Rekabet Kurumu
Karar Sayısı: 16-04/94-44
Karar Türü: Birleşme ve Devralma
Konu: Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş. ile Amstar Global Partners Ltd.’nin sermayesine eşit olarak katılacakları bir ya da birden fazla anonim şirketin kurulması ve bu şekilde ortak girişim oluşturulması işlemine izin verilmesi talebi
Karar Tarihi: 10.02.2016




Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI

Dosya Sayısı : 2015-5-47 (Ortak Girişim)
Karar Sayısı : 16-04/94-44
Karar Tarihi : 10.02.2016
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN, Fevzi ÖZKAN, Dr. Metin ARSLAN,
Doç. Dr. Tahir SARAÇ, Kenan TÜRK
B. RAPORTÖRLER : A. Özlem UZUN, Semih SÜREZ
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : - AGP Gayrimenkul İnşaat Yatırım A.Ş.
Temsilcisi: Halil İbrahim TORUN
Mustafa Kemal Mah. 2152 Sok. No:2/15 Çankaya, Ankara
(1) D. DOSYA KONUSU: Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş. ile
Amstar Global Partners Ltd.’nin sermayesine eşit olarak katılacakları bir ya da
birden fazla anonim şirketin kurulması ve bu şekilde ortak girişim oluşturulması
işlemine izin verilmesi talebi.
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 23.12.2015 tarih ve 6104 sayı ile giren ve en
son 28.01.2016 tarihinde tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen 02.02.2016 tarih ve
2015-5-47/Öİ sayılı Ön İnceleme Raporu görüşülerek karara bağlanmıştır.
(3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirim konusu işleme izin verilmesinde
sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
(4) Rekabet Kurumu kayıtlarına 23.12.2015 tarih ve 6104 sayı ile intikal eden ve AGP
Gayrimenkul İnşaat Yatırım Anonim Şirketi (AGP İNŞAAT) adına yapılan bildirimde;
Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş. (TİMUR GAYRİMENKUL) ile Amstar
Global Partners Ltd.’nin (AGP) gayrimenkul geliştirme alanında faaliyette bulunmak
amacıyla eşit sermayedar olarak katılacakları bir ya da birden fazla anonim şirketin
kurulacağı ve bu şekilde ortak girişim oluşturulacağı belirtilerek söz konusu işleme 4054
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054 sayılı Kanun) kapsamında izin
verilmesi talep edilmiştir.
(5) İlgili işlemin koşullarını düzenlemek amacıyla, taraflar arasında 25.11.2015 tarihinde
Mutabakat Anlaşması imzalanarak işlem taraflarının niyet ve iradeleri, ortaklık şartlarının
esasları ve yatırım ilkeleri belirlenmiştir. Bildirim formu ve Mutabakat Anlaşması’nda yer
verilen bilgilere göre taraflar, işlem ertesinde, konut ve ofis geliştirme projeleri için ortak
girişim şeklinde kuracakları anonim şirketler üzerinde %50’şer hisse ile ortak kontrole
sahip olacaklardır.




16-04/94-44
2/4

(6) 2010/4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar
Hakkında Tebliğ’in (2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Bağımsız
bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini kalıcı olarak yerine getirecek bir ortak girişimin
oluşturulması, bu maddenin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında bir devralma
işlemidir. Bu tür işlemlerde, işlem taraflarının her biri devralan olarak kabul edilir”
hükmüne yer verilmektedir. Bildirim konusu işlem, TİMUR GAYRİMENKUL ve AGP
tarafından bir veya birden fazla anonim şirket kurularak ortak girişim oluşturulmasına
ilişkindir. 2010/4 sayılı Tebliğ’in yukarıda yer verilen maddesi anlamındaki ortak
girişimler bakımından aranan koşullar; kurulan ortak girişim şirketinin, ana teşebbüsler
tarafından “ortak kontrol” edilmesi ve kurulan şirketin, bağımsız bir iktisadi varlık niteliği
taşımasıdır.
(7) Mutabakat Anlaşması ve taraflarca gönderilen ek bilgi yazılarına göre, işlem sonrasında
kurulacak olan ortak girişim şirketlerinin yönetim kurulları (…..) üyeden oluşacak ve
(…..) üyeden (…..) tanesini TİMUR GAYRİMENKUL, (…..) tanesini AGP atayacaktır.
Bunun gibi, yönetim kurullarının, TİMUR GAYRİMENKUL’ü temsil eden (…..) üye ve
AGP’yi temsil eden (…..) üyenin katılımı ve olumlu oyu ile (…..) ile karar alabileceği
görülmektedir. Ayrıca, taraflar tüm sözleşmelerin ve ödemelerin yapılması, yatırım
kararlarının alınması, iş (proje) planının onaylanması vb. kararlar için müşterek imza
yetkisine sahip olacaklardır. Bu bilgiler doğrultusunda, yönetim kurulu üyelerinin
atanması ve daha da önemlisi şirket için önemli, stratejik kararların alınmasında her iki
tarafın da onayının gerekli olması sebepleriyle kurulacak şirket/ler üzerinde ortak kontrol
söz konusudur.
(8) Bağımsız bir iktisadi varlık niteliği taşıma kriterini değerlendirmek bakımından,
kurulacak ortak girişimin ana taraflardan bağımsız olarak, ilgili pazardaki faaliyetlerini
kalıcı biçimde sürdürebilen ayrı bir teşebbüs olarak tanımlanıp tanımlanamayacağının
tespit edilmesi gerekmektedir. Bildirim formunda yer verilen bilgiler ve tarafların
gönderdiği ek bilgiler incelendiğinde; kurulacak olan ortak girişim şirketi/lerinin, bağımsız
bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini kalıcı olarak yerine getirebilecek nitelikte olacakları,
taraf teşebbüslerin ortak kontrolü altında, kendi bağımsız profesyonel yönetim kadroları
(genel müdür, finans müdürü, vb.) ve personelleri ile ticari faaliyetlerini
gerçekleştirecekleri ve bağımsız bir iktisadi varlık niteliği taşıyacakları anlaşılmaktadır.
(9) Bu bilgiler çerçevesinde, bildirime konu işlem ile kurulacak ortak girişim şirketi/lerinin
tam işlevsel olacakları ve söz konusu işlemin, 2010/4 sayılı Tebliğ’in 5. maddesi
anlamında bir devralma işlemi olduğu görülmektedir. Dosya kapsamındaki ciro
bilgilerinden tarafların Türkiye cirolarının 2010/4 sayılı Tebliğ’in yedinci fıkrasının (a)
bendinde öngörülen eşikleri aştığı ve dolayısıyla bildirim konusu işlemin Rekabet
Kurulundan izin alınması gereken bir devralma işlemi niteliğinde olduğu tespit edilmiştir.
(10) 2010/4 sayılı Tebliğ uyarınca, bildirim konusu işlemden etkilenme ihtimali olan ve
taraflardan iki veya daha fazlasının aynı ürün pazarında faaliyette bulunduğu, ya da
taraflardan en az bir tanesinin bir diğerinin faaliyet gösterdiği herhangi bir ürün pazarının
alt veya üst pazarında ticari faaliyette bulunduğu ilgili ürün pazarları etkilenen pazarları
oluşturmaktadır.





16-04/94-44
3/4

(11) İşlem taraflarından TİMUR GAYRİMENKUL, ağırlıklı olarak konut sektöründe faaliyet
göstermekle birlikte ofis satışı, kiralama ve inşaat taahhüt alanlarında da faaliyet
göstermektedir. AGP ise, başta ABD olmak üzere, çeşitli uluslararası pazarlarda her
türlü gayrimenkulün yatırım amacıyla satın alınması, geliştirilmesi ve yönetimi
konularında faaliyet gösteren bir gayrimenkul portföy yöneticisidir. Öte yandan AGP,
Türkiye’de sadece Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (RÖNESANS) ile beraber ortak
kontrolüne ve %50 oranında hissesine sahip olduğu beş adet şirket vasıtasıyla, beş adet
AVM’nin işletimi ve yatırımı faaliyetlerini sürdürmektedir. Taraflarca kurulacak ortak
girişim şirketi/şiketlerinin de konut, karma kullanım ve A sınıfı ofis inşaatı amaçlı
projelerin gerçekleştirilmesi alanında faaliyette bulunacağı bildirilmiştir. Bu çerçevede,
bildirime konu işlemin değerlendirilmesi bakımından kesin bir ilgili ürün pazarı tanımı
yapılmaksızın “konut inşaatı ve geliştirilmesi”, “AVM inşaatı ve
geliştirilmesi/işletmeciliği”, “A sınıfı ofis inşaatı ve geliştirilmesi” pazarlarının işlemden
etkilenen pazarlar olarak ele alınması uygun görülmüştür. Aşağıda tarafların ve
rakiplerin etkilenen pazarlardaki paylarına yer verilmektedir:
Tablo 1: Etkilenen Pazarlar
No Etkilenen Pazar
Coğrafi
Pazar
(Yatay /
Dikey)
Pazar Payı (%) (2014)
TİMUR
GAYRİMENKUL AGP Toplam
1 Konut Geliştirme ve İnşaat1 Türkiye Yatay (…..) (…..) (…..)
2 AVM Geliştirme ve İnşaat2 Türkiye Yatay (…..) (…..) (…..)
3 A Sınıfı Ofis İnşaatı ve Geliştirme3 İstanbul4 Yatay (…..) (…..) (…..)
Tablo 2: Rakiplerin Pazar Payları
Etkilenen Pazarlar Rakip Teşebbüsler (Yatay/ Dikey) Pazar Payı (%)
Konut İnşaatı ve Geliştirme TOKİ
5 Yatay (…..)
Diğer Yatay (…..)
AVM İnşaatı ve Geliştirme
Multi Development Yatay (…..)
Rönesans Yatay (…..)
A Sınıfı Ofis İnşaatı ve Geliştirme6
Tahincioğlu Yatay (…..)
Torunlar GYO Yatay (…..)
Rönesans Yatay (…..)







1 Söz konusu pazardaki pazar payları satış miktarı (adet) baz alınarak hesaplanmıştır.
2 Söz konusu pazardaki pazar payları brüt kiralanabilir alan (m2) baz alınarak hesaplanmıştır.
3 Söz konusu pazardaki pazar payları brüt kiralanabilir alan (m2) baz alınarak hesaplanmıştır.
4 Kuruma gönderilen ek bilgi yazısında, “A sınıfı ofis geliştirme ve inşaat” pazarında sadece İstanbul iline
ait verilere ulaşabildiğini belirtmiştir. TİMUR GAYRİMENKUL’ün 2014 yılında İstanbul dışında bir satışı
bulunmaması sebebiyle coğrafi pazar “İstanbul” ili olarak ele alınmıştır.
5 Bildirim formunda Türkiye’de üretilen konutların yaklaşık %(…..)’unun TOKİ tarafından, %(…..)’inin ise
iştiraki Emlak Konut GYO tarafından üretildiği ifade edilmiştir.
6 Bu pazarda faaliyet gösteren rakip teşebbüslerin pazar payları İstanbul ili baz alınarak hesaplanmıştır.
16-04/94-44
4/4

(12) Tablo 1’de görüldüğü üzere; TİMUR GAYRİMENKUL, konut inşaatı ve geliştirilmesi
pazarında (…..), A sınıfı ofis geliştirme ve inşaatı pazarında (…..) pazar payına sahiptir.
Öte yandan AGP ise etkilenen pazarlardan sadece AVM geliştirme ve inşaat pazarında
(…..) pazar payına sahiptir. Bildirim konusu işlem sonrasında tarafların etkilenen
pazarlarda sahip olacakları toplam pazar paylarının oldukça düşük olacağı
görülmektedir. Bunun gibi, Tablo 2’den de görülebileceği üzere, tarafların etkilenen
pazarlarda çok sayıda ve daha yüksek pazar paylarına sahip rakipleri de bulunmaktadır.
Bu bilgiler çerçevesinde, dosya konusu işlem ile tarafların pazar güçlerinde ve/veya
pazardaki konumlarında önemli bir değişiklik olmayacağı öngörülmektedir. Ayrıca,
tarafların etkilenen pazarlarda mevcut durumda sahip oldukları düşük pazar payları
dikkate alındığında, ortak girişim faaliyetleri çerçevesinde, taraflar arasında
koordinasyon yaratılması riskinin gündeme gelmediği değerlendirilmektedir.
(13) Bu sebeplerle, başvuru konusu işlemin dosya kapsamındaki etkilenen pazarlarda hakim
durum yaratan veya mevcut bir hakim durumu güçlendiren bir nitelik arz etmediği ve söz
konusu işleme izin verilebileceği sonucuna varılmıştır.
H. SONUÇ
(14) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı Rekabet
Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ
kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde yasaklanan
nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve
böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme
izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.





Full & Egal Universal Law Academy