(6570 S. K. m. 3)

Dava: Temyiz Mahkemesi İcra ve İflas Dairesinin 7.4.1959 günlü ve M/696 sayılı yazısında: 6570 sayılı kanun hükmünce kira parasının belediye encümenince takdiri gereken hallerde belediye encümeninin kira parasını takdir etmesi gecikmiş ve belediye encümeninin takdir ettiği kira, önceden akitle bakul edilen kiradan yüksek buulunmuş olursa; kiraya verenin kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren (akitle kabul edilmiş olan kira parasıyla belediye encümenince takdir edilmiş bulunan kira parası arasında meydana gelen) kira farkını kiracıdan isteyebileceği ötedenberi kabul edilegelmekte iken son defa kiralayanın bu kira farklarını ancak encümenin kira takdir ettiği tarihten sonrası için kiracıdan isteyebileceği yolu yeni bir ekseriyetin meydana geldiği bildirilerek keyfiyetin içtihadın birleştirilmesi yoluyla karara bağlanması istenmiştir. İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Umumi Heyetince içtihatlar arasında birbirini tutmazlık bulunduğuna karar verildikten sonra mesele incelendi, gereği konuşuldu:

Karar: 1 - Gayrimenkul kiraları hakkındaki 6570 sayılı kanun, kira bakımından iki çeşit gayrimenkul hakkında hüküm koymuştur. Bunlardan birincisi Milli Korunma Kanunu ile 6084 sayılı kanuna göre kiraları sınırlandırılmış bulunan yani kiraları serbest olmayan gayrimenkuller, ikincisi de Şubat 1947 den sonra yapılmış bulunması itibariyle Milli Korunma Kanununun 30. maddesini değiştiren 5020 sayılı kanunun şümulü dışında kalan veyahut Milli Korunmaya tabi iken 6084 sayılı kanun hükümlerince kira tahdidi dışında bırakılmış bulunan gayrimenkullerdir. 6570 sayılı kanun, birinci nevi gayrimenkullerin esasen donmuş bulunan kiralarını arttırmayı, serbest kiraya tabi ikinci nevi gayrimenkullerin kiralarını ise 12.5.1953 kirası üzerinden dondurmayı hedef tutmuştur.

Görüşme konusu akitler, serbest iraya tabi iken 6570 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle kirası dondurulan ve 12/Mayıs/1953 kirasının 6570 sayılı kanunun 3. Maddesi gereğince belediye encümenince takdiri gereken gayrimenkullere ait akitlerdir. Bu hadiselerde 6570 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce taraflarca kararlaştırılan belli bir kira parası üzerinden akit yapılmış ve yeni kanunun yürürlüğe girmesinden sonra 12/Mayıs/1953 serbes kirasının bilinmemesi sebebiyle belediye encümenince kira takdir ettirilmesi gerektiği halde taraflar eski akit üzerinden kira almaya ve vermeye devam etmişler, bir zaman sonra kiralayanın veya kiracının isteği üzerine belediye encümeni, serbest akitle kabul edilenden daha yüksek bir kira takdir etmiştir veyahut 6570 sayılı kanundan önce serbest kiraya tatbi bir gayrimenkul, kanunun yürürlüğe girmesinden sonra taraflarca kararlaştırılan bir kira ile kiraya verilmiş ve bir zaman sonra (12/Mayıs/1953 kirasının bilinmemesi sebebiyle) belediye encümeni tarafından daha yüksek bir kira takdir olunmuştur ve her iki halde de kiralayan, kiracıdan akitle kararlaştırılan kira ile belediye encümeni tarafından takdir edilen kira arasındaki farkları istemektedir.

2 - Gerek 6570 sayılı kanun, gerekse ondan önce yürürlükte bulunan 5020 sayılı kanun, kira paralarının en yüksek sınırını tayin ve bu sınırı aşan kira anlaşmalarını yasak etmiş ve bir de kira akitlerindeki şartların kiracı aleyhine ağırlaştırılamayacağı esasını benimsemiştir. 6084 sayılı kanunun serbest olmayan kira akitleri hakkındaki yasakları da yine bu iki esasa dayanmaktadır. Gerek 6570 sayılı kanun, gerekse daha önceki kanunlar, kiranın en yüksek sınırını tayin ve bu sınırın aşılmasını yasak ettikleri ve bir aktin kanunun emredici (kati) hükümleriyle yasak edilmiş olmayan cihetlere ilişkin şartlarının Borçlar Kanununun 19. maddesi uyarınca serbestçe kararlaştırılabileceği düşünülürse, kiralayanla kiracının kanunun aşılmasını yasak ettiği en yüksek kiradan daha aşağı bir kira parası kabul etmeleri halinde bu şartın muteber olduğu neticesine varılır. O halde, kiranın kanun hükmünce belediye tarafından takdiri lazım iken tarafların bunu kendi aralarında kararlaştırmış oldukları ve belediyenin sonradan tespit ettiği kanuni kira tarafların kabul ettiklerinden daha yüksek bulunduğu takdirde, tarafların akitle kabul etmiş oldukları kiraya ait şartın muteber olması lazım gelir ve taraflar arasında muteber olarak kabul edilmiş bir kira bulundukça kiralayanın kiracıdan bundan daha yüksek kira istemesine imkan olamaz. Bu itibarla, kanunun amme intizamı düşüncesiyle konulmuş bulunması ve yürürlüğe girdiği tarihten itibaren onun şümulüne giren bütün kira akitlerinin kanuna tabi olması esasına dayanılarak muteber bir akitle kabul edilenden daha yüksek bir kira istenebileceği ileri sürülemez.

3 - 6570 sayılı kanunun geçici birinci maddesinin son fıkrasındaki bu kanuna göre kiraya zam yapılması gereken hallerde yapılacak zam nispetlerinden aşağı nispette zam yapılacağını veya hiç zam yapılmayacağını kiralayanın kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde yazı ile tebliğ etmediği takdirde zamların yürürlüğe gireceği yollu hükmün, belediye encümenince takdir edilen kira sebebiyle yapılacak zammın kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren istenebileceği şeklindeki görüşün doğruluğunu gösterdiği ileri sürülmektedir. Bir defa bu hüküm, 5020 sayılı kanuna göre kiraları serbest olmayan gayrimenkullerin kiraları için 6570 sayılı kanunun ikinci maddesi gereğince yapılacak zamlar hakkı