Yargıtay
Dairesi: Büyük Genel Kurulu
Esas No: 1994/ 5
Karar No: 1997 / 2
Karar Tarihi: 06.06.1997

(3402 S. K. m. 2, 4, 5, 7, 13, 25, 26, 27, 33) (743 S. K. m. 2, 634) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60, 89) (766 S. K. m. 32, 92, 97)

I - İÇTİHADI BİRLEŞTİRME İSTEMİ

Yargıtay Yedinci Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 28.9.1994 tarih ve 1994/33 sayılı yazısıyla, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinin uygulanması bakımından, Dairenin kendi kararları ayrıca Birinci ve Onaltıncı Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları arasında içtihat aykırılığı bulunduğu belirtilerek, içtihatların birleştirilmesi istenilmiş; Birinci Başkanlık Kurulunun 27.12.1994 gün ve 75 sayılı kararıyla içtihat aykırılığı bulunduğu belirlenerek, aykırılığın Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nda giderilmesine karar verilmiştir.

II - İÇTİHADI BİRLEŞTİRMEYE KONU OLAN KARARLAR

1-a) Yedinci Hukuk Dairesi'nin 30.6.1988 gün, 1985/5701 - 1988/6314 ve 21.10.1987 gün, 1987/16478 - 23592 sayılı kararlarında; tapu dışı satışa değer verilebilmesi için satış tarihinden tespit gününe kadar on yıllık sürenin geçmiş olması gereğine değinilmiştir.

b) Aynı Dairenin 10.7.1991 gün, 1987/4849 - 1991/10093 ve 16.11.1992 gün, 1990/3264 - 1992/20854 sayılı kararında ise; tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önce yapılması ve on yıllık sürenin Kanunun bölgede yürürlüğe girdiği tarihe göre hesaplanması kabul edilmiştir.

2-a) Birinci Hukuk Dairesi'nin 16.4.1992 tarih, 1992/1710-5061 sayılı ve 5.2.1985 tarih, 1985/14177-1126 sayılı kararlarında; tapu dışı temlik yönünden on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.

b) Aynı Dairenin 24.12.1984 gün, 1984/13884-13891 sayılı kararında; harici trampanın geçerli olabilmesi için bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar bozulmamış olması ve on yıllık süreninde bu tarihe kadar gerçekleşmiş bulunması benimsenmiştir.

3 - Onaltıncı Hukuk Dairesi'nin 13.5.1988 gün, 1987/13648 - 1988/9085; 31.10.1991 gün, 1991/4007-14127 ve 2.11.1992 gün, 1992/102-12392 sayılı kararlarında; tapu dışı temliklerin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.

4 - Hukuk Genel Kurulu'nun 4.2.1987 tarih, 1986/1-273 - 1987/66 ve 8.12.1993 gün, 1993/7-563-794 sayılı kararlarıyla; tapu dışı yolla iktisaplarda on yıllık sürenin tespit tarihine göre saptanması gerekeceğine işaret edilmiştir.

2797 sayılı Yargıtay Kanununun 16/5 ve 45. maddeleri uyarınca toplanan Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nda kararlar arasında aykırılık bulunduğuna oybirliği ile karar verilerek, işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.

III - İÇTİHAT AYKIRILIĞININ KONUSU

3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin ne zamana kadar yapılabileceği, anılan maddede belirtilen on yıllık sürenin hangi tarihe göre hesaplanacağına ilişkindir.

IV - KADASTRO KANUNUNUN AMACI VE NİTELİĞİ

Kadastro Kanununun amacı, memleketin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır (KK. md. 1). Bu amaca varılabilmesi, tapulu taşınmazların tapularının yenilenmesini, tapusuz taşınmazların tapuya bağlanmasını ve kamu mallarının statüsünün belirlenmesini gerektirir. Önemle belirtelim ki, Kadastro Kanunu, tasfiyeyi öngören özel ve geçici bir kanundur. Kadastro Kanunu ile eylemli durumun yasal hale getirilmesi amaçlanmış ve zilyetliğe ağırlık veren hükümlere yer verilmiştir. Yurt düzeyinde kadastro tamamlanınca Kadastro Kanununa gerek kalmayacak, kanun kendiliğinden yürürlükten kalkacaktır. Kanunun yürürlükte kalma süresi, sözü edilen amacın gerçekleşmesi ile sınırlıdır.

Kadastro Kanunu; işlevi, niteliği ve özelliği itibariyle genel hükümlerden ayrı ve genel hükümlere aykırı bazı hükümler içermektedir. Bunlar tapulu taşınmazın bir bölümünün veya şayi payının zilyetlikle kazanılması, tapu dışı paylaşıma değer verilmesi (md. 15) muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi (md. 19) ölü kişi aleyhine dava açılabilmesi (md. 29) da olduğu gibi. Özellikle İçtihat aykırılığına konu olan, tapulu taşınmazın tapu dışı bir yolla temlikine geçerlilik tanıyan Kanunun 13/B-b maddesi de bu tür hükümlerden biridir.

V - KADASTRO KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ

Kadastro Kanunu uygulamalarında her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerin idari sınırları içinde kalan yerlere "bölge", bölgelerde bulunan her köy ile belediye sınırları içinde bulunan her mahalleye "çalışma alanı" denilmektedir. Bölgede ve çalışma alanında kadastro faaliyetlerinin yürütülebilmesi için gerekli ilanların yapılması gerekir (KK. md. 2, 4). Bir köy veya mahallede (çalışma alanında) kadastro faaliyetinin başlamasıyla, Kadastro Kanunu o bölgede yürürlüğe girer. Kadastro Kanununda zilyedi ve zilyetliği koruyan hükümler bulunmaktadır. Kadastronun bölgede yürürlüğe girmesiyle Kanunun 33/4. maddesi de işlerlik kazanır. Kanunun zilyede tanıdığı haklar, zilyedin leh ve aleyhinde açılan davalarda iddia ve def'i olarak ileri sürülebilir. Kanunun bölgede yürürlüğe girmesi zilyedin ancak lehinde sonuç doğurabilir. Nitekim, Kadastro Kanunlarında zilyetliğe değer veren çözümler öngörülmüş olup, zilyedin durumunu ağırlaştıran hiç bir hükme yer verilmemiştir.

Sırası gelmişken vurgulayalım ki, açık hüküm olmadıkça kanunlar geriye doğru değil, ileriye yönelik olarak uygulanır. Bu kural Kadastro Kanunu bakımından da geçerlidir. Kadastro Kanununun 13. maddesinin uygulanmasıyla ilgili istisnai bir hüküm olmadığından, maddenin Kanunun yürürlüğe girmesinden sonraki olaylara da uygulanması doğaldır. Yine, tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden on sene önce yapılacağına ilişkin kanunda hiç bir hüküm mevcut değildir. Bu açık ve kesin kural karşısında yorum yoluyla istisna getirilemez.

VI - KADASTRO İŞLEMİNİN YAPILMASI

Kadastro, taşınmaz malların geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesi olarak tanımlanmaktadır. Kadastro ekibince her taşınmaz mal hakkında tutanak düzenlenmekte, taşınmazın tespit günündeki geometrik ve hukuki durumu saptanmakta, taşınmazın o andaki görüntüsü dondurulmaktadır. Kadastro ekibi tarafından yapılan işleme "tespit veya "kadastro tespiti", kadastro işlemine karşı yasal süresinde kadastro mahkemelerinde açılan davalara da "tespite itiraz" veya "kadastro tespitine itiraz "davaları denilmektedir.

Kadastro Kanununun 7, 25, 26 ve 27. maddelerinde; "düzenleyecekleri kadastro tutanağı, kadastro tutanağının düzenlenmesi günü, tutanağın düzenlendiği gün, kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte" sözcüklerine yer verilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere bu sözcükler, tespit tarihini ifade etmektedir. Kadastro ekibi tespit işlemini yaparken Kanunun 4. bölümünde düzenlenen mülkiyet hakkının tespitine ilişkin 13 ila 23. maddeleri uygulayacak ve taşınmazların hukuki durumunu tespit tarihine göre belirleyecektir. Dava açılması halinde kadastro hakimi, aynı hükümlere göre ve tespit tarihini esas alarak uyuşmazlıkları çözümleyecektir. Bu hükmün tek istisnası, Kadastro Kanununun 5 ve 27. maddelerinde öngörülmüştür. Buna göre tutanağın düzenlenmesi nedeniyle genel mahkemelerden kadastro mahkemelerine aktarılan taşınmaz mal davalarında tespit tarihi değil, genel mahkemelerdeki "dava tarihi" değerlendirmeye esas alınır.

VII - TAPULU TAŞINMAZ MALLARIN MÜLKİYETİNİN NAKLİNİ ÖNGÖREN SÖZLEŞMELERDE ŞEKİL ŞARTI

Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmaz malların mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin resmi şekilde ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılması gerekir. 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul satış vaadi senetlerinin de düzenleme şeklinde ve noterler tarafından yapılması zorunludur. Kanunlarda öngörülen şekil şartları ispat şartı olmayıp geçerlik şartıdır. Medeni Kanunun yürürlüğünden önceki mevzuatımızda da tapulu taşınmazların tapu dışı yollarla, el değiştirmesi yasaklanmasına rağmen devirler önlenememiş, böylece hukuki duruma aykırı eylemli durumlar oluşmuştur. İşte bu yüzden kanun koyucu tarafından eylemli durum yasal hale getirilmek istenmiş, bu amaçla Cumhuriyet döneminde ilk kez 19.4.1926 gün ve 810 sayılı "Hakkı Karar ve Senetsiz Tasarrufat ve Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti İcrasına Dair Kanun" ve daha sonra 9.6.1929 tarih ve 1515 sayılı "Tapu Kayıtlarının Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesi Hakkında Kanunlar" çıkarılmıştır.

Her iki kanun da özel nitelikli tasfiye kanunları olarak, hukuki işlemin niteliği ve süresi belirtilerek tasfiyeyi öngörmüşlerdir. Ancak, yapılan bu tasfiye işlemleri yeterli olmamış, hukuki durumla eylemli durum arasında tam bir uyum ve paralellik sağlanamamıştır. O nedenle, bu kanunlardan sonra yürürlüğe giren ve halen yürürlükten kaldırılmış bulunan, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 22/E, 5602 sayılı Tapulama Kanununun 13/C ve 13/Ç, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddelerinde de, eylemli durumu yasal hale getirmeyi amaçlayan ve yurt gerçeklerini karşılayan hükümlere yer verilmiştir. Dahası, kadastro ile eski tapu kayıtlarının tasfiyesi ve yenilenmesi, yeni sicillerin oluşması zorunlu olduğundan kanun koyucu kapsamları ve şartları farklı olmakla beraber bütün kadastro kanunlarında bu konu ile ilgili düzenleme yapmak gereğini duymuş ve halen yürürlükte bulunan, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi de bu amaçla düzenlenmiştir.

Kanunun 13/B-b maddesi; "zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına... tespit olunur" şeklindedir.

Maddede, tapu dışı sözleşmenin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğine ve on yıllık sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağına dair ayrıca hüküm bulunmasına gerek görülmemiştir. Zira, her taşınmaz hakkında tutanak düzenlenirken, mülkiyetin tespitine ilişkin 13 ila 23. maddelerdeki hükümler uygulanacaktır. Mülkiyetin tesitine ilişkin hükümlerin yürürlüğü ve uygulanması bakımından kanunda farklı tarihler öngörülmemiştir. Anılan 13. maddenin ikinci fıkrasının (a) bendinde; kayıt sahibi veya mirasçılarının, kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatları halinde taşınmazların zilyet adına tespit olunacağı hükme bağlanmıştır. Bu durumda, muvafakatın tespit sırasında olacağı açıktır. Aynı maddenin (a) bendi uygulanırken tespit tarihinin, (b) bendi uygulanırken Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girdiği tarihin kabulü, kanunun işlevine, amacına ve esprisine aykırı düşeceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.

VIII - TAPU DIŞI SÖZLEŞMELERİN BOZULMASI

Az yukarda açıklandığı üzere, kural olarak tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler geçersizdir. Belirli şartların varlığı halinde Kadastro Kanununda bu sözleşmelere geçerlik tanınmıştır. Kadastro Kanunu, bölgede yürürlüğe girmeden yapılan tapu dışı sözleşmeler tapu kaydının hukuki geçerliliğini koruması kaydıyla süresi ne olursa olsun tek taraflı irade beyanı ile bozulabilir. Kadastro Kanunu bölgede yürürlükte olsa bile, sözleşme tarihinden itibaren on yıllık süre geçmemiş ise, tapu dışı sözleşme tarafların tek taraflı irade beyanı ile ancak ortadan kaldırılabilir. Esasen bu sözleşmeler geçerlik kazanıncaya kadar askıda sayılırlar. Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesiyle, Kanunun yürürlüğünden önce yapılan ve varlığını koruyan sözleşmeler on yıllık süre geçmiş olmak kaydıyla geçerlilik ve bağlayıcılık kazanırlar. Daha sonra bu sözleşmeden tek taraflı olarak dönülemez. Yine, Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan tapu dışı sözleşmeler de on yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamazlar. Hukuken geçerli hale gelmiş bu sözleşmelerin ancak genel hükümlere göre iptali istenebilir.

Kadastro Kanunun bölgede yürürlüğe girmesiyle, önceki dönemde yapılan sözleşmelerin, geçerlilik kazanması, daha sonra bu tür sözleşme yapılamayacağı şeklinde yorumlanamaz.

IX - DEĞERLENDİRME

İçtihat aykırılığına neden olan kanun maddesi; Kadastro Kanununun temel hükümlerinden olup, tasfiyeyi sağlayacak olan kuraldır. Bu hükmün uygulama alanının Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önceki tarihle sınırlandırılması, Kanunun uygulanmasını daraltır ve giderek olanaksız kılar. Gerçektende, Kadastro Kanununun bölgeye girmesi tarihi ile taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmesi tarihleri arasında çok uzun süreler geçtiği ve halen pek çok çalışma alanında kadastro yapılamadığı bilinen ve yadsınamaz bir olgu olduğu açıktır.

Kadastro Kanununun tasfiye kanunlarından olduğu tartışmasızdır. Değişik düşüncelerin odak noktası, tasfiyenin tarihi konusundadır. Kadastro Kanunları, 810 ve 1515 sayılı Kanunlarda olduğu gibi belirli tasarruflarla veya belirli tarihe göre doğrudan tasfiyeyi öngörmemiştir. Kadastro Kanununda öngörülen tasfiye, her taşınmazla sınırlı ve tutanak düzenlenirken eylemli ve hukuki durum değerlendirilerek yapılmaktadır. Kadastro sırasında taşınmaz malın geometrik ve hukuki durumunun saptanması esas olduğuna göre, tasfiyenin tespit tarihi itibariyle yapılması da bu olgunun doğal bir sonucudur.

Kadastro Kanununda zilyetliğe, özel önem ve değer verilmiş, bu suretle eylemli durumla hukuki durum arasındaki farklılık ortadan kaldırılarak, tespit gününden önceki tüm uyuşmazlıkların çözümlenmesi suretiyle, güvenilir tapu sicillerinin oluşturulması amaçlanmıştır. O nedenle, bu yönün gözden kaçırılmaması zorunludur.

Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile sınırlı ve kadastroya özgü bir hükümdür. Bu hüküm genel nitelikte olmadığından (on yıllık hak düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal davaları hariç) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında uygulanamaz. Hal böyle olunca, tespit tarihinin esas alınması, anılan yasa maddesini genel hüküm haline dönüştüreceği şeklindeki yorumu dayanaksız kılmaktadır.

Açıklanan nedenlerle, tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için öngörülen on yıllık sürenin, kadastro tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği, sonucuna varılarak, içtihatlar arasındaki aykırılığın Hukuk Genel Kurulu ve Onaltıncı Hukuk Dairesi Kararları doğrultusunda birleştirilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

Sonuç: 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin nakklini öngören sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine, 6.6.1997 tarihli ilk oturumda üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Konuya ilişkin Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının raportörlüğünü yapan Sayın Orhan Uzgören'in kaleme aldığı karşı oy yazısında belirttiği; tamamen Medenin Kanunun sistematiğine uygun düşen ve Kadastro Yasasının tasfiye amacını ortaya koyan görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.

KARŞI OY YAZISI

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca, 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların, tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin, aynı Yasanın bölgede yürürlüğe girmesinden sonrada yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin de, tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine ilişkin kararında dayanılan gerekçelere ve varılan sonuca katılamamaktayım.

Şöyle ki;

Konunun Açıklanması

İçtihadı birleştirmeye neden olan kararlar arasındaki aykırılık, yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve yeni 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen sürenin, gerek başlangıcının ve gerekse sona ermesinin hesaplanmasında, gözönünde tutulması gereken hukuki olgunun, kadastro işleminin bölgede işe başladığı tarihin mi, yoksa kadastronun o taşınmaz hakkında düzenlediği tespit tutanağı tarihinin mi esas alınacağı noktasında toplanmaktadır. Bazı Daire ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında tespiti tarihi; bazı kararlarda ise, tapulamanın bölgede işe başladığı tarihin esas alınması yönünde kararlar oluşmuştur. Böylece, içtihat aykırılığının varlığı açıkça ortaya çıkınca birleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

Konunun daha ii anlaşılabilmesi için, "kadastro bölgesi" tabiri ile "kadastro tespit tarihinin" açıklanmasında yarar vardır. 3402 sayılı Yasanın 2. maddesinde; her ilçenin idari sınırları içinde kalan yerler "kadastro bölgesi", her köy ve mahallede "kadastro çalışma alanı" olarak isimlendirilmiştir. İçtihadı birleştirme kararları ile varılan sonuç, bu iki birimin dışında bir olguyu öngörerek, "taşınmazla ilgili olarak düzenlenen tespit tutanağını" esas almıştır. Bu durumda, değerlendirmenin idari sınırla ilgili ve bağlantılı olmadığı, taşınmazın bizatihi kendisi ile ilgili olarak düzenlenecek tutanak tarihinin esas alındığı sonucuna varılmış bulunmaktadır. Karar henüz yazılıp elimize geçmediği için, yasal dayanağının ne olduğu konusunda bilgizim bulunmamaktadır.

Yasal Düzenlemeler

Bilindiği üzere, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapu sicilinde tescilin zorunlu olduğu MK.nun 633. maddesinin bir gereğidir. Ne varki aynı maddede, tescil dışı olan ayrık durumlar da sınırlı biçimde sayılmıştır. Bunları kıyas yoluyla arttırmak olanağı bulunmamaktadır. İşte gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve gerekse 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi de, MK.nun 633. maddesinde yer alan ayrık durumlara bir yenisini eklemiş ve getirmiş bulunmaktadır. Anılan maddedeki sonucun gerçekleşmesi için, yine maddede ifade edilen koşulun gerçekleşmesi gerekmektedir. Ne varki, maddede öngörülen on yıllık sürenin başlangıcının tapulama çalışmasına ilişkin bulunan hangi olgu ile başlayacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.

Bu durumda, sonucu belirleyici nitelik taşıyan olgunun belirlenmesi için yasa koyucunun yerine geçip bir düzenleme yapılamayacağına göre, yasanın diğer maddelerindeki düzenlemeyi, yasanın ve özellikle 13/B-b maddesinin amacını gözönünde tutmak suretiyle bir sonuca varmak gerekecektir.

Sorunun, 3402 sayılı Yasa kapsamı içinde kalınarak çözümü gerektiğine göre, ilgili maddelerin açıklanması gerekmektedir. Yasanın 12. maddesinde, kadastrosu tamamlanan ve çalışma alanı içinde kalan eski tapu kayıtlarının artık tapu sicilinde işleme tabi tutulamayacağı; 26. maddesinde ise, kadastro mahkemesinin yetkisinin (görev olacak) taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlayacağı hükme bağlanmıştır. Buna karşılık, aynı Yasanın 33/son maddesinde aynen: "Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan BÖLGEDE zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def'i olarak ileri sürülebilir" kuralı yer almıştır. Buna benzer düzenleme, 766 sayılı Yasanın 92 ve 97. maddelerinde de mevcuttur. Yine aynı maddenin 2. fıkrasında ise, 3402 sayılı Yasanın uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında bölgede kadastro işleminin başlamış olması koşulu ile bu Yasanın 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddelerinde uygulandığı hükme bağlanmıştır.

Yasal Düzenlemenin Değerlendirilmesi

Yukarıda açıklanan bu yasal düzenlemeler bir değerlendirmeye tabi tutulduğunda, Yasanın 12/a maddesinde yer alan hüküm, mülkiyet hakkının kaybedilmesi veya kaldırılması ile ilgili olmayıp, karışıklıkları önlemek için eski kayıtların işleme tabi tutulamayacağı yönündedir. 26. maddesi ise, mahkemenin görevi ile ilgilidir. Bir taşınmaz hakkında mahkemenin görevinden söz edilebilmesi için, taşınmazın hukuki ve geometrik durumunu belirleyen tutanağın düzenlenmesi bir zorunluluktur. Görüldüğü gibi, bu düzenlemeler mülkiyetle ilgili değildir.

Yasanın 33/son maddesine gelince, kadastrosuna başlanan BÖLGEDE zilyedin leh ve aleyhindeki tüm yönler gözetilerek değerlendirileceğinden mülkiyet hakkının kaybedilesi ve kazanılmasını düzenlediği açıktır. Diğer bir anlatımla, yeri tapu dışı bir yolla eline geçirip zilyet olan kişinin, zilyetliğe dayanarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağına ilişkin olup süre, bölgede tapulamanın başlaması ile sonuçlarını doğuracaktır. Anılan bu hükümle, o bölgede kadastro işleminin başlaması ile, bir taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmiş olsun veya olmasın, bölge sınırları içinde kalan tüm taşınmazlar hakkında zilyede tanınan hakların ileri sürülebileceği hüküm altına alınmıştır. Böylece, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b madesinde yer alan ve uyuşmazlığa konu olan on yıllık sürenin de bölgede tapulama başlaması ile tüm taşınmazlar için uygulamak gerekecektir. Bu sonuç, yasal düzenlemenin zorunlu bir gereğidir.

Bu Sonuca Varmamızın Nedeni

Kadastro Yasaları, yasaların genelliği ve sürekliliği ilkesi karşısında özel ve geçici bir nitelik taşırlar. Bundan dolayı da, ayrık kuralları içerirler. Nitekim, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesi de, Eşya Hukukunun genel kurallarından farklı ve ayrık bir durumu içermektedir. Bundan dolayı da, yasanın bu maddesini, bu ayrık durumu gözetilerek dar yorumlanmalı, uygulamayı genişletecek, diğer bir anlatımla, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını veya kaybedilmesini yasadaki bu özel durumdaki düzenlemeden farklı ve genel ilkelere yakın bir duruma getirecek sonuçlardan kaçınılmalıdır. Aksi halde, bu ayrık olan durum dışlanmış olup uygulanamaz bir hale gelir.

Anılan sürenin bölgede tapulamanın başladığı tarihe göre sonuç doğurması esas alındığında, uygulamada genellik ve eşitlik sağlanacak ve böylece denge kurulmuş olacaktır. Aksi halde aynı bölgenin köyleri arasında, hatta aynı köyün birbirine bitişik iki taşınmazı arasında farklı sonuçlar ortaya çıkmış olacaktır. Çünkü, tespit tarihi esas alındığında, aynı tarihte tüm taşınmazların tespitinin yapılması olanaksız olduğundan farklılık kendiliğinden ortaya çıkacaktır. Böylece, bitişik iki taşınmazı aynı tarihte haricen alan ve zilyedi olan kişi, farklı tespit tarihleri nedeniyle, birini kazanırken diğerini kaybedebilir. Bu sonuç da vatandaşta güvensizliği arttırır. Ayrıca, bunu anlamakta da zorlanacaktır.

Tespit tarihinin esas alınması, başka bir yönde de yasal düzenlemeye aykırıdır. Şöyle ki; 3402 sayılı Yasanın 33/3. maddesinde belirtildiği üzere, bölgede kadastro başlamışsa, genel mahkemelerde görülen davalarda da 13/B-b maddesi uygulanacaktır. Bu duruma göre, henüz tutanağı düzenlenmeyen bir taşınmaz hakkında zilyet, genel mahkemede açtığı bir davada 13/B-b maddesine dayanarak yerin adına tescilini isteyebilecektir. Buna rağmen on yıllık süre, bölgede tapulamanın başlama tarihine göre değil de, tutanağın düzenlendiği tarihe göre sonuca etkili görülmesi belirtilen sonuçla çelişecektir. Çünkü, iki farklı olgudan aynı sonuç ortaya çıkmaz.

Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi ile öngörülen husus, bölgede kadastro işleminin başladığı tarihe kadar, zilyet lehine on yıl ve daha fazla sürenin geçmiş bulunması ve bu tarihe kadar zilyetliğin bozulmamış olması halinde, mülkiyet zilyede geçecektir. Buradaki hukuki sonuç, gerek kadastro tespit işleminin ve gerekse mahkeme kararının bu mülkiyet hakkını tespit etmeye yönelik olmasıdır. Diğer bir anlatımla, tespit veya mahkeme kararı yenilik doğuran bir sonucu değil, var olan ve gerçekleşen bir mülkiyet hakkını tespit etmekten ibaret olmasıdır. Mülkiyeti kazanma tarihi de, bölgede tapulamanın başladığı tarihtir.

Tespit tutanak tarihinin esas alınması, önemli sakıncalar doğuracaktır. Şöyle ki; bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar on yıllık zilyetlik süresinin dolmuş olmasına karşın, henüz tutanak düzenlenmemişse, kararla varılan sonucu bilen tapu maliki, satış sözleşmesini bozacaktır. Böylece, kötüniyetli kişiye prim verilmiş olacak ve Yasanın 13/B-b maddesi de böylece uygulanamayacaktır. İyiniyetli davranan tapu maliki ise, bu iyiniyeti nedeniyle, kötüniyetli olana rağmen hak kaybına uğramış olacaktır.

Bu değerlendirmeye karşı en ağır eleştiri, bir bölgede yıllarca kadastro işleminin sürdürüldüğü, böylece kadastronun başlamasından sonraki devirlere veya kadastronun başladığı tarihe kadar on yılını doldurmayan zilyede hak tanınmamasının haksızlık olduğu noktasında idi. Bir defa, bir bölgede kadastro işlemi iddia edildiği gibi 40-50 yıl devam etmemektedir. Zaten edemezde, devam eden ve uzayan kadastrodan sonra görülen kadastro davalarıdır. Zannederim iki olgu birbirine karıştırılmıştır. Ayrıca kadastronun uzamasında yanların hiçbir katkısı olmadığına göre, sonuçtanda onların subjektif hakları etkilenmemeli. Kaldı ki yasanın amacı, bölgeye girer girmez, bölgenin kadastrosunu bitirmektir.

Sonuç olarak, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesini, tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar on yıllık sürenin dolmuş ve bu tarihe kadar yine bozulmamış olması biçiminde anlaşılması ve uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Bundan dolayı tespit tarihini esas alan çoğunluğun düşüncelerine katılamıyorum.

YKD Eylül 1997

Full & Egal Universal Law Academy