-D. 12/2016 Yargıtay/Hukuk No: 160/2013
(Lefkoşa Dava No: 4674/2012)

YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.

Mahkeme Heyeti:Ahmet Kalkan, Gülden Çiftçioğlu, Bertan Özerdağ

İstinaf eden: No. 1- Engin Anıl, Lefkoşa
No. 2- R.C.- Anıl & Co. Ltd., Lefkoşa
No. 3- Hüseyin Erdoğuş, Lefkoşa
(Davalılar)

ile
Aleyhine istinaf edilen: Gensa Ltd., Lefkoşa
(Davacı)
- A r a s ı n d a.

İstinaf eden namına: Avukat Gülsün Yücel adına Avukat Dilşah Karayel
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Hasan Balman adına Avukat Nil Dimililer

Lefkoşa Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Fatma Şenol'un 4674/2012 s-ayılı davada, 8/11/2013 tarihinde verdiği karara karşı, Davalılar tarafından yapılan istinaftır.

------------

K A R A R

Ahmet Kalkan: Bu istinafta, Mahkemenin kararını, Sayın Yargıç Bertan Özerdağ okuyacaktır.

Bertan Özerdağ: Bu istinafta İstina-f Eden/Davalılar bundan böyle sadece Davalılar ve Aleyhine İstinaf Edilen/Davacı ise, sadece Davacı olarak anılacaktır.
İSTİNAFA İLİŞKİN OLGULAR

Davacı kayıtlı bir limited şirket olup, 66 Atatürk Meydanı Sarayönü Lefkoşa adresinde kain dükkanın ve/veya- taşınmazın kayıtlı mal sahibidir. Davacı, Davalı No.1 ile, 1.3.2003 tarihinde bir kira sözleşmesi akdeylemiş, Davalı No. 2 ve No. 3 ise mezkur kira sözleşmesini kefil sıfatı ile imzalamıştır. Davalı No. 2 kayıtlı bir limited şirkettir. Taraflar arasında- akdolunan 1 yıllık kira sözleşmesi 1.3.2003 tarihinde başlayıp 28.2.2004 tarihinde sona ermekteydi. Aylık kira bedeli olan 450 Stg. her ayın 10. gününde peşin olarak ödenmesi gerekirdi.

Taraflar arasındaki 1.3.2003 tarihli kira sözleşmesinin vadesi 28.-2.2004 tarihinde hitam bulmuş ve taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi akdolunmamıştır.

Davacı, Davalı No.1'in 1.3.2004 tarihinden itibaren taşınmazı yasal kiracı statüsünde tasarruf etmeye ve aylık 450 Stg. kira bedeli ödemeye devam ettiğini iddia- etmiştir.

Davacı Davalı No. 1'e, 30.9.2011 tarihinde bir ihbar göndermiş ve 31.10.2011 tarihinden itibaren taraflar arasındaki her türlü kiracılık ve/veya aydan aya kiracılık ilişkisini sona erdirdiğini ve Davalı No. 1'in taşınmazı, en geç 1.11.2011 t-arihine kadar teslim etmesini talep ve ihbar etmiştir.

Davacı, Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 4674/2012 sayılı davayı dosyalayarak, Davalıların ödemeleri gereken Aralık 2011, Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs 2012 ayları kira bedellerini ödemedikleri cihetl-e tahliye talep etmiştir. Davacı davasında, kira konusu taşınmaza turizm işlerini ifa etmek için makul surette ihtiyaç duyduğunu ve bu nedenle tahliye edilmesini talep etmiştir. Davacı davasının talep kısmında, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini, belir-tilen tahliye nedenlerine bağlı tahliye emri verilmesini, kullanım bedeli kaybı (mesne profit), faiz ve dava masraflarını talep etti.

Davalılar müdafaa dosyalayarak, Davalı No. 2 Şirketin taraflar arasındaki kira sözleşmesinden sonra kurulup faaliyete -geçtiğini, ihbarnamelerin Davalı No. 3'e ulaşmadığını, Davalı No. 2 ve 3'ün kefaletinin sözleşmenin 28.2.2004 tarihinde hitamı ile birlikte son bulduğunu, Davalıların ödenmeyen kira bedellerini ödeyebileceklerini Davacıya bildirdiklerini, dava konusu dükka-na Davalıların Davacıdan daha çok ihtiyaç duyduklarını iddia ederek, davanın ret ve iptalini talep etmişlerdir.

Davacı, müdafaaya cevap dosyalayarak Davalıların tüm iddialarını ret ve inkar etmiştir.

Davayı dinleyen Alt Mahkeme, kararını 4 ihtilaflı -konu üzerine kurarak meseleyi incelemiştir. Alt Mahkeme 4 ihtilaflı hususu sırasıyla, Davalı No. 1'in taşınmazı yasal kiracı olarak mı tasarrufunda bulundurmakta olduğu, Davacının dükkana makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat etmekle yükümlü olup olmadığı,- ödenmeyen kira bedellerinin olup olmadığı ve Davalı No. 2 ve 3'ün Davacıya karşı sorumluluklarının bulunup bulunmadığı olarak belirlemiştir.

Belirlediği ihtilaflı hususları inceleyen Alt Mahkeme, Davalı No. 1'in yasal kiracı olarak dükkanı tasarruf etm-ekte olduğunu, davada belirtilen kira bedellerinin ödenmediğini belirterek, Davacının dükkana ihtiyaç duyduğu ve Davalı No. 2 ve 3'ün ise Davalı No. 1'in taraf olduğu kira sözleşmesindeki kefaletlerinin devam ettiği bulgularına varmıştır. Bu bulguları ışığ-ında, Alt Mahkeme, Davacının kira bedellerinin ödenmemesi ve ihtiyaca binaen tahliye hakkı elde ettiğine karar vermiştir. Alt Mahkeme taşınmazın Davalı No. 1 tarafından ihtiyaca binaen tahliye edilmesi, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi, 450 Stg. mesne -profit ödenmesi, ödenmeyen kira bedelleri üzerinden faiz ödenmesi ve dava masrafları için emir ve hüküm vermiştir.

Davalılar tarafından istinaf, Alt Mahkemenin ihtiyaca binaen tahliye emrine, ödenmeyen kira bedelleri bulgusuna ve yasal kiracılık bulgusu-na karşı dosyalanmıştır.

Davacı tarafından ise ödenmeyen kira bedellerinden dolayı tahliye emri verilmemesine binaen, mukabil istinaf dosyalan-mıştır.

TARAFLARIN İDDİA VE ARGÜMANLARI

Davalılar Avukatı istinaftaki hitabında, özetle: Davacının Talep T-akririnde, dava konusu taşınmazda turizm işini YAR Turizm adı veya ticari unvanı altında ifa edeceği için ihtiyacı olduğunu belirtmediğini, dolayısıyla davada esasa ilişkin olguların eksik olduğunu, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesinin teklif edildiğini- ve bu nedenle Alt Mahkemenin kiraların ödenmediği hususundaki bulgusunun hatalı olduğunu iddia ederek Mahkemenin hatalı emir verdiğini ileri sürmüştür.

Davacı Avukatı istinaftaki hitabında, özetle: Davalıların istinaflarında ve istinaf sebeplerinde -haklı olmadıklarını, Alt Mahkemenin kiraların ödenmediği ve bu nedenle tahliye hakkı doğduğu hususundaki bulgularının doğru olduğunu, Davacının dava konusu taşınmazda işini hangi unvan adı altında yürüteceğinin esasa ilişkin olgu olmadığını, davada esasa i-lişkin olguların eksik bırakılmadığını, ihtiyaca binaen tahliye emrinin doğru olduğunu beyan ederek, istinafın ret ve iptalini talep etti.

Davacı Avukatı mukabil istinafında ise, Alt Mahkemenin ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili bulgu yapmasına rağmen-, bu yönde tahliye emri vermemekle hata yaptığını iddia etti.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf Eden, dosyaladığı istinafında 11 istinaf sebebi ileri sürmesine rağmen, hitabında istinafını 4 başlık altında toplamıştır. İstinaf sebepleri 4 başlık altında aşağıd-aki gibi özetlenmiştir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davacının Talep Takririnde ileri sürmediği esasa ilişkin olguları ve/veya Talep Takririnde belirtilmeyen Davacının Yar Turizm ticari unvanı ve/veya adı altında faaliyette bulunacağı iddiasını dikkate almakla h-ata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, dava konusu dükkana veya taşınmaza Davacının kendi işini ifa etmek amacıyla makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat edebilmeyi başaramamasına veya Davacının Yasadan kaynaklanan ihtiyaca binaen gerçek kişilerin talepte bulunm-a hakkı olmasına rağmen, tüzel kişi olan Davacının bu hususta makul surette ihtiyaç duyduğuna bulgu yapmak ve tahliye emri vermekle hata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, Davacının gönderdiği ihbarların Davalılara tebliğ olduğu hususunda bulguya varmak ve bu i-hbarları yanlış değerlendirerek yasal kiracılık ile ilgili bulguya varmakla hata yaptı.
Muhterem Alt Mahkeme, Davalıların ödeme teklifinin Yasada belirtildiği gibi veya usulüne uygun olarak yapılmadığı ve/veya herhangi bir ödeme teklifinde bulunulmadığı h-ususunda bulgu yapmakla hata yaptı.
Davacı ise mukabil istinafında tek istinaf sebebi ileri sürmüştür. Davacının istinaf sebebi ise aşağıda özetlenmiştir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davalıların kira bedellerini ödememelerine binaen Davacının tahliye sebebi e-lde ettiğine bulgu yaptıktan sonra, bu tahliye sebebi altında tahliyeye emir ve hüküm vermemekle hata yaptı.

İNCELEME

İstinaf sebebleri sırasıyla aşağıda incelenmektedir:

Muhterem Alt Mahkeme, Davacının Talep Takririnde ileri sürmediği esasa ilişkin o-lguları ve/veya Talep Takririnde belirtilmeyen Davacının Yar Turizm ticari unvanı ve/veya adı altında faaliyette bulunacağı iddiasını dikkate almakla hata yaptı.

Davalılar, Davacının Talep Takririnde turizm işiyle iştigal etmekte olduğu cihetle taşınmaza- kendi işini yapmak amacıyla ihtiyaç duyduğunu ve bu nedenle tahliye talep ettiğini ileri sürmüş olmasına rağmen, YAR Turizm adında bir işletme ile faaliyet gösterdiğini ve faaliyet gösterdiği bu unvan altında taşınmaza ihtiyaç duyduğu iddiasında bulunmadı-ğını iddia etmektedirler.

YAR Turizm, Davacının adına kayıtlı bir ticari unvandır. Davacı turizm faaliyetlerini bu ticari unvan adı altında yürüteceği hususunda duruşma safhasında şahadet sunmuştur. Davacının turizm faaliyetini bu ticari unvan adı alt-ında yapmakta olduğunu ve yapacağını Talep Takririnde belirtmemesiyle esas ilişkin olgular eksik bırakılmış mıdır?

Birçok kararda ve bilhassa Harbay Sezgin ve Oğulları Ltd. ve Diğerleri v. Gök - Tuğ Ticaret Y/H. 24/2009 D. 9/2011 sayılı kararda belirtild-iği gibi, esasa ilişkin olgu dava sebebini ortaya koyan olgudur, tafsilat veya şahadet değildir. Esasa ilişkin olgu, her davanın kendi olguları içinde incelenerek tespit edilmelidir.

Davalıların bu iddialarında haklı olabilmeleri için, ihtiyaca binaen -tahliye talebi olan bu davada, Davacının faaliyetlerini hangi ticari unvan veya ad altında yapacağının davada belirtilmesinin dava sebebini ortaya koyması veya davanın ispatı için gerekli olması ve bu olgunun belirtilmemesi ile Davalıların müdafaalarını ya-pmalarının engellenmiş olması gerekmektedir.

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın 7(1)(g) bendi uyarınca, ihtiyaca binaen tahliye gerekçesi ile tahliye emri verilebilmesi için, kiralayanın taşınmaza makul surette ihtiyaç duyduğunu iddia ve ispat etmes-i yeterlidir.

Davacı davasında, kira konusu taşınmaza, orada turizm işini ifa edeceği için makul surette ihtiyaç duyduğunu iddia etmiştir. Bu iddia, Yasanın belirttiği tahliye sebebine dayanılabilecek bir dava sebebini ortaya koymaya yeterlidir. Davacın-ın taşınmazda hangi unvanda işini ifa edeceği, dava sebebinin bir unsuru olmayıp tafsilatıdır. Davacı, kullanacağı ticari unvanı Talep Takririnde belirtmemiş olması nedeniyle davasında esasa ilişkin olguları eksik bırakmamıştır.

Davalılar, YAR Turizm ti-cari unvanının Davacıya ait olmadığı hususunda bir iddia ileri sürdüler. Bu iddia ileri sürülmesine rağmen, Emare No. 9 Tescil Belgesi, ticari unvanın Davacı adına kayıtlı olduğunu göstermektedir. Bu nedenle, ileri sürülen bu iddianın bir değeri yoktur.

-Alt Mahkeme YAR Turizm ticari unvanının Davacıya ait olduğunu gösteren tescil belgesini (Emare No. 9) emare olarak kaydederken, emareye vereceği değeri karar aşamasında tespit edeceğini belirtmesine rağmen, bu emareye ne değer verdiğini kararda incelememi-ş olması ise eksik bırakılan bir husustur. Emareye verilecek değer karar aşamasında Alt Mahkeme tarafından eksik bırakılmış olmasına rağmen, bu emareye yapılan itirazın, esasa ilişkin olguların eksik olmasına yönelik olduğu ve sunulabilirliğine yönelik bir- itiraz olmadığı cihetle, yukarıda belirtilenler ışığında emare olarak kaydedilmesinde ve dikkate alınmasında bir hata bulunmamaktadır.

Belirtilenlerle 1. istinaf sebebi reddolunur.

Muhterem Alt Mahkeme, dava konusu dükkana veya taşınmaza Davacın-ın kendi işini ifa etmek amacıyla makul surette ihtiyaç duyduğunu ispat edebilmeyi başaramamasına veya Davacının Yasadan kaynaklanan ihtiyaca binaen gerçek kişilerin talepte bulunma hakkı olmasına rağmen, tüzel kişi olan Davacının bu hususta makul surette -ihtiyaç duyduğuna bulgu yapmak ve tahliye emri vermekle hata yaptı.

Davalılar, Davacının gerçek kişi olmayıp bir tüzel kişi olmasından dolayı ihtiyaca binaen tahliye talebinde bulunmaya, ilgili Yasa kuralları altında hakkı olmadığını iddia etmektedirler.-

17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın ihtiyaca binaen tahliye sebebini düzenleyen maddesi, madde 7(1)(g)'dir. İlgili madde aynen şöyledir:

"7.(1) Bu Yasa kapsamına giren herhangi bir taşınmaz malın
tahliyesine ilişkin hüküm veya emir an-cak
aş