XII ZR 142/99 - XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL XII ZR 142/99 Verkündet am: 14. November 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesger ichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 14. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina fr Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 27. April 1999 aufgeh o - ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 13. Oktober 1998 wird zurckgewiesen. Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzins fr die Monate Mai 1996 bis November 1997 in Anspruch. Mit schriftlichem Vertrag vom 21. Januar 1994 mietete die H. B. GmbH von den damaligen Grundstckseigentmern F. und A. Broräume fr die Zeit bis zum 31. Dezember 1999 zu einem Staffe l - - 3 - mietzins, der sich ab Mrz 1996 auf 3.855 DM und ab Mrz 1997 auf 4.009 DM, jeweils zuzglich Mehrwertsteuer, belie f. Ende Mai/Anfang Juni 1995 trat die Beklagte durch dreiseitige Vereinb a - rung anstelle der bisherigen Mieterin in das Mietverhltnis ein. Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. April 1996 erwarb der Klger das Grundstck. Zugleich bevollmchtigten die Voreigentmer ihn, ab Übergang des Besitzes und der Nutzungen am 1. Mai 1996 alle vertraglichen Rechte g e - genber den Mietern wahrzunehmen, und teilten dies auch der Beklagten mit. Seit dem 9. September 1996 ist der Klger als Eigentmer im Grundbuch ei n - getragen. Die Beklagte zahlte den Mietzins letztmalig fr Mrz 1996 und zog im April 1996 aus den Mietrumen aus. Sie ist inzwischen zur Zahlung des Mie t - zinses fr April 1996 sowie rckstndiger Nebenkosten fr 1995 in Höhe von 1.786,49 DM an die Vermieter F. und A. verurteilt worden. Der Klger errechnet seine Klageforderung wie folgt: Mai 1996 bis Februar 1997 = 10 Monate x (3.885 DM + MWSt. = 4.433,25 DM -richtig: 4.506,60 DM -) = 44.332,50 DM zuzglich Mrz bis November 1997 = 9 Monate x (4.009 DM + MWSt. = 4.610,35 DM -richtig: 4.650,44 DM -) = 41.493,15 DM, insgesamt 85.825,65 DM (richtig: 86.919,96 DM). Das Landgericht gab der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt. Auf die Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage unter Abnderung des erstinstanzlichen Urteils ab. Dagegen richtet sich die Revision des Klgers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt. - 4 - Entscheidungsgrnde: I. Aufgrund der Sumnis der Beklagten ist durch Versumnisurteil zu e r - kennen, obwohl die Entscheidung inhaltlich nicht auf einer Sumnisfolge b e - ruht (vgl. BGHZ 37, 79, 82). II. Die Revision fhrt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, der Mietzinsanspruch des Klgers fr die Zeit ab 1. Mai 1996 sei gemß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1 BGB entfallen, weil der Klger seiner Verpflichtung aus §§ 535, 536 BGB a.F., der Beklagten den Gebrauch der Mietrume zu gewhren, schul d - haft nicht nachgekommen sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zu seiner Überzeugung fest, daß der Beklagten der Zutritt zu den Mietrumen Ende April 1996 durch Auswechslung der Schlösser verwehrt worden sei. Zwar habe nicht aufgeklrt werden können, wer dies veranlaßt habe. Indes treffe den Klger, der bestreite, daß er selbst oder die Voreigentmer dies veranlaßt htten, die Beweislast dafr, daß er die Vereitelung der Gebrauchsgewhrung nicht zu vertreten habe. - 5 - Gegen den Fortfall der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses spreche auch nicht, daû die Beklagte im April 1996 ausgezogen sei und keine Anstalten gemacht habe, den Gebrauch der Mietrume wieder aufzunehmen. Mangels entsprechender vertraglicher Abreden sei die Beklagte nmlich zum Gebrauch der Mietrume nicht verpflichtet gewesen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Ve r - letzung einer Anzeigepflicht der Beklagten. Angesichts der durch das Ergebnis der Beweisaufnahme nicht widerlegten Behauptung der Beklagten, unmittelbar nach Feststellung der Schlsserauswechslung den Voreigentmer F. hie r - von unterrichtet zu haben, sei nicht erwiesen, daû die Beklagte ihre Anzeig e - pflicht verletzt habe. Im brigen fehle es selbst bei unterlassener Anzeige der Gebrauchsverhinderung an einem Verschulden der Beklagten, da diese unter den gegebenen Umstnden davon habe ausgehen drfen, die Auswechslung der Schlsser sei von der Vermieterseite veranlaût worden und dieser deshalb ohnehin bekannt. 2. Dies hlt der rechtlichen Prfung nicht in allen Punkten stand. a) Soweit das Berufungsgericht es als erwiesen angesehen hat, daû der Mietgebrauch Ende April 1996 durch Auswechseln der Schlsser unmglich gemacht worden sei, bleiben die Angriffe der Revision gegen die Beweiswrd i - gung ohne Erfolg. Ein Verstoû gegen Denkgesetze oder Erfahrungsstze ist nicht dargetan. Einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, daû ein g e - werblicher Vermieter bei bislang harmonischem Mietverhltnis allein wegen des rckstndigen Mietzinses fr den laufenden Monat keinen Austausch der Schlsser vornehmen lasse, gibt es nmlich nicht. Insbesondere dann, wenn der Mieter den flligen Mietzins schuldig bleibt und - wie hier - mit dem Auszug aus den gemieteten Brorumen beginnt, erscheint es keineswegs ausg e - - 6 - schlossen, daû der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters auf diese Weise zu sichern sucht. Abgesehen davon ve r - bleibt ungeachtet der Angriffe der Revision die theoretische Mglichkeit, daû der Austausch der Schlsser im April 1996 entweder auf Veranlassung des Klgers als knftigem Vermieter, der A. GmbH (die die Rume nach B e - kundung der Zeugin R. in "Brogemeinschaft" mit der Beklagten genutzt haben soll), eines sonstigen Dritten oder gar der auszugswilligen Beklagten selbst veranlaût worden ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts, den Klger treffe als Vermieter die Beweislast dafr, daû er die Nichterfllung seiner Gebrauchsgewhrung s - pflicht nicht zu vertreten habe, begegnet keinen Bedenken und wird auch von der Revision nicht angegriffen. b) Die Revision hat hingegen Erfolg, soweit sie geltend macht, das B e - rufungsgericht habe im Hinblick auf die Anzeigepflicht des Mieters zum einen die Beweislast verkannt und zum anderen nicht unterstellen drfen, die B e - klagte habe davon ausgehen knnen, die Auswechslung der Schlsser sei auch dem Klger bekannt gewesen. Insoweit kann dahinstehen, ob sich die Anzeigepflicht des Mieters auch dann, wenn die Fortsetzung des Mietgebrauchs durch Auswechseln der Schlsser verhindert wird, aus § 545 BGB a.F. ergibt, wie das Berufungsgericht angenommen hat. Diese Vorschrift dient dem Zweck, dem Vermieter unverz g - lich Kenntnis von auftretenden Mngeln der Mietsache und ihr drohenden G e - fahren zu verschaffen (vgl. BGHZ 68, 281, 285). Ob darunter auch die Au s - wechslung von Schlssern zu verstehen ist, die allein den Gebrauch des Mi e - ters beeintrchtigt, ohne die Substanz des Mietgegenstandes zu beeintrcht i - gen, mag fraglich erscheinen. Darauf kommt es indes nicht an, weil der Mieter, - 7 - wenn nicht schon nach § 545 BGB a.F., so jedenfalls nach § 242 BGB gehalten ist, den Vermieter unverzglich von einer derart gravierenden Strung des Mietverhltnisses in Kenntnis zu setzen. Denn behebbare Beeintrchtigungen stillschweigend in Kauf zu nehmen, um Gewhrleistungs- oder Schadense r - satzansprche darauf sttzen zu knnen, ist unredlich (vgl. BGHZ 92, 177, 182); die Unterlassung der erforderlichen Anzeige fhrt in zumindest entspr e - chender Anwendung des § 545 Abs. 2 BGB a.F. zum Verlust smtliche r G e - whrleistungsansprche einschlieûlich des Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfllung sowie des Rechts zur auûerordentlichen Kndigung aus § 542 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. Diese Anzeigepflicht entfllt nur, wenn dem Vermieter der Mangel b e - kannt ist oder nach den Umstnden bekannt sein muû (vgl. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 976 m.N.). Zu Recht rgt die Revision insoweit, die angefochtene En t - scheidung lasse nicht erkennen, worauf das Berufungsgericht seine Annahme sttzt, die Beklagte habe davon ausgehen knnen, dem Klger sei die Au s - wechslung der Schlsser mitgeteilt worden. Die Beklagte hat weder vorgetr a - gen, dem Klger einen entsprechenden Hinweis erteilt zu haben, noch daû und aus welchen Grnden er ohnehin davon gewuût habe. Sie hat lediglich b e - hauptet, den Voreigentmer F. unterrichtet zu haben, was die Beweisau f - nahme aber nicht besttigt hat. Aufgrund dieses Beweisergebnisses kann auch dahinstehen, ob Ende April 1996 ein Hinweis an einen der Voreigentmer berhaupt ausreichend war, oder ob die Beklagte angesichts des ihr angezeigten Übergangs smtl i - cher Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Klger am 1. Mai 1996 zustzlich auch diesem die Auswechslung der Schlsser htte anzeigen m s - - 8 - sen, da nunmehr er allein htte Abhilfe schaffen knnen. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trgt die Beklagte als Mieterin die Bewei s - last dafr, daû sie ihrer Anzeigepflicht nachgekommen ist (vgl. Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 587; MnchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 545 Rdn. 14; E r - man/Jendrek BGB 10. Aufl. § 545 Rdn. 8; Kraemer in Bub/Treier aaO Kap. III Rdn. 978 m.w.N.; a.A. Soergel/Hintzmann BGB § 545 Rdn. 10). 3. Die angefochtene Entscheidung kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da weitere als die vom Ber u - fungsgericht getroffenen Feststellungen nicht erforderlich sind. Da die Beklagte den ihr obliegenden Beweis fr die Anzeige der Auswechslung der Schlsser nicht erbracht hat, besteht die der Hhe nach unstreitige Klageforderung zu Recht. Die Berufung der Beklagten gegen das stattgebende Urteil des Landg e - richts ist nicht begrndet. Hahne Sprick Wagenitz Ahlt Vézina

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