Dairesi: Büyük Genel Kurul
Esas No: 1990/2
Karar No: 1990/6
Karar Tarihi: 30.11.1990

(1164 S. K. m. 11) (743 S. K. m. 657) (2797 S. K. m. 15, 45)

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü vekili, 4.1.1990 günlü dilekçe ile Antalya İli Özel İdaresi tarafından Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden satın alınarak ihtiyaç sahiplerine dağıtılmasının Sağlanması amacıyla Valilik ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği Ofis'e devredilen, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından kooperatiflere ve bu suretle kooperatif ortaklarına dağıtılan arsaların tapu kayıtları üzerine 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun 11. maddesi uyarınca konulan şerhin kaldırılması için ilgililer tarafından açılan davalara ilişkin olarak verilen kararlarda Birinci ve Ondördüncü Hukuk Daireleri arasında görüş aykırılığı olduğunu ileri sürmüş; 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 15/2, 45/2. maddeleri gereğince konuyu inceleyen Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu'nun 22.2.1990 gün ve 2 sayılı kararıyla kararlar arasında aykırılık olduğu belirtilerek aykırılığın içtihadı birleştirme yoluyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu'nda giderilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu 30.11.1990 tarihinde toplanmış ve öncelikle kararlar arasında aykırılık bulunup bulunmadığı ve içtihadı birleştirmeye gerek olup olmadığı sorunu üzerinde durulmuştur.

Dairelerin kararları ve gerekçeleri şu şekilde özetlenebilir. 1- Birinci Hukuk Dairesi'nin kararları ve gerekçeleri:

a) 16.2.1984 gün, 1984/1478-1486; 7.3.1986 gün, 1986/2947-2560 sayılı kararlarla Yerel Mahkemelerce şerhin kaldırılması isteminin reddine ilişkin kararlar onanmıştır.

b) Bir kısım kararlarla da tapu kaydı üzerine konulan şerhin kaldırılmasına ilişkin olarak verilen yerel mahkeme kararları iki değişik gerekçeye dayanılarak onanmıştır.

Bunlardan eski tarihli olan kararlarda; "...Arsanın malikinin Arsa Ofisi olmadığı, bu arsaların Özel İdare adına tescil edildiği, yalnızca yasal işlemlerin tamamlanması için Arsa Ofisi'ne devredildiği, Arsa Ofisi'nden de kooperatif ve ortaklarına intikal ettiği, tapunun dayanağı olan belgelerde şerhin konulmasına dair kayıt bulunmadığı..." gerekçesine dayanılmıştır (14.10.1980 gün, 1980/12768-12486 sayılı karar).

Dairenin sonraki tarihli kararlarında ise, bu gerekçeyi değiştirmekle beraber uygulamasını neticeten aynı doğrultuda sürdürdüğü belirlenmiştir. Bu kararlarda özetle; "...MK.nun 657. maddesinin 2. fıkrası uyarınca düzenlenen protokolün taraflar yönünden bağlayıcı olduğu, yasaklamanın iki yıl için konulduğu, tescil tarihinden dava tarihine kadar iki yıldan fazla süre geçtiği, Arsa Ofisi'nin geri alma hakkını kullanmadığı nedenleriyle iki yılda yapılanmayı zorunlu kılan şerhin kaldırılmasına karar verilmesini isabetli olduğu..." belirtilmiştir (15.11.1988 gün ve 1988/8483-12390; 7.2.1989 gün, 1988/11065 esas ve 1989/1031 sayılı kararlar).

2- Ondördüncü Hukuk Dairesi'nin kararları ve gerekçeleri:

a) 15.3.1984 gün, 1984/2016-1892 sayılı kararla yerel mahkemece tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasına ilişkin olarak verilen karar önce bozulmuş ise de, karar düzeltme isteminin kabulü ile daha sonra onanmıştır.

b) 7.2.1989 gün, 1988/8483 esas, 1989/1235 karar; 12.12.1989 gün, 1989/7712-10477 sayılı kararlarla yerel mahkemelerce davanın kabulü ile tapu kayıtları üzerindeki şerhin kaldırılmasına ilişkin olarak verilen kararlar "...taşınmazın öncesinin Arsa Ofisi'ne ait olduğu, şerhin yasadan kaynaklandığı, 11. maddede öngörülen iki yıllık sürenin iki yıl geçtikten sonra o şerhin kaldırılacağı anlamında olmadığı...." gerekçesiyle bozulmuştur.

Yapılan görüşmeler sonunda açıklanan kararlar arasında 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun 11. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına, "satış şartlarına uygun inşaat ikmal edilmedikçe üçüncü şahıslara satılamaz, bağışlanamaz veya haczolunamaz" yolunda konulan şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile ortadan kaldırılıp kaldırılmayacağı, değiştirilip değiştirilemeyeceği ve süre sonunda hükümsüz hale gelip gelmeyeceği konusunda içtihat aykırılığı bulunduğuna ve içtihatların birleştirilmesi gerektiğine (5) karşı oya karşı (55) oyla karar verilerek işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.

İçtihat aykırılığına esas tutulan kararlarda sözü geçen maddi olay şöylece cereyan etmiştir:

Antalya II Özel İdaresi tarafından konutu olmayan ihtiyaç sahiplerine satılmak üzere Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden satın alınan arsaların yasal yönden kişilere satımının mümkün olmaması nedeniyle bu arsalar Antalya Valiliği ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen 3.11.1975 tarihli protokolle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'ne devredilmiştir.

Protokolün 1. maddesinde, satış bedelinin Arsa Ofisi tarafından İl Özel İdaresi'ne bilahare ödeneceği; 2. maddesinde, Arsa Ofisi'nin bu arsaları Arsa Ofisi Kanun ve Yönetmeliği uyarınca belirleyeceği bedel üzerinden satışa çıkaracağı kararlaştırılmıştır.

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü bu şekilde edindiği ve "Vilayet Arsaları" olarak adlandırılan bu arsaları 20.10.1976 tarihli protokolle kooperatiflere satmış, kooperatifler satın aldıkları bu arsaları parsellemek suretiyle ortaklarına dağıtmıştır. Arsa Ofisi ile kooperatifler arasında düzenlenen protokolün 1. maddesinde parselasyon ve aplikasyon işlemlerinin kooperatifler tarafından yaptırılacağı, iki yıl geçmeden ve bina yapılmadan satılamaz şerhinin tapu siciline konulacağı belirtilmiş, protokolün altına eklenen ek 1. maddede ise sınırlandırma hükmünün konulmaması kararlaştırılmıştır.

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü ile kooperatifler arasında tapuda düzenlenen satışa ilişkin akit tablosunda sınırlandırmaya ilişkin bir kayıt konulmamış, kooperatifler tarafından arsaların parsellenerek ortaklarına dağıtılmasından sonra Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün girişimleri ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün talimatı uyarınca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun 11 ve Arsa Ofisi Yönetmeliğinin 58. maddeleri gereğince arsaların tapu kayıtlan üzerine "Plan ve projesine uygun şekilde iki sene içinde inşaat yapılmadıkça üçüncü şahıslara satılamaz, haczedilemez ve rehnedilemez" şerhi işlenmiştir.

Davalara yol açan uyuşmazlıklar, Ofis tarafından sağlanan ve satış şartlarına uygun olarak üzerine inşaat yapılmayan arsaların tapu kayıtlan üzerindeki şerhlerin kaldırılması isteminden kaynaklanmışlardır.

İçtihat aykırılığının çözümünde üzerinde durulması gereken hususlar "Vilayet Arsaları" olarak adlandırılan arsaların mülkiyetinin Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'ne geçip geçmediği, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun 11. maddesinde öngörülen şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile ortadan kaldırılmasının veya değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı ve yönetmelikte belirtilen süre sonunda şerhin kendiliğinden hükümsüz hale gelip gelmeyeceği noktalarına ilişkin bulunmaktadır.

Mülkiyet hakkı ilk çağlarda mutlak, sınırsız ve dokunulmaz bir hak olarak kabul edilirken zamanla mülkiyet hakkının sosyal bir hak olduğu ve bu hakkın toplum yararına sınırlandırılabileceği görüşü ve uygulaması ağırlık kazanmıştır. Günümüzde mülkiyet hakkı malike tanınan yetkiler ile yüklenen ödevlerden oluşmaktadır. T.C. Anayasası'nın 35. maddesinin. 1. fıkrasında; mülkiyet hakkının temel haklardan olduğu kabul edilmiş; 2. fıkrasında, bu hakkın kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceği, 3. fıkrasında ise bu hakkın kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hükme bağlanmıştır.

Anayasa'nın 57. maddesinde, konut ihtiyacı ile ilgili tedbirleri almak ve toplu konut teşebbüslerini desteklemek Devlete görev olarak verilmiştir. Konut yapımının temel unsuru arsadır. Özellikle gelişen büyük şehirlerde arsa sağlanmasının zorluğu ve hatta imkansızlığı bilinen bir gerçektir. Gerçek ihtiyaç sahiplerine arsa sağlanması Devletin sosyal görevidir. Bu nedenle Devlet tarafından Arsa Ofisi Kanunu çıkarılarak 10.5.1969 tarihinde yürürlüğe konulmuştur.

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün amacı ve görevleri 1164 sayılı Kanunun 1 ve 2. maddelerinde, arsa fiyatlarının spekülatif amaçlarla artışını önlemek, bu nedenle tanzim alım ve satımları yapmak, konut, sanayi ve turizm ihtiyaçlarını karşılamak üzere arsa sağlamak, planlı ve düzenli şehirleşmeyi gerçekleştirmek ve yönlendirici çalışma yapmak olarak belirtilmiştir. Kanunun 8. maddesinde; Hazine, Belediye, Özel İdare ve Vakıflar idaresinin satışa çıkaracakları arazi ve arsaları satış muamelesine tevessül etmeden önce Arsa Ofisi'ne bildirmekle yükümlü oldukları; 9. maddede, Ofis'in amacına uygun olarak kamulaştırma yapılabileceği; 10. maddede ise konut, sanayi, turizm ve diğer kamu tesisleri için planlanan alanlarda Ofis'in kanuni şuf'a hakkına sahip olduğu hükme bağlanmıştır.

İçtihat aykırılığına konu olan arsaların ilk maliki Vakıflar Genel Müdürlüğü olup, arsaların mülkiyeti satım suretiyle Antalya İl Özel İdaresi'ne geçmiştir. Sözü edilen arsalar Özel İdare tarafından Ofis'e satılmış ve satım akdi uyarınca Ofis adına tapu kaydı oluşturulmuştur. Kural olarak ayni haklar tapuya tescil ile doğar (MK. 633/1). Arsa Ofisi Kanununun 8. maddesi uyarınca; Özel İdare'nin, Ofis'in onayını almaksızın satmayı planladığı arsaları üçüncü kişilere satması mümkün değildir. Buradaki olanaksızlık doğrudan doğruya yasadan kaynaklanmakta olup yasaları herkesin bildiği veya bilmesi gerektiği de hukukun genel prensiplerine dayanan bir esastır. 0 halde, yasadan doğan bu olanaksızlığı ortadan kaldırma amacıyla bir Devlet Kurumunun muvazaalı hareket ettiği düşüncesi Devletin ciddiyeti ve güvenilirliği ile bağdaştırılamayacağı gibi bu yoldaki bir iddia hiç bir suretle hukuki himaye talebinde de bulunamaz. Arsa Ofisi'nin, arsaları satın alma suretiyle iktisap etmesi kanundan doğan yetkisini kullanması sonucu meydana gelen hukuki bir durumdur. Bu nedenlerle Arsa Ofisi'nin Vilayet Arsalarının mülkiyetini iktisap ederek malik sıfatıyla satış yaptığının kabulü zorunludur.

Arsa Ofisi tarafından sağlanan ve amaca uygun hareket edilmemesi halinde yapılacak işlemlere ait hüküm, Kanunun 11. maddesinde düzenlenmiştir. Madde, üç fıkradan oluşmaktadır.

Maddenin 1. fıkrası; "Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından satılan a