Dairesi: Büyük Genel Kurul
Esas No: 1978/3
Karar No: 1978/4
Karar Tarihi: 25.04.1978

(634 S. K. m. 10, 13, 14) (743 S. K. m. 634) (818 S. K. m. 213, 217) (1512 S. K. m. 60)

Dava: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, kat irtifaki veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin olarak noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olup olmadığı konusunda, Hukuk Genel Kurulunun 4.7.1973 gün ve 971/1-388-598 sayılı, 17.9.1975 gün ve 1973/1-1076-992 sayılı, 26.6.1976 gün ve 1976/1-1853-2340 sayılı ve 13.10.1976 gün ve 1975/13-108-2617 sayılı kararlarıyla 1. 13. 14. ve 15. Hukuk Daireleri Kararları arasında aykırılık bulunduğuna ve bu aykırılığın içtihadı birleştirme yoluyla giderilmesine Hukuk Genel Kurulunca 27.1.1978 günlü toplantıda 1977/1-102 sayı ile karar verilmesi ve konunun gündeme alınması için Birinci Başkanvekilinin 27.2.1978 gün ve 1977/1-102 sayılı başvurması üzerine, Yargıtay Birinci Başkanlığı 9 Mart 1978 günlü yazısıyla, beliren içtihat aykırılığının 1730 sayılı Yargıtay Yasasının 20/1. maddesi gereğince içtihadı birleştirme yoluyla çözülmesi Yargıtay Büyük Genel kuruluna intikal etmiştir.

24.4.1978 gününde toplanan Büyük Genel Kurulda, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesine ilişkin 15. Hukuk Dairesi Kararlarının içtihadı birleştirmenin dışında bırakılmasına üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildikten sonra, yukarıda sözü edilen Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.2.1971 gün ve 1971/1044-1004 sayılı, 26.4.1971 gün ve 3350-2278 sayılı, 22.5.1972 gün ve 4629-3600 sayılı, 3.7.1973 gün ve 5970-5720 sayılı, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.3.1974 gün ve 1974/701-683 sayılı ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 11.4.1974 gün ve 1974/966-968 sayılı, 4.11.1975 gün ve 1975/3673-4866 sayılı kararları arasında içtihat aykırılığı bulunduğuna ve içtihadın birleştirilmesi gerektiğine oybirliği ile karar verilerek konunun esası görüşüldü:

Karar: 1 - Hukuk Genel Kurulunun 4.7.1973 gün ve 1971/1-388-598 sayılı, 17.9.1975 gün ve 1973/1-1076-992 sayılı ve 23.6.1976 gün ve 976/1-1863-2340 sayılı kararlarıyla 1. ve 14. Hukuk Dairelerinin yukarıda anılan kararlarında, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, noterlerce düzenlenen bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaya ilişkin olduğundan Kat Mülkiyeti Kanununun 10. ve 14. maddeleri uyarınca tapu memuru tarafından düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle şekil hükmüne aykırılıktan geçersiz sayılmıştır.

Buna karşın, Hukuk Genel Kurulun 13.10.1976 gün ve 975/13-108-2617 sayılı kararı ile 13. Hukuk Dairesinin sözü edilen kararında ise, noterlerce düzenlenen bu tür bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinden ibaret bulunduğu ve bu nedenle noterlerce yapılabileceği ve geçerli olduğu kabul edilmiştir.

Şu duruma göre, kararlar arasındaki aykırılık noterlerce düzenlenen ve bağımsız bölüm satış vaadi denilen sözleşmenin niteliğinin belirlenmesinden doğmaktadır.

2-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 1, 2 ve 3. maddeleri gereğince kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulmuş, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı, bağımsız, özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, yapılmakta bulunan veya ileride yapılacak olan bir yapının, bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak çeşididir.

İçtihadı birleştirmeye neden olan kararlarda sözü edilen bağımsız bölüm satış vaadi, inşa edilecek veya edilmekte olan binalardaki katlara ilişkindir. Topraktan kat satışı denilen bu hukuki ilişki; bir eser (İstısna) sözleşmesi değil, bir satım sözleşmesidir. Çünkü bunda önceden belli bir projeye göre işin yerine getirilmesi söz konusudur ve emek (çalışma), satılan kat için özel bir nitelik taşınmamaktadır. Bu nedenle sözleşmede emek değil, nesne teslimi edimi üstün bulunmaktadır.

2 - Binada kat mülkiyeti kurulmuş ise, kat malikinin bağımsız bölümünü başkalarına devir ve temlike ve satış vaadinde bulunmaya yetkili olduğunda ve satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenleneceğinde doktrinde ve uygulamada bir duraksama ve uyuşmazlık yoktur. Çünkü kat mülkiyetinin kurulmasıyla Kat Mülkiyeti Kanununun 13/4. maddesi gereğince her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Kat malikleri sahibi oldukları bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı yukarıda anılan işlemleri yapmaya yetkilidirler. Taşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise bunun da satış vaadine konu olması ve sözleşmenin noterlerce düzenlenmesi mümkündür.

3 - İçtihat aykırılığı kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmadan önce yapılan bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya irtifakı satış vaadi sözleşmeleri hakkındadır.

Burada öncelikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan