-D. 38/2015 Yargıtay/Hukuk No: 121/2014
(Girne Dava No: 954/2010)

YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA.

Mahkeme Heyeti: Ahmet Kalkan, Emine Dizdarlı, Gülden Çiftçioğlu.

İstinaf eden: 1.Christine Price, Lapta
2.Barrie John Price, L-apta
3.John Geddes, Lapta
4.Sri İriyani Geddes, Lapta
5.Steven Paul Tuxworth, Lapta
6.Bridget Susan Tuxworth, yetkili vekili ve
temsilcisi Christine Price vasıtasıyla, Lapta
- 7.Kathleen Mary Harrison yetkili vekili ve
temsilcisi Christine Price vasıtasıyla, Lapta
8.Graeme James Beattie yetkili vekili ve
temsilcisi Christine Price vasıtasıyla, Lapta
9.Carolyn- Patrica Mary Beattie yetkili vekili ve
temsilcisi Christine Price vasıtasıyla, Lapta

(Ek Davalılar)

- ile -

Aleyhine istinaf edilen: Bülent Yüksekbaş, Gönyeli.

(Davacı)

A r a s ı n d a.

-
İstinaf edenler namına: Avukat Güneş Menteş ve Avukat Peyman Erginel
Aleyhine istinaf edilen namına : Avukat Talat Kürşat ve Avukat
Akan Kürşat

Girne Kaza Mahkemesi Kıdemli Yargıcı Melek Esendağlı'nın, 954/2010 say-ılı davada, 5.6.2014 tarihinde verdiği karara karşı, Ek Davalılar tarafından yapılan istinaftır.

-----------------

K A R A R

Ahmet Kalkan : İstinaf Eden/Ek Davalılar, Girne Kaza Mahkemesinin 5.6.2014 tarihinde Davalılar aleyhine verdiğ-i ve Ek Davalıların Mukabil Davalarını reddettiği hükmüne karşı, bu istinafı dosyaladı.

İSTİNAF İLE İLGİLİ OLGULAR:

Huzurumuzdaki istinaf ile ilgili olgular özetle şöyledir.

Bundan böyle Aleyhine İstinaf Edilen sadece Davacı, İstinaf Edenler, Ek D-avalı veya Ek Davalılar ve Alt Mahkemenin hükmünü istinaf etmeyen Davalılar ise sadece Davalı No.1,2,3 veya Davalılar olarak anılacaktır.

Davacı, 19.3.2010 tarihinde, Davalılar No.1,2 ve 3 aleyhine bir dava ikame etti ve aralarındaki sözleşmenin ihlâli -ile ilgili ileri sürdüğü olgulara istinaden, Davalılar No.1,2 ve 3 aleyhine, eksik işlerin tamamlanması için 347,830 stg, alt yapı işlerinin tamamlanması için 171,300 stg, gecikme tazminatı ve/veya zarar-ziyan için 84,400 stg, dava konusu ipotekle engelli -taşınmaz malın satılarak elde edilecek meblağın Davacının alacaklarına mahsup edilmesini, genel zarar-ziyan, yasal faiz ve dava masraflarını talep etti.

22.6.2010 tarihinde, Davalı No.1 ve 3 tarafından, Müdafaa ve Mukabil Talep Takriri dosyalandı. Arala-rındaki sözleşmenin ihlâline ilişkin iddiaları reddeden mezkûr Davalılar, dava konusu Sözleşmenin geçersiz olduğuna ve Davalıların hiçbir yükümlülükleri bulunmadığına dair, beyan edici hüküm talep ettiler.

23.6.2010 tarihinde, Davalı No.2 tarafından Müd-afaa Takriri dosyalandı. Davalı No.2, Davacının iddialarını reddederek, herhangi bir sorumluluğu olmadığını ve davanın reddi gerektiğini ileri sürdü.

Davalı No.1, 10.11.2010, Davalı No.3 ise 21.1.2011 tarihinden itibaren Avukatlarını azlettiler ve herha-ngi bir zaman Mahkemede hazır bulunmadıkları gibi, yeni avukat da tayin etmediler.

Ek Davalılar, dosyaladıkları istidalar tahtında, 28.6.2011 tarihinden itibaren davaya Ek Davalı olarak dahil oldular.

Ek Davalılar, ayrı ayrı Müdafaa ve Mukabil Dava do-syaladılar.

Ek Davalılar müdafaaları ayrı ayrı dosyalanmış olsa bile aynı temele dayanmakta ve Davacının davasının reddinin yanı sıra, mukabil talep olarak, taşınmaz üzerindeki evlerin kendilerine devredilmesine, davaya konu 782/2006 sayılı ipoteğin, Ek D-avalıların sözleşmelerine tabi olduğuna ve bu sözleşmeler yerine getirilmeden uygulanamayacağına yönelik Mahkeme ilamı, 782/2006 sayılı ipoteğin iptali ve dava masraflarının ödenmesini talep etmektedirler.

Alt Mahkemenin bulgularına göre olgular özetle ş-öyledir:

Davalı No.1 Şirket, 14.1.2005 tarihinde limited şirket olarak tescil edildi.

1.3.2006 tarihinden 1.4.2006 tarihine kadar Davalı No.1 Şirketin Direktörler Kurulu Salih Borat, Taşer Niyazi Hilkat ve Kemal Çakmak'tan oluşmaktaydı.

Bu tarihler a-rasında Sekreter Taşer Niyazi Hilkat idi.

6.12.2012 tarihi itibarıyla hissedarlar Mürüde Hüsnü, Salih Borat, Taşer Niyazi Hilkat, Direktörler ise Taşer Niyazi Hilkat ve Mürüde Hüsnü'den müteşekkildi.

13.3.2006 tarihinde, Davacı ile Davalılar arasında, Em-are No.11 kayıtlı sözleşme imzalandı.

Davacı, Girne, Lapta/Tınaztepe P/H XI/14.W.2, Parsel 77,78,78/1 + 503 referanslı 140,147 ve 151 kayıt numaralı 3 adet gayrimenkulün mal sahibi sıfatıyla, sözleşmeye satıcı olarak taraftır.

Davalı No.1, konu taşınmaz- malın alıcısı sıfatıyla sözleşmeye taraf oldu. Davalı No.1 için Davalı No.2 ve 3, direktör sıfatıyla ve şahsen sorumlu olarak sözleşmeyi imzaladılar.

Emare No.11 Sözleşmenin 3. maddesine göre, Davacının, konu malın 13/19 hissesini Davalı No.1'e devretme-si karşılığında, devir tarihinden itibaren 18 ay içerisinde ve 3 ay lütuf süresi içinde, Davalılar konu mallar üzerinde inşa edilecek, sözleşmeye ekli teknik şartnameye uygun, en az 172 m2 büyüklüğünde 6 adet müstakil villayı, her biri 8m x 4m büyüklüğünde-, karkası tamamlanmış yüzme havuzunun inşaatını tamamlayıp mal sahibi Davacıya teslim edeceklerdi.

Sözleşmenin aynı maddesine göre Davalılar tüm masrafları kendilerine ait olmak üzere, Davacıya verilecek 6 adet müstakil villanın parselasyonunu gerçekleşt-irip, makul bir süre zarfında koçanlarını Davacı veya göstereceği kişiler adına çıkaracaktı.

Davacı, 13/19 hisseyi Davalı No.1'e devrettiği anda, Davalı No.1 tarafından konu 13/19 hisse üzerine, Davacı lehinde 300,000 stg.lik bir meblağ tutarında bir ipo-tek tesis edecekti.

Sözleşmede belirtilen ve yukarıda referansı verilen 3 adet taşınmaz mal birleştirildi ve 5857 koçan numarası ile kayıt yapıldı.

18.8.2006 tarihinde, eş zamanlı olarak, Davacı Davalı No.1'e 5857 koçan No.lu gayrimenkulün 13/19 hisses-ini devretti, Davalı No.1 de 13/19 hisse üzerinde Davacı lehine 300,000 stg.lik İPTK 782/2006 No.lu ipoteği tesis etti.

Davalılar, 5857 koçan No.lu mal üzerinde, 13/19 hisse ile mal sahibi olarak, konu mal üzerinde yaptıkları inşaat ve/veya evleri üçüncü- şahıslara satış sözleşmesi ile sattılar. Ek Davalılar, Davalılarla bu satış sözleşmelerini yapan şahıslardan olup, davaya taraf olmayan alıcılar da mevcuttur.

Ek Davalı No.1 ve 2 ile Davalı No.1 arasında, Emare No.33 Satış Sözleşmesi imza edildi ve bu S-özleşme, 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası tahtında, 17.4.2008 tarihinde Tapu'ya kaydettirildi.

Ek Davalı No.3 ve 4 ile Davalı No.1 arasında Emare No.29 Satış Sözleşmesi imzalandı. Sözleşme 14.10.2008 tarihinde Tapu'ya kaydettirildi. -

Ek Davalı No.5 ve 6 ile Davalı No.1 arasında Emare No.24 Satış Sözleşmesi imzalandı. Sözleşme 12.3.2008 tarihinde Tapu'ya kaydettirildi.

Ek Davalı No.7, Davalı No.1 ile Emare No.31 Satış Sözleşmesini imzaladı. Sözleşme, 6.3.2008 tarihinde Tapu'ya kayde-ttirildi.

Ek Davalı No.8 ve 9, Davalı No.1 ile Emare No.23 Satış Sözleşmesini imzaladı. Sözleşme, 15.2.2008 tarihinde Tapu'ya kaydettirildi.

Davacı, Davalılara gönderdiği 18.8.2009 tarihli ihbarnamede taahhüt edilen inşaatların 9.9.2009 tarihine kadar -bitirilmemesi halinde, 13.3.2006 tarihli Satış Sözleşmesinin feshedileceğini bildirdi.

Davacı, 12.1.2010 tarihinde gönderdiği ikinci bir ihbarla, 1.2.2010 tarihine kadar her birinin karkası tamamlanmış havuzu ile birlikte, 6 adet villanın tamamlanmasını-, yapılmaması halinde, 13.3.2006 tarihli Satış Sözleşmesinin feshedileceğini bildirdi.

Davacı, 10.3.2010 tarihinde Davalılara gönderdiği ihbarla, 13.3.2006 tarihli Sözleşmeyi feshetti.

Davalılar, ihbara rağmen, 6 adet villanın inşaatını tamamlamadılar-.

Villa No.1 olarak tanımlanan inşaatın tamamlanması için 54,089 stg, Villa No.2 olarak tanımlanan inşaatın tamamlanması için 45,998 stg, Villa No.3 olarak tanımlanan inşaatın tamamlanması için 31,192 stg, Villa No.4 olarak tanımlanan inşaatın tamamlanma-sı için 28,600 stg, Villa No.5'in tamamlanması için 45,921 stg, Villa No.6'nın tamamlanması için ise 43,850 stg ödenmesi gerekmektedir.

Bunun yanı sıra, evlerin taş duvarlarının tamamlanması için 31,200 stg, bahçe molozlarının kaldırılması ve düzenlenme-si için 11,500 stg, yol asfalt ve kaldırım işlerinin tamamlanması için 38,500 stg, trafo ve aydınlatma işlerinin tamamlanması için 81,000 stg ve istinat perdeleri için 21,700 stg ödenmesi gerekmektedir.

Davacının, gecikme tazminatı olarak toplamda 84,400- stg almaya hakkı vardır.

Ek Davalılar, bu davaya dahil olmadan önce, 5857 koçan No.lu gayrimenkul mal üzerinde, halen tasarruflarında bulunan evler hakkında, kendi yaptıkları satış sözleşmelerinden kaynaklanan zarar-ziyan talebiyle ayrı ayrı dava dosyal-adılar. Ek Davalıların tümü, Davalı No.1 ve/veya Davalılar aleyhine tazminat hükmü elde ettiler.

Bu hükümlerin tümü kesinleşmiş ve davaya konu 5857 No.lu gayrimenkul mal üzerinde memorandum kaydı yapılmıştır.

Davalılar ve Ek Davalılar arasındaki sözleş-me tarihleri, Dava No. ve hüküm tarihleri şöyledir:

Ek Davalı:Hane No:Sözleşme Tarihi:Dava No:Hüküm Tarihi: 1,2 10 20.4.2007 1545/2010 19.1.2011 3,4 11 9.10.2008 1544/2010 20.1.2011 5,6 12 3.9.2007 1534/2010 22.12.2010 7 19 26-.9.2006 1501/2010 28.12.2010 8,9 9 21.11.2007 1506/2010 28.12.2010

Davacı, 27.4.2006 tarihinde, Davalı No.1'e ait hisseler devredilecekse, diğer hissedar sıfatıyla ön-alım hakkı engeli doğmaması maksadıyla, Davalı No.1'in direktörlerinden Sal-ih Borat isimli şahsa yetki veren vekaletname düzenledi.

Tarafların tüm iddialarını tezekkür eden Alt Mahkeme, saptadığı olgular ışığında, Davalı No.1,2 ve 3'ün, Davacı ile aktettikleri sözleşmeyi ihlâl ettiklerine, Davacıyı zarar-ziyana uğrattıklarına, -Davacının Ek Davalılara karşı bir sorumluluğu bulunmadığına, Davacı ile Ek Davalılar arasında zımmi bir sözleşme oluşmadığına, Davalılar tarafından, Davacı lehine tesis edilen ipoteğin geçerli olduğuna, Ek Davalıların açtıkları davalarında Davacıyı taraf y-apmadıklarına, haksızlığa uğradıklarına, mülkiyet haklarının ihlâl edilmediğine, açtıkları davada elde ettikleri hükümle çare aramaları gerektiğine bulgu yaparak, Davacı lehine Davalılar aleyhine müştereken ve münferiden:

"A. Dava konusu evlerin tamamla-nmamasından mütevellit
292,350 stg zarar-ziyan ödenmesi,
Dava konusu altyapı işlerinin tamamlanmamasından mütevellit 141,200 stg ödenmesi,
Gecikme tazminatı için 84,400 stg ödenmesi,
Yasal faiz,
Girne/Lapta/Tınaztepe, P/H XI/14 W2, Parsel 77,78,78/1- ve 503, koçan numarası, 5857 referanslı gayrimenkulün Davacı lehinde ipotekli olan Davalı No.1'e ait 13/19 hissenin aleni müzayede ile satılarak Davacının alacağına mahsuben Davacıya ödenmesi,
Hususunda Emir ve Hüküm verilir.

Davalı No.1 ve 3 ile Ek Da-valılar tarafından Mukabil Talepler ret ve iptal edilir.

Davacı lehine, Davalılar ve Ek Davalılar aleyhine Dava ve Mukabil Davaların masrafı için müştereken ve münferiden 20,000 TL ödenmesine Emir ve Hüküm verilir."

İSTİNAF SEBEPLERİ:

Ek Davalıl-arın Avukatları, dosyaladıkları istinaf ihbarnamesinde, Alt Mahkemenin kararına karşı 10 istinaf sebebi ileri sürdüler.

İki safhada hitap eden Ek Davalıların Avukatları, 1. ve 6. istinaf sebebini, 2. ve 3. istinaf sebebini, 4. ve 5. istinaf sebebini, 7,8-,9 ve 10. istinaf sebebini birlikte ele alarak incelediler.

Buna göre, istinaf sebeplerini 5 başlık altında incelemek mümkündür. Şöyle ki:

Muhterem Alt Mahkeme, dava konusu 5857 kayıt No.lu taşınmaz mal üzerinde tesis edilen ipoteğin geçerli bir ipotek -olduğuna bulgu yapmakla ve özellikle konu taşınmaz malda inşa edilen evlerden satın alınmış olanlardan 5 tanesinin sözleşmenin ipotekten evvel aktedildiğini görmemekle hata etti (1-6 istinaf sebepleri).
Muhterem Alt Mahkeme, Ek Davalıların evlerinin ipote-ğin tesisinden sonra inşa edilmesini dikkate almamak ve konu evlerin ipotek kapsamında olmadığına bulgu yapmamakla hata etmiştir (2.- 3. istinaf sebepleri).
Muhterem Alt Mahkeme, konu ipotek 300,000 stg ve faizleri için tesis edilmesine rağmen, konu taşınm-az malda, Davacı lehine bu miktarın çok üzerinde yatırım yapıldığını ve ipotek miktarının tatmin edildiğini dikkate almamak ve ipotekli borcun üzerindeki bir miktar için hüküm vermekle hata etmiştir (4.-5. istinaf sebepleri).
Muhterem Alt Mahkeme, Equity p-rensiplerini meseleye uygulamamakla, Davacının, Davalı No.1'e ipotekli kısmında ev inşa etmesine ve satışına izin vermesine veya razı olmasına rağmen, ipoteği, Ek Davalıların koçan almasını önlemek maksadıyla kullanmasına olanak sağlamakla ve Davacının hak-larından feragat ettiğine dair bulguya varmamakla hata etmiştir.
Muhterem Bidayet Mahkemesi, Ek Davalılar aleyhine masraf emri vermekle hata etmiştir.

TARAFLARIN İDDİA VE ARGÜMANLARI:

Ek Davalıların Avukatlarının istinaf sebepleri ile ilgili iddia ve -argümanlarını özetlerken, istinaf sebeplerini ele aldıkları başlıklara sadık kalmayı uygun gördük.

Buna göre, Ek Davalıların Avukatları özetle:

Ek Davalıların 1. ve 6. istinaf sebebi ile ilgili, Alt Mahkemenin, Ek Davalılar haricinde, davaya taraf olma-yan alıcıların bulunduğu, bu kişilere ait sözleşmeler Emare No.25,27,28 ve 32 olarak ibraz edildiği halde, bu sözleşmelerin dava konusu ipotekten önce aktedildiğine gereken önemi vermeyerek ipotek takriri kaydolunurken, üzerine kayıt düşülmesi gereken, "bi-r başkasına ait herhangi bir hak veya mükellefiyet söz konusu değildir" şeklinde bulgu yapılmasının hatalı olduğunu, bu gerçeğin Tapu Müdürüne bildirilmemesinin ipoteğin tesisini sakatladığını,

2. ve 3. istinaf sebepleri ile ilgili Alt Mahkemenin, yabancı- yatırımcıların satın alıp içerisinde oturdukları ve/veya kullanım ve tasarrufunda bulundurdukları evleri nısfet hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirmesi gerekirken bunu yapmadığını, boş arazi olarak ipotek edilen taşınmaz malı, Ek Davalıların satın a-ldıkları evlerle birlikte satmayı emretmenin adil olmadığını,

4. ve 5. istinaf sebebi ile ilgili Alt Mahkemenin, 300,000 stg tutarındaki ipoteğin konusu kadar hüküm vermediğini, bu miktarın çok üzerinde bir miktar ile ilgili hüküm vererek ipoteğin kapsam-ından çıktığını, ipotekli borç mikarının dışında hükmedilen 517,950 stg.ni de satış nedeniyle alacak olan Davacının haksız şekilde zenginleşeceğini, bunun hata olduğunu,

6,7,8 ve 9. istinaf sebepleri ile ilgili olarak Alt Mahkemenin, nısfet kurallarının u-ygulaması gerektiği ile ilgili hiçbir argümanlarını değerlendirmediğini, Davacının dava konusu evlerin yapılıp Ek Davalılara satılmasına razı olduğunu, bu konudan vekaletname düzenlediğini, nısfet hukuku kaidelerine göre Davacının Davalıya karşı talepleri -olabileceğini, ancak Ek Davalılara karşı talebi olamayacağını, bunun engellendiğini, abuse of court proceedings ilkelerine göre bir kişinin yasal hakkı gibi görünen bir prosedürü izleyerek başka kişilerin haklarını gasp edemeyeceğini, nısfet hukuku ilkeler-inin KKTC'de geçerli olduğunu, Ek Davalılarla, Davalının sözleşme yapmasına razı olan Davacının Ek Davalılar ile arasında Equity ilişkisine bağlı olarak aralarında zımni akit oluştuğunu, buna göre Davacının, ev alanların sözleşmelerine engel olmama taahhüd-üne girdiğini, Ek Davalıların Davalılar aleyhine hüküm almalarının Davacıya karşı talepleri olamayacağı anlamına gelmediğini, nısfet hukukunun iyi niyetli olanı koruduğunu, aldatılmasını önlediğini, mevcut sorunun uluslararası hukuka ve Avrupa İnsan Haklar-ı Sözleşmesi'ne aykırı olduğunu, Ek Davalıların Davalı No.1'e tedbir amacıyla açtıkları dava nedeniyle bu haklarının sona ermeyeceğini, Ek Davalıların Davacıdan talepte bulunamayacaklarına dair bir beyanları olmadığını, nısfet hukuku uygulanmış olsaydı Ek -Davalıların haklarının teslim edilmiş olacağını, Alt Mahkemenin kararının hatalı olduğunu, istinaf sebeplerinde haklı olduklarını ileri sürdüler.

Davacı Avukatı, Ek Davalıların Avukatlarının ileri sürdüğü iddia ve hukuki argümanlara karşı özetle: Alt Mah-kemenin kararında hata olmadığını, 1. istinaf sebebinin gereksiz olduğunu ve iptali gerektiğini, Alt Mahkemenin Ek Davalıların, Davalılara açmış olduğu ve hüküm aldığı davalar nedeniyle sözleşmelerden kaynaklanan hukuki çareleri aldıkları ve sözleşmelere d-ayanan sair hakları kalmayacağı hususundaki bulgularının istinaf edilmediğini, bu nedenle istinafın akademik kalacağını, Ek Davalıların Mukabil Talep doğrultusunda hüküm verilmemesinin hata olduğuna ilişkin istinaf sebebi olmadığını, Alt Mahkemenin kararın-da iddia edildiği gibi haksız zenginleşmeyi sağlayacak bulgu veya miktar bulunmadığını, ipotekli malın satılması suretiyle, miktarın borca mahsup edilmesinin talep edildiğini, buna hakları olduğunu, ekstra 300,000 stg gibi bir miktar için hüküm verilmesi d-urumunun olmadığını, 5857 koçan No.lu taşınmaz mal tahtında yapılan sözleşmelerin tümünün ipotek tarihinden sonra yapıldığını, davada taraf olmayan ve akıbetleri belirsiz sözleşmelerin Ek Davalıların müdafaalarına dayanak olamayacağını, ipoteğin geçersizli-ği ile ilgili layihalarda açıklık bulunmadığını, sadece "300,000 stg verilmedi, böyle bir para ödenmedi" şeklinde iddia olduğunu, is