Rekabet Kurumu
Karar Sayısı: 15-41/681-242
Karar Türü: Birleşme ve Devralma
Konu: Tekfen Holding A.Ş. ve Amstar Global Partners Ltd.’nin eşit sermayedar olarak katılacakları bir ya da birden fazla anonim şirketin kurulması ve bu şekilde ortak girişim oluşturulmasına izin verilmesi talebi
Karar Tarihi: 20.11.2015




Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI

Dosya Sayısı : 2015-5-40 (Ortak Girişim)
Karar Sayısı : 15-41/681-242
Karar Tarihi : 20.11.2015
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN, Fevzi ÖZKAN, Dr. Metin ARSLAN,
Doç. Dr. Tahir SARAÇ, Kenan TÜRK
B. RAPORTÖRLER : Can SARIÇİÇEK, Halil İbrahim GÜLEROĞLU
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : Tekfen Holding A.Ş.
Kültür Mah. Tekfen Sitesi, Budak Sokak, A Blok, No:7, Ulus,
Beşiktaş/İstanbul
(1) D. DOSYA KONUSU: Tekfen Holding A.Ş. ve Amstar Global Partners Ltd.’nin eşit
sermayedar olarak katılacakları bir ya da birden fazla anonim şirketin kurulması
ve bu şekilde ortak girişim oluşturulmasına izin verilmesi talebi
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 05.10.2015 tarih ve 4622 sayı ile giren ve
eksiklikleri en son 12.11.2015 tarihinde tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen
12.11.2015 tarih ve 2015-5-40/Öİ sayılı Rapor görüşülerek karara bağlanmıştır.
(3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirim konusu işleme izin verilmesinde
sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
(4) Rekabet Kurumu kayıtlarına 05.10.2015 tarih ve 4622 sayı ile intikal eden ve Tekfen
Holding A.Ş. (TEKFEN) adına yapılan bildirimde; TEKFEN ve Amstar Global Partners
Ltd.’nin (AGP) eşit sermayedar olarak katılacakları bir ya da birden fazla anonim şirketin
kurulacağı ve bu şekilde ortak girişim oluşturulacağı belirtilerek söz konusu işleme 4054
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054 sayılı Kanun) kapsamında izin
verilmesi talep edilmiştir.
(5) Bildirim konusu işlem, TEKFEN ile AGP tarafından, gayrimenkul alanında faaliyette
bulunmak üzere eşit sermayedarlar olarak bir veya birden fazla anonim şirket kurularak
ortak girişim oluşturulmasına ilişkindir. Bildirime konu işlemin şartlarını düzenlemek
amacıyla, işlem taraflarının genel niyet ve iradelerini, ortaklık şartlarının esasını ve
yatırım ilkelerini içeren Mutabakat Zaptı imzalanmıştır. Bildirim Formu’nda, Mutabakat
Zaptı'nın imzalanmasını takiben ortaklığın fiilen oluşturulması amacıyla Hissedarlar
Sözleşmesi’nin imzalanacağı ve ardından ortak girişim olarak kurulacak anonim
şirketlerin kuruluş işlemlerinin gerçekleştirileceği ifade edilmiştir. Taraflarca gönderilen
ek bilgi yazısı ile ilgili Hissedarlar Sözleşmesi’nin en son taslağı Kuruma iletilmiş olup
bahse konu işlem sonrasında, (…..TİCARİ SIR…..) ve tarafların her ikisinin de ortak
girişim şeklinde kurulacak olan anonim şirketler üzerinde (…..) sermaye oranı ile ortak
kontrole sahip olacağı anlaşılmaktadır.

15-41/681-242
2/5

(6) 2010/4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar
Hakkında Tebliğ’in (2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Bağımsız
bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini kalıcı olarak yerine getirecek bir ortak girişimin
oluşturulması, bu maddenin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında bir devralma
işlemidir. Bu tür işlemlerde, işlem taraflarının her biri devralan olarak kabul edilir.”
hükmüne yer verilmiştir. Bildirim konusu işlem, TEKFEN ve AGP tarafından bir veya
birden fazla anonim şirket kurularak ortak girişim oluşturulmasına ilişkindir. 2010/4 sayılı
Tebliğ’in yukarıda yer verilen maddesi anlamındaki ortak girişimler bakımından aranan
koşullar; kurulan ortak girişim şirketinin, kurucu teşebbüsler tarafından “ortak kontrol”
altında tutulması ve kurulan şirketin, bağımsız bir iktisadi varlık niteliği taşımasıdır.
(7) Bildirim Formu’nda yer alan bilgiler ile taslak Hissedarlar Sözleşmesi incelendiğinde
TEKFEN’in, işlem sonrasında kurulacak olan ortak girişim şirketlerinin günlük imarından
ve işletme faaliyetlerinden sorumlu olacağı ancak, tüm önemli kararların dört müdürden
oluşan bir kurul tarafından verileceği anlaşılmaktadır. Hem AGP’nin hem de TEKFEN’in
her projeyi yönetmek üzere, söz konusu kurula iki müdür görevlendirme hakkı olacak,
iki tarafın atamış olduğu müdürler, tüm sözleşmelerin ve ödemelerin yapılması için
müşterek imza yetkisine sahip olacaklardır. Bu çerçevede, bazı önemli ve stratejik
kararlar bakımından oy birliğinin aranması hususunun, ortak kontrole işaret ettiği
değerlendirilmektedir.
(8) “Bağımsız bir iktisadi varlık niteliği taşıma” kriteri ile, kurulacak olan ortak girişimin
kurucularından bağımsız olarak ilgili pazarda faaliyetlerini kalıcı olarak sürdürebilen ayrı
bir teşebbüs olarak tanımlanıp tanımlanamayacağını tespit etmek amaçlanmaktadır.
Bildirim Formu’nda yer alan bilgiler ile taslak Hissedarlar Sözleşmesi incelendiğinde;
kurulacak olan ortak girişim şirketlerinin, bağımsız bir iktisadi varlığın tüm işlevlerini
kalıcı olarak yerine getirebilecek nitelikte olacakları, taraf teşebbüslerin ortak kontrolü
altında, kendi bağımsız profesyonel yönetim kadroları (genel müdür, finans müdürü,
vb.) ve personeli ile ticari faaliyetlerini gerçekleştirecekleri anlaşılmaktadır. Dolayısıyla,
işlem sonrasında kurulacak olan ortak girişim şirketlerinin bağımsız bir iktisadi varlık
niteliği taşıyacakları düşünülmektedir. Bu çerçevede, bildirime konu işlem ile kurulacak
ortak girişim şirketlerinin tam işlevsel olacakları ve söz konusu işlemin, 2010/4 sayılı
Tebliğ’in 5. maddesi anlamında bir devralma işlemi olduğu anlaşılmaktadır.
(9) Dosya mevcudu bilgi ve belgelerden tarafların Türkiye ve/veya dünya cirolarının 2010/4
sayılı Tebliğ’in 7. maddesinde öngörülen eşikleri aştığı ve dolayısıyla bildirim konusu
işlemin Rekabet Kurulundan izin alınması gereken bir devralma işlemi olduğu tespit
edilmiştir.
(10) 2010/4 sayılı Tebliğ uyarınca, bildirim konusu işlemden etkilenme ihtimali olan ve
taraflardan iki veya daha fazlasının aynı ürün pazarında faaliyette bulunduğu ya da
taraflardan en az bir tanesinin bir diğerinin faaliyet gösterdiği herhangi bir ürün pazarının
alt veya üst pazarında ticari faaliyette bulunduğu ilgili ürün pazarları etkilenen pazarları
oluşturmaktadır.
(11) İşlem taraflarından TEKFEN, inşaat/taahhüt, tarım, endüstri, finans, gayrimenkul, dış
ticaret, tekstil ve yatırım gibi alanlarda faaliyet gösteren çeşitli şirketleri bünyesinde
barındıran bir holding şirketidir. TEKFEN’in faaliyetlerinin büyük kısmını, çoğunluğu
yurtdışında olmak üzere endüstriyel tesislerin ve altyapı yatırımlarının (otoyol, boru hattı
vb.) inşa edilmesi oluşturmaktadır. TEKFEN, tam kontrolüne sahip olduğu Tekfen Emlak
Geliştirme Yatırım ve Ticaret A.Ş. (TEKFEN EMLAK) aracılığıyla da yurtiçinde konut
15-41/681-242
3/5

inşaatı alanında faaliyet göstermektedir. TEKFEN, Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
(RÖNESANS) ile birlikte ortak kontrolüne sahip olduğu Florya Gayrimenkul Yatırım
İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. (FLORYA GAYRİMENKUL) aracılığıyla İzmir'de
konut, ofis ve alışveriş merkezi projesi geliştirmeyi ve inşa etmeyi planlamaktadır.
Bununla birlikte, ilgili ortak girişim vasıtasıyla gerçekleştirilecek olan proje henüz yapı
ruhsatı almamış ve bu nedenle başlamamıştır. TEKFEN, kendisine ait olan Tekfen
Tower’daki ofisleri kiralamak suretiyle de faaliyet göstermekte, bu kapsamda (…..) m²’lik
kiralanabilir bir alandan gelir elde etmektedir. TEKFEN, ayrıca toplam kiralanabilir alanı
(…..) m² olan Akmerkez Alışveriş Merkezi’ni (AVM) bünyesinde bulunduran Akmerkez
Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'de (AKMERKEZ) %(…..)’lık bir paya sahiptir ve söz konusu
hisseleri vasıtasıyla ilgili pazarda dolaylı olarak faaliyet gösterdiği
değerlendirilebilecektir.
(12) AGP ise, başta ABD olmak üzere, çeşitli uluslararası pazarlarda her türlü gayrimenkulün
yatırım amacıyla satın alınması, geliştirilmesi ve yönetimi konularında faaliyet gösteren
bir gayrimenkul portföy yöneticisidir. AGP, Türkiye’de sadece RÖNESANS ile beraber
ortak kontrolüne ve (…..) oranında hissesine sahip olduğu beş adet şirket vasıtasıyla
beş adet AVM’nin işletimi ve yatırımı faaliyetlerini sürdürmektedir. Söz konusu şirketler
ve AVM’ler ise şu şekilde sayılabilecektir: Göksu Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm
Sanayi ve Ticaret A.Ş. (GÖKSU-Adana Optimum AVM), Kozyatağı Gayrimenkul Yatırım
İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. (KOZYATAĞI-İstanbul Kozzy AVM), MEL2
Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Turizm A.Ş. (MEL2-Samsun Piazza AVM),
MEL3 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Turizm A.Ş. (MEL3-Kahramanmaraş
Piazza AVM) ve MEL4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Turizm A.Ş. (MEL4-
Şanlıurfa Piazza AVM). AGP’nin sahipliğine ve işletmesine sahip olduğu söz konusu
AVM’lerin brüt kiralanabilir alanı (…..) m²’dir.
(13) Bildirim Formu’nda yer alan bilgilere göre tarafların Türkiye’deki faaliyetleri
incelendiğinde TEKFEN’in, ağırlıklı olarak inşaat sektöründe faaliyet gösterdiği ve sınırlı
bir alanda konut, ofis ve AVM inşaatı ve geliştirilmesi/işletmeciliği alanlarında
faaliyetlerinin olduğu; AGP’nin ise yalnızca AVM yatırımı ve işletmeciliği alanlarında
faaliyetlerinin olduğu anlaşılmaktadır. Bununla birlikte TEKFEN’in yurtdışında altyapı ve
endüstriyel tesis inşaatı alanlarında, AGP’nin ise konut ve ofisler de dâhil olmak üzere
her türlü gayrimenkulün geliştirilmesi/işletmeciliği alanlarında faaliyetlerinin olduğu
anlaşılmaktadır. Taraflarca kurulacak ortak girişimin/girişimlerin de konut, ofis ve AVM
inşaatı ve geliştirilmesi/işletmeciliği alanlarında faaliyette bulunacağı bildirilmiştir.
Bununla birlikte, bildirime konu işlemin değerlendirilmesi bakımından işbu dosya
özelinde kesin bir ilgili ürün pazarı tanımı yapılmaksızın “Konut İnşaatı ve Geliştirilmesi”,
“AVM İnşaatı ve Geliştirilmesi/İşletmeciliği”, “A Sınıfı Ofis İnşaatı ve Geliştirilmesi”
pazarlarının işlemden etkilenen pazarlar olarak ele alınabileceği kanaatine varılmıştır.
Bunun dışında, işbu dosya bakımından tarafların Türkiye’deki faaliyetlerinin yatay
anlamda örtüştüğü ve tarafların toplam pazar payının en yüksek olduğu “AVM İnşaatı
ve Geliştirilmesi/İşletmeciliği” pazarı, değerlendirmeye esas teşkil edecektir.
(14) Alışveriş merkezi inşaatı/işletmeciliği pazarı, çok dağınık bir sahiplik yapısına sahiptir.
Sektörde tek bir alışveriş merkezine sahip olan ve yalnızca o merkezin işletmeciliğini
yapan birçok yatırımcı vardır. Birden fazla alışveriş merkezinin işletmeciliğini yapan çok
sınırlı sayıda teşebbüs olup, toplam pazar büyüklüklerine bakıldığında, bu teşebbüslerin
dahi pazardan oldukça düşük pay aldıkları bilinmektedir. Bildirim Formu’nda yer alan
15-41/681-242
4/5

bilgilere göre, 2015 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye’de, hâlihazırda faaliyette olan 344
adet AVM olup bu AVM’lerin kiralanabilir brüt alanı yaklaşık 10.000.000 m²’dir.
(15) Yukarıda da belirtildiği üzere, TEKFEN’in mevcut durumda brüt kiralanabilir alanı (…..)
m² olan Akmerkez AVM’de %(…..) oranında hissedarlığı olup, ilgili hissedarlığı
vasıtasıyla etkilenen pazarda dolaylı olarak faaliyet gösterdiği değerlendirilebilecektir.
TEKFEN’in RÖNESANS ile gerçekleştirmeyi planladığı proje çerçevesinde (…..) m²’lik
bir AVM inşa edileceği anlaşılmaktadır. AGP’nin ise RÖNESANS ile birlikte (…..)
oranında sahipliğine ve işletmesine sahip olduğu beş AVM’nin brüt kiralanabilir alanı ise
(…..) m²’dir. Bu kapsamda etkilenen pazarda TEKFEN’in sahip olduğu olası en yüksek
pazar payı (AKMERKEZ’in tamamını işlettiği varsayıldığında dahi) %(…..), AGP’nin
sahip olduğu pazar payı ise %(…..) olarak ortaya çıkmaktadır. Tarafların işlem sonrası
pazar payları toplamının en yüksek %(…..) olacağı görülmektedir. TEKFEN’in
RÖNESANS ile gerçekleştirmeyi planladığı projenin inşasının tamamlanması halinde
TEKFEN’in olası en yüksek pazar payının (AKMERKEZ’in tamamını işlettiği
varsayıldığında dahi) %(…..) olacağı, tarafların pazar payı toplamlarının ise en yüksek
%(…..) olacağı değerlendirilmektedir. Bu kapsamda, işlemden etkilenen pazarda,
tarafların sahip oldukları toplam pazar payının oldukça düşük olduğu görülmektedir.
(16) Daha önce de belirtildiği gibi pazarda birden fazla alışveriş merkezinin işletmeciliğini
yapan RÖNESANS, Turkmall Real Estate Yatırım İnş. ve Tic. A.Ş., Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., The Blackstone Group L.P. gibi çok az sayıda
teşebbüs bulunmaktadır. Bunun dışında pazarın, tek bir alışveriş merkezini işleten çok
sayıda yatırımcıdan oluşan dağınık yapısı, pazardaki rekabetin yoğunluğunu ortaya
koymaktadır. Ayrıca, pazarın yalnızca, alışveriş merkezlerinin brüt toplam kiralanabilir
alanları üzerinden değerlendirilebiliyor olması ve elde edilen toplam gelire yönelik
verilerin bulunmaması pazar paylarının değerlendirilmesini etkilemektedir. Pazarın bu
yapısı, esasen m² olarak küçük bir alışveriş merkezi yatırımcısının, gelir bakımından
pazarda çok daha büyük bir pay sahibi olabilmesi ancak büyük m² sahibi yatırımcıların
gelir bakımından çok daha küçük bir pay sahibi olabilmesi olasılığını barındırmaktadır.
Bununla birlikte, tarafların olası ilgili pazarlarda ve etkilenen pazarlarda sahip oldukları
toplam pazar paylarının oldukça düşük olması, dosya kapsamında değerlendirilen tüm
ilgili pazarlar bakımından tarafların oldukça fazla sayıda ve büyük rakiplerinin olduğu
dikkate alındığında, bildirime konu işlemle tarafların pazar güçlerinde veya pazardaki
konumlarında önemli bir değişiklik olmayacağı değerlendirilmektedir. Ayrıca, tarafların
etkilenen pazarda sahip oldukları oldukça düşük pazar payları dikkate alındığında, ortak
girişimin faaliyetleri çerçevesinde, teşebbüsler arasında bir koordinasyon yaratılması
riskinin oldukça düşük olduğu değerlendirilmektedir.
(17) Sonuç olarak bildirim konusu işlemin herhangi bir pazarda rekabetçi endişe
doğurmadığı ve dolayısıyla, dosya konusu işlem sonucunda etkilenen pazarlarda
rekabetin önemli ölçüde azaltılması sonucunu doğuracak ölçüde hâkim durum
yaratılmasının veya mevcut bir hâkim durumun güçlendirilmesinin söz konusu
olmayacağı sonucuna ulaşılmıştır.




15-41/681-242
5/5

H. SONUÇ
(18) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı Rekabet
Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ
kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde yasaklanan
nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve
böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme
izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.










Full & Egal Universal Law Academy