Rekabet Kurumu
Karar Sayısı: 18-36/584-285
Karar Türü: Rekabet İhlali
Konu: Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. A.Ş.’nin vasıta ve emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında aşırı fiyat uygulamak suretiyle 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal edip etmediğinin tespiti
Karar Tarihi: 01.10.2018


Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2017-2-3 (Soruşturma)
Karar Sayısı : 18-36/584-285
Karar Tarihi : 01.10.2018
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Adem BİRCAN,
Ahmet ALGAN, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Şükran KODALAK
B. RAPORTÖRLER : Pelin ERDOĞAN, Bülent GÖKDEMİR, Gözde MAVİ,
Kemal KÜÇÜKKAVRUK, Betül AYHAN
C. BAŞVURUDA
BULUNANLAR : - Gizlilik talepli 9 başvuru
- Mustafa ŞİMŞEK
- Birol DOĞRU
- Önem Turizm Yapı Tic. ve San. Ltd. Şti.
Temsilcileri: Av. Ufuk KULA
1593/1 Sok. No:65 K:4 D:7 Bayraklı/İzmir
- İhsan Bülent ÇALIKIRAN
Kardelen Mah. Başkent Bul. B Blok No:2248 İç Kapı No: 30,
Yenimahalle/Ankara
- Ankara İli Çankaya İlçesinde Faaliyet Gösteren 10 Emlak
Komisyoncusu
- Çetin GÜLEÇ-Güleç Gayrimenkul
- Edişler Otomotiv San, ve Tic. A.S.
- Emre İNAN-Mavigöl Gayrimenkul
- Fevzullah KAYGUSUZ- Dinamik Gayrimenkul
- Fırat ÜNSAL-Auto Frt
- Lokman ÇELİK-Trend of Gayrimenkul
- Sabri KARAGÖZ-Doğus GAYRİMENKUL
- Sinan ALUÇ-Çukurova Emlak
- Sebahattin ŞAHİN-Bilim Emlak
- Tuğrul AKGÜL-Golova Emlak
- Suat SEVİNÇ
Küçükbakkalköy Mah. Namık Kemal Cad. Fidanlık Sok. No:
18, D: 4, Ataşehir /İstanbul
- Ali ÖNGEL
Paşakonak Mah. 1037 Sok. No: 25B, İç Kapı No: 2,
Bandırma/Balıkesir
- T.C. Ticaret Bakanlığı Esnaf ve Sanatkarlar Genel
Müdürlüğü
Dumlupınar Bulvarı Eskişehir Yolu 9. km No:151 B Blok
Çankaya/Ankara
- Emin USTAALİOĞLU
İnönü Cad. Göztepe Mah. No: 422/B Konak/İzmir
- Yıldızlar San. ve Dış Ticaret Ltd. Şti.
Gümüşpala Mah. Eski Londra Asfaltı E5 Yanyol No:110

18-36/584-285
2/49

- Mehmet KARAKAYA (Radikal Otomotiv)
Fevzi Çakmak Mah. 10427 Sok. No: 3 Karatay/Konya
- İstanbul Oto Galericiler Oto Alım Satım Yıkama ve
Yağlamacılar Esnaf Odası
Otomer Galericiler Sitesi B-38 Eyüp Sultan Mah. Yadigâr
Sok. Sancaktepe/İstanbul
- Hüseyin YURDAKUL
100. Yıl Mh. Oto Center P Blok No:58 Bağcılar/İstanbul
- Şaban Erkoç (Oto Sivaslı)
Galericiler Sitesi K Blok No:35 Bağcılar/İstanbul
- İstanbul’da Faaliyet Gösteren 3 Oto Galeri
- Abdullah KARAKOÇ
Oto Center Galericiler Sitesi K Blok No:10
Bağcılar/İstanbul
- Sinan ERKOÇ
Oto Center Galericiler Sitesi L Blok No: 56
Bağcılar/İstanbul
- Selim KARAARSLAN
Oto Center Galericiler Sitesi P Blok No: 34
Bağcılar/İstanbul
- Mustafa BURAN (Buran Otomotiv)
100.Yıl Mahallesi Oto Center Galeri Sitesi P Blok No:35
Bağcılar/İstanbul
- Ahmet ARSLAN
100. Yıl Mah. 2. Sk 14-1 Asm Bağcılar/İstanbul
- Hüseyin GÜL (Altungül Otomotiv)
100.Yıl Mah. Oto Center Galericiler Sitesi B Blok No:10
Bağcılar/İstanbul
- Murat ÇELEN (Ares Otomotiv)
100. Yıl Mah. Oto Galericiler Sitesi M Blok No: 21
Bağcılar/İstanbul
- Kafkas Otomotiv
100.Yıl Mah. Oto Center Galericiler Sitesi C Blok No:9
Bağcılar/İstanbul
- T Bilgi Hizmetleri Tek. ve Tic. A.Ş.
Temsilcileri: Av. M. Gökhan AHİ, Av. Şebnem AHİ
Barbaros Mah. Ardıç Sok. Varyap Meridian C Blok Kat:33
D:231 Ataşehir/İstanbul
- Turan KOÇ
Yüzyıl Mah. Hüseyin Karaaslan Cad. Otocenter M blok NO:
17 Bağcılar/ İstanbul
- Organize Emlak Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri Ltd.
Şti.
8045 /2 Sokak No:1 B Blok D:2 Çiğli/İzmir
D. HAKKINDA SORUŞTURMA
YAPILAN :- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. A.Ş.
Temsilcileri: Av. Gönenç GÜRKAYNAK,
Av. O. Onur ÖZGÜMÜŞ, Av. İsmail ÖZGÜN
Çitlenbik Sok. No: 12 Yıldız Mah. Beşiktaş İstanbul
18-36/584-285
3/49

(1) E. DOSYA KONUSU: Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. A.Ş.’nin vasıta ve
emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında
aşırı fiyat uygulamak suretiyle 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal edip
etmediğinin tespiti.
(2) F. İDDİALARIN ÖZETİ: Rekabet Kurumu (Kurum) kayıtlarına muhtelif tarih ve sayılar
ile intikal eden başvurularda özetle;
- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş.’nin
(SAHİBİNDEN.COM) kendisine ait olan “” alan adı
üzerinden gayrimenkul satışı ve kiralanması, ikinci el oto satışı, ikinci el eşya
satışı gibi alışverişler için ücret karşılığında ilan yayımlayan bir platform
olduğu,
- Başvuru sahibi gayrimenkul ofislerinin uzun süredir kullanıcı potansiyeli
sebebiyle SAHİBİNDEN.COM platformuyla çalıştığı,
- SAHİBİNDEN.COM’un on-line emlak ilanları pazarında hakim durumda
olduğu,
- Kurumsal müşterilerine sunduğu emlak ilanlarının paket fiyatlarını son dört
yılda on kat civarında artırdığı, söz konusu artışın ürün geliştirmesinden
kaynaklandığının belirtildiği,
- 2016 yılında 1.100 TL olan paketin muadillerinin 3.228 TL olduğu,
- Söz konusu pazarda şebeke etkileri nedeniyle yüksek giriş engellerinin var
olduğu, ayrıca yeni teşebbüslerin ilgili pazara girmesi ve büyümesinin maliyet
itibarıyla çok zor olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM’un müşterilerinin küçük ölçekli teşebbüsler olduğu, söz
konusu üyelik ücretlerini sektördeki diğer rakip firmalara vermelerinin
mümkün olmadığı, bu durumun dolaylı şekilde de olsa pazardaki rakiplerini
dışlamaya yol açtığı,
- SAHİBİNDEN.COM yerine rakip teşebbüsleri tercih etmek isteyen
gayrimenkul ofislerinin müşteri kitlesinin önemli ölçüde azalması ve mevcut
rakip teşebbüslerin de fiyat artışına gitmesinin kurumsal müşterilerin diğer
teşebbüslere geçmesini zorlaştırdığı,
- Sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici refahında
doğrudan bir kayba yol açan aşırı fiyatlama davranışının, rekabet hukukunun
temel ilgi alanlarından birini oluşturduğu,
ifade edilerek, SAHİBİNDEN.COM’un emlak ilan-reklam pazarında hakim durumunu
kötüye kullandığı gerekçesiyle 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054
sayılı Kanun) kapsamında gereğinin yapılması talep edilmiştir.
(3) G. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurulunun (Kurul) 11.01.2017 tarihli toplantısında
emlak ilan ve reklam pazarında üyelik ücretlerinde önemli düzeyde artış yapmak ve aşırı
fiyat uygulamak suretiyle hakim durumunu kötüye kullandığı iddiasına yönelik olarak
4054 sayılı Kanun’un 40. maddesinin birinci fıkrası uyarınca SAHİBİNDEN.COM
hakkında önaraştırma yapılmasına 17-02/19-M sayı ile karar verilmiştir.
(4) Önaraştırma sürecinde ayrıca Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş.
(HÜRRİYETEMLAK.COM)’de yerinde inceleme yapılmış, Milliyet Gazetecilik ve
Yayıncılık A.Ş. (MİLLİYETEMLAK.COM) ve Zingat Gayrimenkul Bilgi Sistemleri A.Ş.
(ZİNGAT.COM) ile görüşmeler gerçekleştirilmiştir. Yapılan görüşmelerde ziyaretçi
18-36/584-285
4/49

sayısı, ziyaret sayısı, kurumsal üye sayısı, ciro, ilan paketleri hakkında detaylı bilgiler
talep edilmiş ve istenen bilgiler Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(5) Yapılan önaraştırma sonucunda SAHİBİNDEN.COM hakkında 4054 sayılı Kanun'un 6.
maddesini ihlal edip etmediğinin tespitine yönelik olarak 04.05.2017 tarih ve 17-15/175-
M sayı ile söz konusu teşebbüs hakkında 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca
soruşturma açılmasına karar vermiştir.
(6) 18.05.2017 tarihinde 4054 sayılı Kanun’un 43. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca
SAHİBİNDEN.COM’a soruşturma açıldığına dair bildirimde bulunulmuş ve 30 gün içinde
ilk yazılı savunmanın gönderilmesi talep edilmiştir. SAHİBİNDEN.COM’un ilk yazılı
savunması süresi içerisinde 21.06.2017 tarih ve 4398 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(7) On-line emlak satış/kiralama alanında SAHİBİNDEN.COM hakkında soruşturma devam
ederken Kurum kayıtlarına 11.05.2017 tarih, 3301 sayı ile giren ve T.C. Ticaret
Bakanlığı Esnaf ve Sanatkârlar Genel Müdürlüğü tarafından yapılan başvuruda özetle;
- Konya Oto Lastikçiler Oto Yıkama Oto Galericiler Odası Başkanlığı tarafından
gönderilen yazıda, Oda üyesi olan ve Konya ilinde faaliyet gösteren çok sayıda
oto galerinin SAHİBİNDEN.COM’dan şikâyetçi olduğu,
- Oto galerilerin şehir dışına da satış yapabilmek, araçlarının özelliklerini ve
fotoğraflarını yayımlamak için SAHİBİNDEN.COM’a üye oldukları,
- Ancak SAHİBİNDEN.COM’un son dört yılda üyelik fiyatlarını fahiş bir şekilde
%400 oranında artırdığı ve bu durumun oto galerileri zor durumda bıraktığı
ifade edilmiştir.
(8) İlaveten Kurum kayıtlarına muhtelif tarih ve sayılarda intikal eden diğer başvurularda ise
özetle;
- Başvuru sahibi oto galerilerin uzun süredir SAHİBİNDEN.COM ile çalıştığı,
- Oto galerilerin, otomobil alım satımında SAHİBİNDEN.COM’a bağımlı
oldukları, başka bir deyişle SAHİBİNDEN.COM üzerinden daha fazla müşteri
kitlesine ulaşabildikleri,
- On-line otomotiv ilanları pazarında faaliyet gösteren SAHİBİNDEN.COM’un
kurumsal müşterilerine sunduğu otomotiv ilanlarının paket fiyatlarının
rakiplerine nazaran yüksek olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM tarafından yapılan zamların enflasyon oranı ile
açıklanamayacak seviyede olduğu,
- SAHİBİNDEN.COM’un ikinci el otomobil pazarında %40’tan fazla pazar payına
sahip olduğu, bu durumun SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda hakim durumda
olduğunu gösterdiği,
- Kurumsal müşterilerine uyguladığı fiyat politikası nedeniyle pazara girmek ve
pazarda büyümek isteyen teşebbüsleri engellediği,
- 2014 yılı itibarıyla uygulamaya başladığı fiyat politikasının bir sonucu olarak
kullanıcıların rakip teşebbüslere geçişini engellediği, böylece rakip teşebbüsleri
pazarın dışına ittiği,
belirtilerek SAHİBİNDEN.COM’un otomobil ilanları pazarındaki hakim durumunu hem
kurumsal üyeler hem de rakip teşebbüsler açısından aşırı fiyat uygulamak suretiyle
kötüye kullandığı iddia edilerek, 4054 sayılı Kanun kapsamında gereği talep edilmiştir.
18-36/584-285
5/49

Başvuru konusu hakkında talep edilen ek bilgi ve belgeler Kurum kayıtlarına 07.06.2017
tarih 4018, 4019 sayı ile intikal etmiştir.
(9) Söz konusu iddialara ilişkin olarak hazırlanan 14.07.2017 tarihli İlk İnceleme Raporu,
Kurulun 19.07.2017 tarih ve 17-23/376-M sayılı toplantısında görüşülmüş,
SAHİBİNDEN.COM’un on-line otomobil ilanları pazarında sahip olduğu hâkim durumu
aşırı fiyat uygulamak suretiyle kötüye kullandığı iddialarına yönelik 4054 sayılı Kanun’un
40. maddesi uyarınca önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir.
(10) Başlatılan önaraştırma kapsamında 08.08.2017 tarihinde SAHİBİNDEN.COM ile
görüşülmüş, bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş ve ilgili bilgiler Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(11) Araba.Com. Ltd Şti. (ARABA.COM) ile yapılan 09.08.2017 tarihli görüşmede
teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş, teşebbüs tarafından gönderilen
cevaplar 16.08.2017 tarih ve 5906 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(12) Arabam Com İnternet ve Bilgi Hizmetleri A.Ş. (ARABAM.COM) ile 10.08.2017 tarihinde
görüşülmüş, teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiş, bu talebe karşılık
gönderilen bilgi ve belgeler 18.08.2017 tarih ve 5979 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal
etmiştir.
(13) Araba Sepeti Otomotiv Bilişim Dan. Hiz. San. ve Tic. A.Ş. (TASİT.COM) ile görüşülmüş,
teşebbüsten bazı bilgi ve belgeler talep edilmiştir. Teşebbüsten istenen bilgi ve belgeler
16.08.2017 tarih ve 5898 sayı ile kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(14) Hazırlanan Önaraştırma Raporu sonucunda alınan 27.09.2017 tarih, 17-30/488-M sayılı
kararla, SAHİBİNDEN.COM’un iddia konusu davranışlarının 4054 sayılı Kanun’un 6.
maddesini ihlal edip etmediğinin tespitine yönelik olarak 4054 sayılı Kanun’un 41.
maddesi uyarınca soruşturma açılmasına ve ilgili iddiaların Kurulun 04.05.2017 tarih,
17-15/175-M sayılı kararı ile SAHİBİNDEN.COM hakkında on-line emlak ilanları
pazarında yürütülmekte olan soruşturma kapsamındaki iddialar ile benzer olması
sebebiyle dosyaların birleştirilmesine karar verilmiştir.
(15) 29.09.2017 tarihinde 4054 sayılı Kanun’un 43. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca
SAHİBİNDEN.COM’a soruşturma açıldığına dair bildirimde bulunulmuş ve 30 gün içinde
ilk yazılı savunmanın gönderilmesi talep edilmiştir. SAHİBİNDEN.COM’un vasıta
kategorisi için ilk yazılı savunması süresi içerisinde 01.11.2017 tarih ve 7876 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(16) Kurul, 26.10.2017 tarih ve 17-35/546-M sayılı kararı ile yürütülmekte olan
soruşturmanın 04.11.2017 tarihinde sona eren süresinin, 4054 sayılı Kanun’un 43.
maddesinin birinci fıkrası çerçevesinde altı ay uzatılmasına hükmetmiştir.
(17) Bunun yanı sıra yürütülen soruşturmaya ilişkin SAHİBİNDEN.COM tarafından
gönderilen ek bilgiler 15.11.2017 tarih ve 8363 sayı, 14.12.2017 tarih ve 9146 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(18) Soruşturma kapsamında 20.12.2017 tarihinde SAHİBİNDEN.COM ile görüşme
gerçekleştirilmiş, görüşme sonucunda bazı bilgiler talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler
05.01.2018 tarih ve 193 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. 10.01.2018 tarihinde
EJ İnternet Hizmetleri Danışmanlık Eğitim Reklam ve Organizasyon Ticaret A.Ş.’den
(EMLAKJET.COM) bilgi talebinde bulunulmuş, talep edilen bilgiler 25.01.2018 tarih ve
856 sayı ile Kurum kayıtlarına girmiştir. 24.01.2018 tarihinde Letgo Mobil İnternet
Servisleri ve Ticaret A.Ş. (LETGO) ile görüşme gerçekletirilmiş, ayrıca 01.03.2018
tarihinde bilgi talebinde bulunulmuştur. Talep edilen bilgiler 19.03.2018 tarih ve 2283
18-36/584-285
6/49

sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Bunun yanı sıra 01.03.2018 tarihinde
MİLLİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM, HÜRRİYETEMLAK.COM, ARABA.COM,
TASİT.COM ve ARABAM.COM’dan, 02.03.2018 tarihinde ise
HURRİYETOTO.COM’dan bilgi talebinde bulunulmuş, talep edilen bilgiler sırasıyla
13.03.2018 tarih ve 2102 sayı, 20.03.2018 tarih ve 2288 sayı, 19.03.2018 tarih ve 2262
sayı, 14.03.2018 tarih ve 2150 sayı, 14.03.2018 tarih ve 2152 sayı, 15.03.2018 tarih ve
2176 sayı, 19.03.2018 tarih ve 2281 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(19) Ayrıca yürütülen soruşturma sürecinde 05.03.2018 tarihinde (…..) ve (…..) ile,
06.03.2018 tarihinde ise Ankara Oto Galericiler Derneği yetkilileri (ANODER) ve Motorlu
Araç Satıcıları Federasyonu (MASFED) ve Başkent Otomotivcileri Derneği (BOD) ile
görüşme gerçekleştirilmiştir.
(20) 26.03.2018 tarihinde Çiçeksepeti İnternet Hizmetleri A.Ş. (CİCEKSEPETİ.COM), Doğuş
Planet Elektronik Ticaret Ve Bilişim Hizmetleri A.Ş. (N11.Com), Gitti Gidiyor Bilgi
Teknolojileri San. ve Tic. A.Ş. (GİTTİGİDİYOR.COM), Yemek Sepeti Elektronik İletişim
Tanıtım Pazarlama Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. (YEMEKSEPETİ.COM), Neredekal
Turizm Ve İnternet Hizmetleri A.Ş. (NEREDEKAL.COM) ile Sigorta ve Reasürans
Brokerlik Hizmetleri A.Ş.’den (SİGORTAM.NET) bilgi talep edilmiştir. Talep edilen
bilgiler sırasıyla 09.04.2018 tarih ve 2920 sayı, 02.04.2018 tarih ve 2709 sayı,
06.04.2018 tarih ve 2855 sayı, 05.04.2018 tarih ve 2803 sayı, 09.04.2018 tarih ve 2921
sayı, 06.04.2018 tarih ve 2829 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(21) 29.03.2018 tarihinde HURRİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM,
MİLLİYETEMLAK.COM, ve EMLAKJET.COM’dan, 30.03.2018 tarihinde ise
SAHİBİNDEN.COM’dan bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler sırasıyla 06.04.2018
tarih ve 2883 sayı, 11.04.2018 tarih ve 2975 sayı, 06.04.2018 tarih ve 2848 sayı,
05.04.2018 tarih ve 2810 sayı ve 06.04.2018 tarih ve 2839 sayı ile Kurum kayıtlarına
intikal etmiştir. Ayrıca ’dan talep edilen ek bilgiler 12.04.2018 tarih ve
3004 sayı, EMLAKJET.COM’dan talep edilen ek bilgiler ise 09.04.2018 tarih ve 2926
sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(22) 12.04.2018 tarihinde ARABAM.COM, HURRİYETEMLAK.COM, ARABA.COM,
EMLAKJET.COM’dan, 13.04.2018 tarihinde SAHİBİNDEN.COM, TASİT.COM,
ZİNGAT.COM ve MİLLİYETEMLAK.COM’dan bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler
sırasıyla 17.04.2018 tarih ve 3111 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3218 sayı, 17.04.2018 tarih
ve 3120 sayı, 18.04.2018 tarih ve 3168 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3215 sayı, 18.04.2018
tarih ve 3141 sayı, 24.04.2018 tarih ve 3303 sayı, 20.04.2018 tarih ve 3216 sayı ile
Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Ayrıca SAHİBİNDEN.COM tarafından soruşturma
kapsamında gönderilen ek bilgiler 16.04.2018 tarih ve 3069 sayı ile Kurum kayıtlarına
intikal etmiştir.
(23) 18.04.2018 tarihinde ARABA.COM’dan talep edilen bilgiler 20.04.2018 tarih ve 3226
sayı, 18.04.2018 ve 19.04.2018 tarihlerinde ARABAM.COM’dan talep edilen bilgiler ise
20.04.2018 tarih ve 3227 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. Bunun yanı sıra
SAHİBİNDEN.COM’dan şifahen bilgi talep edilmiş, talep edilen bilgiler 24.04.2018 tarih
ve 3307 sayı, 27.04.2018 tarih ve 3406 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
(24) Yapılan inceleme, değerlendirme ve tarafların ilk yazılı savunmaları da dikkate alınarak
hazırlanan 04.05.2018 tarih ve 2017-2-3/SR sayılı Soruşturma Raporu ve ekleri
taraflara ve Kurul üyelerine tebliğ edilmiş ve 30 gün içerisinde ikinci yazılı savunmanın
sunulması gerektiği bildirilmiştir.
(25) SAHİBİNDEN.COM tarafından gönderilen ikinci yazılı savunma, 07.06.2018 tarih ve
4447 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir. İkinci yazılı savunmalara karşılık
18-36/584-285
7/49

hazırlanmış bulunan 20.06.2018 tarih ve 2017-2-3/EG sayılı Ek Görüş, 22.06.2018
tarihinde taraflarca tebellüğ edilmiştir. Ek yazılı görüşe karşı üçüncü yazılı savunma
Kurum kayıtlarına 20.07.2018 tarih ve 5267 sayı ile süresi içerisinde intikal etmiştir. Söz
konusu yazılı savunmada SAHİBİNDEN.COM tarafından sözlü savunma talep
edilmiştir. 02.08.2018 tarih ve 18-24/424-M sayılı Kurul kararı ile sözlü savunma
toplantısının 17.09.2018 tarihinde yapılmasına karar verilmiştir.
(26) Soruşturma kapsamında sözlü savunma toplantısına katılım talebine ilişkin 11.09.2018
tarih, 2017-2-3/BN-5 sayılı Bilgi Notu 18-31 sayılı Kurul toplantısında ele alınmıştır.
Soruşturma kapsamında yapılacak olan sözlü savunma toplantısına, “2010/2 sayılı
Rekabet Kurulu Nezdinde Yapılan Sözlü Savunma Toplantıları Hakkında Tebliğ’ln 6.
maddesinin birinci fıkrası uyarınca SS Karataşıt Vasıtaları ve Yedek Parçaları Alım ve
Satımı ile İşletme ile Uğraşanlar Site İşletme Koopratifinin ve İstanbul Umum Emlak
Komisyoncuları Esnaf Odasının üçüncü kişi olarak katılım talebinin kabulüne
12.09.2018 tarih ve 18-31/537-M sayı ile karar verilmiştir.
(27) Kurul yürütülen soruşturma ile ilgili olarak düzenlenen Rapor’a, Ek Görüş’e, toplanan
delillere, yazılı savunmalara, sözlü savunma toplantısında yapılan açıklamalara ve
incelenen dosya kapsamına göre 01.10.2018 tarihinde 18-36/584-285 sayılı nihai
kararını vermiştir.
(28) H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili dosyada; SAHİBİNDEN.COM’un vasıta satış
hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti ve emlak satış/kiralama hizmetlerine
yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında hâkim durumda bulunduğu, teşebbüsün
2014-2017 yıllarında uyguladığı fiyatların rekabetçi pazarlarda gözlenmeyecek ölçüde
yüksek düzeyde gerçekleştiği; öte yandan teşebbüsün hâkim duruma gelmesinde,
yönetsel becerilerinin de payının bulunması; yüksek fiyatlamanın tüketici refahı
üzerinde olumsuz etki yaratma ihtimalinin düşük olması ve orta-uzun vadede ilgili
pazarlarda gözlenen yüksek fiyatların, piyasaya giren güçlü teşebbüslerin
SAHİBİNDEN.COM üzerindeki rekabetçi baskıyı artırması suretiyle baskılanacağının,
böylece rekabetçi pazarlarda gözlenebilecek düzeylere yakınsayacağının öngörülmesi
nedeniyle, teşebbüsün aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi
hükmünü ihlal ettiği yönündeki iddianın reddedilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine
ulaşılmıştır. Diğer yandan raportörlerden Kemal KÜÇÜKKAVRUK tarafından, uzun
vadede pazara girişin beklenen şekilde gerçekleşmediği, %(…..)’in üzerindeki fiyat
artışının rekabetçi pazarda gerçekleşemeyeceği tespitleri ile SAHİBİNDEN.COM’un
aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal ettiği belirtilmiştir.
I. İNCELEME, GEREKÇE VE HUKUKİ DAYANAK
I.1. Hakkında Soruşturma Yürütülen Taraf: SAHİBİNDEN.COM
(29) SAHİBİNDEN.COM 2000 yılında kurulmuş ve emlak ilan ve reklamlarının yanı sıra
birçok farklı alanda ilan ve reklam verilebilen bir on-line platform olarak faaliyet
göstermektedir. Teşebbüs hâlihazırda gayrimenkul, otomobil, yedek parça ve aksesuar,
ikinci el eşya, iş makineleri, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş ilanları, yardımcı
arayanlar, hayvanlar alemi olmak üzere on farklı kategoride on-line ilan ve reklamlara
aracılık yapmaktadır.
(30) SAHİBİNDEN.COM’un çalışma şekli internet sitesi üzerinden ürünlerini satmak isteyen
satıcılarla bu ürünleri satın almak isteyen alıcıları karşılaştırmaktan ibaret olup, alıcılar
bakımından siteye üyelik ücretsiz iken; satıcılar bakımından satıcının kimliğine (ürünün
sahibi, emlakçı, oto galeri vb.) göre değişen ücret tarifesi uygulanmaktadır. Bunun
dışında SAHİBİNDEN.COM aracılığıyla yapılan satışlardan teşebbüse herhangi bir pay
verilmemektedir. internet sitesinde, satılan ürünün fotoğrafları ve
18-36/584-285
8/49

özellikleri, ürüne ilişkin kullanıcı yorumları, satıcının iletişim bilgileri gibi bilgiler yer
almaktadır. Alıcılar satın almak istedikleri ürün için doğrudan satıcı ile irtibat kurmakta
ve satış gerçekleştirilmektedir.
(31) SAHİBİNDEN.COM’un uygulamasında emlak ofisi, oto galeri gibi şirketlerin internet
sitesine üyelikleri kurumsal üyelik olarak adlandırılmaktadır. Kurumsal üyelik için 10 ila
200 adet arasında değişen ilan yayımlama hakkı ve sair yan avantajlar barındıran, fiyatı
paketin içeriğine göre değişen çeşitli tarife seçenekleri öngörülmektedir. Bireysel
satıcıların internet sitesine üyelikleri ise bireysel abonelik olarak adlandırılmakta ve
bireysel abonelerin SAHİBİNDEN.COM üzerinden verdiği ilk ilan bir ay için ücretsiz iken,
diğer aylar sabit bir miktar olarak ücretlendirilmektedir.
I.2. İlgili Pazar
I.2.1. İlgili Ürün Pazarı
(32) Teşebbüsün faaliyet gösterdiği pazar, geniş tanımıyla, çoktaraflı platform hizmetleri
pazarı niteliği taşımaktadır1. Söz konusu pazar birçok yönden geleneksel tek-taraflı
pazarlardan yapısal farklılıklar göstermektedir.
(33) SAHİBİNDEN.COM’un faaliyet gösterdiği çoktaraflı platform hizmeti pazarları, basit
şekliyle, ekonomik değer yaratmak amacıyla iki ya da daha fazla sayıda ekonomik karar
birimi gruplarını bir araya getiren ve anılan gruplar arasındaki ticari etkileşimi
kolaylaştıran (ağırlıkla internet tabanlı) zeminler olarak tanımlanabilecektir. Tanımdan
da anlaşılacağı üzere çoktaraflı platformların temel işlevi, söz konusu grupların bir araya
gelmesinin ve ticari ilişki kurmasının kolaylaştırılması suretiyle işlem maliyetlerinin
azaltılmasıdır2.
(34) Bir platformun değerini, platform tarafından sunulan ticari etkileşim olanaklarından
faydalanmak isteyebilecek karar birimi gruplarının katılımı (şebeke etkisi)
belirlemektedir. Bu değer platformdan elde edilebilecek potansiyel artı değer (azalan
işlem maliyetleri) ile doğru orantılıdır. Daha fazla sayıda ekonomik karar birimi
gruplarının üyeleri platforma dâhil oldukça platformun değeri, dolayısıyla platform
hizmet sunucusunun fiyat koyma gücü artacaktır. Burada dikkat çekilmesi gereken
nokta, bu gruplardan bir tanesinin katılımının artması durumunda dahi, sağladığı pozitif
şebeke dışsallığı vasıtasıyla diğer grup/gruplar için de platformun değerinin artmasıdır.
(35) İstisnalar bulunmakla birlikte, genel olarak çoktaraflı platformlar, nihai tüketicilere
yönelik olarak ücretsiz ya da düşük ücretli (marjinal maliyetin altında) hizmet sunarken,
platform üzerinden nihai tüketicilere mal ve/veya hizmet arz eden karar birimlerine
görece yüksek fiyattan (marjinal maliyetin üzerinde) hizmet sunmaktadır3. Nitekim
hakkında soruşturma yürütülen SAHİBİNDEN.COM da anılan fiyatlama stratejisini
uygulamaktadır.

1 Literatürde iki-yanlı pazarlar veya iki-yanlı platform hizmetleri pazarları olarak da kullanılmaktadır.
Burada, Evans ve Schmalensee tarafından ortaya konulan, bazı platform hizmetlerinde ikiden fazla taraf
olabileceği şeklindeki yaklaşıma katılarak, çok-taraflı platform hizmeti tanımlaması dikkate alınmıştır.
Bkz., EVANS D. ve SCHMALENSEE R., “The Antitrust Analysis of Multi-Sided Platform Business”, NBER
Working Paper Series, Working Paper 18783, National Bureau of Economic Research, Cambridge,
February 2013.
2Zaman tasarrufu ve asimetrik bilginin ortadan kaldırılması/sınırlandırılması ön plana çıkan işlem maliyeti
kazanımlarından bazılarıdır. Bu nedenle ilgili ürün pazarının tanımlanmasında oto pazarları ya da emlak
ofisleri gibi off-line mecralar ikame sayılmamaktadır.
3 EVANS D., “Some Empirical Aspects of Multi-Sided Platforms”, Review of Network Economics, Vol 2(3),
1-19 (2003)
18-36/584-285
9/49

(36) Söz konusu fiyatlama stratejisi nihai tüketiciler (platform bünyesinde sunulan hizmete
talip olanlar) bakımından, platformu değiştirme ya da birden fazla platform kullanma
olanağını artırarak platformlar arası rekabeti mümkün kılmaktadır4. Bununla birlikte,
uygulamada, güçlü şebeke etkisinin de katkısıyla pazar gücü yüksek platformların
(Google, Amazon, E-Bay, Facebook, Pay-pal gibi) varlığı dikkat çekmektedir.
(37) Evans5, birden fazla platform kullanma eğiliminin sunulan hizmetin niteliğine bağlı olarak
değişebildiğini ifade etmektedir. Nitekim Evans Amerika Birleşik Devletleri (ABD) için
yaptığı sınıflandırmada; birden fazla platform kullanımının emlak hizmetleri için yaygın
olmadığını; buna karşı kredi kartı ve video oyun konsollarında yaygın olduğunu ortaya
koymaktadır. Bu noktadan hareketle bir platformun ilgili pazarda hakim duruma gelmesi
ağırlıkla; pozitif şebeke dışsallığı; platformun uyguladığı yatay ve dikey ürün
farklılaştırması yöntemleri ve platform hizmetlerinin sunulduğu pazarın niteliğinden
kaynaklanabilmektedir.
(38) Geleneksel tek-taraflı pazarlarda ilgili ürün pazarının tespitinde, tüketicinin gözünde
fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden
oluşan pazar dikkate alınır. Çokyanlı platform hizmeti pazarlarında ise platform
üzerinden birbiriyle ticari ilişki kurmak isteyen en az iki karar birimi grubu söz konusudur
ve anılan karar birimleri arasındaki pozitif şebeke etkisi (birinin platforma atfettiği
değerdeki değişimin aynı yönde diğerini etkilemesi) bulunmaktadır. Bu itibarla birbiriyle
ikame ürün/coğrafya sınırlarının çizilmesi noktasında birden fazla karar biriminin
tepkisini dikkate almak gerekir.
(39) Örneğin ilgili pazarın sınırlarının tespit edildiği klasik SSNIP testinin uygulamasında,
platform tarafından, platform üzerinden mal/hizmet pazarlamak isteyen teşebbüslere
yönelik küçük ve anlamlı bir fiyat artışı halinde söz konusu teşebbüslerin alternatif
mecralara (örneğin gazete ilanı gibi off-line seçenekler) geçiş yapmaları söz konusu
olduğunda platform hizmeti ile ilgili alternatif mecra birbirinin ikamesi sayılmakta ve
pazar tanımı genişletilmektedir.
(40) Ancak söz konusu teşebbüslere yönelik fiyat artışının platform üzerinden mal/hizmet
talep eden nihai tüketicilerin kararlarını etkilememesi olasıdır. Bu durumda nihai
tüketicilerin platforma atfettiği değerin değişmediğini gözleyen (platform üzerinden
mal/hizmet pazarlayan) teşebbüslerin alternatif mecraları ikame mecra olarak
kullanmaktan vazgeçmesi söz konusu olabilecektir. Son tahlilde pazar tanımının
genişletilmesi doğru bir yaklaşım olmayacaktır.
(41) İlgili ürün pazarının tanımlanmasında, yukarıda işaret edilen hususlar dikkate alınarak,
arz ikamesi yönünden SAHİBİNDEN.COM’un; talep ikamesi yönünden ise karşılıklı
etkileşimleri de hesaba katılarak mal/hizmet arz eden teşebbüsler (galericiler, emlak
ofisleri vs.) ile mal/hizmet talep eden nihai tüketicilerin davranışları incelenmelidir.
(42) On-line platform hizmeti sunan SAHİBİNDEN.COM, TASİT.COM, ARABAM.COM,
HÜRRİYET EMLAK, EMLAK-JET gibi teşebbüslerin iş kurgusu/iş planı gereği alternatif
hizmetlere (gazete/televizyon ilanı vs.) yönelik eğilimi söz konusu olmamaktadır. Bu
itibarla pazar tanımının netleştirilmesi bakımından arz ikamesi boyutunu dikkate almak
gerekmemektedir.

4 Bu olgu, platform ekonomisi literatürüne önemli katkılar sağlayan Rochet ve Tirole tarafından multi-
homing olarak adlandırılmaktadır.
5 EVANS D., “Platform Economics: Essays on Multi-Sided Businesses”, Competition Policy International,
(CPI 2011)
18-36/584-285
10/49

(43) Talep ikamesi bakımından, anılan grupların (bu soruşturmanın kapsamı bakımından oto
alım-satım galerileri ve emlak ofisleri ile otomobil/emlak satın almak/kiralamak arzusu
taşıyan nihai tüketiciler) sunulan platform hizmetinin fiyat ve/veya kalitesindeki değişime
verecekleri tepki dikkate alınmalıdır.
(44) Daha önce ifade edildiği üzere dijital platformlar her iki karar birimi grubu için de zaman
tasarrufu, bilgi asimetrisinin ortadan kaldırılması ve daha geniş ve çeşitli
mal/hizmet/tüketici gruplarına erişimin sağlanması bakımından işlem maliyeti kazanımı
sağlamaktadır. Bu nedenlerdir ki dijital platformlar gerek küresel, gerek yerel ölçekte
ticari ilişkiler ağında önemli bir yere sahip olmuştur.
(45) Sağlanan işlem maliyeti kazanımları dikkate alındığında, bir platform tarafından sunulan
hizmetin fiyat veya kalitesindeki değişime gerek tüketicilerin gerekse mal/hizmet
pazarlayan teşebbüslerin off-line mecraları ikame etmek yönünde bir tepki vermesi
ihtimali son derece düşüktür.
(46) Platform hizmetlerinde, SAHİBİNDEN.COM örneğinde olduğu gibi, nihai tüketicilere
ücret uygulanmaması ve bu grup ile platform üzerinden mal/hizmet pazarlayan
teşebbüsler arasındaki şebeke ilişkisi, fiyat duyarlılığı görece yüksek olan teşebbüslerin
(oto galerileri, emlak ofisleri vs.) off-line mecraları ikame etmesinin önünde engel teşkil
etmektedir6. Bu nedenle bir platformun fiyat düzeyinin yükselmesi veya kalite düzeyinin
düşmesi durumunda ikame seçeneği aynı işlevi gören diğer on-line platformlar olacaktır.
Nitekim Kurulun, çokyanlı dijital platform hizmetlerine yönelik kararları incelendiğinde,
off-line mecraların pazar tanımına dâhil edilmediği görülmektedir7.
(47) Yürütülmekte olan soruşturma kapsamında, SAHİBİNDEN.COM’un, vasıta satış ve
emlak satış/kiralama ilanlarına yönelik aşırı/sömürücü fiyatlandırma yoluyla 4054 sayılı
Kanun’u ihlal edip etmediği iddiası incelenmektedir. Bu itibarla, yukarıda yer verilen
değerlendirmeler de dikkate alınarak; emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line
platform hizmeti ve vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarları,
ilgili ürün pazarları olarak tanımlanmıştır.
I.2.2. İlgili Coğrafi Pazar
(48) Vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti ve emlak satış/kiralama
hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetine, internet erişimi sağlanan tüm bölgelerde
mukim oto galeri ve emlak ofisleri ile nihai tüketiciler faydalanabilmektedir. Hizmetin
anılan niteliği dikkate alınarak ilgili coğrafi pazar; “Türkiye” olarak tespit edilmiştir.
I.3. Hukuki Değerlendirme
I.3.1. Rekabet Hukuku Uygulamasında Aşırı Fiyatlama
(49) Aşırı fiyat, pazar gücünün uygulanması sonucunda sürekli olarak rekabetçi düzeyin
önemli ölçüde üzerinde belirlenen fiyat olarak tanımlanmaktadır. Aşırı fiyatlama
sonucunda rekabetçi piyasalarda oluşan tüketici fazlasının bir kısmı pazar gücünü
elinde bulunduran firmaya üretici fazlası olarak transfer edilmekte (refah transferi); bir
kısmı ise (dara kaybı) tamamen kaybolmaktadır.

6 SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal müşterilere yönelik emlak ilan ücretlerinde görece yüksek oranlı artışın
yaşandığı 2015-2017 döneminde kurumsal üye sayısı ve gelirlerindeki kaybın söz konusu artış oranının
altında kalması, kuvvetle muhtemelen anılan dönemde ziyaretçi (ağırlıkla nihai tüketiciler) sayısında ciddi
bir değişikliğin gerçekleşmemesinden kaynaklanmıştır. Bu husus “Hâkim Durum Analizi” bahsinde ele
alınacaktır.
7 Bkz. 05.01.2017 tarih ve 17-01/12-4 sayılı B B.V. kararı; 09.06.2016 tarih ve 16-20/347-156
sayılı Yemek Sepeti Elektronik İletişim Pazarlama Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. kararı.
18-36/584-285
11/49

(50) Rekabet hukuku uygulamalarının esas olarak tüketici refahına odaklandığı göz önünde
bulundurulduğunda, sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici
refahında doğrudan bir kayba ve dağılım etkinsizliğine yol açan aşırı fiyatlama
davranışı, rekabet hukuku çerçevesinde rekabet ihlali olarak değerlendirilen edimlerden
biridir. Bu itibarla tekelci fiyatlama olarak da adlandırılan aşırı fiyatlamanın temelinde
tüketici refahında meydana gelen azalma bulunmaktadır. Nitekim Danıştay’ın Tüpraş
kararına ilişkin kararında8 da rekabet hukukunun asıl amacının tüketici refahını
sağlamak olduğu, tüketici refahında doğrudan bir kayba yol açan sömürücü
davranışlarda hakim durumdaki teşebbüssün, pazar gücünün avantajını kullanarak
tüketiciden rant elde ettiği, sömürücü nitelikteki davranışların en önemlisinin tüketici
refahında doğrudan bir kayba neden olan aşırı fiyat uygulamaları olduğu belirtilmiş ve
aşırı fiyata müdahale edilebileceği dile getirilmişir.
(51) Genel olarak aşırı fiyatlamanın ekonomik açıdan iki farklı olumsuz etkisi olduğu
söylenebilir. Bunlardan ilki, tekel fiyatlarının marjinal maliyetlerden yüksek olması
nedeniyle kaynak dağılımında verimsizliğin ortaya çıkmasıdır. Aşırı fiyatlamanın bir
diğer olumsuz etkisi ise, fiyatın tam rekabet piyasalarına kıyasla daha yüksek oluşması
nedeniyle, tüketicilerin daha fazla bedel ödemek zorunda kalmalarıdır. Bu fazla bedel,
genellikle tekel karı olarak tüketicilerden tekele kaynak transferi teşkil etmektedir. Kurul
tarafından Belko kararında9 konunun altı çizilmiş, MTS kararında10 ise “Tekelci fiyatlama
uygulamaları, ilgili piyasadaki rekabet ortamına doğrudan zarar vermemekle birlikte,
özellikle tüketici boyutunda sömürücü olma niteliğiyle rekabet hukukunun kapsamına
girmektedir.” ifadeleriyle aşırı fiyatta esasen tüketicinin mağduriyetinin ele alınması
gerektiği belirtilerek kombi pazarının oldukça rekabetçi bir yapı sergilediği ve bu açıdan
tüketicilere nihai ürün açısından pek çok alternatif sunulduğu tespiti yapılmıştır.
Devamında kombilerin yedek parça fiyatlarında meydana gelebilecek aşırı bir artış
durumunda tüketicilerin başka marka kombi alma imkânlarının bulunması sebebiyle
aşırı fiyatlamanın gerçekleşmediği ifade edilmiştir.
(52) Aşırı fiyatlama davranışına yönelik müdahale noktasında farklı yaklaşımlar
gözlenmektedir. ABD’de aşırı fiyatlamaya rekabet hukuku çerçevesinde müdahale
edilmediği görülmekte; Avrupa Birliği (AB) rekabet hukukunun aşırı fiyatlama
davranışına müdahale etmesinin yasal dayanağını ise Avrupa Birliği’nin İşleyişine Dair
Anlaşma’nın (ABİDA) 102. maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede kötüye kullanma
örnekleri arasında sayılan “Doğrudan ya da dolaylı olarak haksız alım ya da satış
fiyatları uygulamak veya haksız ticari koşullar öne sürmek” aşırı fiyatlamayı da içine alan
bir başlık olarak kabul edilmektedir. Her iki hukuk sistemi uygulamasında da pazarın
kısa ya da orta vadede kendi kendini düzeltmesinin beklendiği hallerde rekabet
otoritelerinin aşırı fiyatlamaya müdahale etmemesi gerektiği yönünde geniş bir görüş
birliği hâkimdir.
(53) Aşırı fiyatın tanımlanmasına ve tespitine ilişkin hukuki çerçevenin alınan kararlarla
çizildiği görülmektedir. ABAD United Brands kararında11, “hâkim durumdaki teşebbüsün
bu durumdan kaynaklanan, normal ve yeterli derecede etkin rekabetin olması halinde
elde edemeyeceği ticari faydaları elde edebileceği imkânlardan faydalanıp
faydalanmadığının belirlenmesi”nin önemine vurgu yapmış ve “sunulan ürünün
ekonomik değerine kıyasla aşırı” fiyat uygulamanın bir kötüye kullanma hali olduğunu
belirtmiştir. Buradan yola çıkarak hâkim durumda bulunan bir teşebbüsün rekabetçi

8 Danıştay 13. Dairesi, 2014/2458 E., 2017/2511 K. sayılı ve 05.10.2017 tarihli karar.
9 06.04.2001 tarihli ve 01-17/150-39 sayılı karar.
10 26.05.2006 tarih ve 06-36/462-124 sayılı karar.
11 Case 27/76 United Brands Company v. Commission (1978) ECR 207.
18-36/584-285
12/49

şartlarda uygulayamayacağı ve sunduğu ürünün/hizmetin ekonomik değerinin önemli
ölçüde üzerinde olan fiyatların rekabet hukuku anlamında aşırı fiyat olarak
değerlendirileceği ileri sürülebilecektir.
(54) Aşırı fiyatın tespitine yönelik yapılan değerlendirmelerde “Ekonomik Değer Testi”nin
(EDT) uygulamaların temelini oluşturduğu, daha sonra geliştirilen yöntemlerin ise EDT
ile çizilen temel çerçeveye dayandığı görülmektedir.
(55) İki aşamalı bir test olan EDT’nin ilk aşamasında incelemeye konu ürün/hizmet fiyatı ile
maliyeti karşılaştırılmakta; ikinci aşamada ise incelenen fiyat kendi içinde ya da rakip
ürün/hizmet fiyatları ile kıyaslanmaktadır. Fiyat-maliyet karşılaştırmasında, bir
ürün/hizmetin sunulması için katlanılan maliyetler ile satış fiyatı arasındaki fark
değerlendirilmekte ve bir teşebbüsün ne oranda kâr elde ettiği tespit edilmektedir. Bu
yaklaşımda maliyetin ve üzerine eklenen makul kâr marjının toplamını aşan fiyatların
aşırı olduğu kabul edilmektedir.
(56) EDT’ye ilişkin tartışmalar fiyat-maliyet marjı hesaplamasında hangi maliyet kaleminin
dikkate alınacağı, hesaplamanın pratik zorluğu, makul kar oranın nasıl tanımlanacağı
üzerinde yoğunlaşmaktadır. Özellikle birden fazla ürün üreten veya birden çok pazarda
faaliyet gösteren teşebbüsler bakımından bir ürünün fiyat-maliyet karşılaştırmasında
esas alınacak maliyetinin hesaplanması muhasebeden kaynaklanan bir takım zorluklar
barındırmaktadır. Ortak maliyetlerin ve genel giderlerin farklı ürünler arasında
dağıtılması amacıyla çeşitli yöntemler geliştirilmiş olmakla birlikte doktrinde bu
yöntemlerin hiçbirinin bütünüyle tatmin edici sonuçlar vermediği görüşü hâkimdir12.
(57) Ayrıca inceleme konusu teşebbüsün mü, yoksa pazardaki en etkin firmanın mı
maliyetinin dikkate alınması gerektiği de başka bir sorun olarak değerlendirilmektedir.
Öte yandan United Brands kararında Avrupa Komisyonu (Komisyon), katlanılan
maliyetler gibi sadece arz yönlü faktörlerle ilgili ürün ya da hizmetin ekonomik değerinin
belirlenmesinin mümkün olmadığını, olayın kendine has özellikleri ve ürüne/hizmete
olan talep gibi maliyet dışı unsurların da dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
(58) EDT’ye ilişkin bahsedilen sorunların hatalı sonuç doğurma ihtimali nedeniyle United
Brands kararında fiyatlamanın haksız olup olmadığını ortaya koyabilmek amacıyla,
EDT’nin ikinci aşaması olarak, inceleme konusu fiyat teşebbüsün kendi fiyatları ve
rakiplerinin fiyatları ile karşılaştırılmıştır. Fiyat karşılaştırması analizi olarak adlandırılan
bu yaklaşımda teşebbüsün kendi fiyatları ile yapılan kıyaslama ve/veya rakiplerin
fiyatları ile yapılan kıyaslama şeklinde iki yönlü bir yöntemin izlendiği söylenebilir.
(59) EDT’nin ilk aşamasında yaşanan zorluklardan bir diğeri de ne ölçüde kâr marjının aşırı
olacağının belirlenmesidir. Faaliyet gösterilen sektörün özellikleri, yatırım miktarı, batık
maliyetler ve fırsat maliyetleri gibi faktörler makul kâr marjının hesaplanmasında göz
önünde bulundurulmalıdır. Ancak tüm bu hususlar dikkate alındığında dahi fiyat-maliyet
karşılaştırmasının her zaman ve her sektör için doğru sonuçlar veremeyeceği açıktır.
Bu nedenle, aşırı fiyat tespitinde ilk aşamada ulaşılan sonuçların tek başına yeterli
olamaması nedeniyle ikinci aşamada elde edilen bulgularla birlikte değerlendirilmesi
gerekmektedir.
(60) Fiyat kıyaslamasının konu olduğu ikinci aşamada, ürün/hizmet fiyatı teşebbüsün hem
kendi fiyatı ile hem rakip teşebbüslerin fiyatları ile karşılaştırılmaktadır.
(61) Bu çerçevede fiyat karşılaştırması analizinde aşırı fiyatlama iddiasına konu olan ürün,
teşebbüsün farklı coğrafi bölgelerde, farklı müşteri gruplarına veya farklı zaman

12 O’DONOGUE R., PADİLLA J., The Law and Economics of Article 102 TFEU, 2013, s. 750-751, Ünal
2009, s. 32-33.
18-36/584-285
13/49

dilimlerinde uyguladığı fiyatlar ile kıyaslanabileceği gibi aynı ilgili ürün pazarında faaliyet
gösteren rakiplerin, rekabetçi pazarlarda faaliyet gösteren diğer teşebbüslerin veya
başka bir coğrafi pazarda hâkim durumda bulunan bir teşebbüsün fiyatlarıyla da
karşılaştırılabilmektedir. Bununla birlikte fiyat-maliyet karşılaştırması yapılmasının
mümkün olmadığı bazı hallerde, sadece fiyat karşılaştırması yoluyla da aşırı fiyat tespiti
yapılabilmektedir.
(62) Aşırı fiyat kavramına ve tespitine yönelik Kurul kararları incelendiğinde; hâkim durumda
bulunan bir teşebbüsün rekabetçi şartlarda uygulayamayacağı ve sunduğu
ürünün/hizmetin ekonomik değerinin önemli ölçüde üzerinde olan fiyatların rekabet
hukuku anlamında aşırı fiyat olarak değerlendirildiği görülmektedir. Ayrıca kararlarda
aşırı fiyat tespitinde AB’ye paralel olarak ekonomik değer kavramının esas alındığı,
ancak benzer nitelikteki ürün ve hizmet fiyatları ile kıyaslama yoluyla aşırı fiyat tespitinin;
fiyat-maliyet kıyaslamasından daha çok kullanılan bir değerlendirme unsuru olduğu
görülmektedir.
(63) Kurulun 06.04.2001 tarihli ve 01-17/150-39 sayılı Belko kararında13; “…aşırı yüksek
fiyatlamanın; uzun dönemde piyasaya yeni girişleri sağlayacağı ve bu sayede artan
arzla birlikte fiyatların düşeceği, dolayısıyla bir kötüye kullanma sayılmaması gerektiği
argümanı[nın], pazara giriş engellerinin bulunmaması ya da çok düşük seviyelerde
olması durumunda bir anlam…” taşıyacağı vurgulanmıştır.
(64) Bahse konu kararda aşırı fiyatın tespitinde EDT esas alınmış, diğer coğrafi pazarlardaki
satış fiyatları ile karşılaştırılarak BELKO’nun fiyatlarının %50-60 oranında daha yüksek
olduğu tespit edilmiş ve yapılan değerlendirme sonucunda BELKO’nun aşırı yüksek
fiyat uygulayarak hakim durumunu kötüye kullandığına karar verilmiştir14. Kararda, aşırı
fiyatın tespitinde öncelik fiyat kıyaslamasına verilmiş ve fiyat-maliyet karşılaştırması
yöntemine ancak maliyetlerin kesin olarak belirlenebildiği hallerde başvurulması
gerektiği ifade edilmiştir. Kurul, BELKO’nun fiyat-maliyet farkı negatif olmasına karşın,
uyguladığı fiyatın farklı coğrafi pazarlarda eşdeğer nitelikteki ürünü sunan ve rekabetçi
olduğu kabul edilen teşebbüslerden daha yüksek olmasını aşırı fiyat değerlendirmesi
yapmak için yeterli görmüştür.
(65) Biletix kararında15 aşırı fiyatın tespiti için %11-18 aralığında olan marjın aşırı olmadığı
değerlendirilmiştir. Keza MTS kararında16 Kurul, Wolf marka kombilerin yedek
parçalarıyla başka bir teşebbüs tarafından ithal edilen benzer niteliklere sahip bir
kombinin yedek parçaları arasında tespit edilen %25-30 aralığındaki fiyat farklılıklarını
aşırılığın tespiti için yeterli bulmamıştır.
(66) Kurul, Tüpraş kararında17 da maliyet hesaplamasının sağlıklı bir veri sunmadığını
değerlendirerek, fiyat maliyet karşılaştırması yerine TÜPRAŞ tarafından uygulanan
rafineri satış fiyatlarını, en yakın erişilebilir dünya serbest piyasa fiyat oluşumu olarak

13 Söz konusu kararda, Ankara ilinde kömür ithalatı ve satışı hakkını münhasıran elinde bulunduran bir
belediye teşebbüsü olan BELKO’nun Ankara ısınma amaçlı kömür pazarındaki hâkim durumunu aşırı
fiyat uygulayarak kötüye kullandığı iddiası incelenmiştir.
14 Anılan Kurul kararı, Danıştay’ın 2001/4817 E., 2003/4770 K. sayılı ve 05.12.2003 tarihli kararı ile
hukuka uygun bulunmuştur. Danıştay, ilgili kararında, aşırı fiyat kavramını ele alırken, söz konusu
uygulamanın 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında ele alınabileceğine hükmetmiş; “rekabet
koşullarının bulunmadığı, piyasanın kendi kendini düzeltemediği, aşırı fiyatlandırmanın yeni girişleri teşvik
etmediği, giriş engellerinin bulunduğu, bilgi akışının tam ve homojen olmadığı bir ekonomide… [aşırı fiyat]
gibi istismar edici eylemlere rekabet kuralları aracılığıyla müdahale edilebileceğini” ifade etmiştir.
15 01.03.2007 tarihli ve 07-18/164-54 sayılı karar.
16 26.05.2006 tarihli ve 06-36/462-124 sayılı karar.
17 17.01.2014 tarihli ve 14-03/60-24 sayılı karar.
18-36/584-285
14/49

kabul edilen Platts İtalya CIF Med fiyatları ve ayrıca TÜPRAŞ’ın ihracat fiyatları ile
kıyaslayarak sonuca ulaşmıştır. İlaveten bahse konu kararda, TÜPRAŞ’ın 2008 yılının
yaklaşık son üç ayında uyguladığı fiyatların, referans fiyat olarak seçilen Platts İtalya
CIF Med fiyatlarından ortalama %15 oranında; TÜPRAŞ’ın ihracat fiyatlarının da yurtiçi
perakende satış fiyatlarının ortalama yaklaşık %30 üzerinde olmasını aşırı fiyat tespiti
yapmak için yeterli görmüştür.
(67) Mars kararında18 teşebbüsün uyguladığı büfe fiyatları öncelikle kendi içerisinde daha
sonra ise rakiplerinin uyguladığı fiyatlarla kıyaslanmış ve MARS’ın 4054 sayılı Kanun’un
6. maddesini ihlal etmediğine karar verilmiştir.
(68) Kurul, yakın tarihli Congresium kararında19 da, Belko kararına benzer şekilde muhasebe
maliyetlerine bakıldığında CONGRESİUM’un fuar alanı kiralama hizmetinden zarar
ettiğini tespit etmesine rağmen fiyat-maliyet ve rakip fiyat karşılaştırmaları yapmıştır.
Buna göre fiyat-maliyet karşılaştırmasının ardından maliyetlerin tam olarak
ayrıştırılamamış olması nedeniyle eşdeğer nitelikteki hizmetlerin fiyatlarının
kıyaslanması dikkate alınmıştır. Kurul, CONGRESİUM’un fiyatlarını rakiplerin fiyatları
ile kıyasladıktan sonra kendi fiyatları içinde karşılaştırmasını yaparak teşebbüsün aşırı
fiyat uygulamadığı sonucuna ulaşmıştır.
(69) Danıştayın, Belko kararını incelediği kararında20 “Fiyatın aşırı olup olmadığının
saptanmasında aşırı fiyatla piyasaya sunulduğu öne sürülen mal ve hizmetin fiyatını,
tüketicinin gözünde kullanım amacı, işlevi bakımından aynı sayılabilecek mal veya
hizmetin fiyatıyla karşılaştırmak veya maliyet analizi yapmak en sık başvurulan
ölçütlerdir. Bu şekilde emsal mal ve hizmetlerin fiyatıyla karşılaştırma, aşırı fiyatın
saptanması bakımından daha elverişli görünmekle beraber, böyle bir karşılaştırmanın
mümkün olmadığı hallerde, maliyet analizi yapmak gerekebilir. Bazen de incelemede
bu iki ölçütün her ikisinden de yararlanmak zorunluluğu doğabilir.” ifadelerine yer verdiği
görülmektedir. Danıştay, Tüpraş kararını incelediği kararında21 ise, “bu tespitlerde
fiyat/maliyet kıyaslaması yaparken maliyet ölçütünün belirlenmesine ilişkin zorluklar,
maliyetin hesaplanmasına ilişkin zorluklar ve makul kar marjının ne olduğunun
belirlenmesine ilişkin zorluklar ortaya çıkmaktadır. Bu zorluklar, fiyat/maliyet
kıyaslamasının objektif ve hatasız bir şekilde ortaya konulmasını mümkün
kılmamaktadır.” tespitlerini yaptıktan sonra aşırı fiyatın tespitine yönelik olarak
TÜPRAŞ’ın iç piyasa rafine satış fiyatları ile ihracat piyasası fiyatlarının
karşılaştırılmasını hukuka aykırı bulmamıştır.
(70) Kurulun, aşırı fiyatın tespitinde, AB’ye paralel şekilde ekonomik değer kavramını esas
aldığı ve değerlendirmelerinde fiyat kıyaslamasına öncelik verdiği anlaşılmaktadır.
Kurul, maliyet hesaplamasına ancak maliyetin kesin ve net bir şekilde belirlenebileceği
hallerde başvurmakta olup, bu yaklaşım Danıştay tarafından da hukuka uygun
bulunmaktadır.
(71) Aşırı fiyat değerlendirmesinin bir diğer boyutu da fiyatlamanın aşırı olduğunun tespiti ile
birlikte bu davranıştan kaçınılmasını, bir diğer ifadeyle ihlale son verilmesini temin
edecek tedbir(ler) konusudur. Rekabet otoriteri tarafından aşırı fiyat tespitinin ardından
piyasada uzun dönemde rekabetin sağlanmasına yönelik yapısal ya da davranışsal
tedbirlere karar verildiği görülmektedir. Davranışsal tedbirler kapsamında genel olarak
rekabetçi piyasalardan beklenen fiyat düzeyine işaret edilmektedir.

18 23.06.2016 tarihli ve 16-21/371-173 sayılı karar.
19 27.10.2016 tarihli ve 16-35/604-269 sayılı karar.
20 Danıştay 10. Dairesi, 2001/4817 E., 2003/4770 K. sayılı ve 05.12.2003 tarihli karar.
21 Danıştay 13. Dairesi, 2014/2458 E., 2017/2511 K. sayılı ve 05.10.2017 tarihli karar.
18-36/584-285
15/49

(72) Konuya ilişkin Kurul uygulamasına bakıldığında Belko kararında tedbir olarak “Kuruluş
amacı Ankara halkına ucuz ve kaliteli kömür temin etmek olan Belko Ltd. Şti.'ne; kömür
satış fiyatlarının, rekabetçi piyasalardaki fiyatlar ile kıyaslanabilir makul seviyelere
indirilmesi gerektiği”nin bildirilmesine karar verilmiştir. Bereket Jeotermal kararında22
aşırı fiyat tespiti yapılmamasına rağmen ortaya çıkabilecek aşırı fiyatlamanın kontrol
altında tutulması amacıyla tedbir olarak pazarın beş yıl süreyle izlenmesine karar
verilmiştir23. Aşırı fiyat tespiti yapılan ve idari para cezası uygulanan Tüpraş kararında
rafinerilere ilişkin fiyatlandırma mekanizmasının tüketicilerin faydasına olacak şekilde
ilgili ve yetkili kuruluşlarca yeniden tanzim edilmesi yönünde ilgili mercilere görüş
gönderilmesine karar verilmiş ve başka bir tedbir uygulanmamıştır.
(73) Kurulun önüne gelen olaylarda konu hakkında düzenleyici otoriteye gönderme yaptığı
ya da konunun çözümünü düzenleyici otoriteye bıraktığı görülmektedir. Havaş
kararında24 fiyatlamanın aşırı olarak nitelendirme olasılığının bulunduğu belirtildikten
sonra Ulaştırma Bakanlığının henüz yürürlüğe girmemiş olan konu hakkındaki
genelgesinin uygulanmasının beklenmesine karar verilmiştir. Keza İzmir Jeotermal
kararında25 teşebbüsün doğal tekel niteliği taşıyan ve düzenlemeye tabi olmayan bir
pazarda faaliyet göstermesi nedeniyle aşırı fiyatlama riskinin bulunduğuna, bu riskin
ancak jeotermal konut ısıtması pazarının düzenlenmesi yoluyla ortadan
kaldırılabileceğine ve Başbakanlığa, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı ile Enerji
Piyasası Düzenleme Kurumuna bir görüş gönderilmesine karar verilmiştir.
I.3.2. Hâkim Durum Analizi
(74) 4054 sayılı Kanun’un 3. maddesinde hâkim durum, “Belirli bir piyasadaki bir veya birden
fazla teşebbüsün, rakipleri ve müşterilerinden bağımsız hareket ederek fiyat, arz üretim
ve dağıtım miktarı gibi ekonomik parametreleri belirleyebilme gücü” şeklinde
tanımlanmaktadır. Rekabet hukuku bağlamında hâkim durum, iktisat literatüründeki
pazar gücünü karşılamak üzere kullanılmaktadır. Pazar gücü, bir teşebbüsün marjinal
maliyetin üzerinde fiyatlama yapabilme kapasitesini ortaya koymaktadır. Bir teşebbüs
marjinal maliyetinin ne kadar üzerinde fiyatlama yapabiliyorsa pazar gücü o ölçüde
yüksek olacaktır.
(75) Rekabet hukuku literatüründe hâkim durumun (belirli bir ölçünün üzerindeki pazar
gücünün) varlığı, bir teşebbüs veya teşebbüs grubunun, piyasadaki diğer aktörlerden
bağımsız olarak başta fiyat olmak üzere temel ekonomik parametrelere ilişkin
karar(lar)ını, söz konusu aktörlere (tüketiciler, rakipler vs.) dayatabildiğini ortaya
koymaktadır.
(76) Tekelci bir piyasada sıfır talep esnekliği durumu müstesna, hiçbir teşebbüs pazardaki
diğer aktörlerden tamamen bağımsız bir biçimde, herhangi bir maliyete katlanmaksızın
fiyat ve/veya diğer ekonomik parametreleri belirleyebilme gücüne sahip olamayacaktır.
Bir diğer ifadeyle, ekonomik parametreleri belirlemenin teşebbüs(ler)e
müşteri/gelir/faaliyet kârı kaybı biçiminde bir maliyeti olacaktır. Bu kaybın ölçüsü, pazar
gücü ya da pazarın rekabetçi düzeyine ilişkin bir gösterge olarak kullanılabilecektir.
Dolayısyla teşebbüsün bağımsız hareket etmesinden kasıt, hâkim konumundan
yararlanarak rekabet koşullarını oluşturan unsurları belirlemek ya da de bunlar üzerinde
önemli ölçüde etkiye sahip olmak anlamına gelmektedir.

22 14.02.2008 tarihli ve 08-15/146-49 sayılı karar.
23 Karardan bir sene sonra ilgili pazarın 2008/2009 ısınma dönemi için izlenmesinin değerlendirildiği
16.12.2009 tarih ve 09-59/1452-383 sayılı karar ile pazarın izlenmesine son verilmiştir.
24 03.01.2018 tarih ve 08-01/5-4 sayılı karar.
25 15.07.2009 tarih ve 09-33/739-176 sayılı karar.
18-36/584-285
16/49

(77) Rekabet hukuku literatürü ve uygulamalarında hakim durum sayılabilecek pazar
gücünün büyüklüğüne ilişkin kesin bir ölçü ortaya konmamakta, rekabetin düzeyi için
ölçüt sayılabilecek; göreli pazar payları; giriş engelleri; dikey bütünleşiklik; ölçek-
kapsam ekonomileri gibi bir dizi ekonomik göstergeye bakılarak değerlendirme
yapılmakta, neticede ilgili teşebbüs/teşebbüslerin ciddi bir maliyete katlanmaksızın
ekonomik parametreleri belirleyebilme gücüne sahip olup olmadıkları tespit
edilmektedir.
(78) Hâkim durum değerlendirmesi yapılırken esasen, incelenen teşebbüsün rekabetçi
baskılardan ne ölçüde bağımsız davranabildiği araştırılmaktadır. Bu değerlendirmede,
her bir olayın kendine özgü koşulları göz önünde bulundurulmaktadır. Hâkim Durumdaki
Teşebbüslerin Dışlayıcı Kötüye Kullanma Niteliğindeki Davranışlarının
Değerlendirilmesine İlişkin Kılavuz’da (Kılavuz) da değinildiği üzere, hâkim durum
değerlendirmesinde göz önünde bulundurulan temel unsurlar; incelenen teşebbüsün ve
rakiplerinin ilgili pazardaki konumu, pazara giriş imkânları, pazardaki büyüme engelleri
ve alıcıların pazarlık gücü olarak sayılabilir.
(79) Dosya kapsamında iki ilgili ürün pazarı tanımlanmıştır. SAHİBİNDEN.COM’un söz
konusu pazarlarda hakim durumda bulunup bulunmadığı analizinde her iki ürün
pazarındaki pazar payları ve diğer pazar verileri ayrı başlıklarda incelenecek ardından
her iki pazar bakımından geçerli olan giriş engelleri aynı başlık altında
değerlendirilecektir.
I.3.2.1. Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti
Pazarındaki Pazar Parametrelerinin Analizi
(80) Bu bölümde öncelikle SAHİBİNDEN.COM’un, emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik
on-line platform hizmeti pazarında kurumsal üyelere yönelik göreli fiyatlama davranışı
ve söz konusu fiyatlama davranışının teşebbüse maliyeti incelenecek, ardından
yukarıda bahsedilen temel bazı ekonomik göstergeler bağlamında pazar gücü
değerlendirilecektir. İlk olarak aşağıda teşebbüslerin ziyaret sayısında, kurumsal üye
sayısında, kurumsal üyelerden elde edilen gelirinde ve SAHİBİNDEN.COM’un
fiyatlarında 2015-2017 yılları arasında bir önceki yıla göre meydana gelen değişikliklere
yer verilmektedir26:







26Teşebbüslerin kurumsal üyelik paketleri ve bölge sınıflandırmaları birbirlerinden farklılık arz etmektedir.
Bu nedenle, Tablo 1 ve fiyat kıyaslaması içeren diğer tablolarda, fiyat karşılaştırması kapsamında tüm
teşebbüsler için ortak payda teşkil eden İstanbul Bölgesi 12 ay taahhütlü, aylık 200 ilan için ödenen yıllık
bedeller esas alınmıştır. Bununla birlikte, teşebbüs bazında fiyat artış oranlarının farklı paketler
bakımından büyük sapmalar göstermediği, farklı paketlerin ya da birim ilan için ödenen bedellerin dikkate
alınması halinde SAHİBİNDEN.COM ile rakipleri arasındaki fiyat farklılıklarını anlamlı ölçüde azaltacak
oranda bir değişikliğin ortaya çıkmayacağı vurgulanmalıdır. Ziyaret oranlarında ise yıllık toplam ziyaret
sayısı esas alınmıştır.
18-36/584-285
17/49

Tablo 1: Fiyat ve Bazı Ekonomik Parametrelerin 2015-2017 Yıllık Değişim Oranları
Teşebbüsler Değişim Oranları (%) 2015 2016 2017 2014-2017
SAHİBİNDEN.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
HURRİYETEMLAK.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM27
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
(81) Tabloda dikkat çeken ilk husus, yıl bazında dalgalı bir seyir izlemekle birlikte, incelenen
dönemin tamamında SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerine nazaran çok yüksek oranda
fiyat artışı gerçekleştirmiş olmasıdır. Rakipleri ile kıyaslandığında fiyat artış oranı farkı
(…..) kat ile (…..) kat arasında değişmektedir. Bununla birlikte, pazara agresif giriş
yapan ZİNGAT.COM hariç, rakiplerin de, muhtemelen pazar liderini
(SAHİBİNDEN.COM) izleyerek yüksek oranlı fiyat artışları gerçekleştirdiği dikkat
çekmektedir28.
(82) SAHİBİNDEN.COM’un görece yüksek fiyat artışına rağmen, 2014 yılından 2017 yılına
ziyaret sayısında gözlenen yaklaşık (…..) katlık artışın neticesi olarak, kurumsal üye
sayısının artmaya devam ettiği, fiyat artışının etkisiyle, kurumsal üyelerden elde ettiği
gelirin ise yaklaşık (…..) kat artış kaydettiği gözlenmektedir. Bu tablo,
SAHİBİNDEN.COM’un ciddi bir maliyete maruz kalmadan fiyat koyma gücüne sahip
olduğunu göstermektedir.
(83) Diğer yandan, anılan yüksek oranlı fiyat artışı neticesinde SAHİBİNDEN.COM’un,
kurumsal üye sayısındaki artış oranının, HURRİYETEMLAK.COM ve
MİLLİYETEMLAK.COM’un üzerinde olduğu dikkat çekmektedir. Burada altı çizilmesi
gereken bir diğer husus, pazara görece geç giriş yapan, ancak yüksek tanıtım/reklam
bütçesi kullanan ve fiyatını en düşük oranda artıran ZİNGAT.COM’un ve
EMLAKJET.COM’un, kurumsal üye sayısı ve kurumsal üyelerden elde ettikleri gelirleri

27ZİNGAT.COM faaliyetlerine 2015 yılının ikinci yarısında başladığı için 2015-2016 yılı değişim oranı
hesaplanırken 2015 yılının son altı aylık dönemi dikkate alınmıştır.
28TCMB verilerine göre 2014-2017 döneminde üretici fiyat endeksi (2003=100) 229,1’den 316,4’e
yükselmiştir.
18-36/584-285
18/49

SAHİBİNDEN.COM’a nazaran çok daha fazla artırmış olmalıdır. Nitekim 2015-2017
döneminde ZİNGAT.COM, kurumsal üye sayısını yaklaşık (…..) kat; kurumsal
üyelerden elde ettiği geliri (…..) kat; 2014-2017 döneminde ise , kurumsal
üye sayısını (…..) kat; kurumsal üyelerden elde ettiği geliri ise yaklaşık (…..) kat
atırmıştır.
(84) Anılan dönemde HURRİYETEMLAK.COM’un kurumsal üye sayısında sınırlı bir artış
gerçekleşmiş olup halihazırdaki pazar payı ile SAHİBİNDEN.COM’un üzerinde ancak
bir miktar rekabet baskısı yaratabildiğini söylemek mümkündür. Hâlihazırda Türkiye’de
toplam pazar büyümeye devam etmektedir. Facebook ve LETGO gibi küresel aktörler
de pazara girmiştir.29
(85) Bu noktada bir teşebbüsün hâkim durumda bulunması, o piyasada rekabetin hiç
oluşmaması anlamına gelmemekte, belirli bir düzeyde de olsa rekabetin yaşandığı
varsayılmaktadır. Nihayetinde, bir piyasada tekel konumunda tek bir teşebbüs dahi olsa,
bu durum teşebbüsün müşterilerinden tam bağımsız hareket edebilme yeteneğine sahip
olması şeklinde kabul edilmemektedir. Teşebbüsün bağımsız hareket etmesinden kasıt,
hâkim konumundan yararlanarak rekabet koşullarını oluşturan unsurları belirlemesi ya
da bunlar üzerinde önemli ölçüde etkiye sahip olması anlamına gelmektedir. Bu sebeple
yukarıdaki tablo dikkate alındığında, mevcut durumda SAHİBİNDEN.COM’un ilgili
pazarda ciddi bir fiyat koyma gücüne sahip olduğu ve mevcut rekabet baskısının bu
gücü ortadan kaldırmakta yeterli olmadığı görülmektedir.
(86) Rekabet hukuku değerlendirmelerinde hakim durumun göstergesi olarak dikkate alınan
bazı ekonomik değişkenler de SAHİBİNDEN.COM’un hakim durumunu ortaya
koymaktadır. Aşağıda SAHİBİNDEN.COM ve rakiplerinin ziyaret sayısı, kurumsal üye
sayısı ve kurumsal üyelerden elde edilen gelir bazında pazar paylarına yer
verilmektedir:
Tablo 2: SAHİBİNDEN.COM ve Rakiplerinin 2014-2017 Yıllarında Pazar Payları30
Teşebbüsler Pazar Payları (%) 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
HÜRRİYETEMLAK.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)

29 Araç ve emlak ilanlarının da yer aldığı Facebook Marketplace 2018 Mart ayında Türkiye’de faaliyete
başlamıştır. Bir süredir otomobil alım/satımlarında platform hizmeti sunan LETGO ise emlak ilanlarına
yine 2018 yılının Mart ayından beri yer vermektedir.
30 Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 26.
18-36/584-285
19/49

(87) Tablodaki bilgiler çerçevesinde aşağıdaki grafikler hazırlanmıştır. Ziyaret sayıları
bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar
payları şu şekildedir:
Grafik 1: 2014-2017 Yıllarında Ziyaret Sayıları Bakımından Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik
On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)


(88) 2017 yılında gerçekleştirilen toplam ziyaretlerin yaklaşık %(…..)’ı SAHİBİNDEN.COM
platformuna; %(…..)’si ise HURRİYETEMLAK.COM’a yöneliktir. Geriye kalan %(…..)’lik
pay MİLLİYETEMLAK.COM, ZİNGAT.COM ve EMLAKJET.COM arasında aşağı yukarı
eşit dağılmaktadır. Yıllık ziyaret sayıları dikkate alınarak yapılan hesaplamada
SAHİBİNDEN.COM’un pazar payının %(…..)’dan %(…..)’e düştüğü, yaklaşık (…..)
puanlık bir kayıp yaşadığı fark edilmektedir. Ancak tabloda yer alan rakamlar kelime
bazlı reklamcılıkla çekilen ziyaretçileri de kapsamaktadır. Yalnızca organik erişimler31
üzerinden yapılan pazar payı hesabında pazar payları radikal değişiklik göstermektedir.
Şöyle ki SAHİBİNDEN.COM’un on-line reklam harici trafiği32 %(…..) düzeyindeyken, en
yakın rakibi olan HURRİYETEMLAK.COM’un trafiğinin %(…..)’sı kelime reklamcılığıdır
ve her bir ziyaretçi için ödeme yapılması gerekmektedir. Bu nedenle
SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerinin trafik almaya devam etmek için reklama bağımlı
olduğu dikkat çekmektedir.
(89) Kurumsal üye sayısı bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren
teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 2: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üye Sayısı Bakımından Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine
Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)


(90) 2017 sonu itibarıyla SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik sayısı içindeki payı
yaklaşık %(…..) olmuştur. Teşebbüsü sırasıyla %(…..) ile HURRİYETEMLAK.COM;
%(…..) ile ZİNGAT.COM; %(…..) ile EMLAKJET.COM ve %(…..) ile
MİLLİYETEMLAK.COM takip etmektedir. Bu noktada kurumsal üyelerin birbiriyle özdeş
büyüklük ve güce sahip olmadığı dile getirilmelidir. Üyelerden bir tanesi lüks bir semtte
yüksek sayıda ilan sahibi emlak ofisiyken, diğer bir kurumsal üye çok küçük bir ilçede
daha az sayıda ilan sahibi bir emlak ofisidir. Diğer taraftan kurumsal üyelerin birçoğu

31 Organik erişim veya organik trafik, internet sitelerinin kelime reklamcılığı, banner reklamları gibi ücretli
trafik olarak adlandırılan, süreklilik arz etmeyen trafik kaynaklarından gelen kullanıcıların haricindeki
kısmı ifade etmektedir.
32 Teşebbüsten gelen bilgiler ve .
18-36/584-285
20/49

birden fazla platformda yer almaktadır. Bu bakımdan kurumsal üyelerden elde edilen
gelir bazındaki analiz pazarın durumunu daha da iyi yansıtacaktır.
(91) Kurumsal üyelerden elde edilen gelir bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda
faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 3: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir Bakımından Emlak Satış/Kiralama
Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)


(92) SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik gelirleri içindeki payı 2017 yılında
%(…..) seviyesindedir. Kurumsal üyelik gelirleri bakımından en yakın rakibi %(…..) ile
HURRİYETEMLAK.COM olmuştur. 2014-2017 döneminde teşebbüsün payı, yaklaşık
(…..) puan artış göstermiştir.
(93) Dolayısıyla SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda ciddi bir fiyat koyma gücünün olması,
mevcut rekabet baskısının bu gücü ortadan kaldırmakta yeterli olmaması,
SAHİBİNDEN.COM’un ziyaretçi sayısı, kurumsal üye sayısı ve kurumsal üyelerden elde
ettiği gelir bakımından pazar payında 2014-2017 döneminde rakip teşebbüslerden çok
daha yüksek paya sahip olması SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda hakim durum
olduğu tespitinde önemli veriler olarak ortaya çıkmaktadır.
I.3.2.2. Vasıta Satış Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki
Pazar Parametrelerinin Analizi
(94) Emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarında sergilenen
yaklaşımla, vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri pazarında,
SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal üyelere yönelik göreli fiyatlama davranışı ve söz
konusu fiyatlama davranışının teşebbüse maliyetini incelemek üzere aşağıdaki tablo
hazırlanmıştır.

18-36/584-285
21/49

Tablo 3: Fiyat ve Bazı Ekonomik Parametrelerin 2015-2017 Değişim Oranları33
Teşebbüsler Değişim Oranları (%) 2015 2016 2017 2014-2017
SAHİBİNDEN.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABA.COM
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABAM.COM34
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
TASİT.COM35
Fiyat (…..) (…..) (…..) (…..)
Ziyaret Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
(95) Tablo 3 genel hatlarıyla incelendiğinde, pazarın, emlak satış/kiralama hizmetlerine
yönelik on-line platform hizmeti pazarına nazaran daha az rekabetçi bir yapı sergilediği,
bir diğer ifadeyle, SAHİBİNDEN.COM’un fiyat koyma gücünün daha belirgin olduğu
görülmektedir. Vasıta ilanları pazarında faaliyet gösteren teşebbüsler ve tüketici
alternatifleri mevcut durumda gayrimenkul ilanları pazarına göre daha azdır ve
platformlar giderek pazar payı kaybetmektedir.
(96) Nitekim SAHİBİNDEN.COM’un görece çok yüksek oranlı fiyat artışına rağmen,
ARABA.COM ve TASİT.COM’un; ziyaret sayısı, kurumsal üye sayısı ve gelirlerinde
artışın ortaya çıkmadığı anlaşılmaktadır. Diğer yandan 2014-2015 verilerine
ulaşılamayan ARABAM.COM’un ise sahipliğinin değişmesinin ertesinde, kurumsal üye
sayısı ve gelirlerinde anlamlı artışlar gözlenmektedir.
(97) SAHİBİNDEN.COM’un görece yüksek (yaklaşık (…..) kat) fiyat artışına rağmen,
incelenen dönemin genelinde, ziyaret sayısında gözlenen yaklaşık (…..) katlık artışın
neticesi olarak, kurumsal üye sayısının artmaya devam ettiği, fiyat artışının etkisiyle,
kurumsal üyelerden elde ettiği gelirin ise yaklaşık (…..) kat artış kaydettiği
anlaşılmaktadır.
(98) Söz konusu veriler, SAHİBİNDEN.COM’un ciddi bir maliyete maruz kalmadan, üstelik
emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarından farklı
olarak, rakiplerin güçlenmesi sonucunu doğurmaksızın ilgili pazarda belirgin fiyat koyma
gücüne sahip olduğunu göstermektedir. Bu değerlendirmeyi destekler şekilde aşağıda
SAHİBİNDEN.COM ve rakiplerinin ziyaret sayısı, kurumsal üye sayısı ve kurumsal
üyelerde elde edilen gelir bazında pazar paylarına yer verilmektedir:

33 Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 26.
34 ARABAM.COM 2016 yılında İlab Holding bünyesine geçmiştir. Bu gerekçeyle teşebbüs önceki döneme
ilişkin bilgileri sunamayacağını bildirmiştir.
35 TASİT.COM 2017 yılı itibarıyla kurumsal üyeliklerde ücretsiz ilan sistemine geçmiştir.
18-36/584-285
22/49

(99) Tablo 4: SAHİBİNDEN.COM ve Rakiplerinin 2014-2017 Yıllarında Pazar Payları36
Teşebbüsler Pazar Payları (%) 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABA.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABAM.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
HURRİYETOTO.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
TASİT.COM
Ziyaret Sayıları (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üye Sayısı (…..) (…..) (…..) (…..)
Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir (…..) (…..) (…..) (…..)
(100) Tablodaki bilgiler çerçevesinde aşağıdaki grafikler hazırlanmıştır. Ziyaret sayıları
bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar
payları şu şekildedir:
Grafik 4: 2014-2017 Yıllarında Ziyaret Sayıları Bakımından Vasıta Satış Hizmetlerine Yönelik On-Line
Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)


(101) 2017 sonu itibarıyla gerçekleştirilen toplam ziyaretlerin %(…..)’i SAHİBİNDEN.COM
platformuna yöneliktir. İlgili pazarda diğer platformların pazar payları 2014’den 2017’ye
düşüş gösterirken, SAHİBİNDEN.COM’un toplam ziyaret içindeki payı (…..) puan artış
kaydetmiştir.
(102) Kurumsal üye sayısı bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda faaliyet gösteren
teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 5: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üye Sayısı Bakımından Vasıta Satış Hizmetlerine Yönelik On-
Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)



36 Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 26.
18-36/584-285
23/49

(103) 2017 sonu itibarıyla SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik sayısı içindeki payı
%(…..) olarak gerçekleşmiştir. ARABA.COM’un 2014 yılında %(…..) civarındaki payı,
2017 yılında %(…..) seviyesine gerilemiştir. Benzer düşüş TASİT.COM için de
yaşanmıştır. ARABAM.COM ise 2016 yılındaki kurumsal üye sayısını 2017 yılında
artırmıştır. Ancak bu noktada kurumsal üyelerin birbiriyle özdeş büyüklük ve güce sahip
olmadığı, kurumsal üyelerin birden fazla platformda yer aldığı bir kez daha dile
getirilmelidir. Bu sebeple üyelerden elde edilen gelir bakımından pazar payı analizi
pazardaki durumu daha da iyi yansıtacaktır.
(104) Kurumsal üyelerden elde edilen gelir bakımından 2014-2017 yılllarında ilgili pazarda
faaliyet gösteren teşebbüslerin pazar payları şu şekildedir:
Grafik 6: 2014-2017 Yıllarında Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir Bakımından Vasıta Satış
Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarındaki Pazar Payları (%)


(…..TİCARİ SIR…..)


(105) SAHİBİNDEN.COM’un toplam kurumsal üyelik gelirleri içindeki payı 2017 yılında
%(…..) olmuştur. 2014-2017 döneminde teşebbüsün payı yaklaşık (…..) puan artış
göstermiştir. ARABA.COM ve TASİT.COM’un gelirleri düşerken, ARABAM.COM’un
payı %(…..) oranında artmıştır.
(106) Mevcut rakipler dışında son dönemde otomobil satış hizmetlerine yönelik
on-line platform hizmeti pazarında faaliyet göstermeye başlayan bir diğer platformdur.
Yaklaşık dört aydır faaliyette bulunan vasıta ilanları platformunun (…..) tekil ziyaret
aldığı ve platform bünyesindeki ilan sayısının (…..)’e ulaştığı dernek yetkilileri tarafından
belirtilmiştir. O’da kurumsal ve bireysel kullanıcılarından ücret
alınmamaktadır. O’un yanı sıra, Anadolu Grubu gibi yerel aktörler ve
Facebook ve LETGO gibi küresel aktörler de son dönemde pazara girmiştir. Ancak bu
pazarda, emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri
pazarından farklı olarak, mevcut rakipler arasında SAHİBİNDEN.COM üzerinde
rekabetçi baskı yaratabilecek bir rakip görülmemektedir.
I.3.2.3. Hâkim Duruma Yönelik Yapısal Değerlendirme
(107) Kılavuz’un “Hâkim Durumun Tespiti” başlıklı bölümünde ifade edildiği üzere girişin ya
da büyümenin önündeki engeller ilgili pazarın özelliklerinden, incelenen teşebbüsün
özelliklerinden ya da davranışlarından kaynaklanabilmektedir. İlgili pazarın
özelliklerinden kaynaklanan engeller; kamu tekelleri, yetkilendirme ve lisanslama
gereklilikleri, fikri mülkiyet hakları gibi yasal ve idari engeller ya da batık maliyetler, ölçek
ve kapsam ekonomileri, şebeke etkileri, tüketicilerin başka bir sağlayıcıya geçiş
maliyetleri gibi ekonomik engeller şeklinde ortaya çıkabilir.
(108) Mevcut dosya kapsamında ilgili pazardaki giriş engelleri, büyük ölçüde çok taraflı
platform ekonomilerinin doğasından kaynaklanan şebeke etkileri sonucunda ortaya
çıkmaktadır. Bu giriş engelleri SAHİBİNDEN.COM’un fiyat koyucu konum
kazanmasında önemli rol oynamaktadır.
(109) SAHİBİNDEN.COM’un faaliyet gösterdiği pazarlar doğal tekel niteliği taşımamakta, giriş
engeli olarak nitelendirilebilecek herhangi bir hukuki imtiyaz ya da fikri mülkiyet hakları
18-36/584-285
24/49

bulunmamaktadır. Nitekim her iki ürün pazarında SAHİBİNDEN.COM’un rakipleri
faaliyet göstermekte, yeni aktörler pazara girmektedir.
(110) Çok taraflı platform ekonomilerinde gözlenen giriş engelleri, şebeke etkisi ve şebeke
etkisi ile alakalı batık maliyetlerin varlığı biçiminde ortaya çıkmaktadır. Şebeke etkisi,
platformun değerinin, platform tarafından sunulan ticari etkileşim olanaklarından
faydalanmak isteyen ve birbirlerinin tercihlerinden etkilenen karar birimleri tarafından
belirlenmesidir. Karar birimi gruplarından bir tanesinin katılımının artması, diğer
grup/gruplar için de platformun değerinin artması anlamına gelmektedir.
(111) Bu itibarla, uygulamada, platform hizmeti sunan teşebbüsler, nihai tüketicilere ücretsiz
ya da düşük ücretli hizmet sunarak platformun değerini arttırmakta, girişimci kârını ise
platformun diğer karar birimi gruplarının ücretlendirilmesinden elde etmektedir.
Dolayısıyla pazara erken giren ve platform üzerinden mal/hizmet talep eden nihai
tüketicilere ücretsiz veya çok düşük ücretle hizmet sunarak platformun değerini (şebeke
etkisi ile tüm kullanıcı grupları için) arttıran teşebbüs(ler) rekabet üstünlüğü kazanmış
olacaktır. Bu da pazara sonradan giren teşebbüsler bakımından anlamlı bir giriş engeli
yaratacaktır.
(112) Pazara sonradan giren teşebbüsler söz konusu giriş engelini aşmak ve platformlarına
değer kazandırabilmek için ciddi bir reklam ve tanıtım bütçesi ayırmak durumunda
kalmaktadır. Üstelik söz konusu harcamalar başarısızlık halinde teşebbüsler için batık
maliyet teşkil etmektedir. Örneğin on-line emlak satış/kiralama platform hizmeti
pazarına sonradan giren ZİNGAT.COM ve EMLAKJET.COM mevcut konumunu elde
etmek için ciddi reklam ve tanıtım bütçesi kullanmışlardır. ZİNGAT.COM 2017-2018
dönemi için (…..) TL tanıtım harcaması yaparken, EMLAKJET.COM, 2015-2017
döneminde yaklaşık (…..) TL tanıtım harcaması gerçekleştirmiştir. Yine emlak ve taşıt
dahil çok sayıda ürün kategorsinde hizmet sunmak üzere pazara agresif giriş yapan
LETGO’nun 2015-2017 tanıtım harcaması tutarı yaklaşık (…..) ABD Doları
seviyesindedir. Bu sebeple ilgili pazardaki en önemli giriş engelleri de şebeke etkisi ve
şebeke etkisi ile alakalı batık maliyetlerdir.
(113) İlave olarak dijital pazarlarda hakim durum analizi yapılırken şebeke etkisi karşısında
birden fazla platformda yer alma maliyeti (multi-homing cost) de dikkate alınmalıdır.
Öncesinde de ifade edildiği üzere ağ etkisi nedeniyle yaygın olan platform daha kolay
yaygınlaşırken, pazara yeni giren teşebbüslerin ise pazar payı artışı zorlaşmaktadır. Bu
tip pazarlarda birden fazla platformda yer almanın maliyeti, aynı ilanı farklı platformlara
girme külfetinden kaynaklanmaktadır. Bu maliyet dolayısıyla ilan verenler tarafından
önce pazar payı en büyük olan platform tercih edilmektedir. Diğer ilan platformlarına ilan
girmek için ise ilave zaman ve personel kaynağı gerekmektedir. Bu nedenle ağ etkisi ve
birden fazla platformda yer alma maliyetine bağlı olarak pazar payları arasındaki fark
yüksek olmasa dahi pazar payı açısından avantajlı olan platformun uzun vadede pazarı
domine etmesi beklenmektedir. Somut olayda da bu durum gözlenmektedir.
(114) Bu giriş engellerinin yanı sıra SAHİBİNDEN.COM’un rakip teşebbüsler karşısında sahip
olduğu ve onu rekabetçi süreçte ön plana çıkaran başka üstünlükleri de bulunmaktadır.
SAHİBİNDEN.COM, mevcut rakiplerine kıyasla emlak ve vasıta on-line platform
hizmetleri pazarlarına giren ilk teşebbüstür. 2000 yılında faaliyetine başlayan
teşebbüsün esas olarak 2002 yılından itibaren anlamlı düzeyde gelir ve kar elde ettiği
görülmektedir. SAHİBİNDEN.COM’dan kısa bir süre sonra Doğan Grubu bünyesinde
faaliyet gösteren HURRİYETEMLAK.COM, MİLLİYETEMLAK.COM ve ARABAM.COM
emlak ve vasıta pazarlarına girmiştir. Dolayısıyla SAHİBİNDEN.COM faaliyete geçtiği
tarihten kısa bir süre sonra, gerek marka bilinilirliği, gerek şebeke gücü, gerekse
18-36/584-285
25/49

finansman kapasitesi açısından Türkiye’nin en güçlü gruplarından biriyle rekabet etmek
durumunda kalmıştır. 2000’li yılların başından günümüze ilgili pazarda
SAHİBİNDEN.COM’un pazardaki konumunda on-line platform adresi (web sitesi) olarak
“Sahibinden” alan adını (domain) tercih etmesi önemli olmuştur. Soruşturma süreci
içinde piyasa aktörleri ile yapılan görüşmelerde “Sahibinden” alan adının özellikle nihai
tüketiciler bakımından önemli bir tercih nedeni olduğu vurgulanmıştır.
(115) Teşebbüsün platform değerinin artmasına yol açan bir diğer önemli husus, rakiplerinin
aksine SAHİBİNDEN.COM’un emlak ya da vasıta gibi tek bir hizmet kategorisine
odaklanmak yerine çok sayıda hizmet kategorisinden oluşan bir portföy sunması
olmuştur. Öncesinde de ifade edildiği üzere, platform ekonomilerinde ziyaret sayısı
arttıkça, platformun değeri tüm taraflar bakımından artmaktadır. SAHİBİNDEN.COM’un
geniş bir portföyde hizmet sunması, sınırlı sayıda kategoriye odaklanan rakiplerine
nazaran, ziyaret sayısının artmasına yol açmış, bu da faaliyet gelirinin büyük kısmının
elde edildiği kurumsal müşteriler için platformun değerinin artmasına, dolayısıyla
ikamesinin güçleşmesine neden olmuştur.
(116) Dolayısıyla her iki ilgili pazarda şebeke etkisinden kaynaklı giriş engelleri, ‘Sahibinden’
alan adının değerinin tüketici tercihlerindeki önemi ve SAHİBİNDEN.COM’un geniş bir
yelpazede hizmet sunması pazarda faaliyet gösteren ya da gösterecek teşebbüsler
bakımından önemli giriş engelleridir.
(117) Her iki pazarda geçerli olan giriş engellerinin varlığı altında emlak satış hizmetlerine
yönelik on-line platform hizmetleri pazarında SAHİBİNDEN.COM’un, ziyaret sayısı ve
kurumsal üyelik sayılarındaki gerilemeye rağmen, kurumsal üyelik gelirlerindeki artışı
koruyor olabilmesi ve pazarın önemli parametreleri bakımından %50’nin üzerinde paya
sahip olması nedeniyle ilgili pazarda hâkim durumda bulunduğu değerlendirilmektedir.
Vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri pazarının ise emlak
satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarına nazaran daha az
rekabetçi bir yapı sergilediği, SAHİBİNDEN.COM’un bu pazarda belirgin bir biçimde
hakim durumda olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
I.3.3. SAHİBİNDEN.COM’un Eylemlerinin Aşırı Fiyat Teorisi Çerçevesinde
Değerlendirilmesi
(118) Aşırı fiyatlama; pazar gücünün uygulanması sonucunda sürekli olarak rekabetçi düzeyin
önemli ölçüde üzerinde belirlenen fiyat olarak tanımlanmaktadır. AB rekabet hukuku
uygulamaları bakımından aşırı fiyatlamaya dönük temel yaklaşım37, doğal/hukuki tekel
hakkı, yüksek giriş engelleri veya potansiyel dışlayıcı/yıkıcı davranışlar neticesinde
rekabet baskısı hissetmeyen anlamlı pazar gücüne sahip teşebbüs/teşebbüsler
tarafından, rekabetçi piyasalara nazaran yüksek fiyatlama yapılması suretiyle ekonomik
etkinlik ve refah ençoklanmasından sapmanın engellenmesidir.
(119) İhlal tespiti bakımından hangi düzeyde fiyatın aşırı sayılacağı önemlidir. Referans
piyasanın, teorik tam rekabet piyasası olması durumunda, marjinal maliyetin üzerindeki
tüm fiyatlar aşırı sayılmalıdır. Uygulamada, referans olarak tam rekabet piyasasının
alınamayacak olması nedeniyle, rekabet otoriteleri tarafından aşırı fiyatın tespitinde;
aynı pazardaki rakiplerin fiyatları; teşebbüsün kendi geçmiş dönem fiyatları; farklı
coğrafi pazarlardaki görece rekabetçi fiyatları ya da aynı coğrafyada rekabetçi
sayılabilecek benzer piyasa fiyatları esas alınmaktadır. Bununla birlikte AB “United
Brands Kararı” ile literatüre giren ve Kurul dâhil birçok ülke otoritesi tarafından yaygın

37 Adil olmayan fiyatlama uygulamaları AB kurucu anlaşmasında doğrudan yasaklanmakta, yine birçok
ülkenin rekabet mevzuatında benzer hüküm bulunmaktadır.
18-36/584-285
26/49

olarak kullanılan “Ekonomik Değer Testi” kapsamında, fiyatın benzer piyasalar ile
karşılaştırılmasının yanı sıra aşırı fiyatlama davranışı içinde bulunan teşebbüsün fiyat-
maliyet farkı da esas alınmaktadır.
(120) Söz konusu ölçütler ekseninde SAHİBİNDEN.COM’a yönelik aşırı fiyatlama
değerlendirmesi aşağıda sunulmaktadır.
I.3.3.1. Emlak Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti
Pazarı Bakımından Karşılaştırmalı Fiyatlar ve Fiyat-Maliyet (Kâr) Marjı
(121) Karşılaştırmalı fiyat analizi kapsamında, ilgili pazarın yapısal özellikleri dikkate alınarak,
aynı pazardaki rakiplerin fiyatları; teşebbüsün kendi geçmiş dönem fiyatları; farklı
coğrafi pazarlardaki görece rekabetçi fiyatları ya da aynı coğrafyada rekabetçi
sayılabilecek benzer piyasa fiyatları esas alınmaktadır. Her iki ilgili ürün pazarında da
SAHİBİNDEN.COM’un rakipleri faaliyet göstermektedir. Bu itibarla SAHİBİNDEN.COM
ile rakiplerinin 2014-2017 dönemindeki fiyatları aşağıda incelenmiştir.
Tablo 5: Teşebbüsler Tarafından Uygulanan Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatlarının Karşılaştırılması (TL)38
Teşebbüsler 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
HURRİYETEMLAK.COM (…..) (…..) (…..) (…..)39
MİLLİYETEMLAK.COM (…..)40 (…..)41 (…..)42 (…..)43
ZİNGAT.COM (…..) (…..) (…..)44 (…..)
EMLAKJET.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
(122) Yukarıdaki tablodan izlenebileceği üzere, 2017 yılı itibarıyla SAHİBİNDEN.COM’un
yıllık kurumsal üyelik fiyatı, kendisinden sonra en yüksek fiyat uygulayan rakibinden
(…..) kat; görece en düşük fiyat uygulayan rakibinden (…..) kat daha fazladır. Fiyat
farklarının 2014 yılında çok daha düşük seviyede olduğu ((…..) kat), son üç yılda
SAHİBİNDEN.COM’un yüksek oranlı artışlarına koşut olarak farkların 2017 yılı
seviyesine ulaştığı gözlenmektedir.
(123) SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerinden önemli ölçüde yüksek fiyatlama yaptığı yukarıdaki
tabloya ilişkin aşağıdaki grafikte net bir şekilde gözlenmektedir.
Grafik 7: 2014-2017 Yılları Arasında Yıllık Emlak Kurumsal Üyelik Fiyatları (TL)


(…..TİCARİ SIR…..)


(124) Pazardaki teşebbüslerin fiyatlarında bir önceki yıla göre yaptıkları artış oranları ise
aşağıdaki tabloda gösterilmektedir:


38 Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 27. Baz alınan ortak paketin
bulunmaması durumunda esas alınan ilan paketi ve içeriği dipnotlarda ayrıca belirtilmiştir.
39 (…..).
40 (…..).
41 (…..).
42 (…..).
43 (…..).
44 2016 yılı Kasım ayında zam yapılmış, paket içeriği aynı kalmıştır (1. Bölge).
18-36/584-285
27/49

Tablo 6: Teşebbüsler Tarafından Uygulanan Yıllık Fiyat Artışları (%)
Teşebbüsler 2015 2016 2017 2014-2017
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
HURRİYETEMLAK.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
(125) SAHİBİNDEN.COM 2015 yılında %(…..) oranındaki artışını daha düşük oranlarla
2017’ye kadar sürdürmüştür. Pazardaki hiçbir teşebbüs SAHİBİNDEN.COM’un 2015
yılında gerçekleştiriği seviyede bir fiyat artışı yapmamış ama rakipler de fiyatlarında
artışa gitmiştir. Şöyle ki HURRİYETEMLAK.COM’un en yüksek fiyat artışı 2015 yılındaki
%(…..)’luk artış olup bu oranlar %(…..) civarında diğer yıllarda da devam etmiştir.
MİLLİYETEMLAK.COM ise en yüksek fiyat artışını %(…..) ile 2017 yılında yapmıştır.
EMLAKJET.COM için de 2016 yılında büyük bir artış bulunmaktadır. Kaldı ki 2017
yılındaki fiyat 2014 senesindeki fiyat ile karşılaştırıldığında SAHİBİNDEN.COM’un
toplamda %(…..), HURRİYETEMLAK.COM’un %(…..), MİLLİYETEMLAK.COM’un
%(…..), ZİNGAT.COM’un %(…..) ve EMLAKJET.COM’un %(…..)’lik bir artış yaptığı
görülmektedir. Bu bakımdan karşılaştırmalı dönemde SAHİBİNDEN.COM kurumsal
üyelere uygulanan fiyatta rakiplere nazaran çok daha yüksek bir fiyat artışı
gerçekleştirmiştir.
(126) Tablo 5-6 ve Grafik 7’nin incelenmesinden SAHİBİNDEN.COM’un doğal olmayan çok
yüksek fiyat artışı yaptığı gözlenmektedir. Bu noktada kurumsal üyelere uygulanan fiyat
artış oranları karşısında kurumsal üyelerden elde edilen gelir bazında pazar paylarında
nasıl bir değişiklik olduğu da incelenmiştir. Bu bakımdan aşağıdaki tablo hazırlanmıştır:
Tablo 7: Teşebbüsler Yıllık Fiyat Artış Oranları (%) ve Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir Bazında
Pazar Payı Değişiklikleri (%)
Teşebbüsler 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
HURRİYETEMLAK.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
MİLLİYETEMLAK.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
EMLAKJET.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
(127) SAHİBİNDEN.COM’un 2015 yılında yaptığı %(…..)’lik artış karşısında sadece
%(…..)’lık bir pazar payı kaybetmesi dikkat çekicidir. Kaldı ki ilgili teşebbüs diğer
yıllardaki fiyat artışlarında herhangi bir pazar payı kaybı yaşamayıp, pazar payını
artırmış ve 2014 yılındaki pazar payı seviyesini 2017 yılında geçmiştir. Pazardaki diğer
aktörlerde bu yıllarda fiyat artışları yapmışlardır. Ancak SAHİBİNDEN.COM’un fiyatları
pazardaki diğer teşebbüslerin fiyatlarının önemli ölçüde üstünde kalmış, ancak bu
durum SAHİBİNDEN.COM’un pazar paylarını aşağıya çekecek şekilde yansımamış ve
teşebbüs kurumsal üyelere uyguladığı fiyatı artırarak pazardaki konumunu korumaya
devam etmiştir.
18-36/584-285
28/49

(128) Bu noktada SAHİBİNDEN.COM’un fiyatları ile maliyetleri arasındaki marjın
incelenebilmesi için teşebbüsün, ilgili ürün pazarında sunmakta olduğu hizmete
özgülenmiş maliyetlerin tespit olunması gerekmektedir. Teşebbüsün iki temel maliyet
kalemi bulunmaktadır. Bunlar faaliyet harcamaları ile sermaye harcamaları kalemleridir.
(129) Faaliyet harcamaları kalemi (vergi, harç ve amortismanlar dışarıda tutulduğunda);
personel giderleri; pazarlama satış ve dağıtım giderleri; dışarıdan sağlanan fayda ve
hizmetler ve çeşitli giderlerden müteşekkildir.
(130) Personel giderleri, personel maliyetlerinin izlendiği gider hesabıdır. Bu giderler; net
ücretler, primler, vergi ve SGK, yol yardımı, ayni yardımlar, özel sağlık sigortası, yiyecek
ve eğitim-konferans giderlerinden oluşmaktadır.
(131) Pazarlama satış ve dağıtım giderleri, pazarlama faaliyetleri ile ilgili maliyetlerin izlendiği
hesaptır. Çeşitli mecralarda yapılan medya gideri, internet reklam tanıtım giderleri,
çeşitli kampanya ve etkinlik giderleri, pazar araştırma ve diğer pazarlama faaliyetleri ile
ilgili giderlerden müteşekkildir.
(132) Dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler, dışarıdan temin edilen hizmetlerin izlendiği
gider hesabıdır. Bu giderler; satın alınmış donanımlara ait ilgili üretici firmalara her yıl
ödenen bakım-destek giderleri, veri merkezi barındırma, elektrik ve internet erişim
giderleri, veri tabanı başta olmak üzere yurt içi ile yurtdışından alınan teknik danışmanlık
hizmetleri, reklam satış risturn giderleri gibi işletme giderlerinden oluşmaktadır.
(133) Çeşitli giderler, işletme faaliyetlerin yürütülebilmesi için yapılan giderlerin izlendiği
hesaptır. Kiralama giderleri (ofis, taşıt, domain), yıllık yenilenen harici kullanım lisansları
(Google haritaları gibi) veya yıllık yenilenen hizmetler (siber güvenlik hizmetleri, iş takip
seyahat giderleri vb.) ve diğer çeşitli giderler bu hesapta takip edilmektedir.
(134) Sermaye harcamaları ise ağırlıklı olarak donanım, yazılım lisansları ve yazılım
geliştirme yatırımlarından müteşekkildir. Söz konusu harcamalar,
tarafından, gayrimenkul, otomobil, yedek parça ve aksesuar, ikinci el eşya, iş
makineleri, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş ilanları, yardımcı arayanlar,
hayvanlar âlemi olmak üzere on farklı kategoride sunulan platform hizmetlerinin
devamlılığını sağlamak üzere gerçekleştirilmektedir.
(135) İlgili ürün pazarında fiyat-maliyet marjının hesaplanabilmesi için yukarıda yer alan
maliyet kalemleri kapsamında gerçekleştirilen toplam harcamaların hangi oranda emlak
satış/kiralama platform hizmetlerine yönelik olduğu tespit edilmelidir. Hal böyleyken,
SAHİBİNDEN.COM’un faaliyet giderleri bağlamında örgütlenme yapısının ve iş yapma
biçiminin; sermaye harcamaları bazında satın alınan ürün ve lisansların kullanım
işlevleri ve niteliklerinin kategori bazında gerçekleştirilen harcamaları hesaplamaya
elverişli olmadığı görülmektedir.
(136) Şöyle ki; SAHİBİNDEN.COM’un ürün geliştirme süreci ve organizasyon yapısı, son beş
yılda dört farklı aşamadan geçerek evrilmiştir. Bu aşamalar; “Genel Dağılım”; “Uzman
Ekip Yapısı”; “Düzenli Süreli Ürün Koşulları” ve 2015 yılından beri uygulanan “Küre
Sistemi” olarak adlandırılmaktadır.
(137) Soruşturmanın odaklandığı 2015-2017 döneminde uygulanan Küre Sistemi’nin ayırıcı
özelliği, tanımlanan işi bitirme süresinin küre grupları tarafından taahhüt edilmesi ve
matriks yapıda (farklı bölümler altında çalışan kişilerin iş bazında bir araya gelmesi)
faaliyet göstermesidir.
(138) Küre Sistemi’ne geçilmesindeki temel amaç iş yapış şekillerinin, SAHİBİNDEN.COM
kullanıcılarının sistem üzerinde yaşadıkları deneyime göre yeniden tasarlanmasıdır.
18-36/584-285
29/49

SAHİBİNDEN.COM kullanıcılarının yaşadıkları deneyimler, belli deneyim alanları
altında gruplandırılmış ve yeni hizmetler sunuldukça, yeni alanlar eklenerek
yönetilmeye başlanmıştır. Söz konusu deneyim alanları aşağıda sıralanmıştır:
- İlan
- Arama
- Mobil
- Bireysel
- Kurumsal
- Alışveriş
- Operasyon destek
- Reklam
- CRM (Satış Operasyonları Deneyimleri)
(139) Deneyim alanlarına göre ürün servis geliştirme kurgularının tasarımında yazılım
mühendisleri ile ürün yöneticileri ve deneyim tasarımını yapan çalışanların farklı ekipler
halinde çalışmalarına son verilmiş, bu ekiplerin ilgili deneyim ekiplerinde birleştirilerek
beraber çalışmaları sağlanmıştır. Bu yapı altında ekipler, ürün geliştirme süreci
içerisinde bağımsız birer küçük şirket gibi çalışarak kendi sorumluluk ve uzmanlık
alanları içerisinde bir yandan yeni özellikler sunarken, bir yandan da oluşan teknik
sorunları çözmektedirler.
(140) Küre sistemi altında bir araya gelen gruplar deneyim alanları kapsamında ağırlıkla
müşterilerden gelen geri bildirimleri dikkate alarak, yukarıda sayılan tüm hizmet
kategorileri için ortaya çıkan sorunlara çözümler üretmekte, bir yandan da sistemi
geliştirmektedir. Bir diğer ifadeyle, Küre Sistemi’nde çalışanlar tarafından üretilen iş,
tüm hizmet kategorilerini yatay kesmektedir. Bu itibarla başta en büyük gider kalemi
olan personel giderleri olmak üzere (2017 yılı itibarıyla toplam faaliyet giderlerinin
%(…..)’ini teşkil etmektedir), faaliyet harcama kalemlerinin kategoriler bazında
dağıtılması son derece güçtür.
(141) Donanım, yazılım lisansları ve yazılım geliştirme yatırımlarından oluşan sermaye
harcamaları bakımından da durum benzerdir. Satın alınan ya da kiralanan donanım ve
yazılımlar tüm kategoriler için kullanılmaktadır ve bunların kullanımının zaman bazında
hizmet kategorileri arasında bölünmesi söz konusu olmamaktadır.
(142) Literatürde, ürün/hizmet bazında maliyetlerin dağıtılabilmesi amacıyla kullanılan çeşitli
yöntemler mevcuttur. Bunların belli başlıları şunlardır:
- Göreli Çıktı Yöntemi: Maliyetler, ürün/hizmetin toplam üretim miktarı içindeki
payı oranında dağıtılmaktadır. Bu yöntem ağırlıkla tüm ürünlerin ortak bir
fiziki ölçü birimi ile ifade edilebildiği imalat sanayi için uygundur.
- Göreli Gelir Yöntemi: Ortak maliyetler ürün/hizmetin toplam gelir içindeki payı
ölçüsünde dağıtılmaktadır.
- İlişkilendirilebilir Maliyet Yöntemi: Maliyetler her bir ürün/hizmetin toplam
ilişkilendirilebilir maliyet içindeki payı oranında dağıtılır. Bu yöntemin
uygulamasında maliyetlerin, en azından belli varsayımlar altında üretilen
ürün/hizmet ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir.
18-36/584-285
30/49

- Faaliyet Tabanlı Maliyet Yöntemi: Paylaşılan maliyetleri ürünü üretirken
gerçekleştirilen faaliyetler doğrultusunda dağıtılmaktadır.
- Ramsey Yaklaşımı: Ortak maliyetler ürün/hizmetlerin göreli talep
esnekliklerine göre paylaştırılmaktadır.
(143) Soruşturma süreci içinde elde edilebilen ekonomik veriler bağlamında, göreli gelir
yönteminin yürütülen Soruşturma bakımından yukarıda yer verilenler arasında
uygulanabilir olan yöntem olduğu anlaşılmaktadır. Bununla birlikte,
SAHİBİNDEN.COM’un özetlenen iş üretme biçimi (Küre Sistemi) dikkate alındığında,
göreli gelir yöntemi ile dağıtılmış maliyetler üzerinden hesaplanan karlılık rakamları,
yukarıda yer verilen açıklamalar ışığında, sağlıklı sonuçlar vermeyebilecektir. Gerek
AB, gerek Kurul ve Danıştay kararlarında, aşırı fiyatlama analizi kapsamında yapılan
fiyat-maliyet karşılaştırmalarında maliyetin net olarak belirlenmesi ve dağıtılmasının
gereği ortaya konmaktadır. Maliyetlerin net olarak tespit edilemediği ve dağıtılamadığı
hallerde, tek başına karşılaştırmalı fiyatların aşırı fiyatın tespitinde ölçü olarak kabul
edilmesi mümkündür.
(144) Bu itibarla, ilgili ürün pazarında SAHİBİNDEN.COM’un fiyat-maliyet marjının göreli gelir
yöntemi ile hesaplanmasından imtina edilmiştir. Bununla birlikte teşebbüsün, yüksek
karlılık ile faaliyet gösterip göstermediği hususunda fikir verebilecek bir temsil değişkene
ilişkin verilerin ortaya konmasında yarar görülmektedir. Aşağıdaki tabloda
ile Türkiye’de farklı alanlarda on-line platform hizmeti sunan belli başlı
teşebbüslerin özsermaye ve net satış karlılık oranları karşılaştırılmaktadır.
Tablo 8: SAHİBİNDEN.COM ve Platform Ekonomilerinde Faaliyet Gösteren Belli Başlı Teşebbüslerin
Özsermaye ve Net Satış Karlılık Oranları (%)
Teşebbüsler ÖSKO/Net Satış KO 2013 2014 2015 2016 2017

GİTTİGİDİYOR.COM
ÖSKO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
Net Satış KO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

YEMEKSEPETİ.COM
ÖSKO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
Net Satış KO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

CİCEKSEPETİ.COM
ÖSKO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
Net Satış KO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

N11.COM
ÖSKO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
Net Satış KO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

SAHİBİNDEN.COM
ÖSKO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
Net Satış KO (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)
(145) Tablo 8’den görüldüğü üzere platform hizmeti sunan diğer teşebbüsler ile
kıyaslandığında SAHİBİNDEN.COM’un gerek özsermaye kar oranı, gerek net satış kar
oranı belirgin ölçüde fazladır. Nitekim tabloda kendisinden sonra en karlı şirket
konumunda bulunan ve faaliyet gösterdiği pazarda hakim durumda olan45 Yemek
Sepeti’ne nazaran 2017 yılında özsermaye karlılığı %(…..), net satış karlılık oranı ise
%(…..) daha yüksektir.
(146) Sonuç olarak SAHİBİNDEN.COM’un 2015-2017 döneminde göreli fiyatları ve fiyat artış
oranları ile fiyat-maliyet marjı için gösterge olarak kabul edilen özsermaye ve net satış
karlılık oranları doğal olmayan (rekabetçi bir pazarda gözlenmesi olası görünmeyen)
yüksek fiyatlamanın var olduğunu başka bir ifadeyle 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini
ihlal edecek nitelikte aşırı fiyatlamanın yapıldığını ortaya koymaktadır. Yüksek fiyatlama
karşısında rakiplerin SAHİBİNDEN.COM’un pazardaki fiyat belirleyici konumunu

45 09.06.2016 tarih ve 16-20/347-156 sayılı karar.
18-36/584-285
31/49

etkileyecek şekilde pazar performansı sergileyememiş olmaları nedeniyle bu davranış
2015 yılından 2017 yılına devam etmiştir.
I.3.3.2. Vasıta Satış Hizmetlerine Yönelik On-Line Platform Hizmeti Pazarı
Bakımından Karşılaştırmalı Fiyatlar ve Fiyat-Maliyet (Karlılık) Marjı
(147) Yukarıda emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarı için
yapılan değerlendirmeye paralel bir şekilde aşağıdaki tablodan izlenebileceği üzere,
2017 yılı itibarıyla SAHİBİNDEN.COM’un yıllık kurumsal üyelik fiyatı, kendisinden sonra
en yüksek fiyat uygulayan rakibinden (…..) kat; en düşük ücret uygulayan rakibinden
(…..) daha fazladır.
Tablo 9: Teşebbüslerin Kurumsal Üyelik Fiyatlarının Karşılaştırılması46
Teşebbüsler 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..)47 (…..) (…..)
ARABAM.COM48 (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABA.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
TASİT.COM (…..) (…..) (…..) (…..)49
(148) SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerinden önemli ölçüde yüksek fiyatlama yaptığı tabloya
ilişkin aşağıdaki grafikte net bir şekilde gözlenmektedir.
Grafik 8: 2014-2017 Yılları Arasında Yıllık Vasıta Kurumsal Üyelik Fiyatları (TL)


(…..TİCARİ SIR…..)


(149) Pazardaki teşebbüslerin yıllar itibari ile bir önceki yıla göre yaptıkları artış oranları
aşağıdaki tabloda gösterilmektedir:
Tablo 10: Teşebbüsler Tarafından Uygulanan Yıllık Fiyat Artışları (%)
Teşebbüsler 2015 2016 2017 2014-2017
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
ARABAM.COM (…..) (…..)
ARABA.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
TASİT.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
(150) Tablodan görüldüğü üzere incelenen döneme ilişkin fiyat artış oranlarında da büyük
farklılıklar bulunmaktadır. SAHİBİNDEN.COM 2015 yılında %(…..) oranındaki artışını
daha düşük oranlarla 2017’ye kadar sürdürmüştür. ARABAM.COM 2017 yılında,
ARABA.COM 2016 yılında fiyat artışı yapmış, TASİT.COM pazarda sadece 2016
yılında artış yapmış ve ilgili artış diğer teşebbüslerin çok altında kalmıştır. 2017 yılındaki
fiyat 2014 senesindeki fiyat ile karşılaştırıldığında SAHİBİNDEN.COM toplamda %(…..)

46Fiyat ve ziyaret verilerine baz teşkil eden değişkenler için Bkz. Dipnot 26. İlan paketi içeriği ve bölge
değişikliği olması durumu dipnotlarda ayrıca belirtilmiştir
47 SAHİBİNDEN.COM birinci bölge, (…..). 2015, 2016, 2017 yıllarında paket içeriğinde önemli değişmeler
bulunmamaktadır.
48 Birinci bölge olarak adlandırılan İstanbul/Ankara/İzmir illerini kapsamaktadır. ARABAM.COM 2016
yılında el değiştirdiği için önceki dönemlerin verilerine ulaşılamamıştır.
49 2017 Mayıs ayı itibariyle ücretsiz ilan (freemium) modeline geçilmiştir. Freemium modelin yanı sıra
aylık (…..) TL olan Premium model de müşterilere sunulmaktadır. İki paket arasındaki fark, premium
modelde küçük listeleme fotoğrafı da bulunmasıdır.
18-36/584-285
32/49

fiyat artışı yaparken, rakiplerinin SAHİBİNDEN.COM’a göre çok daha az artışlarla
faaliyet gösterdiği görülmektedir. Bu bakımdan karşılaştırmalı dönemde
SAHİBİNDEN.COM kurumsal üyelere uygulanan fiyatta rakiplere nazaran çok daha
yüksek bir fiyat artışı gerçekleştirimiştir.
(151) Tablo 9-10 ve Grafik 8’in incelenmesinden SAHİBİNDEN.COM’un doğal olmayan çok
yüksek fiyat artışı yaptığı gözlenmektedir. Bu noktada kurumsal üyelere uygulanan fiyat
artış oranları karşısında kurumsal üyelerden elde edilen gelir bazında pazar paylarında
nasıl bir değişiklik olduğu da incelenmiştir. Bu bakımdan aşağıdaki tablo hazırlanmıştır:
Tablo 11: Teşebbüslerin Yıllık Fiyat Artış Oranları ve Kurumsal Üyelerden Elde Edilen Gelir Bazında
Pazar Payı Değişiklikleri (%)
Teşebbüsler 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
ARABAM.COM

Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
ARABA.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
TASİT.COM
Fiyat Artış Oranı (…..) (…..) (…..)
Gelir Bazında Pazar Payı Değişim Oranı (…..) (…..) (…..)
(152) Tabloya ilişkin değerlendirme yapmadan önce SAHİBİNDEN.COM’un bu pazarda
%(…..)’ın üzerinde pazar payına sahip olduğu bu sebeple pazar payı artışı yapabileceği
alanın çok dar olduğu ifade edilmelidir. SAHİBİNDEN.COM’un 2015 yılında yaptığı
%(…..)’lik artış karşısında pazar payını %(…..) oranında artırması dikkat çekicidir.
Teşebbüs sonraki yıllardaki fiyat artışlarında önemli bir pazar payı değişikliği
yaşamamıştır. Kaldı ki ilgili teşebbüs diğer yıllardaki fiyat artışlarında herhangi bir pazar
payı kaybı yaşamayıp, 2017 yılında 2014 yılındaki pazar payı seviyesini geçmiştir.
Pazardaki diğer aktörlerde bu yıllarda fiyat artışları yapmışlardır. Ancak
SAHİBİNDEN.COM’un fiyatları pazardaki diğer teşebbüslerin fiyatlarının önemli ölçüde
üstünde kalmış, ancak bu durum SAHİBİNDEN.COM’un pazar paylarını aşağıya
çekecek şekilde yansımamış ve teşebbüs kurumsal üyelere uyguladığı fiyatı artırarak
pazardaki konumunu korumaya/güçlendirmeye devam etmiştir.
(153) Fiyat-maliyet marjına ilişkin olarak, emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line
platform hizmeti pazarında değinilen hususlar bu pazar için de aynen geçerlidir. Bu
itibarla, SAHİBİNDEN.COM’un 2014-2017 döneminde göreli fiyatları ve fiyat artış
oranları ile fiyat-maliyet marjı için gösterge olarak kabul edilen özsermaye ve net satış
karlılık oranları, vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarında da
doğal olmayan (rekabetçi bir pazarda gözlenme ihtimali düşük) yüksek fiyatlamanın
varlığını göstermektedir.
(154) Yukarıda tespit olunduğu üzere, incelenen dönem bakımından SAHİBİNDEN.COM ilgili
ürün pazarlarında rekabetçi pazarlarda görülemeyecek ölçüde yüksek fiyatlama
davranışı içinde bulunmakta, yüksek karlılık ile faaliyet göstermekte, buna karşın piyasa
gücünü korumayı başarmaktadır. Yüksek giriş engellerinin bulunmadığı koşullar altında
söz konusu fiyat düzeyi ve karlılığın yeni aktörleri piyasaya çekmesi, böylece platformlar
arası rekabet sonucunda fiyatların baskılanması beklenebilecektir.
(155) Ancak hâkim durumun analiz edildiği bölümde vurgulandığı gibi, özellikle emlak
tarafında faaliyet gösteren güçlü rakipler dahi, incelenen dönemde SAHİBİNDEN.COM
üzerinde fiyatların baskılanmasına yol açabilecek rekabet baskısı yaratamamıştır.
Özellikle vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri pazarı bakımından
18-36/584-285
33/49

daha belirgin olmak üzere, mevcut rakipler SAHİBİNDEN.COM karşısında yeterli
performans sergileyememiştir. Hatta SAHİBİNDEN.COM’un 2014 yılından 2017 yılına
her iki pazarda da yaptığı doğal olmayan (rekabetçi bir pazarda gözlenmesi olası
görünmeyen) yüksek fiyatlamanın varlığı karşısında pazarda SAHİBİNDEN.COM
üzerinde baskı yaratabilecek ve fiyatları aşağı çekebilecek nitelikte bir giriş olmamıştır.
Bu bakımdan kurumsal müşteriler karşısında SAHİBİNDEN.COM diğer rakipleri ile
karşılaştırılamayacak bir güce sahiptir. Soruşturma süreci içinde elde edilen bilgi ve
bulgulardan, bu durumun, çok yanlı platform ekonomilerinin şebeke etkisi,
SAHİBİNDEN.COM’un alan adının yarttığı marka değeri ile tüketici tercihlerindeki önemi
ve SAHİBİNDEN.COM’un geniş bir yelpazede hizmet sunmasının etkili olduğu dile
getirilmelidir.
(156) Yapılan tüm değerlendirmelerin ışığında, SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarlarda
rekabetçi pazarlarda görülmeyecek ölçüde yüksek fiyatlama davranışı sergilediği ve
ilgili pazardaki mevcut rakiplerin bu fiyatlama davranışını etkileyebilecek bir rekabet
baskısı yaratmadığı değerlendirilmektedir. Pazarda yukarıda sıralanan giriş engellerinin
varlığı da potansiyel anlamda rekabetçi baskı yaratılmasını engellemektedir. Dolayısıyla
her iki pazarın da kısa ve orta vadede kendini düzeltme yeteneğine sahip olmadığı
değerlendirilmektedir. Bu nedenle SAHİBİNDEN.COM’un, 2015-2017 dönemine ilişkin
fiyatlama davranışının aşırı fiyatlama niteliği taşıdığı ve 4054 sayılı Kanun’un 6.
maddesini ihlal ettiği değerlendirilmektedir. Bu noktada ihlale son verilmesi için fiyat
artışlarının maliyet artışları ile açıklanabilecek makul seviyelerde yapılması
beklenmektedir.
I.3.4. Savunmaların Değerlendirilmesi
I.3.4.1. İlgili Ürün Pazarına İlişkin Savunmalar
(157) On-line ve off-line kanalların pazarda farklı kitlelere ulaşmak için kullanılan alternatif
kanallar olduğu, her iki alternatif kanalı kullanarak tanıtımdan alınacak verimin
maksimuma ulaştırılmasının hedeflendiği, nihai tüketici açısından ise geleneksel tanıtım
mecralarının hala kullanılmakta olduğu, SAHİBİNDEN.COM gibi platformların bilinirliği
ve kullanım oranının yüksek olmadığı ifade edilmektedir. Bu nedenle tanıtım hizmetleri
bakımından on-line ve off-line mecralar arasında talep ikamesi bulunduğu ileri
sürülmektedir.
(158) Tanıtım hizmeti veren teşebbüslerin aynı anda hem on-line hem off-line olarak
faaliyetlerini sürdürdüğü, Milliyet – MİLLİYETEMLAK.COM veya Hürriyet –
HÜRRİYETOTO.COM gibi örneklerin yanı sıra Ankara’da faaliyet gösteren Otonomi’nin
hem on-line hem off-line olarak faaliyetlerini devam ettirdiği, dolayısıyla arz açısından
geleneksel ve modern kanallar arasında ikame ilişkisinin mevcut olduğu belirtilmektedir.
(159) Emlak tanıtımı yapmak isteyen kişilerin hem on-line hem off-line platformlarda tanıtım
faaliyetlerini gerçekleştirebildiği, talep yönünden iki kanalın da birbirine ikame olduğu,
pazarın hem on-line hem de geleneksel pazarı içine alacak şekilde “kurumsal
müşterilerin emlak satış/kiralamasına yönelik ilan pazarı” olarak belirlenmesi gerektiği
belirtilmekle birlikte HURRİYETEMLAK.COM, MİLLİYETEMLAK.COM gibi internet
platformlarının sahiplerinin aynı zamanda gazetelerinin olduğu ve gazete ile on-line
platform sahibi olan bu teşebbüslerin her iki kanalı bir araya getirdikleri iş kurgularının
da bulunduğu, bu kapsamda geleneksel kanaldaki ilanlar ile on-line platformlarda ortak
kurgulanan ilanların her iki kanalın arz bakımından birbirine ikame olduğunu gösterdiği
ifade edilmektedir.
(160) Vasıta satışı pazarında SAHİBİNDEN.COM'un bizzat kiralama veya satış faaliyeti
yapmadığı da göz önüne alınarak alternatif tanıtım mecralarının varlığı ve ikame
18-36/584-285
34/49

edilebilirliği gerçeğe yakın şekilde değerlendirilerek ilgili pazarın en dar şekli ile
"kurumsal müşterilere yönelik vasıta satım/kira/ama tanıtım pazarı" olarak
tanımlanabileceği ileri sürülmektedir. Ayrıca talep ikamesi yönünden on-line
platformların gazete ilanları ve oto galerine ikame olabileceği, faydalanma kolaylığı,
erişilebilirlik, zaman tasarrufu gibi unsurlar dikkate alındığında on-line vasıta platform
hizmetlerinin ayrı bir pazar olarak kabul edilmesinin doğru olmadığı özellikle otomobil
ve emlak gibi maddi ve fiili olarak hacimli olan ürünlerde müşterinin deneme ve gerçeğini
görme yatkınlığı ve ihtiyacı tamamen göz ardı edildiği belirtilmektedir.
(161) Bu başlıktaki savunmalar bakımından ilk olarak dosyanın ilgili ürün pazarına ilişkin
kısmında, off-line platformların on-line platformlara ikame olup olmayacağının detaylı
bir şekilde değerlendirildiği ifade edilmelidir. Bu kapsamda platform hizmetlerinde,
SAHİBİNDEN.COM örneğinde olduğu gibi, nihai tüketicilere ücret uygulanmaması ve
bu grup ile platform üzerinden mal/hizmet pazarlayan teşebbüsler arasındaki şebeke
ilişkisi, fiyat duyarlılığı görece yüksek olan teşebbüslerin (oto galerileri, emlak ofisleri
vs.) off-line mecraları ikame etmesinin önünde engel teşkil etmektedir. Bu nedenle bir
platformun fiyat düzeyinin yükselmesi veya kalite düzeyinin düşmesi durumunda ikame
seçeneği aynı işlevi gören diğer on-line platformlar olacaktır. Nitekim Kurulun, çokyanlı
dijital platform hizmetlerine yönelik kararları incelendiğinde, off-line mecraların pazar
tanımına dâhil edilmediği görülmektedir50.
(162) On-line mecralarda zaman tasarrufu ve asimetrik bilginin ortadan
kaldırılması/sınırlandırılması ön plana çıkan işlem maliyeti kazanımlarından bazılarını
oluşturmaktadır. Bu nedenle ilgili ürün pazarının tanımlanmasında oto pazarları ya da
emlak ofisleri gibi off-line mecralar ikame sayılmamaktadır. SAHİBİNDEN.COM
tarafından bu gibi hususlara değinilmeyerek dijital platformların nihai tüketicilerce
bilinirliği, teşebbüsün bazı rakiplerinin hem on-line hem de off-line mecralarda faaliyet
göstermesi gibi soyut birtakım beyanlara yer verildiği görülmektedir.
I.3.4.2. Hâkim Durum Analizine İlişkin Savunmalar
(163) Dosyada yapılan hâkim durum analizinde kurumsal üye sayısı ve kurumsal üyelik geliri
verilerinin kullanıldığı, anılan verilerin hatalı sonuçlara ulaşılmasına sebebiyet
verebileceği, zira bir teşebbüsün başlangıçta üyelik ücret istememesi ve ilerleyen
dönemlerde de bu şekilde devam ederken farklı gelir kalemleriyle faaliyetlerini finanse
etmesinin mümkün olduğu belirtilmektedir. Pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin gelir
kaynakları iş modellerine göre değişebileceği için, kurumsal üyelerden elde edilen
gelirlerin, pazar payı hesaplamasında kullanımının hatalı ve gerçekçi olmayan sonuçlar
doğuracağı, dolayısıyla yalnızca kurumsal müşterilerden elde edilen gelirler üzerinden
yapılan pazar payı hesaplamasının hatalı ve eksik olacağı, bunun yerine hem
üyeliklerden elde edilen gelirler hem de banner, reklam gibi uygulamalardan elde edilen
gelirler birlikte değerlendirilmesi gerektiği ileri sürülmektedir. Teşebbüs hâkim durum
analizinde bu verilerin kullanılmasıyla üyelik geliri elde etmeyen ve kurumsal üyelik
seçeneği bulunmayan LETGO, Facebook Marketplace gibi büyük oyuncuların göz ardı
edileceğini ileri sürmektedir. İlaveten kurumsal üyelerin eşzamanlı olarak birden fazla
platforma üye olabildiklerini ve kurumsal üye sayısının müşterilerle/nihai tüketicilerle
paylaşılmaması sebebiyle sektör özelinde anlam ifade eden rekabetçi bir parametre
olmadığı iddia edilmektedir.
(164) Bu iddialar bakımından şu değerlendirmeler dile getirilmelidir. Dosyanın emlak ve vasıta
sektörleri için ayrı ayrı olmak üzere hâkim durum analizinin yapıldığı kısmında

50 Bkz. 05.01.2017 tarih ve 17-01/12-4 sayılı B B.V. kararı; 09.06.2016 tarih ve 16-20/347-156
sayılı Yemek Sepeti Elektronik İletişim Pazarlama Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. kararı.
18-36/584-285
35/49

teşebbüsün konumunun ortaya konulmasında dört ayrı veriden yararlanılmıştır. Bunlar
fiyat, ziyaret sayısı, kurumsal üyelik sayısı ve kurumsal üye geliridir. Yapılan
hesaplamalarda her bir değişken bazında ulaşılan sonuçlar birbirine paralel şekilde
oldukça yakın. SAHİBİNDEN.COM’un görece yüksek fiyat artışlarına rağmen kurumsal
üye sayısı ve kurumsal üyelik geliri artmıştır. Buna karşılık SAHİBİNDEN.COM’dan çok
daha düşük üyelik ücretleri uygulayan ve kurumsal üyelere ücret uygulamayan kimi
rakiplerinin üye sayılarının düştüğü gözlenmiştir. Dolayısıyla teşebbüsün kurumsal üye
sayısı ve kurumsal üyelik geliri verilerinin kullanılmasının hatalı sonuçlara
ulaştırabileceği yönündeki iddiasına katılmak mümkün değildir. Ancak bu noktada
kurumsal üyelerin nitelik bakımından farklılık arz etmesi sebebi ile kurumsal üyelerden
elde edilen gelir bazında analizin pazardaki durumu daha iyi yansıttığı
değerlendirilmektedir. Ayrıca çift taraflı pazar özelliğine sahip olan dosya konusu
platform hizmetlerinde hâkim durumun tespitinde pazarın her iki tarafındaki veriler
dikkate alınmaktadır. Bu sebeple dosyada sadece bir değişkene bağlı analiz yapılmayıp
üç değişken bazında pazar payı değerlendirmesi yapılmıştır. İlaveten kurumsal üyelerin
eşzamanlı olarak birden fazla platforma üye olabilme imkanlarının bulunmasına karşın
yüksek fiyat uygulayan SAHİBİNDEN.COM’u tercih etmeleri de SAHİBİNDEN.COM’un
yaygınlığını ve sektördeki gücünü göstermektedir. Teşebbüsün kurumsal üye sayısını
müşterilerle/nihai tüketicilerle paylaşıp paylaşmamasının pazardaki konumuna ve
hâkim durumuna etki eden bir unsur olmadığı değerlendirilmektedir. Buna ilaveten
SAHİBİNDEN.COM’un pazarda fiyat koyucu olup olmadığı sadece pazar paylarına
bağlı olarak değerlendirilmemiş olup ilgili pazarın özellikleri, SAHİBİNDEN.COM’un ve
rakiplerinin pazardaki konumu, SAHİBİNDEN.COM ve rakiplerinin fiyat ve diğer
verilerinde yıllar içerisinde meydana gelen değişiklikler ile bu durum açık bir şekilde
ortaya konulmuştur.
(165) Savunmada SAHİBİNDEN.COM’un ziyaretçi sayıları üzerinden pazar payı
hesaplamasında son yedi aylık ziyaretçi sayılarının ortalamasının alındığı, “Google
Analytics” ölçümleme aracının kullanıldığı ve mobil uygulama ziyaretçisi sayılarının da
dâhil edildiği, SAHİBİNDEN.COM ve rakiplerinin karşılaştırmada kullanılacak verilerin
de aynı nitelikte olması, aynı döneme ilişkin olması ve aynı ölçümleme araçlarından
elde edilmiş veriler ile yapılması gerektiği belirtilmektedir.
(166) Bu savunmaya ilişkin olarak ziyaretçi verilerinde bütün teşebbüslerin aynı karşılaştırma
aracını kullanması sebebiyle verilerin birbiriyle kıyaslanabilir durumda olduğu ifade
edilmelidir.
(167) Teşebbüs tarafından savunmasında ayrıca kurumsal üyelerden elde edilen gelire göre
yapılan hâkim durum analizinin de hatalı olduğu, zira SAHİBİNDEN.COM’un 10 ayrı ana
kategoride faaliyet gösterdiği, bu kategorilerin neredeyse tamamının emlak ve vasıta
alanlarından elde edilen "Kurumsal Üyelik" ücretleri ile finanse edildiği,
SAHİBİNDEN.COM’a rakip olarak gösterilen e-ticaret siteleri açısından ise bu tür bir
maliyet kaleminin veya yatırım gereksiniminin söz konusu olmadığı, anılan e-ticaret
sitelerinin tek kategoride faaliyet gösterdiği belirtilmiştir.
(168) Bu savunmaya ilişkin olarak öncelikle SAHİBİNDEN.COM’un dosya konusu fiyatlama
davranışının değerlendirilmesinde ve pazar gücünün gösterilmesinde teşebbüsün
emlak ayrı vasıta ayrı olmak üzere ilgili verilerinin kullanıldığı belirtilmelidir. Dolayısıyla
teşebbüsün faaliyet gösterdiği diğer 10 kategorinin soruşturma konusu bakımından
yapılan değerlendirmede herhangi bir etkisi olmamıştır. Diğer taraftan teşebbüsün bu
10 kategoriyi emlak ve vasıta gelirleriyle finanse etmesi tamamen kendi iş modeli
çerçevesinde bir tercihten ibaret olup teşebbüsün dosya konusu davranışlarını veya
hâkim durumunu etkileyen bir unsur olmadığı değerlendirilmektedir.
18-36/584-285
36/49

(169) Diğer taraftan teşebbüs tarafından savunmalarında sıklıkla hâkim durumda olmadığı ve
pazarın dinamik yapısı gibi hususlara ilişkin olarak LETGO ve Facebook Marketplace
gibi küresel oyuncuların Türkiye’de faaliyet göstermeye başlaması örnek olarak
gösterilmektedir. Ne var ki bu girişler teşebbüsün pazardaki halihazırdaki konumunu ve
gücünü değiştirmemektedir. Kaldı ki SAHİBİNDEN.COM’un sunduğu hizmet karşısında
söz konusu teşebbüslerin sunduğu platform hizmetinin henüz yeni ve gelişmekte
olduğu, Türkiye’de kurumsal yapılanmalarının bulunmadığı/yeni kurulmakta olduğu,
arayüzü incelendiğinde ilanların iç içe bulunduğu, filtreleme, ürün bazında sınıflandırma
sistemlerinin geliştirilmesine devam edildiği gözlenmektedir. Ayrıca dosya kapsamında
elde edilen bilgiler çerçevesinde söz konusu teşebbüslerin Türkiye’de oldukça sınırlı
pazar payının bulunduğu görülmektedir. Bu bilgiler ışığında Facebook Marketplace ve
LETGO’nun hâlihazırda ve kısa vadede SAHİBİNDEN.COM üzerinde ciddi bir rekabetçi
baskı yaratmayacağı anlaşılmaktadır.
(170) Bu başlık altında teşebbüs tarafından yapılan bir diğer savunma nihai tüketiciler
açısından bir tanıtım mecrasını tercih etmelerinde belirleyici olan unsurun kurumsal üye
sayısından ziyade mecranın barındırdığı ilan sayısı olduğu, tüketiciler açısından
mecrada sunulan seçeneklerin çeşitliliği ve nitelikli ilanların önemli olduğu, sektördeki
diğer oyuncuların platformlarında mükerrer ilanları engellemektense olabildiğince fazla
aktif ilanın platformlarında bulunmasını tercih etmelerinin de ilan sayısının sektördeki
önemine işaret ettiğidir.
(171) Bu savunmaya ilişkin olarak ilk belirtilmesi gerekn ilan sayısının fazla olmasının bu
ilanların çeşitlilik arz ettiğini ya da nitelikli ilan olduklarını göstermediğidir. Soruşturma
kapsamında elde edilen bilgiler kapsamında, özellikle ücretsiz olan ilan platformlarında
teşebbüslere sınırsız/çok sayıda ilan hakkı sağlandığı için aynı ilan konusu için birden
fazla ilan verme ya da satılarak/kiralanarak ve benzeri şekillerde geçerliliğini yitirmiş
ilanların platformdan kaldırılmaması gibi durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durum
tüketicilerin güvenini sarsmakta ve birçok ilan platformunun reklamlarında da “temiz
ilan” şeklinde ifadelere yer verdiği görülmektedir. Dolayısıyla ilan sayısı platformun
gerçek durumunu göstermemekte ve SAHİBİNDEN.COM’un pazar gücünü göstermekte
anlamlı bir parametre olarak değerlendirilememektedir.
(172) İlaveten önaraştırma döneminde SAHİBİNDEN.COM tarafından gönderilen 10.03.2017
tarih ve 1669 sayılı yazıda eski sistemin uygulandığı 2015 yılı öncesinde kurumsal
üyelerin mükerrer ilan; benzer girilmiş ancak aslında aynı olan mükerrer ilan; gerçek
olmayan ilan girme gibi davranışlarla kötüye kullanım gerçekleştirdikleri, bu nedenle
kullanıcılardan yoğun şikâyetler aldıkları ve bu durumun kullanıcıların siteye olan
güveninin sarsılmasına neden olduğu belirtilmiştir. Aynı yazıda, teşebbüs tarafından bu
şikâyetlerin giderilmesine yönelik yapılan çalışmalar “S, ilanların
mükerrerliğini veya silinip yeniden girilip girilmediğini tespit ederek gerekli düzeltmeleri
arama sonuç sayfalarında yazılımla otomatik olarak yapılabilmesini sağlayacak Ar-Ge
projelerine sürekli yatırım yapmıştır.” şeklinde ifade edilmiştir. Bu bilgiler ışığında
teşebbüsün yatırımlara ilişkin beyanları ile ilan sayısının sektördeki öneminin büyük
olduğu yönündeki savunmasının birbiriyle çeliştiği anlaşılmaktadır.
(173) Pazar gücünü göstermek bakımından anlamlı olan parametrenin nitelikli ilan sayısı
olduğu değerlendirilmektedir. Ancak dosya kapsamında elde edilen bilgilerden
SAHİBİNDEN.COM’un rakiplerinin mükerrer ilanları engelleyebilecek yatırımlara çeşitli
nedenlerle yönelmedikleri görüldüğünden bu konuda SAHİBİNDEN.COM ile rakipleri
arasında denklik bulunmamaktadır. Dolayısıyla ilan sayısının ilgili pazarda
teşebbüslerin konumunu göstermek bakımından anlamlı bir gösterge olmadığı
değerlendirilmektedir.
18-36/584-285
37/49

(174) Savunmanın bir diğer noktası da SAHİBİNDEN.COM tarafından emlak pazarında
kurumsal müşterilere sunulan ürünün diğer e-ticaret platformlar tarafından sunulan
ürünlerden farklılık arz ettiği, bu kapsamda SAHİBİNDEN.COM tarafından sunulan
ürünün diğer ürünler ile aynı gibi kabul edilerek, söz konusu ürünlerden elde edilen
gelirlerin karşılaştırılmasının hatalı olduğu iddiasıdır.
(175) Dosyada SAHİBİNDEN.COM’un rakibi olarak dikkate alınan teşebbüsler on-line emlak
satışı/kiralanma platform hizmetleri alanında faaliyet gösteren teşebbüsler olup
teşebbüsün bu savunmasının dayanak noktası anlaşılamamıştır.
(176) Bir diğer savunma başlığı da emlak üyelik gelirlerine bakıldığında, hâlihazırda
LETGO’nun kurumsal üyelik gelirleri son derece düşük olmasına karşın ilan sayının
sürekli arttığı, bunun yanı sıra hiç üyelik geliri elde etmeyen, reklam gelirleri ile ciro
yaratan emlak ilan sitelerinin de bulunduğu, anılan sitelerin de ilan sayılarının giderek
arttığı, sonuç olarak üyelik gelirlerinin esasına göre yapılacak bir pazar payı
tahminlemesinin, piyasadaki gerçek rekabetçi baskıyı göstermekten son derece uzak
olduğu hususudur.
(177) LETGO’nun emlak ilan sayısının artmasının ücretsiz ve çok sayıda ilan verebilme
imkânının mevcudiyetinden kaynaklandığı belirtilmelidir. LETGO tarafından ilanların
ücretli hale getirilmesi gibi durumlarda teşebbüsün gelecekteki konumu
öngörülememektedir. İlaveten LETGO’nun uzun bir süre platformuna reklam almadığı
gözlenmiştir. İlan sayısının pazar gücünü göstermede anlamlı bir veri olmadığı yukarıda
açıklanmıştır. Dolayısıyla teşebbüsün bu savunmasının yerinde olmadığı
değerlendirilmektedir.
(178) Bu başlık altında emlak pazarında birçok oyuncunun mevcut olduğu, birçok yeni girişin
de yaşandığı, ziyaretçi sayısının hesaplanması noktasında pazardaki tüm oyuncuların
esas alınmamış olmasının ulaşılan sonuçların sağlıklı ve tutarlı olmamasına yol açtığı
ifade edilmektedir.
(179) Bu savunmaya ilişkin olarak ifade edilmelidir ki dosyada yapılan değerlendirmelerde
SAHİBİNDEN.COM’un mümkün olduğunca bütün rakiplerinin verileri dikkate alınmıştır.
(180) Son dört yıl içerisinde kurumsal müşteriler için vasıta satım/kiralama tanıtım pazarına
birden fazla girişin (, , , ,
, , 'un , gibi)
gerçekleştiği, “yeni ürüne” geçildiği tarihten itibaren SAHİBİNDEN.COM’un toplamda
(…..) adet mağazasının kaybettiği, bu denli müşteri kaybının gerçekleştiği bir durumda,
müşterilerin rakip platformlara geçiş yapabildiği; bu durumun ise oyuncuların pazara
girme ve pazarda büyüyebilmeleri açısından önem arz ettiği savunmada ileri
sürülmüştür.
(181) Vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarının, emlak
satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti pazarına nazaran daha az
rekabetçi bir yapı sergilediği dosya kapsamında ortaya konulmuştur. Vasıta ilanları
pazarında faaliyet gösteren teşebbüsler ve tüketici alternatifleri mevcut durumda
gayrimenkul ilanları pazarına göre daha azdır ve platformlar giderek pazar payı
kaybetmektedir.
(182) Yukarıda ifade edilen hususlar çerçevesinde teşebbüsün her iki pazar bakımından
hakim durum analizine ve SAHİBİNDEN.COM’un pazardaki konumuna ilişkin
savunmalarının yerinde olmadığı değerlendirilmektedir.

18-36/584-285
38/49

I.3.4.3. SAHİBİNDEN.COM’un Faaliyet Gösterdiği Sektörün Dinamik ve Yenilikçi
Bir Yapıya Sahip Olduğuna İlişkin Savunmalar
(183) Teşebbüs tarafından konuyla ilgili dosya konusunda olduğu gibi teknolojinin yoğun
olarak kullanıldığı pazarların en belirgin özelliğinin değişimin çok hızlı olması ve dinamik
bir rekabet sürecinin var olması olduğu, yeni ekonomi ile gelen farklılıkların doğal bir
sonucu olarak geleneksel pazarlarda esas olan fiyat rekabetinin, yenilikçi pazarlarda
yerini teknolojik değişim ve yeniliğe bıraktığı ifade edilerek dosya konusu pazarlardaki
mevcut ve potansiyel rekabet nedeniyle SAHİBİNDEN.COM’un pazar payının değişime
açık, kırılgan ve geçici olduğu ileri sürülmektedir. İlaveten SAHİBİNDEN.COM’un
faaliyet gösterdiği sektörün henüz doygunluğa ulaşmaktan uzak dinamik (yenilikçi) bir
sektör olması sebebiyle soruşturma kapsamında bir hakim durum tespitinin
yapılmasının sektörün rekabetçi dinamiklerini yansıtmayacağı ifade edilmektedir.
(184) Dosyanın ilgili pazarlarda hakim durum analizinin yapıldığı kısmında verilen pazar
payları incelendiğinde SAHİBİNDEN.COM’un pazar payının 2014 yılından bu yana
%(…..) seviyesinde ve en yakın rakibinin iki katından daha yüksek olduğu
gözlenmektedir. On-line vasıta ilanları alanında bu durum daha çarpıcı bir şekilde ortaya
çıkmakta ve teşebbüsün pazar payı her bir değişken bazında %(…..)’un altına
düşmemektedir. Hal böyle iken, sektörün dinamik ve yenilikçi bir yapıya sahip olması
nedeniyle SAHİBİNDEN.COM’un pazar payının kırılgan, geçici, değişime açık olduğu
ve hakim durum tespiti yapılmasının sektörün rekabetçi dinamiklerini yansıtmayacağı
iddiası mesnetsizdir.
I.3.4.4. İlgili Pazarda Giriş Engeli Olmadığına İlişkin Savunmalar
(185) SAHİBİNDEN.COM’un faaliyet gösterdiği sektörün yapısı gereği oyuncuların pazar
paylarının kırılgan olduğu ve kemikleşmemiş pazar paylarının olduğu böyle bir sektörde
ağ etkilerinin oluşturduğu bir giriş engelinden bahsedilmesinin uygun olmayacağı,
SAHİBİNDEN.COM’un, kurumsal müşterilerinin rakip tanıtım mecralarında yer almasını
fiili ve/veya sözleşmesel olarak herhangi bir şekilde kısıtlayan bir uygulamasının
bulunmadığı, uluslararası boyutta faaliyet gösteren Facebook ve LETGO gibi
teşebbüslerin sektöre girmesinin potansiyel rekabetin yükseleceğini gösterdiği, pazarın
dinamik yapısı, büyüme potansiyeli, sektördeki ağ etkilerinin giriş ve büyüme engeli
yaratacak seviyede olmadığı ve potansiyel rekabetin yüksek olduğu dikkate alındığında
SAHİBİNDEN.COM'un hakim durumda olduğu şeklinde bir tespitin yapılmaması
gerektiği ifade edilmektedir.
(186) Çok taraflı platform ekonomilerine ilişkin literatür incelendiğinde, platform
ekonomilerinin temel karakteristiklerinden birinin şebeke etkilerinden kaynaklanan giriş
engelleri olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla şebeke etkisinden kaynaklanan giriş engeli
bulunmadığı yönündeki iddianın mesnedinin bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Bununla birlikte dosyada, SAHİBİNDEN.COM’un pazara girişi engellediği gibi bir tespit
ortaya konmamıştır.
(187) Diğer taraftan küresel oyuncuların Türkiye’de faaliyet göstermeye başlaması
teşebbüsün pazardaki halihazırdaki konumunu ve gücünü değiştirmemektedir. Kaldı ki
SAHİBİNDEN.COM’un sunduğu hizmet karşısında söz konusu teşebbüslerin sunduğu
platform hizmetinin henüz yeni ve gelişmekte olduğu, Türkiye’de kurumsal
yapılanmalarının bulunmadığı/yeni kurulmakta olduğu, arayüzü incelendiğinde ilanların
iç içe bulunduğu, filtreleme, ürün bazında sınıflandırma sistemlerinin geliştirilmesine
devam edildiği gözlenmektedir. Ayrıca dosya kapsamında elde edilen bilgiler
çerçevesinde söz konusu teşebbüslerin Türkiye’de oldukça sınırlı pazar payının
bulunduğu görülmektedir.
18-36/584-285
39/49

(188) Teşebbüs tarafından ayrıca SAHİBİNDEN.COM'a rakip bir web sitesi oluşturma önünde
"zorunlu unsur" ya da "fikri mülkiyet hakları"ndan kaynaklanan herhangi bir giriş
engelinin mevcut olmadığı ifade edilmiştir.
(189) Ancak bu savunma bakımından önemle belirtilmelidir ki, bu pazarda giriş engeli yaratan
husus web sitesi oluşturmak değildir. Platform ekonomilerinde önemli olan husus
platformun her iki tarafında da önemli sayıda katılımcıya ulaşmaktır. Bu nedenle bu
pazarlarda ağ etkileri önemli giriş engeli olarak rakiplerin karşısına çıkmaktadır.
Rakiplerin başarısı web sitesinin oluşturulması değil bu platforma katabilecekleri
katılımcılar ile ölçülebilecektir. Nitekim çok taraflı pazarlarda firmaların temel görevi,
birden fazla farklı grup müşteriye eş zamanlı olarak mal veya hizmet sağlamaktır. Bu
pazarların tamamında dolaylı pozitif şebeke dışsallıkları görüldüğü için platformun
pazarın bir tarafında müşteri kazanabilmesi, diğer tarafında da önemli sayıda müşteri
toplamasına bağlıdır. Bu nedenle çok taraflı pazarlarda; aracının alıcıları etkileyebilmek
için geniş bir satıcı tabanına sahip olmak zorunda olduğu, satıcıların da ancak çok
sayıda alıcıya ulaşabilmek için platforma dahil olmak isteyecekleri dile getirilmektedir.51
Dolayısıyla bu pazarlarda faaliyet gösteren teşebbüsün devamlılığı platform üzerinden
bir şebeke oluşturulabilmesine, ardından da pazarın iki tarafındaki talebi, müşterilerin
faydası doğrultusunda dengeleyebilmesine bağlıdır.
(190) Savunmada e-ticaret faaliyetine başlamak için gereken fiziksel kurulum maliyetlerinin
mağaza açma ve fiziksel dağıtım ağı kurmayı gerektiren geleneksel ticaret altyapısı
oluşturma maliyetlerine göre çok daha düşük olduğu, satış geliştirme maliyetlerinin ise
sadece e-ticaret pazarına özel bir durum olmayıp, tanınmış markalara sahip olmayan
her potansiyel girişimcinin maruz kalabileceği bir maliyet kalemi olduğu, Hürriyet ve
Milliyet gibi son derece tanınmış ve bilinilirliği yüksek markalara sahip olan rakipleri
karşısında, SAHİBİNDEN.COM tarafından da bu maliyet kalemlerine katlanıldığı, bu
çerçevede tüm e-ticaret pazarları için geçerli olan söz konusu batık maliyetlerin önemli
bir giriş engeli oluşturmadığı ifade edilmiştir.
(191) Bu savunmaya ilişkin olarak bir kez daha çok taraflı platform ekonomilerinde gözlenen
giriş engellerinin, şebeke etkisi ve şebeke etkisi ile alakalı batık maliyetlerin varlığı
biçiminde ortaya çıktığı ifade edilmelidir. Şebeke etkisi, platformun değerinin, platform
tarafından sunulan ticari etkileşim olanaklarından faydalanmak isteyen ve birbirlerinin
tercihlerinden etkilenen karar birimleri tarafından belirlenmesidir. Karar birimi
gruplarından bir tanesinin katılımının artması, diğer grup/gruplar için de platformun
değerinin artması anlamına gelmektedir. Bu itibarla, uygulamada, platform hizmeti
sunan teşebbüsler, nihai tüketicilere ücretsiz ya da düşük ücretli hizmet sunarak
platformun değerini arttırmakta, girişimci kârını ise platformun diğer karar birimi
gruplarının ücretlendirilmesinden elde etmektedir. Dolayısıyla pazara erken giren ve
platform üzerinden mal/hizmet talep eden nihai tüketicilere ücretsiz veya çok düşük
ücretle hizmet sunarak platformun değerini (şebeke etkisi ile tüm kullanıcı grupları için)
arttıran teşebbüs(ler) rekabet üstünlüğü kazanmış olacaktır. Bu da pazara sonradan
giren teşebbüsler bakımından anlamlı bir giriş engeli yaratacaktır. Pazara sonradan
giren teşebbüsler söz konusu giriş engelini aşmak ve platformlarına değer
kazandırabilmek için ciddi bir reklam ve tanıtım bütçesi ayırmak durumunda
kalmaktadır. Üstelik söz konusu harcamalar başarısızlık halinde teşebbüsler için batık
maliyet teşkil etmektedir.

51 CAILLAUD, B. ve B. JULLIEN (2003), “Chicken & Egg: Competition among Intermediation Service
Providers.” RAND Journal of Economics, vol. 34, 309-328.
18-36/584-285
40/49

(192) Savunmada e-ticarete konu olan metanın, bir hızlı tüketim ürünü değil, aksine
kullanıcı/ziyaretçilerin arama maliyetine/zamanına katlanarak ve birçok farklı alternatifi
değerlendirerek karar verdikleri bir ürün olduğu, bu kapsamda ağ etkisinin bir giriş engeli
teşkil etmeyeceği ileri sürülmüştür.
(193) Bu savunmaya ilişkin olarak ifade edilmelidir ki ağ etkileri kullanıcının/ziyaretçinin birçok
farklı alternatifi değerlendirme güdüsü dolayısıyla ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle çok
taraflı platformlarda, platformun her iki tarafındaki kullanıcı sayısının artması o
platformun değerini artırmaktadır. Daha öncede ifade edildiği üzere şebeke etkisi,
platformun değerinin, platform tarafından sunulan ticari etkileşim olanaklarından
faydalanmak isteyen ve birbirlerinin tercihlerinden etkilenen karar birimleri tarafından
belirlenmesidir.
(194) Savunmada ayrıca emlak pazarına 2015 yılında giriş yapan ZİNGAT.COM’un kısa
sürede önemli bir pazar gücüne eriştiği, bunun yanı sıra pazara 2011’de giriş yapan
Emlaktown faaliyetlerini sürdürmekteyken, 2016 yılında pazara giren ile
gibi platformların da gerçekleştirdikleri ürün farklılaştırması sayesinde kısa
sürede pazarda tutunabildikleri, LETGO, Facebook, Google ve Linkedin gibi
platformlarda da emlak ilanları ile reklamlarının yer almaya başladığı ileri sürülmektedir.
(195) Bu gelişmeler esasen, SAHİBİNDEN.COM üzerindeki rekabet baskısının artmakta
olduğuna işaret etmekteyse de mevcut durumda SAHİBİNDEN.COM’un ilgili pazarda
ciddi bir fiyat koyma gücüne sahip olduğu ilgili bölümde ortaya konmuştur.
(196) Emlak pazarına yeni girişler ile birlikte SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal müşteri
kayıplarının artmakta olduğu savunmada ileri sürülmüştür. Ancak Tablo 1’deki veriler
SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal üye sayısında 2014-2017 döneminde bir düşüş
olmadığını göstermektedir. Bu durum kurumsal üyelerden elde edilen gelir için de
geçerlidir.
(197) Savunmada ülkemizdeki emlakçı ve müteahhit firma sayısı göz önünde
bulundurulduğunda pazarda çok sayıda alıcının mevcut olduğu, internette bilgi akışının
hızlı ve fazla olması, araştırmanın düşük maliyetli ve basit olmasının kurumsal üyelerin
farklı platformlara geçişlerini kolaylaştırdığı, sonuç olarak kurumsal üyelerin alıcı
gücüne sahip olduğu ileri sürülmüştür.
(198) Ancak dosya kapsamında SAHİBİNDEN.COM’un yaptığı aşırı fiyatlamaya rağmen
Tablo 1’deki veriler 2014-2017 döneminde emlak pazarında kurumsal üye sayısında bir
düşüş olmadığını göstermektedir. Kaldı ki SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal üye sayısı
bakımından emlak pazarındaki payı azalsa da bu pay en düşük seviyesini 2017 yılında
%(…..) ile görmüştür. 2014-2016 yıllarındaki payı %(…..)’in üzerindedir. En yakın rakibi
HÜRRİYETEMLAK.COM’un en yüksek pazar payının 2014’teki %(…..) olduğu
düşünüldüğünde, kurumsal üye sayısı bakımından SAHİBİNDEN.COM 2014-2017
döneminde en yakın rakibinin iki katı pazar payına sahiptir.
I.3.4.5. SAHİBİNDEN.COM’un Uyguladığı Fiyatların Yüksek Olmadığına İlişkin
Savunmalar
(199) Farklı teşebbüslerin sunduğu ürünler kıyaslanırken aynı kalite ve işlevselliğe sahip aynı
vadeye ve koşullara tabi olan aynı miktardaki ürünlerin karşılaştırılması gerektiği,
SAHİBİNDEN.COM’un “yeni ürünü” ile sunduğu hizmetlerin kapsamının ve niteliğinin
rakiplerin sunduğu ürünlerden farklı olduğu, dolayısıyla rakip ürünlerin fiyatları arasında
yapılacak bir karşılaştırmanın sakıncalı olacağı, SAHİBİNDEN.COM’un gerek fiyat
gerek içerik açısından çok sınırlı bir müşteri grubu tarafından tercih edilen paketi
üzerinden karşılaştırma yapılmasının doğru olmadığı, ilgili paketler için fiyat
18-36/584-285
41/49

karşılaştırılması yapılırken liste fiyatı yerine, SAHİBİNDEN.COM’un müşterilerine
uyguladığı indirimleri ve dönemsel kampanyaları da içeren fiyatların dikkate alınmasının
daha isabetli olacağı, SAHİBİNDEN.COM’un fiyatlama uygulamalarının rakiplerden
veya müşterilerden bağımsız şekilde belirlenmediği, aksine sunduğu ürünün
müşterilerin gözündeki değeri esas alınarak ekonomik bir rasyonel doğrultuda belirlediği
ve fiyatlarının müşterilerin ürüne verdiği değer kapsamında yüksek olmadığı, Türkiye’de
farklı alanlarda on-line platform hizmeti sunan teşebbüslerin özsermaye ve net satış
karlılık oranlarının karşılaştırılmasının sağlıklı sonuçlar vermeyeceği, bunun yerine
yurtdışında SAHİBİNDEN.COM gibi tanıtım sektöründe faaliyet gösteren şirketlerle
karşılaştırma yapıldığında SAHİBİNDEN.COM’un fiyatlarının yüksek olarak
nitelendirilemeyeceği ifade edilmektedir.
(200) Dosya kapsamında SAHİBİNDEN.COM’un yüksek fiyatlama davranışı içinde
bulunduğu çok sayıda karşılaştırmalı veri ile ortaya konmuştur. Liste fiyatı yerine
indirimli fiyatların karşılaştırılması, pazarda faaliyet gösteren tüm teşebbüslerin farklı
zamanlarda, farklı müşteri grupları bazında indirim uygulamaları nedeniyle mukayese
imkanını ortadan kaldırması bakımından uygulamada son derece güçtür. Kaldı ki,
soruşturma süreci içinde yapılan gözlemlere binaen, indirimli fiyatların dikkate alınması
halinde dahi SAHİBİNDEN.COM ile rakipleri arasındaki aşırı fiyat farkının anlamlı
ölçüde kapanmayacağını ileri sürmek mümkündür.
(201) Yukarıda ifade olunduğu üzere, farklı alanlarda platform hizmeti sunan teşebbüsler
arasındaki karşılaştırma karlılık analizi bakımından bir fikir vermesi amacıyla
gerçekleştirilmiş, bu verinin bir temsil değişken (proxy) olarak ele alındığı özellikle
vurgulanmıştır. Bununla birlikte rekabet otoritelerinin aşırı fiyat değerlendirmeleri
dikkate alındığında, farklı coğrafya/ürün pazarlarında fiyat ve karlılık karşılaştırmalarının
yapıldığı bilinmektedir.
I.3.4.6. SAHİBİNDEN.COM’un Fiyatlamalarının Aşırı Fiyatlama Olarak Tespitinin
Mümkün Olmadığına İlişkin Savunmalar
(202) Savunmada emlak pazarında tekel ya da tekele yakın hâkim durumda bulunan bir
teşebbüsün söz konusu olmadığı, aksine SAHİBİNDEN.COM’un riskli yatırımları ve
inovasyon/yenilik güdüsü sayesinde pazarda bir yer edinmiş olduğu, bu tür
teşebbüslerin fiyatlama davranışlarına müdahale edilmemesi gerektiği, zincir
emlakçıların da pazara dahil olmasıyla birlikte alıcının gücünün de hissedilebilir
seviyede olduğu, nihai tüketicilerin SAHİBİNDEN.COM'dan hizmet almakta olan
müteahhit ve emlakçılardan ibaret olan kurumsal müşteriler değil; emlak
satınalma/kiralama ihtiyacı duyan, SAHİBİNDEN.COM'a herhangi bir şekilde ücret
ödemeyen kesim olduğu, kurumsal üyelerin, SAHİBİNDEN.COM üzerinden ilanını
koydukları gayrimenkullerin fiyatlarını belirlerken, SAHİBİNDEN.COM'a ödedikleri aylık
üyelik ücretlerini nihai tüketicilere yansıtmadığı ve kurumsal müşteriler tarafından
SAHİBİNDEN.COM'a ödenen üyelik ücretlerinin SAHİBİNDEN.COM aracılığıyla elde
ettikleri gelire kıyasla oldukça düşük olması hususları birlikte göz önünde
bulundurulduğunda, aşırı fiyatlama ihlaline hüküm kurulması için gerekli olan "tüketici
zararı" şartının oluşmadığı belirtilmektedir. Bezer savunma vasıta kategorisi için de
yapılmış ve kurumsal müşterilerinin, SAHİBİNDEN.COM üzerinden ilanını koydukları
taşıtların fiyatlarını belirlerken, SAHİBİNDEN.COM'a ödedikleri aylık üyelik ücretlerini
nihai tüketicilere yansıtmadığı, bu kapsamda SAHİBİNDEN.COM tarafından vasıta
kategorisi kurumsal müşterilerine uygulanan üyelik ücretlerinin tüketici refahını
etkilemesinin mümkün görünmediği belirtilmiştir. Ayrıca SAHİBİNDEN.COM'un vasıta
kategorisi kurumsal müşterileri olan oto galerilerin SAHİBİNDEN.COM'a ödedikleri ilan
bedellerinin, oto galerilerin araç alım-satım ve kiralanmasına aracılık faaliyetlerinden
18-36/584-285
42/49

elde ettikleri komisyon gelirleri içinde veya yeniden satışından elde ettikleri ortalama
gelirlerin içinde göz ardı edilebilir bir oranda olduğu için SAHİBİNDEN.COM'un ilan
bedellerindeki artışların oto galerilerin maliyetlerinin ciddi şekilde artmasına yol açacak
ve dolayısıyla komisyon oranlarının veya yeniden satış fiyatlarının artırılmasını gerekli
kılacak bir ticari zorunluluğun söz konusu olmayacağı iddia edilmiştir.
(203) Aşırı fiyatlamanın 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi bakımından ihlal olabilmesi için tekel
ya da tekele yakın durumda hakim durumda bulunulması kriteri söz konusu değildir.
İhlal tespiti için ilk olarak teşebbüsün hakim durumda bulunduğu ortaya konulmalıdır ve
dosyada bu tespit yapılmıştır. Pazarın dinamikleri ve rakiplerin performansı
SAHİBİNDEN.COM’un 2014-2017 yılındaki aşırı fiyatlama eylemini sürdürmesine
imkan kılmış ve bu dönemde pazarda fiyat seviyesini aşağı çekecek nitelikte bir rekabet
baskısı SAHİBİNDEN.COM üzerinde kurulmamıştır.
(204) Aşırı fiyatlama tarzı ihlaller sömürücü nitelikleri gereği tüketici refahında bir azalmaya
yol açmaktadırlar. Nitekim Danıştay’ın Tüpraş kararına ilişkin kararında52 da rekabet
hukukunun asıl amacının tüketici refahını sağlamak olduğu, tüketici refahında doğrudan
bir kayba yol açan sömürücü davranışlarda hakim durumdaki teşebbüssün, pazar
gücünün avantajını kullanarak tüketiciden rant elde ettiği, sömürücü nitelikteki
davranışların en önemlisinin tüketici refahında doğrudan bir kayba neden olan aşırı fiyat
uygulamaları olduğu belirtilmiş ve aşırı fiyata müdahale edilebileceği dile getirilmişir.
(205) Ayrıca savunmanın tüketiciyi “nihai tüketici” ile sınırlandıran yaklaşımının yerinde
olmadığı değerlendirilmektedir. Kaldı ki çok taraflı platformların doğası gereği farklı
kullanıcı grupları bulunmaktadır. SAHİBİNDEN.COM bir tarafta emlak satın
almak/kiralamak isteyen nihai tüketicilere hizmet vermekteyken, diğer tarafta bu gruba
ulaşmak isteyen kurumsal üyelere de hizmet sunmaktadır. Bu kurumsal üyeler
SAHİBİNDEN.COM’un hizmetlerinin tüketicisidirler.
I.3.4.7. EDT’nin İkinci Aşaması Olan Teşebbüsün Fiyatları İle Rakiplerin
Fiyatlarının Kıyaslamasının Emlak Pazarı Bakımından Hatalı Olduğuna İlişkin
Savunmalar
(206) SAHİBİNDEN.COM tarafından sunulan aylık ödemeli ürün ile önceki tarihli peşin
ödemeli ürünün ve halihazırda diğer rakip platformların sunmuş olduğu hizmetlerin
kapsamının ve niteliğinin aynı olmadığı, “eski ürün” fiyatları ile “yeni ürün” fiyatlarının
karşılaştırmaya çalışılmasının hiçbir şekilde sağlıklı sonuçlar vermeyeceği ileri
sürülmüştür. Bu kapsamda soruşturma kapsamında yapılacak fiyat analizinde 2014
yılından 2015'e geçişteki fiyat artışlarının incelenmesinin hatalı olduğu fiyat
değişimlerinin 2015 yılından 2016 yılına geçiş ile birlikte incelenmesinin gerektiği dile
getirilmiştir. SAHİBİNDEN.COM tarafından sunulan “Emlak Yeni Ürün Sistemi”nin rakip
platform ürünlerinden daha etkin ve işlevsel olduğu, bu kapsamda rakip platform ile fiyat
kıyaslaması yapmanın doğru sonuçlara yol açmayacağı dile getirilmiştir.
(207) SAHİBİNDEN.COM'un bireysel müşterilere uyguladığı tekil ilan bedeline göre öncelikle
bir fiyat kıyaslamasının yapılması gerektiği, SAHİBİNDEN.COM'un bireysel
müşterilerine uygulamış olduğu fiyatlar ile kurumsal müşterilerine uygulamış olduğu
fiyatların, yalnızca ilan yerinin/ilan adedine kıyasla hesaplanan değerinden ibaret
olduğu, bu kapsamda SAHİBİNDEN.COM tarafından gerçekleştirilen temel fiyatlama
stratejisinin ilan yerinin, ürününü satmak isteyen müşterilere kiralanmasından ibaret
olduğu, bu bakış açısıyla yapılacak fiyat karşılaştırmasında kurumsal müşterilere

52 Danıştay 13. Dairesi, 2014/2458 E., 2017/2511 K. sayılı ve 05.10.2017 tarihli karar.
18-36/584-285
43/49

uygulanan fiyatların bireysel müşterilere kıyasen oldukça aşağıda kaldığı iddia
edilmiştir.
(208) Karşılaştırmanın dünyadaki muadil platformlarca uygulanan fiyatlara göre yapılmasının
doğru olacağı belirtilmiştir.
(209) Fiyat artış oranlarının hatalı bir şekilde hesaplandığı, karşılaştırmaların,
'un istisnai satışı gerçekleştirilen paketinin liste fiyatları üzerinden değil
gerçek fiyatlar üzerinden diğer bir deyişle birim ilan başına uygulanan gerçek fiyatlar
üzerinden gerçekleştirilmesi gerektiği, birim ilan başına uygulanan gerçek fiyatlar
dikkate alındığında ise Mart 2015’ten Mart 2017’ye geçen süreçte kurumsal birim ilan
ücretinin yıllık ortalama %(…..) artarak (…..) TL’den (…..) TL’ye yaklaşık yalnızca
%(…..) arttığı, SAHİBİNDEN.COM fiyatlandırmalarının son derece makul olduğu ileri
sürülmektedir.
(210) Dosya kapsamında SAHİBİNDEN.COM’un yüksek fiyatlama davranışı içinde
bulunduğu çok sayıda karşılaştırmalı veri ile ortaya konmuştur. Şöyle ki
SAHİBİNDEN.COM’un fiyatları kendi geçmiş fiyatları ile, rakip fiyatları ile karşılaştırılmış
ardından farklı alanlarda platform hizmeti sunan teşebüsülerin özsemaye karlılık
oranları ve net karlılık oranları ile karşılaştırılmıştır. Nitekim rekabet otoritelerinin aşırı
fiyat değerlendirmeleri dikkate alındığında, farklı coğrafya/ürün pazarlarında fiyat ve
karlılık karşılaştırmalarının yapıldığı bilinmektedir.
I.3.4.8. Kurul Tarafından Yapılabilecek Olası Bir Müdahalenin Piyasa Yapısı
Açısından da Son Derece Sakıncalı Olduğuna İlişkin Savunmalar
(211) Yeni oyuncuların pazara giriş yapması ile markalar arası rekabetin artacağı, bunun
fiyatların düşmesi sonucunu doğuracağı ve son tahlilde tüketici faydası yaratacağı,
dolayısıyla pazar kendi haline bırakıldığında kendiliğinden olağan seyrine döneceği,
pazara yeni teşebbüslerin girerek büyüdüğü, ayrıca mevcut rakiplerin de pazar paylarını
artırdıkları, SAHİBİNDEN.COM’un azalan ilan sayısı ile üye işyeri kayıplarının (churn
oranları) da pazarda giriş engellerinin yüksek olmadığını ve rekabetin var olduğunu
gösterdiği; SAHİBİNDEN.COM'un fiyatlarını düşürmesinin ise ilan sayısının ve üye
işyeri sayısının artmasına, churn oranlarının ise azalmasına neden olacağı, bu durumun
hem yeni girişler üzerinde caydırıcı bir etki doğurabileceği, hem de mevcut rakiplerin
pazar paylarını artırma trendlerinin yavaşlamasına neden olarak piyasadaki rekabeti
sınırlayabileceği, olası bir fiyat denetim mekanizmasının Kurul eliyle tesis edilmesi
halinde, bu durumun yatırımların riskini artırarak inovasyonu dolayısıyla tüketici refahını
olumsuz yönde etkileyeceği belirtilmektedir.
(212) SAHİBİNDEN.COM her iki pazarda da 2014 yılındaki fiyat seviyesini 2015 yılında ciddi
oranda artırmış ve fiyat artışına izleyen yıllarda da devam etmiştir. Her iki kategoride
2017 yılındaki fiyat seviyesi 2014 yılındaki fiyat seviyesinin %(…..) üzerinde
gerçekleşmiştir. Bu denli yüksek bir artış karşısında pazarda fiyat seviyesini aşağı
çekecek bir rekabet, mevcut giriş engelleri dolayısıyla 2015-2017 döneminde
yaşanmamıştır. Bu sebeple Kurum müdahalesinin olmadığı dönemde pazar
kendiliğinden olağan seyrine dönememiştir.
I.3.5. Ceza Miktarının Takdirine İlişkin Değerlendirme
(213) 4054 sayılı Kanun’un 16. maddesinin üçüncü fıkrasında “Bu Kanun’un 4, 6 ve 7 nci
maddelerinde yasaklanmış davranışlarda bulunanlara, ceza verilecek teşebbüs ile
teşebbüs birlikleri veya bu birliklerin üyelerinin nihai karardan bir önceki mali yılsonunda
oluşan veya bunun hesaplanması mümkün olmazsa nihai karar tarihine en yakın mali
yılsonunda oluşan ve Kurul tarafından saptanacak olan yıllık gayri safi gelirlerinin yüzde
18-36/584-285
44/49

onuna kadar idarî para cezası verilir” hükmüne yer verilmiştir. Rekabeti Sınırlayıcı
Anlaşma, Uyumlu Eylem ve Kararlar ile Hâkim Durumun Kötüye Kullanılması Halinde
Verilecek Para Cezalarına İlişkin Yönetmelik’in (Ceza Yönetmeliği) 1. maddesinde
amacı; “4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanunun 4 üncü ve 6 ncı
maddelerinde yasaklanmış davranışlarda bulunan teşebbüs ile teşebbüs birlikleri veya
bu birliklerin üyeleri ile bunların yönetici ve çalışanlarına, aynı Kanunun 16 ncı maddesi
gereğince verilecek para cezasının tespitine ilişkin usul ve esasları düzenlemek”
şeklinde belirlenmiştir.
(214) Dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, SAHİBİNDEN.COM’un 2015-
2017 döneminde kurumsal üyelere yönelik fiyatlama davranışının hem emlak
satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform pazarında hem de vasıta satış
hizmetlerine yönelik on-line platform pazarında aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı
Kanun’un 6. maddesini ihlal ettiği tespit edildiğinden, teşebbüse 4054 sayılı Kanun’un
16. maddesi ve Ceza Yönetmeliği hükümleri uyarınca idari para cezası uygulanması
gerekmektedir.
(215) Ceza Yönetmeliği uyarınca, nihai para cezası miktarı belirlenirken öncelikle temel para
cezası belirlenmeli ve ardından varsa ağırlaştırıcı ve hafifletici unsurlar uygulanarak
nihai para cezası tespit edilmelidir. Ceza Yönetmeliği’nin 5. maddesinde temel para
cezasının hesaplanması bakımından karteller ve diğer ihlaller şeklinde bir ayrım
yapıldığı görülmektedir. Dosya kapsamında tespit edilen ihlal “diğer ihlaller”
kategorisinde değerlendirilmiştir. Ceza Yönetmeliği’nin 5. maddesinin ikinci fıkrası
dikkate alınarak, temel para cezasının hesaplanmasına esas alınacak oran belirlenirken
bahse konu teşebbüsün vasıta satış hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri
pazarında çok daha baskın bir şekilde olmak üzere her iki ilgili pazarda hâkim durumda
oyuncu olduğu dikkate alınmıştır. Bu bakımdan temel para cezasına esas oran %(…..)
olarak belirlenmiştir.
(216) Ceza Yönetmeliği’nin 5. maddesinin üçüncü fıkrasının (a) bendinde, bir yıldan uzun beş
yıldan kısa süren ihlallerde temel para cezasının yarısı oranında; beş yıldan uzun süren
ihlallerde ise bir katı oranında artırılacağı hükme bağlanmıştır. Bu bağlamda ihlalin
2015-2017 dönemini kapsadığı anlaşıldığından eylemin bir yıldan uzun sürdüğü, bu
nedenle uygulanacak para cezası miktarının Yönetmeliğin 5. maddesinin üçüncü fıkrası
uyarınca yarısı oranında artırılması gerektiği değerlendirilmiştir. Bu sebeple,
SAHİBİNDEN.COM’a uygulanan %(…..) oranı yarısı kadar artırılarak %(…..) temel para
cezası oranına ulaşılmıştır.
(217) Dosya kapsamında Ceza Yönetmeliği’nin 6. maddesi kapsamında temel para cezasının
artırılmasını gerektirecek herhangi bir ağırlaştırıcı unsur, 7. maddesi kapsamında temel
para cezasının indirilmesini gerektirecek herhangi bir hafifletici unsur bulunmamaktadır.

18-36/584-285
45/49

J. SONUÇ
(218) 04.05.2017 tarihli, 17-15/175-M sayılı ve 27.09.2017 tarihli, 17-30/488-M sayılı Kurul
kararları uyarınca yürütülen soruşturma ile ilgili olarak düzenlenen Rapor’a ve Ek
Görüş’e, toplanan delillere, yazılı savunmalara, sözlü savunma toplantısında yapılan
açıklamalara ve incelenen dosya kapsamına göre;
- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret A.Ş.’nin, vasıta satış
hizmetlerine yönelik on-line platform hizmeti ve emlak satış/kiralama hizmetlerine
yönelik on-line platform hizmeti pazarlarında hâkim durumda bulunduğuna
OYBİRLİĞİ ile,
- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret A.Ş.’nin bu pazarlarda aşırı
fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi çerçevesinde hâkim
durumunu kötüye kullandığına OYÇOKLUĞU ile,
- Bu nedenle, 4054 sayılı Kanun’un 16. maddesinin üçüncü fıkrası ve “Rekabeti
Sınırlayıcı Anlaşma, Uyumlu Eylem ve Kararlar ile Hakim Durumun Kötüye
Kullanılması Halinde Verilecek Para Cezalarına İlişkin Yönetmelik”in 5.
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ve ikinci fıkrası ile üçüncü fıkrasının (a)
bendi uyarınca 2017 mali yılı sonunda oluşan ve Kurul tarafından belirlenen yıllık
gayri safi gelirlerinin takdiren, % (…..) oranında olmak üzere,
- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret A.Ş.’ye
10.680.425,98TL
idari para cezası verilmesine OYÇOKLUĞU ile, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60
gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık olmak üzere, karar verilmiştir.

KARŞI OY GEREKÇESİ
( 01.10.2018 Tarihli ve 18-36/584-285 Sayılı Kararı )
(1) Aşırı fiyat, pazar gücünün uygulanması sonucunda sürekli olarak rekabetçi düzeyin önemli
ölçüde üzerinde belirlenen fiyat olarak tanımlanmaktadır. Aşırı fiyatlama sonucunda
rekabetçi piyasalarda oluşan tüketici fazlasının bir kısmı pazar gücünü elinde bulunduran
firmaya üretici fazlası olarak transfer edilmekte (refah transferi); bir kısmı ise (dara kaybı)
tamamen kaybolmaktadır.
(2) Rekabet hukuku uygulamalarının esas olarak tüketici refahına odaklandığı göz önünde
bulundurulduğunda, sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici
refahında doğrudan bir kayba ve dağılım etkinsizliğine yol açan aşırı fiyatlama davranışı,
rekabet hukuku çerçevesinde rekabet ihlali olarak değerlendirilmektedir.
(3) Ancak, aşırı fiyatlama davranışına yönelik, rekabet otoritelerince yapılabilecek müdahaleler
noktasında farklı yaklaşımlar gözlenmektedir. ABD’de aşırı fiyatlamaya rekabet hukuku
çerçevesinde müdahale edilmediği görülmekte; AB rekabet hukukunun aşırı fiyatlama
davranışına müdahale etmesinin yasal dayanağını ise Avrupa Birliği’nin İşleyişine Dair
18-36/584-285
46/49

Anlaşma’nın (ABİDA) 102. maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede kötüye kullanma
örnekleri arasında sayılan “Doğrudan ya da dolaylı olarak haksız alım ya da satış fiyatları
uygulamak veya haksız ticari koşullar öne sürmek” aşırı fiyatlamayı da içine alan bir başlık
olarak kabul edilmektedir. Her iki hukuk sistemi uygulamasında da pazarın kısa ya da orta
vadede kendi kendini düzeltmesinin beklendiği hallerde rekabet otoritelerinin aşırı
fiyatlamaya müdahale etmemesi gerektiği yönünde geniş bir görüş birliği hâkimdir.
(4) Aşırı fiyatlamaya müdahale, beraberinde getirdiği birtakım sakıncalar nedeniyle
tartışmalara konu olmaktadır. Bu sakıncalar, yüksek fiyatların sağlayacağı pazara yeni
girişlerin engellenmesi, yatırım ve inovasyon güdüsünün azaltılması ile rekabet
otoritelerinin uygulamada karşılaşabileceği aşırı fiyat tespitindeki yapılabilecek hatalar,
yaptırım ve tedbir uygulamalarının neden olabileceği zararlar olarak sıralanmaktadır53.
(5) Aşırı fiyat değerlendirmesinin salt fiyat-maliyet analizi yöntemiyle yapılması halinde
objektif bir sonuca ulaşmak mümkün değildir. Diğer taraftan, aşırı fiyat değerlendirmesinin
bir diğer boyutu da fiyatlamanın aşırı olduğunun tespiti ile birlikte bu davranıştan
kaçınılmasını, bir diğer ifadeyle ihlale son verilmesini temin edecek tedbir(ler) konusudur.
Rekabet otoriteri tarafından aşırı fiyat tespitinin ardından piyasada uzun dönemde rekabetin
sağlanmasına yönelik yapısal ya da davranışsal tedbirlere karar verildiği görülmektedir.
Davranışsal tedbirler kapsamında genel olarak rekabetçi piyasalardan beklenen fiyat
düzeyine işaret edilmektedir. Ancak bu yaklaşım hata riski taşıması ve rekabet otoritelerini
fiyat regülatörü konumuna taşıması nedeniyle tenkit edilmektedir. Doktrinde, rekabet
otoritelerinin fiyat düzenlemesine gitmek yerine aşırı fiyatlamanın nedenine inmesi ve
teşebbüslerin aşırı fiyatlama davranışlarına olanak sağlayan pazar koşullarını değiştirmeye
yönelik tedbirler alması gerektiği ifade edilmektedir54.
(6) Hâkim Durumdaki Teşebbüslerin Dışlayıcı Kötüye Kullanma Niteliğindeki Davranışlarının
Değerlendirilmesine İlişkin Kılavuz’un (Dışlayıcı Davranış Kılavuzu) “Hâkim Durumun
Tespiti” başlıklı bölümünde ifade edildiği üzere “girişin ya da büyümenin önündeki engeller
ilgili pazarın özelliklerinden, incelenen teşebbüsün özelliklerinden ya da davranışlarından
kaynaklanabilmektedir. İlgili pazarın özelliklerinden kaynaklanan engeller; kamu tekelleri,
yetkilendirme ve lisanslama gereklilikleri, fikri mülkiyet hakları gibi yasal ve idari engeller
ya da batık maliyetler, ölçek ve kapsam ekonomileri, şebeke etkileri, tüketicilerin başka bir

53 Ünal, Ç. (2009), Aşırı Fiyat Kavramı ve Aşırı Fiyatlama Davranışının Rekabet Hukukundaki Yeri, Uzmanlık
Tezi, Rekabet Kurumu, Ankara, 44-49.
54 O’Donogue R., Padilla J., s. 929.
18-36/584-285
47/49

sağlayıcıya geçiş maliyetleri gibi ekonomik engeller şeklinde ortaya çıkabilir.”
değerlendirmesine yer verilmiştir.
(7) Bu kapsamda, aşırı fiyat analizi bakımından dikkate alınması gereken husus,
’un hakim duruma gelmesinde şirketin yönetsel performansının katkısıdır.
Zira, hâkim konum kazanımında şirketin beceri/basiret/öngörüsünün anlamlı katkısı olması
halinde, yüksek fiyatlama ile ortaya çıkan kârlılık başarılı girişimciliğin doğal sonucu olarak
kabul edilmeli ve ABD uygulamasında olduğu gibi olağandışı kârlılığın piyasa mekanizması
dinamikleri içinde ortadan kalkması beklenmelidir.
(8) S’un faaliyet gösterdiği pazarlar doğal tekel niteliği taşımamakta, giriş engeli
olarak nitelendirilebilecek herhangi bir hukuki imtiyaz ya da fikri mülkiyet hakları
bulunmamaktadır. Nitekim her iki ürün pazarında ’un rakipleri faaliyet
göstermekte, yeni aktörler pazara girmektedir.
(9) S, mevcut rakiplerine kıyasla emlak ve vasıta on-line platform hizmetleri
pazarlarına giren ilk teşebbüstür. 2000 yılında faaliyetine başlayan teşebbüsün esas olarak
2002 yılından itibaren anlamlı düzeyde gelir ve kâr elde ettiği görülmektedir.
S’dan kısa bir süre sonra Doğan Grubu bünyesinde faaliyet gösteren
, ve emlak ve vasıta pazarlarına
girmiştir. Dolayısıyla faaliyete geçtiği tarihten kısa bir süre sonra, gerek
marka bilinilirliği, gerek şebeke gücü, gerekse finansman kapasitesi açısından Türkiye’nin
en güçlü gruplarından biriyle rekabet etmek durumunda kalmıştır.
(10) 2000’li yılların başından günümüze ilgili pazarda rekabetin seyri incelendiğinde,
’un fiyat koyucu pozisyonu elde etmesinde, ilk giren olmanın sağladığı
üstünlüklerin yanı sıra almış olduğu bazı stratejik kararların ve yönetsel becerisinin de rol
oynadığı anlaşılmaktadır.
(11) Şöyle ki, , on-line platform adresi (web sitesi) olarak “Sahibinden” alan
adını (domain) tercih etmiştir. Soruşturma süreci içinde piyasa aktörleri ile yapılan
görüşmelerde “Sahibinden” alan adının özellikle nihai tüketiciler bakımından önemli bir
tercih nedeni olduğu vurgulanmıştır. Buna karşılık Doğan Grubu, marka değerlerini dikkate
alarak emlak hizmetlerinde Hürriyet ve Milliyet markalarını alan adı olarak tercih etmiş, on-
line vasıta satış hizmetlerinde ise “Arabam” alan adını tescil ettirmiştir. “Sahibinden” alan
adını tescil ettirmenin teşebbüsün stratejik öngörüsünün bir sonucu olduğu ve platform
değerini pozitif etkilediği anlaşılmaktadır.
18-36/584-285
48/49

(12) S, fiyatlama politikası gereği, platform üzerinden mal/hizmet talebinde
bulunan nihai tüketicilerden belli koşullar altında ücret talep etmemektedir55. Dolayısıyla
yüksek fiyatlama davranışının tüketici refahı üzerinde doğrudan etkisi bulunduğu ileri
sürülemeyecektir.
(13) Diğer yandan, yürütülen soruşturma bakımından platform üzerinden hizmet sunan oto galeri
ve emlak ofislerine (kurumsal müşteriler) uygulanan yüksek fiyatların (artan maliyetlerin)
tüketiciye yansıtılması yoluyla dolaylı bir olumsuz etkinin ortaya çıkması ihtimal
çerçevesinde, oto galerileri ile emlak ofislerinin sundukları hizmetlerden elde ettikleri
komisyon oranlarındaki artışların belirlenmesine çalışılmış, ancak her iki hizmet grubundaki
dağınık yapı ve kayıt dışılık nedeniyle Türkiye’de faaliyet gösteren emlak ofisi ve oto
galerileri tarafından uygulanan ortalama komisyon oranlarına ilişkin bir veri
bulunamamıştır.
(14) İncelenen dönem bakımından ilgili ürün pazarlarında rekabetçi pazarlarda
görülemeyecek ölçüde yüksek fiyatlama davranışı içinde bulunmakta, yüksek kârlılık ile
faaliyet göstermekte, buna karşın piyasa gücünü korumayı başarmaktadır. Yüksek giriş
engellerinin bulunmadığı koşullar altında söz konusu fiyat düzeyi ve kârlılığın yeni aktörleri
piyasaya çekmesi, böylece platformlar arası rekabet sonucunda fiyatların baskılanması
beklenebilecektir.
(15) Önümüzdeki dönemde pazarlardaki yüksek kârlılık potansiyelinin etkisiyle küresel ölçekte
faaliyet gösteren bazı güçlü teşebbüsler (Facebook ve Letgo gibi)56 ile finansman yaratma
kapasitesi yüksek bazı grupların (Doğuş Grubu-Zingat, Anadolu Grubu-B ve İlab
Holding-A) pazara girmesi orta-uzun vadede dengeleri değiştirebilecektir.
Nitekim özellikle emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik on-line platform hizmetleri
pazarında gözlenen bazı gelişmeler bu savı desteklemektedir. Son dönemde küresel ölçekte
bir sosyal platform devi olan Facebook’un ve yine küresel ölçekte faaliyet gösteren ve çok
yüksek tanıtım bütçesi ile agresif bir giriş stratejisi izleyen Letgo’nun her iki pazara girmesi,
orta-uzun vadede pazarın mevcut duruma göre daha rekabetçi bir görünüm kazanmasına yol
açabilecektir.
(16) Bu gelişmeler, orta-uzun vadede platformlar arası rekabetin güçlenmesi, böylece fiyatların
rekabetçi pazarlarda görülen düzeye yakınsaması potansiyelinin bulunduğuna karine teşkil

55 Kurumsal olmayan müşteriler yılda bir defa ve bir ay ile sınırlı olmak üzere ücretsiz ilan yayınlayabilmektedir.
56 Basından takip edildiği kadarıyla Facebook Marketplace 64 ülkede faaliyet göstermekte ve her ay 700 milyon
kişi tarafından kullanılmaktadır. Letgo, Türkiye’de faaliyete başlamasından beri 75 milyondan fazla indirme
sayısına ulaşmış ve 200 milyonu aşkın ilan yayınlanmak üzere ilgili teşebbüse gönderilmiştir.
18-36/584-285
49/49

etmektedir. Fiyatların rekabetçi pazarlara yakınsama süresi ise büyük ölçüde pazarın
büyüme potansiyelinin ve mevcut kârlılığın devamına bağlı olacaktır. Bir diğer ifadeyle,
fiyatların piyasa mekanizması dışında bir müdahale ile (örneğin fiyat regülasyonu)
baskılanması ve kârlılık potansiyelinin düşmesi muhtemel yeni girişleri caydırabilecek,
mevcut durumda pazara giren firmaların ise şebeke etkisinden kaynaklanan giriş engellerini
aşmak için sarf edecekleri yatırım tutarında azalmaya gitmelerine yol açabilecektir.
(17) S’un ilgili pazarlarda rekabetçi pazarlarda görülmeyecek ölçüde yüksek
fiyatlama davranışı sergilemekle birlikte teşebbüsün faaliyet gösterdiği çok-taraflı platform
ekonomilerinin özellikleri de hesaba katılarak, sadece yüksek fiyatlama davranışını dikkate
almak suretiyle aşırı fiyat tespiti yapmak sağlıklı bir yaklaşım olmayacaktır
(18) Bu çerçevede, teşebbüsün hâkim duruma gelmesi ve bu konumunu muhafaza etmesinde,
ilgili pazarların yapısal özelliklerinden kaynaklanan şebeke etkisi ve giriş engellerinin payı
bulunmakla birlikte, teşebbüsün faaliyet süreci içinde almış olduğu birtakım stratejik karar
ile yönetsel becerisinin de katkı sağlaması; yüksek fiyatlama davranışının tüketici refahı
üzerinde yaratabileceği olumsuz etkinin net olarak ortaya konulamaması, bununla birlikte
teşebbüsün kurumsal müşterilerinin faaliyet gösterdiği pazarların yapısı gereği bu tür bir
olumsuz refah etkisinin ortaya çıkma ihtimalinin düşük olması; son yıllarda ilgili pazarlara
gerek küresel, gerek yerel ölçekte güçlü teşebbüslerin girmiş olması; bu teşebbüslerden
bazılarının ciddi yatırım bütçeleriyle faaliyet göstermesi ve özellikle emlak piyasasında
pazar güçlerini arttırıyor olmaları dikkate alınarak, orta-uzun vadede piyasanın iç
dinamikleri ile artan rekabetçi baskı neticesinde, anılan dönemde gözlenen yüksek fiyatların,
rekabetçi pazarlardan beklenen düzeylere yakınsamasının muhtemel görülmesi nedenleriyle
’un, 2014-2017 dönemine ilişkin fiyatlama davranışının aşırı fiyatlama
olarak nitelendirilemeyeceği;
(19) Diğer taraftan, hakkında ihlal tespiti yapılan teşebbüs hakkında verilen idari para cezasının
oranının tespitinde mevzuatta öngörülen alt sınırdan ayrılmayı gerektirecek bir neden
bulunmadığı kanaatiyle, teşebbüsün aşırı fiyatlama yoluyla, 4054 sayılı Kanun’un 6.
maddesi çerçevesinde hakim durumunu kötüye kullandığı yönünde oluşan çoğunluk
kararının, sonuç kısmında yer alan ikinci ve üçüncü maddelerine katılmıyorum.
(20)
Adem BİRCAN
Kurul Üyesi


Full & Egal Universal Law Academy