Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2017-2-3 (Soruşturma)
Karar Sayısı : 18-36/584-285
Karar Tarihi : 01.10.2018
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Adem BİRCAN,
Ahmet ALGAN, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Şükran KODALAK
B. RAPORTÖRLER : Pelin ERDOĞAN, Bülent GÖKDEMİR, Gözde MAVİ,
Kemal KÜÇÜKKAVRUK, Betül AYHAN
C. BAŞVURUDA
BULUNANLAR : - Gizlilik talepli 9 başvuru
- Mustafa ŞİMŞEK
- Birol DOĞRU
- Önem Turizm Yapı Tic. ve San. Ltd. Şti.
Temsilcileri: Av. Ufuk KULA
1593/1 Sok. No:65 K:4 D:7 Bayraklı/İzmir
- İhsan Bülent ÇALIKIRAN
Kardelen Mah. Başkent Bul. B Blok No:2248 İç Kapı No: 30,
Yenimahalle/Ankara
- Ankara İli Çankaya İlçesinde Faaliyet Gösteren 10 Emlak
Komisyoncusu
- Çetin GÜLEÇ-Güleç Gayrimenkul
- Edişler Otomotiv San, ve Tic. A.S.
- Emre İNAN-Mavigöl Gayrimenkul
- Fevzullah KAYGUSUZ- Dinamik Gayrimenkul
- Fırat ÜNSAL-Auto Frt
- Lokman ÇELİK-Trend of Gayrimenkul
- Sabri KARAGÖZ-Doğus GAYRİMENKUL
- Sinan ALUÇ-Çukurova Emlak
- Sebahattin ŞAHİN-Bilim Emlak
- Tuğrul AKGÜL-Golova Emlak
- Suat SEVİNÇ
Küçükbakkalköy Mah. Namık Kemal Cad. Fidanlık Sok. No:
18, D: 4, Ataşehir /İstanbul
- Ali ÖNGEL
Paşakonak Mah. 1037 Sok. No: 25B, İç Kapı No: 2,
Bandırma/Balıkesir
- T.C. Ticaret Bakanlığı Esnaf ve Sanatkarlar Genel
Müdürlüğü
Dumlupınar Bulvarı Eskişehir Yolu 9. km No:151 B Blok
Çankaya/Ankara
- Emin USTAALİOĞLU
İnönü Cad. Göztepe Mah. No: 422/B Konak/İzmir
- Yıldızlar San. ve Dış Ticaret Ltd. Şti.
Gümüşpala Mah. Eski Londra Asfaltı E5 Yanyol No:110

18-36/584-285
2/49

- Mehmet KARAKAYA (Radikal Otomotiv)
Fevzi Çakmak Mah. 10427 Sok. No: 3 Karatay/Konya
- İstanbul Oto Galericiler Oto Alım Satım Yıkama ve
Yağlamacılar Esnaf Odası
Otomer Galericiler Sitesi B-38 Eyüp Sultan Mah. Yadigâr
Sok. Sancaktepe/İstanbul
- Hüseyin YURDAKUL
100. Yıl Mh. Oto Center P Blok No:58 Bağcılar/İstanbul
- Şaban Erkoç (Oto Sivaslı)
Galericiler Sitesi K Blok No:35 Bağcılar/İstanbul
- İstanbul’da Faaliyet Gösteren 3 Oto Galeri
- Abdullah KARAKOÇ
Oto Center Galericiler Sitesi K Blok No:10
Bağcılar/İstanbul
- Sinan ERKOÇ
Oto Center Galericiler Sitesi L Blok No: 56
Bağcılar/İstanbul
- Selim KARAARSLAN
Oto Center Galericiler Sitesi P Blok No: 34
Bağcılar/İstanbul
- Mustafa BURAN (Buran Otomotiv)
100.Yıl Mahallesi Oto Center Galeri Sitesi P Blok No:35
Bağcılar/İstanbul
- Ahmet ARSLAN
100. Yıl Mah. 2. Sk 14-1 Asm Bağcılar/İstanbul
- Hüseyin GÜL (Altungül Otomotiv)
100.Yıl Mah. Oto Center Galericiler Sitesi B Blok No:10
Bağcılar/İstanbul
- Murat ÇELEN (Ares Otomotiv)
100. Yıl Mah. Oto Galericiler Sitesi M Blok No: 21
Bağcılar/İstanbul
- Kafkas Otomotiv
100.Yıl Mah. Oto Center Galericiler Sitesi C Blok No:9
Bağcılar/İstanbul
- T Bilgi Hizmetleri Tek. ve Tic. A.Ş.
Temsilcileri: Av. M. Gökhan AHİ, Av. Şebnem AHİ
Barbaros Mah. Ardıç Sok. Varyap Meridian C Blok Kat:33
D:231 Ataşehir/İstanbul
- Turan KOÇ
Yüzyıl Mah. Hüseyin Karaaslan Cad. Otocenter M blok NO:
17 Bağcılar/ İstanbul
- Organize Emlak Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri Ltd.
Şti.
8045 /2 Sokak No:1 B Blok D:2 Çiğli/İzmir
D. HAKKINDA SORUŞTURMA
YAPILAN :- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. A.Ş.
Temsilcileri: Av. Gönenç GÜRKAYNAK,
Av. O. Onur ÖZGÜMÜŞ, Av. İsmail ÖZGÜN
Çitlenbik Sok. No: 12 Yıldız Mah. Beşiktaş İstanbul
18-36/584-285
3/49

(1) E. DOSYA KONUSU: Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. A.Ş.’nin vasıta ve
emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında
aşırı fiyat uygulamak suretiyle 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal edip
etmediğinin tespiti.
(2) F. İDDİALARIN ÖZETİ: Rekabet Kurumu (Kurum) kayıtlarına muhtelif tarih ve sayılar
ile intikal eden başvurularda özetle,
- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş.’nin
(SAHİBİNDEN.COM) kendisine ait olan “” alan adı
üzerinden gayrimenkul satışı ve kiralanması, ikinci el oto satışı, ikinci el eşya
satışı gibi alışverişler için ücret karşılığında ilan yayımlayan bir platform
olduğu,
- Başvuru sahibi gayrimenkul ofislerinin uzun süredir kullanıcı potansiyeli
sebebiyle SAHİBİNDEN.COM platformuyla çalıştığı,
- SAHİBİNDEN.COM’un on-line emlak ilanları pazarında hakim durumda
olduğu,
- Kurumsal müşterilerine sunduğu emlak ilanlarının paket fiyatlarını son dört
yılda on kat civarında artırdığı, söz konusu artışın ürün geliştirmesinden
kaynaklandığının belirtildiği,
- 2016 yılında 1.100 TL olan paketin muadillerinin 3.228 TL olduğu,
- Söz konusu pazarda şebeke etkileri nedeniyle yüksek giriş engellerinin var
olduğu, ayrıca yeni teşebbüslerin ilgili pazara girmesi ve büyümesinin maliyet
itibarıyla çok zor olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM’un müşterilerinin küçük ölçekli teşebbüsler olduğu, söz
konusu üyelik ücretlerini sektördeki diğer rakip firmalara vermelerinin
mümkün olmadığı, bu durumun dolaylı şekilde de olsa pazardaki rakiplerini
dışlamaya yol açtığı,
- SAHİBİNDEN.COM yerine rakip teşebbüsleri tercih etmek isteyen
gayrimenkul ofislerinin müşteri kitlesinin önemli ölçüde azalması ve mevcut
rakip teşebbüslerin de fiyat artışına gitmesinin kurumsal müşterilerin diğer
teşebbüslere geçmesini zorlaştırdığı,
- Sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici refahında
doğrudan bir kayba yol açan aşırı fiyatlama davranışının, rekabet hukukunun
temel ilgi alanlarından birini oluşturduğu,
ifade edilerek, SAHİBİNDEN.COM’un emlak ilan-reklam pazarında hakim durumunu
kötüye kullandığı gerekçesiyle 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054
sayılı Kanun) kapsamında gereğinin yapılması talep edilmiştir.
(3) G. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurulunun (Kurul) 11.01.2017 tarihli toplantısında
emlak ilan ve reklam pazarında üyelik ücretlerinde önemli düzeyde artış yapmak ve aşırı
fiyat uygulamak suretiyle hakim durumunu kötüye kullandığı iddiasına yönelik olarak
4054 sayılı Kanun’un 40. maddesinin birinci fıkrası uyarınca SAHİBİNDEN.COM
hakkında önaraştırma yapılmasına 17-02/19-M sayı ile karar verilmiştir.
(4) Önaraştırma sürecinde ayrıca Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş.
(HÜRRİYETEMLAK.COM)’de yerinde inceleme yapılmış, Milliyet Gazetecilik ve
Yayıncılık A.Ş. (MİLLİYETEMLAK.COM) ve Zingat Gayrimenkul Bilgi Sistemleri A.Ş.
(ZİNGAT.COM) ile görüşmeler gerçekleştirilmiştir. Yapılan görüşmelerde ziyaretçi
18-36/584-285
4/49

sayısı, ziyaret sayısı, kurumsal üye sayısı, ciro, ilan paketleri hakkında detaylı bilgiler
talep edilmiş ve istenen bilgiler Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(5) Yapılan önaraştırma sonucunda SAHİBİNDEN.COM hakkında 4054 sayılı Kanun'un 6.
maddesini ihlal edip etmediğinin tespitine yönelik olarak 04.05.2017 tarih ve 17-15/175-
M sayı ile söz konusu teşebbüs hakkında 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca
soruşturma açılmasına karar vermiştir.
(6) 18.05.2017 tarihinde 4054 sayılı Kanun’un 43. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca
SAHİBİNDEN.COM’a soruşturma açıldığına dair bildirimde bulunulmuş ve 30 gün içinde
ilk yazılı savunmanın gönderilmesi talep edilmiştir. SAHİBİNDEN.COM’un ilk yazılı
savunması süresi içerisinde 21.06.2017 tarih ve 4398 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(7) On-line emlak satış/kiralama alanında SAHİBİNDEN.COM hakkında soruşturma devam
ederken Kurum kayıtlarına 11.05.2017 tarih, 3301 sayı ile giren ve T.C. Ticaret
Bakanlığı Esnaf ve Sanatkârlar Genel Müdürlüğü tarafından yapılan başvuruda özetle,
- Konya Oto Lastikçiler Oto Yıkama Oto Galericiler Odası Başkanlığı tarafından
gönderilen yazıda, Oda üyesi olan ve Konya ilinde faaliyet gösteren çok sayıda
oto galerinin SAHİBİNDEN.COM’dan şikâyetçi olduğu,
- Oto galerilerin şehir dışına da satış yapabilmek, araçlarının özelliklerini ve
fotoğraflarını yayımlamak için SAHİBİNDEN.COM’a üye oldukları,
- Ancak SAHİBİNDEN.COM’un son dört yılda üyelik fiyatlarını fahiş bir şekilde
%400 oranında artırdığı ve bu durumun oto galerileri zor durumda bıraktığı
ifade edilmiştir.
(8) İlaveten Kurum kayıtlarına muhtelif tarih ve sayılarda intikal eden diğer başvurularda ise
özetle,
- Başvuru sahibi oto galerilerin uzun süredir SAHİBİNDEN.COM ile çalıştığı,
- Oto galerilerin, otomobil alım satımında SAHİBİNDEN.COM’a bağımlı
oldukları, başka bir deyişle SAHİBİNDEN.COM üzerinden daha fazla müşteri
kitlesine ulaşabildikleri,
- On-line otomotiv ilanları pazarında faaliyet gösteren SAHİBİNDEN.COM’un
kurumsal müşterilerine sunduğu otomotiv ilanlarının paket fiyatlarının
rakiplerine nazaran yüksek olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM tarafından yapılan zamların enflasyon oranı ile
açıklanamayacak seviyede olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM’un ikinci el otomobil pazarında %40’tan fazla pazar payına
sahip olduğu, bu durumun SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda hakim durumda
olduğunu gösterdiği,
- Kurumsal müşterilerine uyguladığı fiyat politikası nedeniyle pazara girmek ve
pazarda büyümek isteyen teşebbüsleri engellediği,
- 2014 yılı itibarıyla uygulamaya başladığı fiyat politikasının bir sonucu olarak
kullanıcıların rakip teşebbüslere geçişini engellediği, böylece rakip teşebbüsleri
pazarın dışına ittiği,
belirtilerek SAHİBİNDEN.COM’un otomobil ilanları pazarındaki hakim durumunu hem
kurumsal üyeler hem de rakip teşebbüsler açısından aşırı fiyat uygulamak suretiyle
kötüye kullandığı iddia edilerek, 4054 sayılı Kanun kapsamında gereği talep edilmiştir.
18-36/584-285
5/49

Başvuru konusu hakkında talep edilen ek bilgi ve belgeler Kurum kayıtlarına 07.06.2017
tarih 4018, 4019 sayı ile intikal etmiştir.
(9) Söz konusu iddialara ilişkin olarak hazırlanan 14.07.2017 tarihli İlk İnceleme Raporu,
Kurulun 19.07.2017 tarih ve 17-23/376-M sayılı toplantısında görüşülmüş,
SAHİBİNDEN.COM’un on-line otomobil ilanları pazarında sahip olduğu hâkim durumu
aşırı fiyat uygulamak suretiyle kötüye kullandığı iddialarına yönelik 4054 sayılı Kanun’un
40. maddesi uyarınca önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir.
(10) Başlatılan önaraştırma kapsamında 08.08.2017 tarihinde SAHİBİNDEN.COM ile
görüşülmüş, bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş ve ilgili bilgiler Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(11) Araba.Com. Ltd Şti. (ARABA.COM) ile yapılan 09.08.2017 tarihli görüşmede
teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş, teşebbüs tarafından gönderilen
cevaplar 16.08.2017 tarih ve 5906 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(12) Arabam Com İnternet ve Bilgi Hizmetleri A.Ş. (ARABAM.COM) ile 10.08.2017 tarihinde
görüşülmüş, teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş, bu talebe karşılık
gönderilen bilgi ve belgeler 18.08.2017 tarih ve 5979 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(13) Araba Sepeti Otomotiv Bilişim Dan. Hiz. San. ve Tic. A.Ş. (TASİT.COM) ile görüşülmüş,
teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiştir. Teşebbüsten istenen bilgi ve belgeler
16.08.2017 tarih ve 5898 sayı ile kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(14) Hazırlanan Önaraştırma Raporu sonucunda alınan 27.09.2017 tarih, 17-30/488-M sayılı
kararla, SAHİBİNDEN.COM’un iddia konusu davranışlarının 4054 sayılı Kanun’un 6.
maddesini ihlal edip etmediğinin tespitine yönelik olarak 4054 sayılı Kanun’un 41.
maddesi uyarınca soruşturma açılmasına ve ilgili iddiaların Kurulun 04.05.2017 tarih,
17-15/175-M sayılı kararı ile SAHİBİNDEN.COM hakkında on-line emlak ilanları
pazarında yürütülmekte olan soruşturma kapsamındaki iddialar ile benzer olması
sebebiyle dosyaların birleştirilmesine karar verilmiştir.
(15) 29.09.2017 tarihinde 4054 sayılı Kanun’un 43. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca
SAHİBİNDEN.COM’a soruşturma açıldığına dair bildirimde bulunulmuş ve 30 gün içinde
ilk yazılı savunmanın gönderilmesi talep edilmiştir. SAHİBİNDEN.COM’un vasıta
kategorisi için ilk yazılı savunması süresi içerisinde 01.11.2017 tarih ve 7876 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(16) Kurul, 26.10.2017 tarih ve 17-35/546-M sayılı kararı ile yürütülmekte olan
soruşturmanın 04.11.2017 tarihinde sona eren süresinin, 4054 sayılı Kanun’un 43.
maddesinin birinci fıkrası çerçevesinde altı ay uzatılmasına hükmetmiştir.
(17) Bunun yanı sıra yürütülen soruşturmaya ilişkin SAHİBİNDEN.COM tarafından
gönderilen ek bilgiler 15.11.2017 tarih ve 8363 sayı, 14.12.2017 tarih ve 9146 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(18) Soruşturma kapsamında 20.12.2017 tarihinde SAHİBİNDEN.COM ile görüşme
gerçekleştirilmiş, görüşme sonucunda bazı bilgiler talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler
05.01.2018 tarih ve 193 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. 10.01.2018 tarihinde
EJ İnternet Hizmetleri Danışmanlık Eğitim Reklam ve Organizasyon Ticaret A.Ş.’den
(EMLAKJET.COM) bilgi talebinde bulunulmuş, talep edilen bilgiler 25.01.2018 tarih ve
856 sayı ile Kurum kayıtlarına girmiştir. 24.01.2018 tarihinde Letgo Mobil İnternet
Servisleri ve Ticaret A.Ş. (LETGO) ile görüşme gerçekletirilmiş, ayrıca 01.03.2018
tarihinde bilgi talebinde bulunulmuştur. Talep edilen bilgiler 19.03.2018 tarih ve 2283
18-36/584-285
6/49

sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Bunun yanı sıra 01.03.2018 tarihinde
MİLLİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM, HÜRRİYETEMLAK.COM, ARABA.COM,
TASİT.COM ve ARABAM.COM’dan, 02.03.2018 tarihinde ise
HURRİYETOTO.COM’dan bilgi talebinde bulunulmuş, talep edilen bilgiler sırasıyla
13.03.2018 tarih ve 2102 sayı, 20.03.2018 tarih ve 2288 sayı, 19.03.2018 tarih ve 2262
sayı, 14.03.2018 tarih ve 2150 sayı, 14.03.2018 tarih ve 2152 sayı, 15.03.2018 tarih ve
2176 sayı, 19.03.2018 tarih ve 2281 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(19) Ayrıca yürütülen soruşturma sürecinde 05.03.2018 tarihinde (…..) ve (…..) ile,
06.03.2018 tarihinde ise Ankara Oto Galericiler Derneği yetkilileri (ANODER) ve Motorlu
Araç Satıcıları Federasyonu (MASFED) ve Başkent Otomotivcileri Derneği (BOD) ile
görüşme gerçekleştirilmiştir.
(20) 26.03.2018 tarihinde Çiçeksepeti İnternet Hizmetleri A.Ş. (CİCEKSEPETİ.COM), Doğuş
Planet Elektronik Ticaret Ve Bilişim Hizmetleri A.Ş. (N11.Com), Gitti Gidiyor Bilgi
Teknolojileri San. ve Tic. A.Ş. (GİTTİGİDİYOR.COM), Yemek Sepeti Elektronik İletişim
Tanıtım Pazarlama Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. (YEMEKSEPETİ.COM), Neredekal
Turizm Ve İnternet Hizmetleri A.Ş. (NEREDEKAL.COM) ile Sigorta ve Reasürans
Brokerlik Hizmetleri A.Ş.’den (SİGORTAM.NET) bilgi talep edilmiştir. Talep edilen
bilgiler sırasıyla 09.04.2018 tarih ve 2920 sayı, 02.04.2018 tarih ve 2709 sayı,
06.04.2018 tarih ve 2855 sayı, 05.04.2018 tarih ve 2803 sayı, 09.04.2018 tarih ve 2921
sayı, 06.04.2018 tarih ve 2829 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(21) 29.03.2018 tarihinde HURRİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM,
MİLLİYETEMLAK.COM, ve EMLAKJET.COM’dan, 30.03.2018 tarihinde ise
SAHİBİNDEN.COM’dan bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler sırasıyla 06.04.2018
tarih ve 2883 sayı, 11.04.2018 tarih ve 2975 sayı, 06.04.2018 tarih ve 2848 sayı,
05.04.2018 tarih ve 2810 sayı ve 06.04.2018 tarih ve 2839 sayı ile Kurum kayıtlarına
intikal etmiştir. Ayrıca ’dan talep edilen ek bilgiler 12.04.2018 tarih ve
3004 sayı, EMLAKJET.COM’dan talep edilen ek bilgiler ise 09.04.2018 tarih ve 2926
sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(22) 12.04.2018 tarihinde ARABAM.COM, HURRİYETEMLAK.COM, ARABA.COM,
EMLAKJET.COM’dan, 13.04.2018 tarihinde SAHİBİNDEN.COM, TASİT.COM,
ZİNGAT.COM ve MİLLİYETEMLAK.COM’dan bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler
sırasıyla 17.04.2018 tarih ve 3111 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3218 sayı, 17.04.2018 tarih
ve 3120 sayı, 18.04.2018 tarih ve 3168 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3215 sayı, 18.04.2018
tarih ve 3141 sayı, 24.04.2018 tarih ve 3303 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3216 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Ayrıca SAHİBİNDEN.COM tarafından soruşturma
kapsamında gönderilen ek bilgiler 16.04.2018 tarih ve 3069 sayı ile Kurum kayıtlarına
intikal etmiştir.
(23) 18.04.2018 tarihinde ARABA.COM’dan talep edilen bilgiler 20.04.2018 tarih ve 3226
sayı, 18.04.2018 ve 19.04.2018 tarihlerinde ARABAM.COM’dan talep edilen bilgiler ise
20.04.2018 tarih ve 3227 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Bunun yanı sıra
SAHİBİNDEN.COM’dan şifahen bilgi talep edilmiş, talep edilen bilgiler 24.04.2018 tarih
ve 3307 sayı, 27.04.2018 tarih ve 3406 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(24) Yapılan inceleme, değerlendirme ve tarafların ilk yazılı savunmaları da dikkate alınarak
hazırlanan 04.05.2018 tarih ve 2017-2-3/SR sayılı Soruşturma Raporu ve ekleri
taraflara ve Kurul üyelerine tebliğ edilmiş ve 30 gün içerisinde ikinci yazılı savunmanın
sunulması gerektiği bildirilmiştir.
(25) SAHİBİNDEN.COM tarafından gönderilen ikinci yazılı savunma, 07.06.2018 tarih ve
4447 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. İkinci yazılı savunmalara karşılık
18-36/584-285
7/49

hazırlanmış bulunan 20.06.2018 tarih ve 2017-2-3/EG sayılı Ek Görüş, 22.06.2018
tarihinde taraflarca tebellüğ edilmiştir. Ek yazılı görüşe karşı üçüncü yazılı savunma
Kurum kayıtlarına 20.07.2018 tarih ve 5267 sayı ile süresi içerisinde intikal etmiştir. Söz
konusu yazılı savunmada SAHİBİNDEN.COM tarafından sözlü savunma talep
edilmiştir. 02.08.2018 tarih ve 18-24/424-M sayılı Kurul kararı ile sözlü savunma
toplantısının 17.09.2018 tarihinde yapılmasına karar verilmiştir.
(26) Soruşturma kapsamında sözlü savunma toplantısına katılım talebine ilişkin 11.09.2018
tarih, 2017-2-3/BN-5 sayılı Bilgi Notu 18-31 sayılı Kurul toplantısında ele alınmıştır.
Soruşturma kapsamında yapılacak olan sözlü savunma toplantısına, “2010/2 sayılı
Rekabet Kurulu Nezdinde Yapılan Sözlü Savunma Toplantıları Hakkında Tebliğ’ln 6.
maddesinin birinci fıkrası uyarınca SS Karataşıt Vasıtaları ve Yedek Parçaları Alım ve
Satımı ile İşletme ile Uğraşanlar Site İşletme Koopratifinin ve İstanbul Umum Emlak
Komisyoncuları Esnaf Odasının üçüncü kişi olarak katılım talebinin kabulüne
12.09.2018 tarih ve 18-31/537-M sayı ile karar verilmiştir.
(27) Kurul yürütülen soruşturma ile ilgili olarak düzenlenen Rapor’a, Ek Görüş’e, toplanan
delillere, yazılı savunmalara, sözlü savunma toplantısında yapılan açıklamalara ve
incelenen dosya kapsamına göre 01.10.2018 tarihinde 18-36/584-285 sayılı nihai
kararını vermiştir.
(28) H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili dosyada, SAHİBİNDEN.COM’un vasıta satış
hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti ve emlak satış/kiralama hizmetlerine
yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında hâkim durumda bulunduğu, teşebbüsün
2014-2017 yıllarında uyguladığı fiyatların rekabetçi pazarlarda gözlenmeyecek ölçüde
yüksek düzeyde gerçekleştiği, öte yandan teşebbüsün hâkim duruma gelmesinde,
yönetsel becerilerinin de payının bulunması, yüksek fiyatlamanın tüketici refahı
üzerinde olumsuz etki yaratma ihtimalinin düşük olması ve orta-uzun vadede ilgili
pazarlarda gözlenen yüksek fiyatların, piyasaya giren güçlü teşebbüslerin
SAHİBİNDEN.COM üzerindeki rekabetçi baskıyı artırması suretiyle baskılanacağının,
böylece rekabetçi pazarlarda gözlenebilecek düzeylere yakınsayacağının öngörülmesi
nedeniyle, teşebbüsün aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi
hükmünü ihlal ettiği yönündeki iddianın reddedilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine
ulaşılmıştır. Diğer yandan raportörlerden Kemal KÜÇÜKKAVRUK tarafından, uzun
vadede pazara girişin beklenen şekilde gerçekleşmediği, %(…..)’in üzerindeki fiyat
artışının rekabetçi pazarda gerçekleşemeyeceği tespitleri ile SAHİBİNDEN.COM’un
aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal ettiği belirtilmiştir.
I. İNCELEME, GEREKÇE VE HUKUKİ DAYANAK
I.1. Hakkında Soruşturma Yürütülen Taraf: SAHİBİNDEN.COM
(29) SAHİBİNDEN.COM 2000 yılında kurulmuş ve emlak ilan ve reklamlarının yanı sıra
birçok farklı alanda ilan ve reklam verilebilen bir on-line platform olarak faaliyet
göstermektedir. Teşebbüs hâlihazırda gayrimenkul, otomobil, yedek parça ve aksesuar,
ikinci el eşya, iş makineleri, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş ilanları, yardımcı
arayanlar, hayvanlar alemi olmak üzere on farklı kategoride on-line ilan ve reklamlara
aracılık yapmaktadır.
(30) SAHİBİNDEN.COM’un çalışma şekli internet sitesi üzerinden ürünlerini satmak isteyen
satıcılarla bu ürünleri satın almak isteyen alıcıları karşılaştırmaktan ibaret olup, alıcılar
bakımından siteye üyelik ücretsiz iken, satıcılar bakımından satıcının kimliğine (ürünün
sahibi, emlakçı, oto galeri vb.) göre değişen ücret tarifesi uygulanmaktadır. Bunun
dışında SAHİBİNDEN.COM aracılığıyla yapılan satışlardan teşebbüse herhangi bir pay
verilmemektedir. internet sitesinde, satılan ürünün fotoğrafları ve
18-36/584-285
8/49

özellikleri, ürüne ilişkin kullanıcı yorumları, satıcının iletişim bilgileri gibi bilgiler yer
almaktadır. Alıcılar satın almak istedikleri ürün için doğrudan satıcı ile irtibat kurmakta
ve satış gerçekleştirilmektedir.
(31) SAHİBİNDEN.COM’un uygulamasında emlak ofisi, oto galeri gibi şirketlerin internet
sitesine üyelikleri kurumsal üyelik olarak adlandırılmaktadır. Kurumsal üyelik için 10 ila
200 adet arasında değişen ilan yayımlama hakkı ve sair yan avantajlar barındıran, fiyatı
paketin içeriğine göre değişen çeşitli tarife seçenekleri öngörülmektedir. Bireysel
satıcıların internet sitesine üyelikleri ise bireysel abonelik olarak adlandırılmakta ve
bireysel abonelerin SAHİBİNDEN.COM üzerinden verdiği ilk ilan bir ay için ücretsiz iken,
diğer aylar sabit bir miktar olarak ücretlendirilmektedir.
I.2. İlgili Pazar
I.2.1. İlgili Ürün Pazarı
(32) Teşebbüsün faaliyet gösterdiği pazar, geniş tanımıyla, çoktaraflı platform hizmetleri
pazarı niteliği taşımaktadır1. Söz konusu pazar birçok yönden geleneksel tek-taraflı
pazarlardan yapısal farklılıklar göstermektedir.
(33) SAHİBİNDEN.COM’un faaliyet gösterdiği çoktaraflı platform hizmeti pazarları, basit
şekliyle, ekonomik değer yaratmak amacıyla iki ya da daha fazla sayıda ekonomik karar
birimi gruplarını bir araya getiren ve anılan gruplar arasındaki ticari etkileşimi
kolaylaştıran (ağırlıkla internet tabanlı) zeminler olarak tanımlanabilecektir. Tanımdan
da anlaşılacağı üzere çoktaraflı platformların temel işlevi, söz konusu grupların bir araya
gelmesinin ve ticari ilişki kurmasının kolaylaştırılması suretiyle işlem maliyetlerinin
azaltılmasıdır2.
(34) Bir platformun değerini, platform tarafından sunulan ticari etkileşim olanaklarından
faydalanmak isteyebilecek karar birimi gruplarının katılımı (şebeke etkisi)
belirlemektedir. Bu değer platformdan elde edilebilecek potansiyel artı değer (azalan
işlem maliyetleri) ile doğru orantılıdır. Daha fazla sayıda ekonomik karar birimi
gruplarının üyeleri platforma dâhil oldukça platformun değeri, dolayısıyla platform
hizmet sunucusunun fiyat koyma gücü artacaktır. Burada dikkat çekilmesi gereken
nokta, bu gruplardan bir tanesinin katılımının artması durumunda dahi, sağladığı pozitif
şebeke dışsallığı vasıtasıyla diğer grup/gruplar için de platformun değerinin artmasıdır.
(35) İstisnalar bulunmakla birlikte, genel olarak çoktaraflı platformlar, nihai tüketicilere
yönelik olarak ücretsiz ya da düşük ücretli (marjinal maliyetin altında) hizmet sunarken,
platform üzerinden nihai tüketicilere mal ve/veya hizmet arz eden karar birimlerine
görece yüksek fiyattan (marjinal maliyetin üzerinde) hizmet sunmaktadır3. Nitekim
hakkında soruşturma yürütülen SAHİBİNDEN.COM da anılan fiyatlama stratejisini
uygulamaktadır.

1 Literatürde iki-yanlı pazarlar veya iki-yanlı platform hizmetleri pazarları olarak da kullanılmaktadır.
Burada, Evans ve Schmalensee tarafından ortaya konulan, bazı platform hizmetlerinde ikiden fazla taraf
olabileceği şeklindeki yaklaşıma katılarak, çok-taraflı platform hizmeti tanımlaması dikkate alınmıştır.
Bkz., EVANS D. ve SCHMALENSEE R., “The Antitrust Analysis of Multi-Sided Platform Business”, NBER
Working Paper Series, Working Paper 18783, National Bureau of Economic Research, Cambridge,
February 2013.
2Zaman tasarrufu ve asimetrik bilginin ortadan kaldırılması/sınırlandırılması ön plana çıkan işlem maliyeti
kazanımlarından bazılarıdır. Bu nedenle ilgili ürün pazarının tanımlanmasında oto pazarları ya da emlak
ofisleri gibi off-line mecralar ikame sayılmamaktadır.
3 EVANS D., “Some Empirical Aspects of Multi-Sided Platforms”, Review of Network Economics, Vol 2(3),
1-19 (2003)
18-36/584-285
9/49

(36) Söz konusu fiyatlama stratejisi nihai tüketiciler (platform bünyesinde sunulan hizmete
talip olanlar) bakımından, platformu değiştirme ya da birden fazla platform kullanma
olanağını artırarak platformlar arası rekabeti mümkün kılmaktadır4. Bununla birlikte,
uygulamada, güçlü şebeke etkisinin de katkısıyla pazar gücü yüksek platformların
(Google, Amazon, E-Bay, Facebook, Pay-pal gibi) varlığı dikkat çekmektedir.
(37) Evans5, birden fazla platform kullanma eğiliminin sunulan hizmetin niteliğine bağlı olarak
değişebildiğini ifade etmektedir. Nitekim Evans Amerika Birleşik Devletleri (ABD) için
yaptığı sınıflandırmada, birden fazla platform kullanımının emlak hizmetleri için yaygın
olmadığını, buna karşı kredi kartı ve video oyun konsollarında yaygın olduğunu ortaya
koymaktadır. Bu noktadan hareketle bir platformun ilgili pazarda hakim duruma gelmesi
ağırlıkla, pozitif şebeke dışsallığı, platformun uyguladığı yatay ve dikey ürün
farklılaştırması yöntemleri ve platform hizmetlerinin sunulduğu pazarın niteliğinden
kaynaklanabilmektedir.
(38) Geleneksel tek-taraflı pazarlarda ilgili ürün pazarının tespitinde, tüketicinin gözünde
fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden
oluşan pazar dikkate alınır. Çokyanlı platform hizmeti pazarlarında ise platform
üzerinden birbiriyle ticari ilişki kurmak isteyen en az iki karar birimi grubu söz konusudur
ve anılan karar birimleri arasındaki pozitif şebeke etkisi (birinin platforma atfettiği
değerdeki değişimin aynı yönde diğerini etkilemesi) bulunmaktadır. Bu itibarla birbiriyle
ikame ürün/coğrafya sınırlarının çizilmesi noktasında birden fazla karar biriminin
tepkisini dikkate almak gerekir.
(39) Örneğin ilgili pazarın sınırlarının tespit edildiği klasik SSNIP testinin uygulamasında,
platform tarafından, platform üzerinden mal/hizmet pazarlamak isteyen teşebbüslere
yönelik küçük ve anlamlı bir fiyat artışı halinde söz konusu teşebbüslerin alternatif
mecralara (örneğin gazete ilanı gibi off-line seçenekler) geçiş yapmaları söz konusu
olduğunda platform hizmeti ile ilgili alternatif mecra birbirinin ikamesi sayılmakta ve
pazar tanımı genişletilmektedir.
(40) Ancak söz konusu teşebbüslere yönelik fiyat artışının platform üzerinden mal/hizmet
talep eden nihai tüketicilerin kararlarını etkilememesi olasıdır. Bu durumda nihai
tüketicilerin platforma atfettiği değerin değişmediğini gözleyen (platform üzerinden
mal/hizmet pazarlayan) teşebbüslerin alternatif mecraları ikame mecra olarak
kullanmaktan vazgeçmesi söz konusu olabilecektir. Son tahlilde pazar tanımının
genişletilmesi doğru bir yaklaşım olmayacaktır.
(41) İlgili ürün pazarının tanımlanmasında, yukarıda işaret edilen hususlar dikkate alınarak,
arz ikamesi yönünden SAHİBİNDEN.COM’un, talep ikamesi yönünden ise karşılıklı
etkileşimleri de hesaba katılarak mal/hizmet arz eden teşebbüsler (galericiler, emlak
ofisleri vs.) ile mal/hizmet talep eden nihai tüketicilerin davranışları incelenmelidir.
(42) On-line platform hizmeti sunan SAHİBİNDEN.COM, TASİT.COM, ARABAM.COM,
HÜRRİYET EMLAK, EMLAK-JET gibi teşebbüslerin iş kurgusu/iş planı gereği alternatif
hizmetlere (gazete/televizyon ilanı vs.) yönelik eğilimi söz konusu olmamaktadır. Bu
itibarla pazar tanımının netleştirilmesi bakımından arz ikamesi boyutunu dikkate almak
gerekmemektedir.

4 Bu olgu, platform ekonomisi literatürüne önemli katkılar sağlayan Rochet ve Tirole tarafından multi-
homing olarak adlandırılmaktadır.
5 EVANS D., “Platform Economics: Essays on Multi-Sided Businesses”, Competition Policy International,
(CPI 2011)
18-36/584-285
10/49

(43) Talep ikamesi bakımından, anılan grupların (bu soruşturmanın kapsamı bakımından oto
alım-satım galerileri ve emlak ofisleri ile otomobil/emlak satın almak/kiralamak arzusu
taşıyan nihai tüketiciler) sunulan platform hizmetinin fiyat ve/veya kalitesindeki değişime
verecekleri tepki dikkate alınmalıdır.
(44) Daha önce ifade edildiği üzere dijital platformlar her iki karar birimi grubu için de zaman
tasarrufu, bilgi asimetrisinin ortadan kaldırılması ve daha geniş ve çeşitli
mal/hizmet/tüketici gruplarına erişimin sağlanması bakımından işlem maliyeti kazanımı
sağlamaktadır. Bu nedenlerdir ki dijital platformlar gerek küresel, gerek yerel ölçekte
ticari ilişkiler ağında önemli bir yere sahip olmuştur.
(45) Sağlanan işlem maliyeti kazanımları dikkate alındığında, bir platform tarafından sunulan
hizmetin fiyat veya kalitesindeki değişime gerek tüketicilerin gerekse mal/hizmet
pazarlayan teşebbüslerin off-line mecraları ikame etmek yönünde bir tepki vermesi
ihtimali son derece düşüktür.
(46) Platform hizmetlerinde, SAHİBİNDEN.COM örneğinde olduğu gibi, nihai tüketicilere
ücret uygulanmaması ve bu grup ile platform üzerinden mal/hizmet pazarlayan
teşebbüsler arasındaki şebeke ilişkisi, fiyat duyarlılığı görece yüksek olan teşebbüslerin
(oto galerileri, emlak ofisleri vs.) off-line mecraları ikame etmesinin önünde engel teşkil
etmektedir6. Bu nedenle bir platformun fiyat düzeyinin yükselmesi veya kalite düzeyinin
düşmesi durumunda ikame seçeneği aynı işlevi gören diğer on-line platformlar olacaktır.
Nitekim Kurulun, çokyanlı dijital platform hizmetlerine yönelik kararları incelendiğinde,
off-line mecraların pazar tanımına dâhil edilmediği görülmektedir7.
(47) Yürütülmekte olan soruşturma kapsamında, SAHİBİNDEN.COM’un, vasıta satış ve
emlak satış/kiralama ilanlarına yönelik aşırı/sömürücü fiyatlandırma yoluyla 4054 sayılı
Kanun’u ihlal edip etmediği iddiası incelenmektedir. Bu itibarla, yukarıda yer verilen
değerlendirmeler de dikkate alınarak, emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line
platform hizmeti ve vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarları,
ilgili ürün pazarları olarak tanımlanmıştır.
I.2.2. İlgili Coğrafi Pazar
(48) Vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti ve emlak satış/kiralama
hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetine, internet erişimi sağlanan tüm bölgelerde
mukim oto galeri ve emlak ofisleri ile nihai tüketiciler faydalanabilmektedir. Hizmetin
anılan niteliği dikkate alınarak ilgili coğrafi pazar, “Türkiye” olarak tespit edilmiştir.
I.3. Hukuki Değerlendirme
I.3.1. Rekabet Hukuku Uygulamasında Aşırı Fiyatlama
(49) Aşırı fiyat, pazar gücünün uygulanması sonucunda sürekli olarak rekabetçi düzeyin
önemli ölçüde üzerinde belirlenen fiyat olarak tanımlanmaktadır. Aşırı fiyatlama
sonucunda rekabetçi piyasalarda oluşan tüketici fazlasının bir kısmı pazar gücünü
elinde bulunduran firmaya üretici fazlası olarak transfer edilmekte (refah transferi), bir
kısmı ise (dara kaybı) tamamen kaybolmaktadır.

6 SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal müşterilere yönelik emlak ilan ücretlerinde görece yüksek oranlı artışın
yaşandığı 2015-2017 döneminde kurumsal üye sayısı ve gelirlerindeki kaybın söz konusu artış oranının
altında kalması, kuvvetle muhtemelen anılan dönemde ziyaretçi (ağırlıkla nihai tüketiciler) sayısında ciddi
bir değişikliğin gerçekleşmemesinden kaynaklanmıştır. Bu husus “Hâkim Durum Analizi” bahsinde ele
alınacaktır.
7 Bkz. 05.01.2017 tarih ve 17-01/12-4 sayılı B B.V. kararı, 09.06.2016 tarih ve 16-20/347-156
sayılı Yemek Sepeti Elektronik İletişim Pazarlama Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. kararı.
18-36/584-285
11/49

(50) Rekabet hukuku uygulamalarının esas olarak tüketici refahına odaklandığı göz önünde
bulundurulduğunda, sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici
refahında doğrudan bir kayba ve dağılım etkinsizliğine yol açan aşırı fiyatlama
davranışı, rekabet hukuku çerçevesinde rekabet ihlali olarak değerlendirilen edimlerden
biridir. Bu itibarla tekelci fiyatlama olarak da adlandırılan aşırı fiyatlamanın temelinde
tüketici refahında meydana gelen azalma bulunmaktadır. Nitekim Danıştay’ın Tüpraş
kararına ilişkin kararında8 da rekabet hukukunun asıl amacının tüketici refahını
sağlamak olduğu, tüketici refahında doğrudan bir kayba yol açan sömürücü
davranışlarda hakim durumdaki teşebbüssün, pazar gücünün avantajını kullanarak
tüketiciden rant elde ettiği, sömürücü nitelikteki davranışların en önemlisinin tüketici
refahında doğrudan bir kayba neden olan aşırı fiyat uygulamaları olduğu belirtilmiş ve
aşırı fiyata müdahale edilebileceği dile getirilmişir.
(51) Genel olarak aşırı fiyatlamanın ekonomik açıdan iki farklı olumsuz etkisi olduğu
söylenebilir. Bunlardan ilki, tekel fiyatlarının marjinal maliyetlerden yüksek olması
nedeniyle kaynak dağılımında verimsizliğin ortaya çıkmasıdır. Aşırı fiyatlamanın bir
diğer olumsuz etkisi ise, fiyatın tam rekabet piyasalarına kıyasla daha yüksek oluşması
nedeniyle, tüketicilerin daha fazla bedel ödemek zorunda kalmalarıdır. Bu fazla bedel,
genellikle tekel karı olarak tüketicilerden tekele kaynak transferi teşkil etmektedir. Kurul
tarafından Belko kararında9 konunun altı çizilmiş, MTS kararında10 ise “Tekelci fiyatlama
uygulamaları, ilgili piyasadaki rekabet ortamına doğrudan zarar vermemekle birlikte,
özellikle tüketici boyutunda sömürücü olma niteliğiyle rekabet hukukunun kapsamına
girmektedir.” ifadeleriyle aşırı fiyatta esasen tüketicinin mağduriyetinin ele alınması
gerektiği belirtilerek kombi pazarının oldukça rekabetçi bir yapı sergilediği ve bu açıdan
tüketicilere nihai ürün açısından pek çok alternatif sunulduğu tespiti yapılmıştır.
Devamında kombilerin yedek parça fiyatlarında meydana gelebilecek aşırı bir artış
durumunda tüketicilerin başka marka kombi alma imkânlarının bulunması sebebiyle
aşırı fiyatlamanın gerçekleşmediği ifade edilmiştir.
(52) Aşırı fiyatlama davranışına yönelik müdahale noktasında farklı yaklaşımlar
gözlenmektedir. ABD’de aşırı fiyatlamaya rekabet hukuku çerçevesinde müdahale
edilmediği görülmekte, Avrupa Birliği (AB) rekabet hukukunun aşırı fiyatlama
davranışına müdahale etmesinin yasal dayanağını ise Avrupa Birliği’nin İşleyişine Dair
Anlaşma’nın (ABİDA) 102. maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede kötüye kullanma
örnekleri arasında sayılan “Doğrudan ya da dolaylı olarak haksız alım ya da satış
fiyatları uygulamak veya haksız ticari koşullar öne sürmek” aşırı fiyatlamayı da içine alan
bir başlık olarak kabul edilmektedir. Her iki hukuk sistemi uygulamasında da pazarın
kısa ya da orta vadede kendi kendini düzeltmesinin beklendiği hallerde rekabet
otoritelerinin aşırı fiyatlamaya müdahale etmemesi gerektiği yönünde geniş bir görüş
birliği hâkimdir.
(53) Aşırı fiyatın tanımlanmasına ve tespitine ilişkin hukuki çerçevenin alınan kararlarla
çizildiği görülmektedir. ABAD United Brands kararında11, “hâkim durumdaki teşebbüsün
bu durumdan kaynaklanan, normal ve yeterli derecede etkin rekabetin olması halinde
elde edemeyeceği ticari faydaları elde edebileceği imkânlardan faydalanıp
faydalanmadığının belirlenmesi”nin önemine vurgu yapmış ve “sunulan ürünün
ekonomik değerine kıyasla aşırı” fiyat uygulamanın bir kötüye kullanma hali olduğunu
belirtmiştir. Buradan yola çıkarak hâkim durumda bulunan bir teşebbüsün rekabetçi

8 Danıştay 13. Dairesi, 2014/2458 E., 2017/2511 K. sayılı ve 05.10.2017 tarihli karar.
9 06.04.2001 tarihli ve 01-17/150-39 sayılı karar.
10 26.05.2006 tarih ve 06-36/462-124 sayılı karar.
11 Case 27/76 United Brands Company v. Commission (1978) ECR 207.
18-36/584-285
12/49

şartlarda uygulayamayacağı ve sunduğu ürünün/hizmetin ekonomik değerinin önemli
ölçüde üzerinde olan fiyatların rekabet hukuku anlamında aşırı fiyat olarak
değerlendirileceği ileri sürülebilecektir.
(54) Aşırı fiyatın tespitine yönelik yapılan değerlendirmelerde “Ekonomik Değer Testi”nin
(EDT) uygulamaların temelini oluşturduğu, daha sonra geliştirilen yöntemlerin ise EDT
ile çizilen temel çerçeveye dayandığı görülmektedir.
(55) İki aşamalı bir test olan EDT’nin ilk aşamasında incelemeye konu ürün/hizmet fiyatı ile
maliyeti karşılaştırılmakta, ikinci aşamada ise incelenen fiyat kendi içinde ya da rakip
ürün/hizmet fiyatları ile kıyaslanmaktadır. Fiyat-maliyet karşılaştırmasında, bir
ürün/hizmetin sunulması için katlanılan maliyetler ile satış fiyatı arasındaki fark
değerlendirilmekte ve bir teşebbüsün ne oranda kâr elde ettiği tespit edilmektedir. Bu
yaklaşımda maliyetin ve üzerine eklenen makul kâr marjının toplamını aşan fiyatların
aşırı olduğu kabul edilmektedir.
(56) EDT’ye ilişkin tartışmalar fiyat-maliyet marjı hesaplamasında hangi maliyet kaleminin
dikkate alınacağı, hesaplamanın pratik zorluğu, makul kar oranın nasıl tanımlanacağı
üzerinde yoğunlaşmaktadır. Özellikle birden fazla ürün üreten veya birden çok pazarda
faaliyet gösteren teşebbüsler bakımından bir ürünün fiyat-maliyet karşılaştırmasında
esas alınacak maliyetinin hesaplanması muhasebeden kaynaklanan bir takım zorluklar
barındırmaktadır. Ortak maliyetlerin ve genel giderlerin farklı ürünler arasında
dağıtılması amacıyla çeşitli yöntemler geliştirilmiş olmakla birlikte doktrinde bu
yöntemlerin hiçbirinin bütünüyle tatmin edici sonuçlar vermediği görüşü hâkimdir12.
(57) Ayrıca inceleme konusu teşebbüsün mü, yoksa pazardaki en etkin firmanın mı
maliyetinin dikkate alınması gerektiği de başka bir sorun olarak değerlendirilmektedir.
Öte yandan United Brands kararında Avrupa Komisyonu (Komisyon), katlanılan
maliyetler gibi sadece arz yönlü faktörlerle ilgili ürün ya da hizmetin ekonomik değerinin
belirlenmesinin mümkün olmadığını, olayın kendine has özellikleri ve ürüne/hizmete
olan talep gibi maliyet dışı unsurların da dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
(58) EDT’ye ilişkin bahsedilen sorunların hatalı sonuç doğurma ihtimali nedeniyle United
Brands kararında fiyatlamanın haksız olup olmadığını ortaya koyabilmek amacıyla,
EDT’nin ikinci aşaması olarak, inceleme konusu fiyat teşebbüsün kendi fiyatları ve
rakiplerinin fiyatları ile karşılaştırılmıştır. Fiyat karşılaştırması analizi olarak adlandırılan
bu yaklaşımda teşebbüsün kendi fiyatları ile yapılan kıyaslama ve/veya rakiplerin
fiyatları ile yapılan kıyaslama şeklinde iki yönlü bir yöntemin izlendiği söylenebilir.
(59) EDT’nin ilk aşamasında yaşanan zorluklardan bir diğeri de ne ölçüde kâr marjının aşırı
olacağının belirlenmesidir. Faaliyet gösterilen sektörün özellikleri, yatırım miktarı, batık
maliyetler ve fırsat maliyetleri gibi faktörler makul kâr marjının hesaplanmasında göz
önünde bulundurulmalıdır. Ancak tüm bu hususlar dikkate alındığında dahi fiyat-maliyet
karşılaştırmasının her zaman ve her sektör için doğru sonuçlar veremeyeceği açıktır.
Bu nedenle, aşırı fiyat tespitinde ilk aşamada ulaşılan sonuçların tek başına yeterli
olamaması nedeniyle ikinci aşamada elde edilen bulgularla birlikte değerlendirilmesi
gerekmektedir.
(60) Fiyat kıyaslamasının konu olduğu ikinci aşamada, ürün/hizmet fiyatı teşebbüsün hem
kendi fiyatı ile hem rakip teşebbüslerin fiyatları ile karşılaştırılmaktadır.
(61) Bu çerçevede fiyat karşılaştırması analizinde aşırı fiyatlama iddiasına konu olan ürün,
teşebbüsün farklı coğrafi bölgelerde, farklı müşteri gruplarına veya farklı zaman

12 O’DONOGUE R., PADİLLA J., The Law and Economics of Article 102 TFEU, 2013, s. 750-751, Ünal
2009, s. 32-33.
18-36/584-285
13/49

dilimlerinde uyguladığı fiyatlar ile kıyaslanabileceği gibi aynı ilgili ürün pazarında faaliyet
gösteren rakiplerin, rekabetçi pazarlarda faaliyet gösteren diğer teşebbüslerin veya
başka bir coğrafi pazarda hâkim durumda bulunan bir teşebbüsün fiyatlarıyla da
karşılaştırılabilmektedir. Bununla birlikte fiyat-maliyet karşılaştırması yapılmasının
mümkün olmadığı bazı hallerde, sadece fiyat karşılaştırması yoluyla da aşırı fiyat tespiti
yapılabilmektedir.
(62) Aşırı fiyat kavramına ve tespitine yönelik Kurul kararları incelendiğinde, hâkim durumda
bulunan bir teşebbüsün rekabetçi şartlarda uygulayamayacağı ve sunduğu
ürünün/hizmetin ekonomik değerinin önemli ölçüde üzerinde olan fiyatların rekabet
hukuku anlamında aşırı fiyat olarak değerlendirildiği görülmektedir. Ayrıca kararlarda
aşırı fiyat tespitinde AB’ye paralel olarak ekonomik değer kavramının esas alındığı,
ancak benzer nitelikteki ürün ve hizmet fiyatları ile kıyaslama yoluyla aşırı fiyat tespitinin,
fiyat-maliyet kıyaslamasından daha çok kullanılan bir değerlendirme unsuru olduğu
görülmektedir.
(63) Kurulun 06.04.2001 tarihli ve 01-17/150-39 sayılı Belko kararında13, “…aşırı yüksek
fiyatlamanın, uzun dönemde piyasaya yeni girişleri sağlayacağı ve bu sayede artan
arzla birlikte fiyatların düşeceği, dolayısıyla bir kötüye kullanma sayılmaması gerektiği
argümanı[nın], pazara giriş engellerinin bulunmaması ya da çok düşük seviyelerde
olması durumunda bir anlam…” taşıyacağı vurgulanmıştır.
(64) Bahse konu kararda aşırı fiyatın tespitinde EDT esas alınmış, diğer coğrafi pazarlardaki
satış fiyatları ile karşılaştırılarak BELKO’nun fiyatlarının %50-60 oranında daha yüksek
olduğu tespit edilmiş ve yapılan değerlendirme sonucunda BELKO’nun aşırı yüksek
fiyat uygulayarak hakim durumunu kötüye kullandığına karar verilmiştir14. Kararda, aşırı
fiyatın tespitinde öncelik fiyat kıyaslamasına verilmiş ve fiyat-maliyet karşılaştırması
yöntemine ancak maliyetlerin kesin olarak belirlenebildiği hallerde başvurulması
gerektiği ifade edilmiştir. Kurul, BELKO’nun fiyat-maliyet farkı negatif olmasına karşın,
uyguladığı fiyatın farklı coğrafi pazarlarda eşdeğer nitelikteki ürünü sunan ve rekabetçi
olduğu kabul edilen teşebbüslerden daha yüksek olmasını aşırı fiyat değerlendirmesi
yapmak için yeterli görmüştür.
(65) Biletix kararında15 aşırı fiyatın tespiti için %11-18 aralığında olan marjın aşırı olmadığı
değerlendirilmiştir. Keza MTS kararında16 Kurul, Wolf marka kombilerin yedek
parçalarıyla başka bir teşebbüs tarafından ithal edilen benzer niteliklere sahip bir
kombinin yedek parçaları arasında tespit edilen %25-30 aralığındaki fiyat farklılıklarını
aşırılığın tespiti için yeterli bulmamıştır.
(66) Kurul, Tüpraş kararında17 da maliyet hesaplamasının sağlıklı bir veri sunmadığını
değerlendirerek, fiyat maliyet karşılaştırması yerine TÜPRAŞ tarafından uygulanan
rafineri satış fiyatlarını, en yakın erişilebilir dünya serbest piyasa fiyat oluşumu olarak

13 Söz konusu kararda, Ankara ilinde kömür ithalatı ve satışı hakkını münhasıran elinde bulunduran bir
belediye teşebbüsü olan BELKO’nun Ankara ısınma amaçlı kömür pazarındaki hâkim durumunu aşırı
fiyat uygulayarak kötüye kullandığı iddiası incelenmiştir.
14 Anılan Kurul kararı, Danıştay’ın 2001/4817 E., 2003/4770 K. sayılı ve 05.12.2003 tarihli kararı ile
hukuka uygun bulunmuştur. Danıştay, ilgili kararında, aşırı fiyat kavramını ele alırken, söz konusu
uygulamanın 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında ele alınabileceğine hükmetmiş, “rekabet
koşullarının bulunmadığı, piyasanın kendi kendini düzeltemediği, aşırı fiyatlandırmanın yeni girişleri teşvik
etmediği, giriş engellerinin bulunduğu, bilgi akışının tam ve homojen olmadığı bir ekonomide… [aşırı fiyat]
gibi istismar edici eylemlere rekabet kuralları aracılığıyla müdahale edilebileceğini” ifade etmiştir.
15 01.03.2007 tarihli ve 07-18/164-54 sayılı karar.
16 26.05.2006 tarihli ve 06-36/462-124 sayılı karar.
17 17.01.2014 tarihli ve 14-03/60-24 sayılı karar.
18-36/584-285
14/49

kabul edilen Platts İtalya CIF Med fiyatları ve ayrıca TÜPRAŞ’ın ihracat fiyatları ile
kıyaslayarak sonuca ulaşmıştır. İlaveten bahse konu kararda, TÜPRAŞ’ın 2008 yılının
yaklaşık son üç ayında uyguladığı fiyatların, referans fiyat olarak seçilen Platts İtalya
CIF Med fiyatlarından ortalama %15 oranında, TÜPRAŞ’ın ihracat fiyatlarının da yurtiçi
perakende satış fiyatlarının ortalama yaklaşık %30 üzerinde olmasını aşırı fiyat tespiti
yapmak için yeterli görmüştür.
(67) Mars kararında18 teşebbüsün uyguladığı büfe fiyatları öncelikle kendi içerisinde daha
sonra ise rakiplerinin uyguladığı fiyatlarla kıyaslanmış ve MARS’ın 4054 sayılı Kanun’un
6. maddesini ihlal etmediğine karar verilmiştir.
(68) Kurul, yakın tarihli Congresium kararında19 da, Belko kararına benzer şekilde muhasebe
maliyetlerine bakıldığında CONGRESİUM’un fuar alanı kiralama hizmetinden zarar
ettiğini tespit etmesine rağmen fiyat-maliyet ve rakip fiyat karşılaştırmaları yapmıştır.
Buna göre fiyat-maliyet karşılaştırmasının ardından maliyetlerin tam olarak
ayrıştırılamamış olması nedeniyle eşdeğer nitelikteki hizmetlerin fiyatlarının
kıyaslanması dikkate alınmıştır. Kurul, CONGRESİUM’un fiyatlarını rakiplerin fiyatları
ile kıyasladıktan sonra kendi fiyatları içinde karşılaştırmasını yaparak teşebbüsün aşırı
fiyat uygulamadığı sonucuna ulaşmıştır.
(69) Danıştayın, Belko kararını incelediği kararında20 “Fiyatın aşırı olup olmadığının
saptanmasında aşırı fiyatla piyasaya sunulduğu öne sürülen mal ve hizmetin fiyatını,
tüketicinin gözünde kullanım amacı, işlevi bakımından aynı sayılabilecek mal veya
hizmetin fiyatıyla karşılaştırmak veya maliyet analizi yapmak en sık başvurulan
ölçütlerdir. Bu şekilde emsal mal ve hizmetlerin fiyatıyla karşılaştırma, aşırı fiyatın
saptanması bakımından daha elverişli görünmekle beraber, böyle bir karşılaştırmanın
mümkün olmadığı hallerde, maliyet analizi yapmak gerekebilir. Bazen de incelemede
bu iki ölçütün her ikisinden de yararlanmak zorunluluğu doğabilir.” ifadelerine yer verdiği
görülmektedir. Danıştay, Tüpraş kararını incelediği kararında21 ise, “bu tespitlerde
fiyat/maliyet kıyaslaması yaparken maliyet ölçütünün belirlenmesine ilişkin zorluklar,
maliyetin hesaplanmasına ilişkin zorluklar ve makul kar marjının ne olduğunun
belirlenmesine ilişkin zorluklar ortaya çıkmaktadır. Bu zorluklar, fiyat/maliyet
kıyaslamasının objektif ve hatasız bir şekilde ortaya konulmasını mümkün
kılmamaktadır.” tespitlerini yaptıktan sonra aşırı fiyatın tespitine yönelik olarak
TÜPRAŞ’ın iç piyasa rafine satış fiyatları ile ihracat piyasası fiyatlarının
karşılaştırılmasını hukuka aykırı bulmamıştır.
(70) Kurulun, aşırı fiyatın tespitinde, AB’ye paralel şekilde ekonomik değer kavramını esas
aldığı ve değerlendirmelerinde fiyat kıyaslamasına öncelik verdiği anlaşılmaktadır.
Kurul, maliyet hesaplamasına ancak maliyetin kesin ve net bir şekilde belirlenebileceği
hallerde başvurmakta olup, bu yaklaşım Danıştay tarafından da hukuka uygun
bulunmaktadır.
(71) Aşırı fiyat değerlendirmesinin bir diğer boyutu da fiyatlamanın aşırı olduğunun tespiti ile
birlikte bu davranıştan kaçınılmasını, bir diğer ifadeyle ihlale son verilmesini temin
edecek tedbir(ler) konusudur. Rekabet otoriteri tarafından aşırı fiyat tespitinin ardından
piyasada uzun dönemde rekabetin sağlanmasına yönelik yapısal ya da davranışsal
tedbirlere karar verildiği görülmektedir. Davranışsal tedbirler kapsamında genel olarak
rekabetçi piyasalardan beklenen fiyat düzeyine işaret edilmektedir.

18 23.06.2016 tarihli ve 16-21/371-173 sayılı karar.
19 27.10.2016 tarihli ve 16-35/604-269 sayılı karar.
20 Danıştay 10. Dairesi, 2001/4817 E., 2003/4770 K. sayılı ve 05.12.2003 tarihli karar.
21 Danıştay 13. Dairesi, 2014/2458 E., 2017/2511 K. sayılı ve 05.10.2017 tarihli karar.
18-36/584-285
15/49

(72) Konuya ilişkin Kurul uygulamasına bakıldığında Belko kararında tedbir olarak “Kuruluş
amacı Ankara halkına ucuz ve kaliteli kömür temin etmek olan Belko Ltd. Şti.'ne, kömür
satış fiyatlarının, rekabetçi piyasalardaki fiyatlar ile kıyaslanabilir makul seviyelere
indirilmesi gerektiği”nin bildirilmesine karar verilmiştir. Bereket Jeotermal kararında22
aşırı fiyat tespiti yapılmamasına rağmen ortaya çıkabilecek aşırı fiyatlamanın kontrol
altında tutulması amacıyla tedbir olarak pazarın beş yıl süreyle izlenmesine karar
verilmiştir23. Aşırı fiyat tespiti yapılan ve idari para cezası uygulanan Tüpraş kararında
rafinerilere ilişkin fiyatlandırma mekanizmasının tüketicilerin faydasına olacak şekilde
ilgili ve yetkili kuruluşlarca yeniden tanzim edilmesi yönünde ilgili mercilere görüş
gönderilmesine karar verilmiş ve başka bir tedbir uygulanmamıştır.
(73) Kurulun önüne gelen olaylarda konu hakkında düzenleyici otoriteye gönderme yaptığı
ya da konunun çözümünü düzenleyici otoriteye bıraktığı görülmektedir. Havaş
kararında24 fiyatlamanın aşırı olarak nitelendirme olasılığının bulunduğu belirtildikten
sonra Ulaştırma Bakanlığının henüz yürürlüğe girmemiş olan konu hakkındaki
genelgesinin uygulanmasının beklenmesine karar verilmiştir. Keza İzmir Jeotermal
kararında25 teşebbüsün doğal tekel niteliği taşıyan ve düzenlemeye tabi olmayan bir
pazarda faaliyet göstermesi nedeniyle aşırı fiyatlama riskinin bulunduğuna, bu riskin
ancak jeotermal konut ısıtması pazarının düzenlenmesi yoluyla ortadan
kaldırılabileceğine ve Başbakanlığa, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı ile Enerji
Piyasası Düzenleme Kurumuna bir görüş gönderilmesine karar verilmiştir.
I.3.2. Hâkim Durum Analizi
(74) 4054 sayılı Kanun’un 3. maddesinde hâkim durum, “Belirli bir piyasadaki bir veya birden
fazla teşebbüsün, rakipleri ve müşterilerinden bağımsız hareket ederek fiyat, arz üretim
ve dağıtım miktarı gibi ekonomik parametreleri belirleyebilme gücü” şeklinde
tanımlanmaktadır. Rekabet hukuku bağlamında hâkim durum, iktisat literatüründeki
pazar gücünü karşılamak üzere kullanılmaktadır. Pazar gücü, bir teşebbüsün marjinal
maliyetin üzerinde fiyatlama yapabilme kapasitesini ortaya koymaktadır. Bir teşebbüs
marjinal maliyetinin ne kadar üzerinde fiyatlama yapabiliyorsa pazar gücü o ölçüde
yüksek olacaktır.
(75) Rekabet hukuku literatüründe hâkim durumun (belirli bir ölçünün üzerindeki pazar
gücünün) varlığı, bir teşebbüs veya teşebbüs grubunun, piyasadaki diğer aktörlerden
bağımsız olarak başta fiyat olmak üzere temel ekonomik parametrelere ilişkin
karar(lar)ını, söz konusu aktörlere (tüketiciler, rakipler vs.) dayatabildiğini ortaya
koymaktadır.
(76) Tekelci bir piyasada sıfır talep esnekliği durumu müstesna, hiçbir teşebbüs pazardaki
diğer aktörlerden tamamen bağımsız bir biçimde, herhangi bir maliyete katlanmaksızın
fiyat ve/veya diğer ekonomik parametreleri belirleyebilme gücüne sahip olamayacaktır.
Bir diğer ifadeyle, ekonomik parametreleri belirlemenin teşebbüs(ler)e
müşteri/gelir/faaliyet kârı kaybı biçiminde bir maliyeti olacaktır. Bu kaybın ölçüsü, pazar
gücü ya da pazarın rekabetçi düzeyine ilişkin bir gösterge olarak kullanılabilecektir.
Dolayısyla teşebbüsün bağımsız hareket etmesinden kasıt, hâkim konumundan
yararlanarak rekabet koşullarını oluşturan unsurları belirlemek ya da de bunlar üzerinde
önemli ölçüde etkiye sahip olmak anlamına gelmektedir.

22 14.02.2008 tarihli ve 08-15/146-49 sayılı karar.
23 Karardan bir sene sonra ilgili pazarın 2008/2009 ısınma dönemi için izlenmesinin değerlendirildiği
16.12.2009 tarih ve 09-59/1452-383 sayılı karar ile pazarın izlenmesine son verilmiştir.
24 03.01.2018 tarih ve 08-01/5-4 sayılı karar.
25 15.07.2009 tarih ve 09-33/739-176 sayılı karar.
18-36/584-285
16/49

(77) Rekabet hukuku literatürü ve uygulamalarında hakim durum sayılabilecek pazar
gücünün büyüklüğüne ilişkin kesin bir ölçü ortaya konmamakta, rekabetin düzeyi için
ölçüt sayılabilecek, göreli pazar payları, giriş engelleri, dikey bütünleşiklik, ölçek-
kapsam ekonomileri gibi bir dizi ekonomik göstergeye bakılarak değerlendirme
yapılmakta, neticede ilgili teşebbüs/teşebbüslerin ciddi bir maliyete katlanmaksızın
ekonomik parametreleri belirleyebilme gücüne sahip olup olmadıkları tespit
edilmektedir.
(78) Hâkim durum değerlendirmesi yapılırken esasen, incelenen teşebbüsün rekabetçi
baskılardan ne ölçüde bağımsız davranabildiği araştırılmaktadır. Bu değerlendirmede,
her bir olayın kendine özgü koşulları göz önünde bulundurulmaktadır. Hâkim Durumdaki
Teşebbüslerin Dışlayıcı Kötüye Kullanma Niteliğindeki Davranışlarının
Değerlendirilmesine İlişkin Kılavuz’da (Kılavuz) da değinildiği üzere, hâkim durum
değerlendirmesinde göz önünde bulundurulan temel unsurlar, incelenen teşebbüsün ve
rakiplerinin ilgili pazardaki konumu, pazara giriş imkânları, pazardaki büyüme engelleri
ve alıcıların pazarlık gücü olarak sayılabilir.
(79) Dosya kapsamında iki ilgili ürün pazarı tanımlanmıştır. SAHİBİNDEN.COM’un söz
konusu pazarlarda hakim durumda bulunup bulunmadığı analizinde her iki ürün
pazarındaki pazar payları ve diğer pazar verileri ayrı başlıklarda incelenecek ardından
her iki pazar bakımından geçerli olan giriş engelleri aynı başlık altında
değerlendirilecektir.
I.3.2.1. Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti
Pazarındaki Pazar Parametrelerinin Analizi
(80) Bu bölümde öncelikle SAHİBİNDEN.COM’un, emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik
on-line platform hizmeti pazarında kurumsal üyelere yönelik göreli fiyatlama davranışı
ve söz konusu fiyatlama davranışının teşebbüse maliyeti incelenecek, ardından
yukarıda bahsedilen temel bazı ekonomik göstergeler bağlamında pazar gücü
değerlendirilecektir. İlk olarak aşağıda teşebbüslerin ziyaret sayısında, kurumsal üye
sayısında, kurumsal üyelerden elde edilen gelirinde ve SAHİBİNDEN.COM’un
fiyatlarında 2015-2017 yılları arasında bir önceki yıla göre meydana gelen değişikliklere
yer verilmektedir26:

26Teşebbüslerin kurumsal üyelik paketleri ve bölge sınıflandırmaları birbirlerinden farklılık arz etmektedir.
Bu nedenle, Tablo 1 ve fiyat kıyaslaması içeren diğer tablolarda, fiyat karşılaştırması kapsamında tüm
teşebbüsler için ortak payda teşkil eden İstanbul Bölgesi 12 ay taahhütlü, aylık 200 ilan için ödenen yıllık
bedeller esas alınmıştır. Bununla birlikte, teşebbüs bazında fiyat artış oranlarının farklı paketler
bakımından büyük sapmalar göstermediği, farklı paketlerin ya da birim ilan için ödenen bedellerin dikkate
alınması halinde SAHİBİNDEN.COM ile rakipleri arasındaki fiyat farklılıklarını anlamlı ölçüde azaltacak
oranda bir değişikliğin ortaya çıkmayacağı vurgulanmalıdır. Ziyaret oranlarında ise yıllık toplam ziyaret
sayısı esas alınmıştır.
18-36/584-285
17/49

Tablo 1: Fiyat ve Bazı Ekonomik Parametrelerin 2015-2017 Yıllık Değişim Oranları
Teşebbüsler Değişim Oranları (%) 2015 2016 2017 2014-2017
SAHİBİNDEN.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
HURRİYETEMLAK.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM27
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
(81) Tabloda dikkat çeken ilk husus, yıl bazında dalgalı bir seyir izlemekle birlikte, incelenen
dönemin tamamında SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerine nazaran çok yüksek oranda
fiyat artışı gerçekleştirmiş olmasıdır. Rakipleri ile kıyaslandığında fiyat artış oranı farkı
(…..) kat ile (…..) kat arasında değişmektedir. Bununla birlikte, pazara agresif giriş
yapan ZİNGAT.COM hariç, rakiplerin de, muhtemelen pazar liderini
(SAHİBİNDEN.COM) izleyerek yüksek oranlı fiyat artışları gerçekleştirdiği dikkat
çekmektedir28.
(82) SAHİBİNDEN.COM’un görece yüksek fiyat artışına rağmen, 2014 yılından 2017 yılına
ziyaret sayısında gözlenen yaklaşık (…..) katlık artışın neticesi olarak, kurumsal üye
sayısının artmaya devam ettiği, fiyat artışının etkisiyle, kurumsal üyelerden elde ettiği
gelirin ise yaklaşık (…..) kat artış kaydettiği gözlenmektedir. Bu tablo,
SAHİBİNDEN.COM’un ciddi bir maliyete maruz kalmadan fiyat koyma gücüne sahip
olduğunu göstermektedir.
(83) Diğer yandan, anılan yüksek oranlı fiyat artışı neticesinde SAHİBİNDEN.COM’un,
kurumsal üye sayısındaki artış oranının, HURRİYETEMLAK.COM ve
MİLLİYETEMLAK.COM’un üzerinde olduğu dikkat çekmektedir. Burada altı çizilmesi
gereken bir diğer husus, pazara görece geç giriş yapan, ancak yüksek tanıtım/reklam
bütçesi kullanan ve fiyatını en düşük oranda artıran ZİNGAT.COM’un ve
EMLAKJET.COM’un, kurumsal üye sayısı ve kurumsal üyelerden elde ettikleri gelirleri

27ZİNGAT.COM faaliyetlerine 2015 yılının ikinci yarısında başladığı için 2015-2016 yılı değişim oranı
hesaplanırken 2015 yılının son altı aylık dönemi dikkate alınmıştır.
28TCMB verilerine göre 2014-2017 döneminde üretici fiyat endeksi (2003=100) 229,1’den 316,4’e
yükselmiştir.
18-36/584-285
18/49

SAHİBİNDEN.COM’a nazaran çok daha fazla artırmış olmalıdır. Nitekim 2015-2017
döneminde ZİNGAT.COM, kurumsal üye sayısını yaklaşık (…..) kat, kurumsal
üyelerden elde ettiği geliri (…..) kat, 2014-2017 döneminde ise , kurumsal
üye sayısını (…..) kat, kurumsal üyelerden elde ettiği geliri ise yaklaşık (…..) kat
atırmıştır.
(84) Anılan dönemde HURRİYETEMLAK.COM’un kurumsal üye sayısında sınırlı bir artış
gerçekleşmiş olup halihazırdaki pazar payı ile SAHİBİNDEN.COM’un üzerinde ancak
bir miktar rekabet baskısı yaratabildiğini söylemek mümkündür. Hâlihazırda Türkiye’de
toplam pazar büyümeye devam etmektedir. Facebook ve LETGO gibi küresel aktörler
de pazara girmiştir.29
(85) Bu noktada bir teşebbüsün hâkim durumda bulunması, o piyasada rekabetin hiç
oluşmaması anlamına gelmemekte, belirli bir düzeyde de olsa rekabetin yaşandığı
varsayılmaktadır. Nihayetinde, bir piyasada tekel konumunda tek bir teşebbüs dahi olsa,
bu durum teşebbüsün müşterilerinden tam bağımsız hareket edebilme yeteneğine sahip
olması şeklinde kabul edilmemektedir. Teşebbüsün bağımsız hareket etmesinden kasıt,
hâkim konumundan yararlanarak rekabet koşullarını oluşturan unsurları belirlemesi ya
da bunlar üzerinde önemli ölçüde etkiye sahip olması anlamına gelmektedir. Bu sebeple
yukarıdaki tablo dikkate alındığında, mevcut durumda SAHİBİNDEN.COM’un ilgili
pazarda ciddi bir fiyat koyma gücüne sahip olduğu ve mevcut rekabet baskısının bu
gücü ortadan kaldırmakta yeterli olmadığı görülmektedir.
(86) Rekabet hukuku değerlendirmelerinde hakim durumun göstergesi olarak dikkate alınan
bazı ekonomik değişkenler de SAHİBİNDEN.COM’un hakim durumunu ortaya
koymaktadır. Aşağıda SAHİBİNDEN.COM ve rakiplerinin ziyaret sayısı, kurumsal üye
sayısı ve kurumsal üyelerden elde edilen gelir bazında pazar paylarına yer
verilmektedir:
Tablo 2: SAHİBİNDEN.COM ve Rakiplerinin 2014-2017 Yıllarında Pazar Payları30
Teşebbüsler Pazar Payları (%) 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
HÜRRİYETEMLAK.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)

29 Araç ve emlak ilanlarının da yer aldığı Facebook Marketplace 2018 Mart ayında Türkiye’de faaliyete
başlamıştır. Bir süredir otomobil alım/satımlarında platform hizmeti sunan LETGO ise emlak ilanlarına
yine 2018 yılının Mart ayından beri yer vermektedir.
30 Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 26.
18-36/584-285
19/49

(87) Tablodaki bilgiler çerçevesinde aşağıdaki grafikler hazırlanmıştır. Ziyaret sayıları
bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar
payları şu şekildedir:
Grafik 1: 2014-2017 Yıllarında Ziyaret Sayıları Bakımından Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik
On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)

(…..TİCARİ SIR…..)

(88) 2017 yılında gerçekleştirilen toplam ziyaretlerin yaklaşık %(…..)’ı SAHİBİNDEN.COM
platformuna, %(…..)’si ise HURRİYETEMLAK.COM’a yöneliktir. Geriye kalan %(…..)’lik
pay MİLLİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM ve EMLAKJET.COM arasında aşağı yukarı
eşit dağılmaktadır. Yıllık ziyaret sayıları dikkate alınarak yapılan hesaplamada
SAHİBİNDEN.COM’un pazar payının %(…..)’dan %(…..)’e düştüğü, yaklaşık (…..)
puanlık bir kayıp yaşadığı fark edilmektedir. Ancak tabloda yer alan rakamlar kelime
bazlı reklamcılıkla çekilen ziyaretçileri de kapsamaktadır. Yalnızca organik erişimler31
üzerinden yapılan pazar payı hesabında pazar payları radikal değişiklik göstermektedir.
Şöyle ki SAHİBİNDEN.COM’un on-line reklam harici trafiği32 %(…..) düzeyindeyken, en
yakın rakibi olan HURRİYETEMLAK.COM’un trafiğinin %(…..)’sı kelime reklamcılığıdır
ve her bir ziyaretçi için ödeme yapılması gerekmektedir. Bu nedenle
SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerinin trafik almaya devam etmek için reklama bağımlı
olduğu dikkat çekmektedir.
(89) Kurumsal üye sayısı bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren
teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 2: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üye Sayısı Bakımından Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine
Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)

(…..TİCARİ SIR…..)

(90) 2017 sonu itibarıyla SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik sayısı içindeki payı
yaklaşık %(…..) olmuştur. Teşebbüsü sırasıyla %(…..) ile HURRİYETEMLAK.COM,
%(…..) ile ZİNGAT.COM, %(…..) ile EMLAKJET.COM ve %(…..) ile
MİLLİYETEMLAK.COM takip etmektedir. Bu noktada kurumsal üyelerin birbiriyle özdeş
büyüklük ve güce sahip olmadığı dile getirilmelidir. Üyelerden bir tanesi lüks bir semtte
yüksek sayıda ilan sahibi emlak ofisiyken, diğer bir kurumsal üye çok küçük bir ilçede
daha az sayıda ilan sahibi bir emlak ofisidir. Diğer taraftan kurumsal üyelerin birçoğu

31 Organik erişim veya organik trafik, internet sitelerinin kelime reklamcılığı, banner reklamları gibi ücretli
trafik olarak adlandırılan, süreklilik arz etmeyen trafik kaynaklarından gelen kullanıcıların haricindeki
kısmı ifade etmektedir.
32 Teşebbüsten gelen bilgiler ve .
18-36/584-285
20/49

birden fazla platformda yer almaktadır. Bu bakımdan kurumsal üyelerden elde edilen
gelir bazındaki analiz pazarın durumunu daha da iyi yansıtacaktır.
(91) Kurumsal üyelerden elde edilen gelir bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda
faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 3: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir Bakımından Emlak Satış/Kiralama
Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)

(…..TİCARİ SIR…..)

(92) SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik gelirleri içindeki payı 2017 yılında
%(…..) seviyesindedir. Kurumsal üyelik gelirleri bakımından en yakın rakibi %(…..) ile
HURRİYETEMLAK.COM olmuştur. 2014-2017 döneminde teşebbüsün payı, yaklaşık
(…..) puan artış göstermiştir.
(93) Dolayısıyla SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda ciddi bir fiyat koyma gücünün olması,
mevcut rekabet baskısının bu gücü ortadan kaldırmakta yeterli olmaması,
SAHİBİNDEN.COM’un ziyaretçi sayısı, kurumsal üye