Rekabet Kurumu
Karar Sayısı: 18-44/699-343
Karar Türü: Birleşme ve Devralma
Konu: MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım Ticaret A.Ş. tarafından Antalya’da bulunan Magic Life Water World Imperial, Muğla’da bulunan TUI Blue Marmaris ve Bodrum Imperial ve İzmir’de bulunan Alaçatı Beach Resort otellerinin kiralanmasına ve işletilmesine ilişkin devralma işlemine izin verilmesi talebi
Karar Tarihi: 22.11.2018

Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2018-5-44 (Devralma)
Karar Sayısı : 18-44/699-343
Karar Tarihi : 22.11.2018
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Adem BİRCAN, Mehmet AYAN,
Ahmet ALGAN, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Şükran KODALAK
B. RAPORTÖRLER: Ayşe Özlem UZUN, Esra KÜÇÜKİKİZ, Tülay ŞİMŞEK SARI
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : - MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım Ticaret A.Ş.
Temsilcileri: Av. Nihan PALTA, Av. İsmail Ünal DOĞAN
Yıldız Posta Cad. Yıldız Residence No:24/10 Gayrettepe
Beşiktaş/İstanbul
(1) D. DOSYA KONUSU: MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım Ticaret A.Ş.
tarafından Antalya’da bulunan Magic Life Water World Imperial, Muğla’da
bulunan TUI Blue Marmaris ve Bodrum Imperial ve İzmir’de bulunan Alaçatı
Beach Resort otellerinin kiralanmasına ve işletilmesine ilişkin devralma
işlemine izin verilmesi talebi.
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 24.09.2018 tarih, 6863 sayı ile giren ve
eksiklikleri 12.11.2018 tarihinde tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen 15.11.2018
tarih, 2018-5-44/Öİ sayılı Devralma Ön İnceleme Raporu görüşülerek karara
bağlanmıştır.
(3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirime konu işleme izin verilmesinde
sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
(4) Başvuruda; MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım Ticaret A.Ş. (MP HOTEL)
tarafından Antalya’da bulunan Magic Life Water World Imperial, Muğla’da bulunan
TUI Blue Marmaris ve Bodrum Imperial ve İzmir’de bulunan Alaçatı Beach Resort
otellerinin kiralanmasına ve işletilmesine ilişkin devralma işlemine izin verilmesi talep
edilmektedir. Söz konusu otelleri kiralayan taraflara, sözleşme sürelerine ve otellerin
bulundukları il bilgilerine aşağıdaki tabloda yer verilmiştir:
Tablo 1: İşlem Kapsamındaki Otellere İlişkin Bilgiler
Otel Adı Kiralayan Taraf Sözleşme Süresi Otelin Bulunduğu İl
Bodrum Imperial
Turktur Bodrum Otelcilik Turizm
Yatırım ve İşl. A.Ş. ve Mertay
Turizm Yatırım ve İşl. A.Ş.
10 yıl Muğla
TUI Blue Marmaris
Turktur Marmaris Otelcilik Turizm
Yatırım ve İşl. A.Ş.
10 yıl Muğla
Magic Life Water
World Imperial
Turktur Belek Otelcilik Turizm
Yatırım ve İşl. A.Ş.
10 yıl Antalya
Alaçatı Beach
Resort
Kalafatoğlu Dış Tic. ve Turizm
Yatırım A.Ş.
5 yıl İzmir
Kaynak: Bildirim Formu
18-44/699-343
2/5
(5) Birleşme ve Devralma Sayılan Haller ve Kontrol Kavramı Kılavuzu’nun 13.
paragrafında belirtildiği üzere, devralan tarafa mülkiyet hakları ya da hisseler
devredilmeksizin yönetim ve kaynaklar üzerinde kontrol hakkı veren uzun süreli
kiralama anlaşmaları da kontrol değişikliğine yol açmaktadır. Bu kapsamda Kurulun
10.09.2012 tarihli, 12-43/1323-436 sayılı ve 30.10.2008 tarihli, 08-61/998-390 sayılı
kararlarında beş yıl süreli kiralama işlemleri devralma olarak değerlendirilmiştir.
Bildirim konusu işlem ile söz konusu otellerin işletme hakkı 5-10 yıl süreli sözleşmeler
yolu ile MP HOTEL’e geçecek olup bu durum otellerin kontrolünde kalıcı bir değişiklik
meydana getirecektir. Dolayısıyla bildirime konu işlem 2010/4 sayılı Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in
(2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesi çerçevesinde devralmadır.
(6) 2010/4 sayılı Tebliğ’in 8. maddesinin beşinci fıkrasında “Üç yıllık dönem içinde aynı
kişiler ya da taraflar arasında veya aynı ilgili ürün pazarında aynı teşebbüs tarafından,
bu maddenin ikinci fıkrası anlamında gerçekleştirilen iki ya da daha fazla işlem, bu
Tebliğ’in 7 nci maddesinde yer alan ciroların hesaplanması bakımından tek bir işlem
olarak değerlendirilir.” hükmüne yer verilmektedir. 24.02.2017 tarihinde yeniden
düzenlenen ilgili hüküm, değişiklik öncesi “İki yıllık dönem içinde aynı kişiler ya da
taraflar arasında, bu maddenin ikinci fıkrası anlamında gerçekleştirilen iki ya da daha
fazla işlem, bu Tebliğin 7 nci maddesinde yer alan ciroların hesaplanması bakımından
tek bir işlem olarak değerlendirilir.” şeklindedir. Dolayısıyla 24.02.2017 tarihi itibarıyla
2010/4 sayılı Tebliğ’de son iki yıllık dönem olarak öngörülen süre üç yıla çıkarılmış ve
sadece aynı kişiler veya taraflar arasında değil aynı teşebbüs tarafından aynı ilgili
ürün pazarında yapılan devralmalar da Tebliğ kapsamına alınmıştır. Dosya konusu
işlemler de tam olarak bu duruma birer örnek teşkil etmektedir.
(7) Bildirim Formunda, MP HOTEL’in kiracı sıfatıyla 24.02.2017 tarihinden sonra Senses
Hotel Bodrum, Labranda Loryma Resort Hotel, Labranda Bodrum Princess & SPA,
Labranda TMT ve Labranda Alantur isimli otelleri uzun süreli sözleşmeler vasıtasıyla
devraldığı, ancak söz konusu otellerin teker teker veya toplam cirolarının 2010/4 sayılı
Tebliğ’in 7. maddesindeki ciro eşiklerini aşmaması sebebiyle Kuruma bildirilmediği,
öte yandan yine aynı Tebliğ’in 8. maddesinin beşinci fıkrasındaki hüküm uyarınca;
anılan otellere ilişkin bildirimin dosya konusu başvuru ile gündeme geldiği ifade
edilmektedir. MP HOTEL’in 24.02.2017 tarihinden sonra devraldığı otelleri kiralayan
taraflara, devralma tarihlerine ve otellerin bulunduğu illere aşağıda yer verilmiştir:
Tablo 2: 24.02.2017’den Sonra MP HOTEL Tarafından Devralınan Oteller
Otel Adı Kiralayan Taraflar Devralma Tarihi İl
Labranda Bodrum
Princess&SPA
Biryaz Turizm Ticaret
İnşaat A.Ş.
10.03.2017 Muğla
Labranda TMT
TMT Turistik Modern
Tesisler A.Ş.
29.05.2017 Muğla
Labranda Loryma Resort
Bertop İnşaat ve
Turizm Ticaret A.Ş.
01.11.2017 Muğla
Labranda Alantur
Alantur Turizm ve
Ticaret A.Ş.
Ocak 2018 Antalya
Senses Hotel Gerçek Kişiler 06.06.2018 Muğla
Kaynak: Bildirim Formu
(8) Ayrıca; Bildirim Formu ve ek bilgi yazılarında, 2010/4 sayılı Tebliğ’de 24.02.2017
tarihinde yapılan değişiklik öncesinde MP HOTEL’in Labranda Mares Marmaris ve
Labranda Side Excelsior otellerini de devraldığı, ancak bu otellerin bireysel ve toplam
cirolarının 2010/4 sayılı Tebliğ’deki eşikleri aşmaması sebebiyle ilgili dönemde
Kuruma bildirilmediği belirtilmektedir. Bunun yanı sıra, söz konusu iki otele ilişkin
devralma işlemlerinin başvuru konusu devralma işlemi ile birlikte de
18-44/699-343
3/5
değerlendirilmemesi gerektiği, zira bu iki işlemin Tebliğ’de 24.02.2017 tarihinde
yapılan değişiklik öncesinde gerçekleştirildiği, kiracı tarafından son üç yılda yapılan
işlemlerin cirolarını tek saymanın ve söz konusu ciroların mevcut işlemlere ait cirolara
dâhil edilmesinin hukuken mümkün olmadığı, Anayasa ve hukukun genel kuralları
gereği kanunlar ve diğer kuralların yürürlük tarihinden itibaren geriye yürüyemeyeceği
ve kazanılmış hak ve statüleri zedeleyemeyeceği, ciroların dâhil edilmesinin MP
HOTEL’in ceza alması anlamına geleceği, Danıştay içtihadının1 ve Kurul kararlarının2
5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan “yasaların geriye yürütülmesi yasağı” ve
“lehe olan uygulanır” kuralını aynen benimsediği vurgulanmaktadır. İlgili otelleri
kiralayan taraflara, devralma tarihlerine ve otellerin bulundukları illere aşağıda yer
verilmiştir:
Tablo 3: 24.02.2017’den Önce MP HOTEL Tarafından Devralınan Oteller
Otel Adı Kiralayan Taraflar Devralma Tarihi İl
Labranda Mares Marmaris
Marmaris Altınyunus Turistik
Tesisler A.Ş. 15.01.2017 Muğla
Labranda Side Excelsior
Norm Turizm Yatırımları ve
İşletmecilik A.Ş.
15.04.2016 Antalya
Kaynak: Ek Bilgi Yazısı
(9) Tarafların yapmış oldukları açıklamaların değerlendirilmesi sonucunda, dosya konusu
işlemler bakımından “idari işlemlerin geriye yürümezliği” ilkesinin uygulanamayacağı,
zira Tebliğ’de 24.02.2017 tarihinde yapılmış düzenlemenin sıfırdan yeni bir hüküm
getirmekten ziyade, zaten Tebliğ’de mevcut olan hükümdeki sürenin uzatılmasından
ve bunun yanı sıra devralan taraf ile aynı pazarda olma koşulunun eklenmesinden
ibaret olduğu görülmektedir.
(10) Gerek tarafların göndermiş oldukları örnek Danıştay ve Kurul kararları gerek rekabet
hukuku literatürü incelendiğinde geriye yürümenin söz konusu olması için sonradan
yürürlüğe giren hukuk kuralının geçmişte meydana gelmiş olay ve işlemlere
uygulanması gerektiği3 anlaşılmaktadır. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 7.
maddesi gereğince “suçun işlendiği zaman yürürlükte bulunan kanuna göre suç
sayılmayan fiilden dolayı” kimseye ceza verilememektedir. Mevcut durumda ise yeni
bir Tebliğ hükmünün geçmiş işleme uygulanarak bir sonuç doğurması gibi bir durum
meydana gelmemekte, aksine Tebliğ maddesi yürürlüğe girdikten sonra gerçekleşen
yeni işlemlere (2018 yılındaki bildirimlere) o anda (24.02.2017 tarihinden beri) zaten
yürürlükte olan “Üç yıllık dönem içinde aynı kişiler ya da taraflar arasında veya aynı
ilgili ürün pazarında aynı teşebbüs tarafından gerçekleştirilme” hükmünün
uygulanması söz konusu olmaktadır. Kaldı ki 2018 yılında gerçekleştirilen bir işlem
için 24.02.2017 tarihinde yapılan değişiklik öncesindeki Tebliğ hükmünün
uygulanması hukuken uygun olmayacaktır. Esasen, yeni Tebliğ hükmünde yer verilen
üç yıllık dönemin bir devralma işleminin gerçekleştirileceği tarihten geriye üç yıl
gidilmesi ve bu süre zarfında gerçekleştirilen devralma işlemlerinin ciroların
hesaplanması bakımından tek bir işlem olarak kabul edilmesi şeklinde yorumlanması
gerekmektedir.

1 Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 04.10.2017 tarih, 2014/3462 E., 2017/2907 K. sayılı kararı;
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 31.05.2007 tarih, 2006/2453 E., 2007/1536 K. sayılı kararı;
Danıştay 13.- Dairesinin 01.02.2013 tarih, 2009/3276 E., 2013/219 K. sayılı kararı.
2 Kurulun 04.05.2011 tarih, 11-28/537-160 sayılı; 29.12.2011 tarih, 11-64/1663-593 sayılı; 06.05.2009
tarih, 09-21/439-107 sayılı ve 16.02.2011 tarih, 11-09/171-58 sayılı kararları.
3 YILMAZ, E. (2015), İdari İşlemlerin Geriye Yürümezliği, International Journal of Social Sciences and
Education Research, Vol. 1(4).
18-44/699-343
4/5
(11) Tüm bu devralmaların MP HOTEL’in ana şirketi FTI GRUP tarafından aynı ilgili ürün
pazarında gerçekleştirilmesi nedeniyle işlemler ciroların hesaplanması bakımından
tek bir işlem olarak değerlendirilmiştir. Bu sebeple 2010/4 sayılı Tebliğ’in ilgili hükmü
gereğince, Labranda Mares Marmaris’in ve Labranda Side Excelsior’un cirosu dosya
kapsamında 24.02.2017 tarihinden sonra MP HOTEL tarafından devralınan oteller ile
birlikte dikkate alınmıştır. Bu çerçevede, dosya mevcudu bilgilerden tarafların
cirolarının 2010/4 sayılı Tebliğ’in 7. maddesinin birinci fıkrasında öngörülen ciro
eşiklerini aştığı ve dolayısıyla işlemin izne tabi olduğu anlaşılmıştır.
(12) İşlem taraflarından FTI GRUP’un faaliyetleri genel olarak turizm sektörüne yöneliktir.
FTI GRUP Türkiye’de bünyesinde bulunan MP Turkey Turizm A.Ş. (MP TURKEY)
aracılığıyla tur operatörlüğü ve acentelik; MP HOTEL, Efes Prenses Turizm ve
Otelcilik A.Ş. ve MP Property II Turizm ve Otelcilik A.Ş. aracılığıyla otel işletmeciliği
alanında faaliyet göstermektedir. Grubun bünyesinde bulunan MP Property I Turizm
ve Otelcilik A.Ş. ve MP Property III Turizm ve Otelcilik A.Ş.’nin ise hâlihazırda
herhangi bir faaliyeti bulunmamaktadır. Devre konu tarafı oluşturan gayrimenkullerin
oteller olduğu dikkate alındığında dosya konusu işlem bakımından “otelcilik hizmetleri”
alanında yatay anlamda bir örtüşme meydana geleceği değerlendirilmektedir. Bunun
yanı sıra, FTI GRUP’un tur operatörlüğü ve acentelik alanında da faaliyetleri
bulunmasından ötürü “tur operatörlüğü” pazarında dikey bir ilişki ortaya çıkmaktadır.
(13) Esasen oteller Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Turizm Tesislerinin
Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik uyarınca yıldız sayılarına göre
sınıflandırılmaktadır. Kurulun otelcilik hizmetleri alanındaki kararlarında ilgili ürün
pazarının yıldız sınıflandırmasına gidilmeden “otelcilik hizmetleri pazarı”4 olarak geniş
bir çerçevede ele alındığı kararların yanı sıra, daha dar kapsamlı olacak şekilde “4/5
yıldızlı otelcilik hizmetleri”5,“4 yıldızlı otelcilik hizmetleri”6 ve “5 yıldızlı otelcilik
hizmetleri”7 olarak ayrı ayrı tanımlandığı dosyalar bulunmaktadır. Öte yandan, otelcilik
hizmetleri pazarında ulaşım maliyetinin ve süresinin tüketici tercihlerini coğrafi alana
duyarlı hale getirmesinden ötürü ilgili coğrafi pazar il bazında ele alınmaktadır8.
(14) MP HOTEL’in bünyesinde genel olarak “4 yıldızlı oteller” ve “5 yıldızlı oteller”
bulunmaktadır. Bu bağlamda, işbu dosya özelinde kesin bir ilgili ürün pazarı tanımı
yapılmaksızın, yoğunlaşmanın etkilerinin en dar pazar tanımı altında
değerlendirilebilmesi açısından “4 yıldızlı otelcilik hizmetleri” ve “5 yıldızlı otelcilik
hizmetleri” pazarlarında işlemin etkileri ele alınabilecektir. Öte yandan, işlem
taraflarının verdiği bilgiye göre; Senses Hotel Bodrum (Muğla), Labranda Loryma
Resort (Muğla) ve Alaçatı Beach Resort (İzmir) otelleri “özel belgeli tesis”
niteliğindedir ve yıldız sınıflandırması bulunmamaktadır. Bu nedenle, devralma
işleminin etkileri “otelcilik hizmetleri pazarı” açısından da değerlendirilmiştir. İlgili
coğrafi pazarlar ise otellerin bulundukları iller göz önünde bulundurularak “İzmir”,
“Antalya” ve “Muğla” olarak tespit edilmiştir.
(15) Bunun yanı sıra FTI GRUP, bünyesinde bulunan MP TURKEY aracılığıyla
yurtdışından paket turlar ile Türkiye’ye turist getirmektedir. Dolayısıyla “tur
operatörlüğü” pazarı dikey anlamda işlemden etkilenen pazar olarak kabul edilmiştir.

4 09.09.2015 tarih, 15-36/553-180 sayılı ve 12.01.2010 tarih, 10-04/44-21 sayılı kararlar.
5 28.08.2012 tarih ve 12-42/1316-430 sayılı karar.
6 20.04.2016 tarih ve 16-14/220-96 sayılı karar.
718.07.2018 tarih, 18-23/409-197 sayılı; 20.04.2016 tarih, 16-14/220-96 sayılı; 13.10.2005 tarih, 05-
67/949-256 sayılı kararlar.
8 Bkz. ilgili ürün pazarı için atıf yapılan kararlar.
18-44/699-343
5/5
(16) Dosyada bulunan pazar payları incelendiğinde; devralma işlemi sonrasında FTI
GRUP’un “otelcilik hizmetleri” pazarı bakımından en yüksek pazar payına İzmir ilinde
ulaşacağı ve pazar payının %(…..) olarak gerçekleşeceği görülmektedir. Öte yandan,
“4 yıldızlı otelcilik hizmetleri” ve “5 yıldızlı otelcilik hizmetleri” pazarına bakıldığında;
her iki pazar için de İzmir ilinde herhangi bir yoğunlaşma gerçekleşmeyeceği, söz
konusu pazarlarda en yüksek pazar payının Muğla ilinde “4 yıldızlı otelcilik
hizmetleri”nde %(…..), “5 yıldızlı otelcilik hizmetleri”nde ise %(…..) olacağı,
dolayısıyla FTI GRUP’un devralma işlemi sonrasında en dar pazar tanımı altında dahi
sınırlı bir pazar gücüne ulaşabileceği anlaşılmaktadır. İlgili coğrafi pazarların,
Türkiye’de yaz turizminin en yoğun yaşandığı yerler olmaları sebebiyle, otel çeşitliliği
ve sayısı oldukça fazladır.
(17) Dikey olarak etkilenen “tur operatörlüğü” pazarında ise FTI GRUP’un %(…..) pazar
payı bulunmaktadır. Ek bilgi yazısında verilen bilgilere göre, bu pazarda çok sayıda
oyuncu faaliyet göstermekte olup pazarın en büyük oyuncusu TUI GROUP %(…..)
pazar payına sahiptir. Bunun yanı sıra, pazarda faaliyet gösteren diğer rakipler FTI
GRUP üzerinde rekabetçi baskı yaratacak düzeydedir.
(18) Tüm bu veriler çerçevesinde, tarafların söz konusu pazarlarda işlem sonrasında elde
edecekleri toplam pazar paylarının düşük kalacağı, dolayısıyla işlem sonucunda
gerek yatay gerek dikey anlamda rekabeti kısıtlayıcı düzeyde yoğunlaşma meydana
gelmeyeceği değerlendirilmektedir. Bu sebeple bildirim konusu devralma işlemi
sonucunda, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi bakımından herhangi bir pazarda hâkim
durum yaratılması veya mevcut bir hâkim durumun güçlendirilmesi ve böylece
rekabetin önemli ölçüde azaltılması sonucunun ortaya çıkmayacağı kanaatine
varılmıştır.
H. SONUÇ
(19) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı
Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ
kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde
yasaklanan nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun
güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu
olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60
gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık olmak üzere, OYBİRLİĞİ ile
karar verilmiştir.



Full & Egal Universal Law Academy