-D.1/2010 Yargıtay/Hukuk Takdir-i Tazminat: 1/2007
(Takdir-i Tazminat Dava No:1/2006,Girne)

Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti:Mustafa H. Özkök, Gönül Erönen, Seyit A. Bensen.

İstinaf eden: İstimlâk -eden makam olan Kuzey Kıbrıs Türk
Cumhuriyeti'ni temsilen KKTC Başsavcısı -
Lefkoşa
(Müstedaaleyh)

ile

Aleyhine istinaf edilen: Ser-cem Construction Ltd., Kirli
Sanayi Bölgesi, Haspolat
(Müstedi)

- A r a s ı n d a.

İstinaf eden namına: Başsavcı Yardımcı Muavini Mahmut Atakara
Aleyhine istinaf e-dilen namına: Avukat Tahir Seroydaş.

Girne Kaza Mahkemesi Başkanı Hüseyin Besimoğlu ve Yargıç Nüvit Gazi'nin 1/2006 sayılı takdir-i tazminat istidasında 13.6.2007 tarihinde verdiği karara karşı Müstedaaleyh tarafından yapılan istinaftır.

Müstedi, G-irne Beylerbeyi'nde tarla satın aldı - Tarlanın rayiç değeri Tapu Dairesi tarafından dönümü 7,466 sterling olarak tespit edildi - Bu arada Müstedi konut inşaatı için parselasyon izni aldı - Daha sonra parsel 782 için istimlak kararı alındı ve Müstediye 769-,200 sterling tazminat takdir edildi - Müstedinin itirazı üzerine bu değer 1,000,000 sterlinge yükseltildi - Müstedi, bu rakamı da az bularak takdiri tazminat istidası dosyaladı ve tazminat bedelinin yeniden tespitini talep etti - İlk Mahkeme tazminat mikt-arını dönümü 965,000 sterling'ten toplan 3,965,000 sterling olarak tespit etti - Müstedaaleyh tespit edilen tazminat miktarının fahiş olduğunu ileri sürerek istinaf etti - Yargıtay, Girne içerisinde yapılan emsal satış bedellerinin dikkate alınmadığını, ha-ngi faktörlerin dikkate alınarak tazminat miktarının yükseltildiğinin belirtilmediğini ve bu konuda mahkeme huzurunda yeterli veri bulunmadığını dikkate aldı ve istidayı yeniden dinlenmek üzere İlk Mahkemeye iade etti.

Takdir-i tazminat - İstimlak nedeni-yle tazminat talebi.

Kamulaştırma bedelinin tespiti - Emsal satış bedellerinin dikkate alınması - Saptanan kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edildiği hususunda Mahkeme huzurunda yeterli veri bulunmaması - Kamulşatırma bedeli tespit edilirken tüm faktör-lerin dikkate alınması gereği.

Şahadet - Bilirkişi şahadeti - Bilirkişinin daha önce dönümü 85,000 sterling olarak tespit ettiği rakamın daha sonra 130.000 sterlinge nasıl yükseltildiği hususunda hangi faktörleri dikkate aldığını belirtmemesi - İlk Mahke-menin bilirkişi raporuna dayanarak yaptığı bulgunun hatalı olması.

___________________

H Ü K Ü M

Mustafa H. Özkök: Müstedi, Girne Kaza Mahkemesinde dosyalamış olduğu 1/2006 sayılı Takdir-i Tazminat istidası ile Beylerbeyi Köyü, Girne'de kain XII/3-0 E2 Pafta/Harita ve 782 Parsel numaralı 20 dönüm 2 evlek yüzölçümündeki tarla ile aynı Pafta/Harita'da bulunan 571 Parsel numaralı 10 dönüm yüzölçümündeki tarlasının 31.3.2006 tarihinde istimlâk edildiğini belirterek istimlâk bedeli olarak dönüm başına 15-0,000 Sterling olmak üzere 30.5 X 150,000 = 4,575,000 Sterling talepte bulunmuştur.

Meselenin duruşması yapılmıştır. Müstedi bizzat şahadet vermiş ve 3 de tanık dinletmiştir. Müstedaaleyh ise 2 tanık dinletmiş ve toplam 15 adet emare de ibraz edilmiştir-.

Sunulan şahadet ile ibraz olunan emareleri değerlendiren İlk Mahkeme, istimlâk bedelini dönümü 130,000 Sterling'den olmak üzere toplam 3,965,000 Sterling olarak tespit etmiştir. Müstedaaleyh tespit edilen miktarın fahiş olduğunu ileri sürerek huzurumu-zdaki istinafı dosyalamış bulunmaktadır.

İstinafın duruşması yapılmıştır. İstinaf ihbarnamesi 3 sebep içermekte ise de İstinaf Eden istinaf sebeplerini birlikte ele alıp 1 başlık altında toplayıp hitapta bulunmuştur. Hitabında Müstedi tanıklarının çel-işkili şahadetlerine dayanarak tespit edilen tazminat miktarının alenen fahiş olduğunu, İlk Mahkemenin huzurunda şahadet veren Müstedi tanıklarının şahadetine inanmakla İlk Mahkemenin hatalı karar verdiğini çünkü Mahkeme huzurunda ibraz olunan emarelerden -de görüleceği gibi Müstedi Tanığı Hasan Piro'nun 18.2.2005 tarihinde dava konusu yerleri ziyaret edip değerlen-dirme yaptığını ve satışların çok olduğunu belirttiği bir dönemde yaptığı değerlendirmede dönümü 85,000 Sterling olarak belirtmesine rağmen şahad-et verdiği günde ise satış bedelini 130,000 Sterling olarak belirtmiş ve Mahkeme de bu ikinci tespiti dikkate alarak karar vermiştir.

Müstedi tanığının ilk değerlendirmede 85,000 Sterling ikinci değerlendirmede ise 130,000 Sterling'i nereden bulduğu hu-susunu incelememiştir. Bu nedenle yapılan değerlendirmenin doğru bir değerlendirme olmadığını ve bu değerlendirmeyi dikkate alarak yukarıda belirtilen rakamı tazminat olarak takdir etmekle İlk Mahkemenin hatalı davrandığını belirterek istinafın kabul edil-mesini talep etmiştir.

Aleyhine İstinaf Edilen Avukatı ise yaptığı hitabında özetle, İlk Mahkemenin önündeki şahadet ile sunulan emareleri doğru bir şekilde değerlendirip bir sonuca vardığını, huzurundaki şahadete dayanarak saptadığı tazminat miktarını-n doğru olduğunu, Yargıtay'ın müdahalesini gerektirecek bir husus söz konusu olmadığını ileri sürerek istinafın reddini talep etmiştir.

Sunulan şahadet, ibraz olunan emareler ve dosya tetkik edildiği zaman meselenin olgularının kısaca şöyle olduğu anlaş-ılmaktadır:

Aleyhine İstinaf Edilen Müstedi, 15.12.2003 tarihinde dava konusu Parsel 782, 20 dönüm 2 evlek tarlayı satın almış ve Tapu Dairesi'ne satış bedeli olarak 320 Milyar TL beyan etmiştir. Bu beyana göre dönümü takriben 6,938'e tekabül etmektedir.- Tapu ise rayiç bedeli olarak dönümü 7,980 Sterling olarak tespit etmiş ve bu bedel üzerinden devir harcı almıştır. Aynı tarihte satın almış olduğu Parsel 571, 10 dönüm için ise beyan edilen satış bedeli dönüm başı 7,111 Sterling olarak beyan edilmiş, Ta-pu ise rayiç bedeli dönümü 7,466 Sterling olarak tespit etmiş ve bu bedel üzerinden devir harcı almıştır. Müstedinin bu gayrımenkûllerden Parsel 782 olan 20.5 dönümlük arazisine inşaat yapmak için 24.5.2004 tarihinde Emare 4 inşaat ruhsatını almış ve ruhs-ata göre 150 metrekarelik 23 adet zemin kat ve 1. kat olmak üzere konut inşaatını içermekte idi. Aynı parsel için Emare 3'e göre 12.5.2004 tarihinde bir de parselasyon izni alınmıştır. 31.3.2006 tarihinde Parsel 782 ve 571 için istimlâk kararı alınmış ve- 25.11.2005 tarihinde ilgili Devlet organlarının yapmış olduğu değerlendirme sonucu Müstediye toplam 761,200 Sterling tazminat takdir edilmiştir. Müstedinin itiraz etmesi üzerine betekrar yapılan değerlendirme sonucu ödenmesi gereken rakam 1,000,000 Sterl-ing'e yükseltil-miştir. Her iki rapor da Emare 1 olarak ibraz edilmiştir. İlgili dönemlerle yetkili makamlar piyasa değerinin tespit edilmesini talep etmeleri üzerine 18.2.2005 tarihinde Hasan Piro'nun yaptığı değerlendirmeye göre dönümü 85,000 Sterling -olarak tespit edilmiş, Orhan Mevlüt'ün yaptığı değerlendirmeye göre ise dava konusu yerlerin dönümü 80,000 - 100,000 Sterling arası tespit edilerek rapor hazırlanmış ve bu raporlar Emare 13 olarak ibraz edilmiştir. Müstedi, Tapu Dairesi'nin tespit edip it-iraz üzerine 1,000,000 Sterling'e yükselttiği istimlâk bedelinin az olduğunu ileri sürerek Girne Kaza Mahkemesine dosyalamış olduğu 1/2006 sayılı Takdir-i Tazminat İstidası ile istimlâk bedelinin tespit edilmesini talep etmiş ve yukarıda belirttiğimiz gibi- İlk Mahkeme tazminat miktarını 3,965,000 Sterling olarak tespit etmiştir. Müstedaaleyh ise işbu bedelin fahiş olduğunu ileri sürerek istinaf dosyalamış bulunmaktadır.

Huzurumuzda istinafta karara bağlanması gereken hususun yukarıda tafsilâtı verilen v-e Devlet tarafından istimlâk edilen gayrımenkûller için Girne Kaza Mahkemesinin tespit etmiş olduğu toplam 3,965,000 Sterling'in fahiş olup olmadığıdır. Bu soruya cevap verebilmek için öncelikle sunulan şahadet ve ibraz olunan emarelerin incelenmesi gerek-ir.

Müstedinin 1. Tanığı Hasan Piro Mavi 8, 9, 10, 11 ve 12'de şöyle demiştir:

-"S.-Bu 15 yıllık Devlet Emlak Malzeme Dairesindeki hizmetiniz esnasında malların değerlendirilmesi ile ilgili bizzat çalıştınız değil mi?-C.-Evet.-S.-Bunlar hem kira değerlendirilmesi ile ilgili bildiğim kadarı ile hem mal değerlendirmesi.-C.-Daha ziyade kira ağırlıklıydı.-S.-Mal değerlendirmesi yapar mıydınız?-C.-Biz Devlet Emlak Malzeme Dairesinde bu Rumlarla müşterek olan şirketlerde birçok mallar vardı ve bu malların değerinin saptanması ve hisselerin Rum hisselerine karşılık Devlet haklarının tesbiti ile mesuldük.--..............................................................................................................
..............................................................................................................-C.-10/2/2007 tarihinde araziyi bizzat yerinde görerek arazinin durumunu dikkate aldım ve bölgedeki satış değerlerini de dikkate alarak bu arazinin Türk Malı olması nedeni ile dönümünün 125,000 veya 130,000 civarında olduğunu tesbit ettim. Bu tesbiti yaparke-n arazinin inşaata hazır vaziyette hazırlanmış olması ve birçokalt yapısının araziye kadar gelmiş olmasınıda dikkate almış bulunuyorum.-S.-Bu parsellerin bulunduğu mevkiiyi de muhterem mahkemeye söyler misiniz.-C.-Bu araziler Beylerbeyi toprağında olmasına rağmen Ozanköy'ün güneydoğusunda Çatalköy Ozanköy Beylerbeyi üçgeni arasında olan bir noktadadır ve çok şahane bir manzarası vardır.--............................................................................................................
............................................................................................................-S.-Bu parsellerin üzerinde bir yüksek gerilim hattı var mıdır?-C.-Bu parsellerin hemen güney tarafından yani bu parsellerin sınırına yakın bir yerden geçmektedir.-S.-Bu malın değerine olumsuz bir şey katar mı?-C.-Hayır araziyi hiçbir zaman etkilemez.--...............................................................................................................
.............................................................................................................--S.-Bu bölgeye elektrik ve suyun gidip gitmediği hususunda bir tesbitiniz oldu mu?-C.-Evet alt yapı gitmiştir ama akım verilip verilmediğini bilemem.-S.-Yine emare 1 değerlendirme raporunda bu 2 parselden 10 dönümünün iyi durumda olduğu iddia edilmektedir müstedaaleyh tarafından ve sadece bu 10 dönüm için 40,000.Stg. dönüm başı bir değerlendirme yapılmıştır ve yalnız bu kısma 40,000 değerlendirme yapılarak- 400,000.Stg. bir sonuca ulaşılmıştır.-C.-Evet.-S.-Bu araziyi siz bütünü ile gördünüz.-C.-Evet.-S.-Bu iki parsel bitişiktir birbirine değil mi?-C.-Evet bitişiktir.-S.-Yani yekpare 30,5 dönümlük bir arazi söz konusudur.-C.-Evet.--..............................................................................................................
.............................................................................................................-C.-Katılıyorum değerlendirmeye ama arazi dediğim gibi 5 dönümü civarında dere yamacı olan 5 dönüm civarındadır iyi durumda olmayan yeri geri kalan kısımları çok iyi durumdadır, arazinin meyili olması da değerini da artırır bana göre çünkü birbirinin görüşl-erini manzarasını kapatmazlar.-S.-Yani bu gibi yerlerde arazinin eğimli olması aleyhte olacak bir husus değil lehte alacak bir husustur.-C.-Lehte alınacak bir husustur.--..............................................................................................................-S.-Çok eğimli olan ne kadardır dediniz.-C.-5 dönüm civarında birşey.-S.-Bu 5 dönümün diğer kısımlara göre değeri daha mı düşüktür.-C.-Daha düşüktür ama ortalama bir değer olarak tesbit ettim ben, yani daha fazla 125-130,000. Stg.'den daha fazla değer eden bir yerleri de vardır, tepenin üzerleri mesela 200,000.Stg. kadar çeker bir dönümü. Parsellendiği takdirde.--.............................................................................................................-S.-Buraya bir inşaat yapılacağında yeşil alanda ayrılması gerekir değil mi?-C.-Gerekir.-S.-Bu 5 dönümlük alanın yeşil alan olarak ayrılması mümkün mü?-C.-Mümkündür.--...............................................................................................................
..............................................................................................................--S.-Tapu Dairelerinde siz mal devirleri de yaparsınız değil mi. Müşterileriniz adına bu devir işlemlerini yaparsınız.-C.-Çok yaptım.-S.-Bir iddia vardır ki vatandaşlar Tapuya doğru beyanlarda bulunmazlar.-C.-Evet.-S.-Yani bir mal alınıp satılırken tapuya doğru beyanda bulunmazla daima düşük beyana bulunurlar.-C.-Evet satış bedelinin çok altında bir beyanda bulunulur.-S.-Genelde tatbikatta bu böyle midir?-C.-Evet.--.............................................................................................................
.............................................................................................................-S.-Sizin bulduğunuz bu değer 125-130,000.Stg. değer hangi tarih itibarı iledir.-C.-10/2/2007 tarihi itibarı ile.
-S.-Emare 1'deki teklif 28/6/2006 tarihlidir bu teklif.-C.-Evet."--

İstintakında ise Mavi 13, 15, 16 ve 17'de şunları söylemiştir:

-"S.-Bu mallarla ilgili senin yaptığın değerlendirme şahadetinde söylediğin Şubat 2007 itibarı iledir bunun dışında herhangi bir değerlendirmen yoktur.-C.-Hayır, daha önce gördüm araziyi. Ama kaçta gördüğümü bilmiyorum ben araziyi gittim gördüm daha önceden.-S.-Değerlendirme maksadı ile gördün.-C.-Evet.-S.-O zaman ki gördüm den bu malın değerlendirmesini yaptın mı.-C.-Yapmış olabilirim.-S.-O zamanki gördün ve yapmış olabilirim den ne değer koymuş olabilin.-C.-Herhalde 80-100,000. civarında olabilir.-S.-Bu daha önce görmüş olabilirim dediğin tarih 2006 içinde olamaz mı.-C.-Olabilir.-S.-Eğer 2006 içinde ise bu gördüğün tarih ve değeri de 80-85 ise demek ki biraz önce söylediğin 2006'da ayniydi doğru değil.-C.-2006'da demedim ben son 3-5 ay içindeki değerinden bahsettim.-S.-Daha önce 2006'da görmüş olabilirim dedin.-C.-Evet.-S.-Ve değeri de ilk gördüğünde 80-85 biçtim dedin.-C.-Evet.-S.-Biraz önce şahadet verirken 2006 tarihi itibarı ile değeri ne idi diye Tahir Bey sana soru sordu ve ayniydi dedin. Yani 125-130.-C-Yanılmıyorsam Tahir Bey 2006 Haziran'ından sonra dedi.-S.-2006 Haziran'a kadar 85'ti Haziran'da 125 oldu.-C.-O günkü şartlarda arazinin değeri de alıcı potansiyeli ve piyasa durumuna göre değerlendirme yapılır bugün için bu fiyatlara satılabilecek durumdadır bu arazi ona göre değerlendirme yaptık bir ay sonra değişik olabilir.-S.-Bu malı 2006'dan önce gördün mü?-C.-Gördüm.--...............................................................................................................
..........................................................................................................-S.-Bugün itibarı ile gayri menkul satışları Annan planının tartışıldığı dönemdeki satışlardan geriledi azaldı denilebilirmi benimle hem fikirmisin, alıcılar daha azdır daha az alım satım olur o döneme nazaran.-C.-Doğrudur daha az satım olur.-S.-Alıcılar fazla ise arz talep meselesinden dolayı fiyatta yükselir değil mi? -C.-O günkü alıcıların fazla olması sizin dediğiniz dönemde fiyatların normal olmasındandı normal derken düşük olmasındandı bugün fiyatların biraz daha yüksek olmasından dolayı bilhassa Türk mallarına daha fazla rağbet vardır.-S.-Bugünkü alıcılar daha azdır orada hem fikir olduk zaten.-C.-Evet.--.............................................................................................................-S.-Ve 2005 Şubat'ta sen bu yeri değerlendirdin ve değerini de şimdi söylediğin gibi değil çok daha düşük tesbit ettin sen olabilirmi.-C.-. Bilmem rakam nedir, tesbit edilen değer.-S.-85,000.Stg. dönümü Şubat 2005'de.-C.-Olabilir.--.............................................................................................................-S.-Biraz önce söylediklerini de dikkate aldığımızda alıcılar azaldığına göre senin ifaden ile mal satışları da gerilediğine göre bu artışın olmasına imkan yoktur diyorum ben.-C.-Şimdi alıcıların azalması doğru fakat bireysel olarak 30-40 dönüm olan alıcılar bilhassa uluslar arası iş yapan şirketler Türk mallarını özellikle tercih ediyorlar ve dolayısı ile fiyatlar bundan dolayı 150-200'e kadar çıkmıştır. Lefkoşa'da 500.Stg. dönü-müne kadar sırf uluslar arası şirketler inşaat yapabilsin diye yerler vardır.-S.-Bu mal ile bu kadar çok bu kadar ilgin olduğuna göre değerlendirme yaptın zamanında satmaya çalıştın falan filan.-C.-Evet.--...............................................................................................................
..............................................................................................................-S.-Bu arazinin değerlendirmesini Şubat 2005'de yapıp 85,000.Stg. tesbit ettiğini kabul ediyorsun değil mi?-C.-Evet.
-S.-Ben sana iddia eder ve derim ki 2005 Şubat'ta yaptığın bu değerlendirme de doğru değil fiyatını çok yüksek koydun.-C.-Bana göre makul bir değerdir.-S.-Benimle hem fikir misin ki meyilli arazilerde inşaat yapmak daha masraflıdır.-C.-Meyiline göre değişir ancak ben derim ki daha avantajdır.--.............................................................................................................-S.-Meyilli ise daha masraflıdır değildir değil mi?-C.-Kısmen.-S.-Benimle hem fikirmisin ki bu arazinin değişik bölümleri değişik yükseklikte ve meyildedir.-C.-Evet hem fikirim.-S.-Bu Tapu dairesine yapılan satışlarda satış bedelleri gerçek olarak bildirmez dedin.-C.-Evet.-S.-Sen bildirdiğin bedelleri gerçek satış bedelin bildirdin yoksa sen da mı gerçek satış bedelini bildirmen de yalan bildirin.-C.-Gerçek satış b