Yargıtay
Dairesi: Büyük Genel Kurulu
Esas No: 1979/ 1
Karar No: 1979 / 3
Karar Tarihi: 12.11.1979

(2004 S. K. m. 68, 269) (818 S. K. m. 260) (2797 S. K. m. 18, 19, 20) (1086 S. K. m. 8, 392, 443) (6570 S. K. m. 2, 3) (YİBK. 07.07.1965 T. 1965/5 E. 1965/5 K.) (YİBK. 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.)

Dava: İstanbul Barosu'ndan Avukat Mustafa Güzelöz ile Avukat Fethi Bedir imzalı 16.2.1979 günlü başvurma yazısında, henüz kesinleşmemiş kira tespit kararına dayanılarak BK. nun 260 ve İİK.nun 269 maddeleri hükümlerine göre gönderilen ihtarlı ödeme emri üzerine, sadece tespit kararının kesinleşmemeşi olmasına dayanılarak icra kovuşturmasına itiraz edilmiş ve belli sürede kira farkı alacağının ödenmemiş olması halinde kiracının temerrüde düşmüş olup olmayacağı konusunda Yargıtay 12. Dairesi'nin esas: 9013, karar: 9895 sayılı ve 5.12.1978 günlü kararı ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin esas 1684, karar: 1337 sayılı ve 29.3.1973 günlü ve benzeri diğer kararları ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun esas: 12-3607, karar: 332, sayılı ve 19.4.1978 günlü kararı arasında içtihat aykırılığı bulunduğu ileri sürülerek bu aykırılığın içtihatların birleştirilmesi yolu ile giderilmesinin istenilmesi üzerine Yargıtay Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğince Yargıtay Başkanlık Divanı isteği incelemiş ve içtihatların birleştirilmesi yoluna gidilmesi gerektiğine 17.5.1979 günü, 44 sayı ile karar vermiş olduğundan Yargıtay Birinci Başkanlığınca Yargıtay Kanununun 18 ve 19/7. maddeleri uyarınca Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 1.10.1979 günü saat 09.30 da toplanması uygun görülmüş ve o günü yapılan toplantıda görüşmeler sonucunda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu ve 6. Hukuk Dairesinin söz konusu kararları ve inceleme sırasında verilen Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin esas: 788, karar: 848 sayılı ve 10.4.1974 günlü kararı arasında içtihat uyuşmazlığı bulunduğuna oybirliği ile karar verilmiş, ancak esas bakımından bir görüş doğrultusunda üçte iki oyçokluğu sağlanamadığı için Yargıtay Birinci Başkanlığınca uygun görülen 12.11.1979 günü saat 14.30 da yapılan toplantıda konu tekrar görüşülerek aşağıda yazılı içtihadı birleştirme kararıverilmiştir:

1 - BK.nun 260. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kiracı, kira müddetinin hitamından önce muacceliyet kesbeden kiraları tediye etmemiş bulunursa kiralayan, altı ay ve daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin edere birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akti feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir. Yine İİK.nun 269. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre takip adi kiraya müteallik olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, BK.nun 260. maddesinde yazılı ihtarı ve kanuni müddeti geçtikten sonra tetkik merciinden kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Yargıtayın bu maddeler hükümlerini uygulamasında henüz kesinleşmiş bir kira tespiti kararına dayanılarak sözü edilen kanun maddelerinde gösterildiği biçimde kiracıya ihtar yapılmış veya ihtarlı ödeme emri tebliğ edilmiş ve belli süre içinde kira farkı ödenmemiş veya icra takibine itiraz edilmişse mahkemeden veya tetkik merciinden kiralananın boşaltılmasının istenebilip istenemeyeceği konusunda yukarıda sözü edilen kararlar arasında içtihat uyuşmazlığı oluşmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin kararında kiranın tespiti isteği ile bir dava olup bu dava sonunda taraflara verilen örneklerin, hüküm fıkrasında eda hükmünü taşıyıp taşımadığına bakılmaksızın ilam sayılması gerektiği, bu nedenle böyle bir ilama dayanan infaz isteğinin onun kesinleşmesine bağlı olup olmadığının Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 443. maddesi hükmüne göre çözümlenmesinin zorunlu olduğu, sözü edilen maddede taşınmaz mala ve buna ilişkin haklara, nafaka hükümleri hariç aile ve şahsın hukukuna dair hükümlerin kesinleşmedikçe icra edilemeyeceğinin yazılı bulunduğu, kirayı tespit eden ilam ise bu maddede sayılanlar arasında olmadığından infazının kesinleşmeye ve bunun sonucu olarak o ilama dayanılarak alacağının ancak kesinleşme ile muaccel hale geleceğinden söz edilerek infazın kesinleşme şartına bağlı saymanın yasal dayanağı bulunmadığı ve ilamda kiranın artırma günü gösterilmiş ve bu güne göre belli bir süre geçmişse alacağın ayrıca bir ihtara hacet kalmaksızın muaccel hale geleceği, bu nedenle ilamda yazılı artırma gününden itibaren geçmiş aylara ait kira farkının alınmasında ve ihtar süresi içinde ödenmediği takdirde tahliyenin sağlanması amacı ile borçlu aleyhine adil takip açılmasında veya borçluya İİK.nun 269. maddesi uyarınca ihtarlı ödeme emri gönderilmesinde yasalara aykırı bir yön bulunmadığı açıklanmıştır.

Buna karşılık Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında, tespit davası sonunda verilen kararların kesinleşmekle kesin hüküm gücünü kazanacakları, kesinleşen tespit kararının eda davasında kesin delil olacağı, icra kovuşturmasında alacağın muacceliyet kesbetmesinin zorunlu bulunduğu, bu gibi ilamların icrasının istenilmesi için kesinleşmesi gerektiği; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kararlarında ise tespite dair hüküm kesinleşmeden ihtar çekilmiş olduğuna göre istenilen kira farkları dolayısıyla kiracının mütemerrit sayılamayacağı ve nihayet Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin kararında tespit davası ile artırılan kira farklarının, tespit ilamının kesinleştiği tarihte muaccel olacağı ve zamanaşımının da o tarihten itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.

2 - Kurula verilen kararların bazılarında (kira farkı) bazılarında sadece (kira) denilmektedir. Aşağıdaki bentte sözü edilecek olan 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü içtihadı birleştirme kararının 4 numaralı bendinde aynen (gerçekten akit, kirası belli olmayan, bir akit haline gelmiştir.) denilmektedir. Bundan çıkan sonuç kiranın yalnız farkının değil tamamının belli olmayan, bir akit haline gelmiştir.) denilmektedir. Bundan çıkan sonuç kiranın yalnız farkının değil tamamının belli olmadığıdır. Nitekim kiranın tespiti davalarında kira farkının değil kiranın tamamının tespitine karar verilmektedir. Ancak kiranın tamamının istenebilmesinin tespite dair kararın kesinleşmesine bağlanması hakkaniyete ve kiralayan ile kiracı arasındaki çıkar dengesine uygun düşmeyecektir. Esasen alacağın bir bölümü ihtilaflı olduğu takdirde borçlu, ihtilafsız bulunan ve muaccel olan bölümünü ifadan imtina edemez. Bu nedenle içtihadı birleştirme kararının kapsamı, kira farkı ile sınırlandırılmıştır.

Görüşmeler sırasında sorunun BK. ile İİK. açısından ayrı ayrı çözümlenmesi gerektiği ve kiranın tespitine ilişkin kararın bir ilam olması nedeniyle her iki kanun hükümlerinin uygulanması yönünden bir fark gözetilmesinin uygun olacağı yolunda bir görüş ileri sürülmüşse de çoğunluk bu görüşü benimsememiştir. Gerçekten ister Borçlar Kanununa, isterse İcra ve İflas Kanununa göre olsun sorun aynıdır ve kira farkı alacağının kararın verildiği günde mi, yoksa kararın kesinleştiği günde mi ödenmesinin istenebileceğindedir. Eğer kira farkı alacağının ödenmesi, kararın verildiği günde istenebilirse kiracıya hemen BK.nun 260. maddesinde gösterildiği biçimde ihtar yapılabileceği gibi İİK.nun 269. maddesinde belirtildiği şekilde ihtarlı ödeme emri gönderilebilecek ve sonuçta alacağın tahsili ile birlikte kiralananın boşaltılması da istenebilecek veya sadece alacağın tahsili için dava açılabileceği gibi ilamsız icra yolu ile icraya başvurularak ödeme emri gönderilebilecektir. Aksi halde bunların yapılabilmesi için kiranın tespitine ilişkin kararın kesinleşmesi beklenecektir. Kuşku yoktur ki bir alacağın icra yolu ile kovuşturulmasına olanak varken onun dava edilemeyeceğinin benimsenmesi çelişkiye düşmek olur.

3 - Gayrimenkul Kiraları Hakkında 657O sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.3.1963 de karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.9.1963 de yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur. Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşılırsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.

4 - Gerek 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yarg