenler ışığında Davalıların 4. istinaf sebebi de reddolunur.

Davacının ise mukabil istinafını tek ba-şlık altında topladığını kararın önceki safhasında belirtmiştik. Bu safhada, Davacının mukabil istinafının incelenmesi gerekmektedir:

"Muhterem Alt Mahkeme, Davalıların kira bedellerini ödememelerine binaen Davacının tahliye sebebi elde ettiğine bulgu ya-ptıktan sonra, bu tahliye sebebi altında tahliyeye emir ve hüküm vermemekle hata yaptı."

Davacı, Alt Mahkemenin ödenmeyen kira bedelleri muvacehesinde Davacının tahliye talep etme hakkı olduğu hususunda bulgu yapmasına rağmen, bu tahliye sebebi ile ilgil-i de tahliye emri vermemekle hata yaptığını iddia etmektedir.

Alt Mahkeme kararında, Davacının Talep Takririnin 5. paragrafında ileri sürdüğü, ödenmesi gereken kira bedellerinin Davalılar tarafından gününde ödenmediği cihetle tahliye sebebi doğmuş oldu-ğu iddiasını, III. ihtilaf konusu olarak incelemiş ve Mavi 222'de aynen şöyle demiştir:

"Dolayısıyla davalıların aralık 2011 tarihinden beridir kira bedelleri ödemedikleri ve ödeme teklifinde de bulunmadıkları yönünde bulgu yapılır. Bu bulgu ışığında dava-cının 17/81 sayılı Yasanın 7(1)a maddesi altında tahliye talep etmeye hak kazandığı yönünde bulgu yapılır."

Alt Mahkemenin ödenmeyen kira bedellerine dayanan tahliye talep hakkı bulgusu, Davalılar tarafından istinaf edilmediği cihetle kesinleşmiştir.

-Davacı tarafından istinaf konusu yapılan husus ise, tahliyeye hak kazandığı bulgusu yapıldıktan sonra, Alt Mahkeme tarafından bu gerekçeye bağlı tahliye emri verilmemesidir.

Alt Mahkeme kararının Mavi 224 ve 225'deki son kısmı incelendiğinde, kira bedell-erinin ödenmemesi nedeniyle, bulgusunda ifade ettiği hak edilen tahliyeye yönelik bir emir verilmediği aşikârdır. Bu nedenle, Alt Mahkeme yukarıdaki şekilde bulgu yaptıktan sonra, bu gerekçe ile tahliye emri vermemekle hata yapmıştır.

Yargıtayın istinaf -aşamasında mahkemelerin eksik bıraktığı emirleri tamamlama yetkisi olduğu daha önce birçok kararda belirtilmiştir. Bu yetkiye istinaden, bu istinaf altında ödenmeyen kira bedellerine binaen, 17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın 7(1)(a) paragrafı altında -Davalıların istinafa konu taşınmazdan tahliyesine emir verilmesi gerekir.

Belirtilenler ışığında, Davacının istinafı kabul edilir, Davalıların istinafı ise reddedilir.

SONUÇ

Tüm yukarıda belirtilenler ışığında, aşağıdaki şekilde emir verilir:

Daval-ıların istinafı reddedilir.

İstinaf masrafları, Davalılar tarafından Davacıya ödenecektir.

Davacının istinafı ise kabul edilir.

Alt Mahkemenin hükmü aşağıdaki emir eklenerek düzeltilir;
"Davacı lehine Davalılar aleyhine ödenmeyen kira bedellerine istin-aden Davalıların ve/veya ajanlarının ve/veya müstahdemlerinin ve/veya şirketinin ve/veya ortaklarının 66 Atatürk Meydanı Sarayönü Lefkoşa adresindeki dükkanı ve/veya taşınmazı tahliye edip boş olarak Davacıya teslim etmeleri için emir ve hüküm verilir."

-
Ahmet Kalkan Gülden Çiftçioğlu Bertan Özerdağ
Yargıç Yargıç Yargıç


25 Mart 2016









21






Full & Egal Universal Law Academy