(2709 S. K. m. 74) (6098 S. K. m. 138, 344) (2886 S. K. m. 35, 64) (6328 S. K. m. 5, 21) (6352 S. K. Geç. m. 2) (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m. 14) (13. HD. 06.04.1995 T. 1995/145 E. 1995/3339 K.)

SAYI: 2019/5054-S.7556

BAŞVURU NO: 2019/215

KARAR TARİHİ: 03/07/2019

KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI

BAŞVURAN:

BAŞVURUYA KONU İDARE: ORDU BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI

BAŞVURUNUN KONUSU: İdare ile yapılan kira sözleşmesi hakkındadır.

BAŞVURU TARİHİ: 07/01/2019

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1. Başvuran temsilcisi; mülkiyeti Ordu Büyükşehir Belediyesine ait olan Ordu İli Altınordu ilçesi Taşbaşı Mahallesi … parselde bulunan taşınmazı, 22/08/2016 tarihinden itibaren on yıl süreyle kiralandığını, kira bedelinin ilk yıl için KDV dâhil 840 bin TL olarak belirlendiğini ve sözleşmenin yapı kullanım izin belgesi alındığı tarih olan 09/10/2017 tarihinde başlatıldığını ancak Üretici Fiyat Endeksi’nde oluşan aşırı artış nedeniyle sözleşme hükümleri doğrultusunda ikinci yıl kira bedelinin % 45 oranında arttırıldığını, bu sebeple zor durumda kalındığını iddia ederek, ilk yıl kira başlangıcının projenin açılış tarihi olan 2018 yılı Haziran ayı olarak kabul edilmesini, kira bedelinde hakkaniyet gereği indirim yapılmasını ve kira artışlarının Üretici Fiyat Endeksi üzerinden yapılmamasını talep etmektedir.

II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Başvuru konusu somut olay hakkında Kurumumuz tarafından 08/02/2019 ve E:3070 sayılı yazıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Ordu Büyükşehir Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talep edilmiştir. Bu kapsamda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 22/02/2019 tarihli ve E: 45619 sayılı; Ordu Büyükşehir Belediye Başkanlığının 15/03/2019 tarihli ve E: 6039 sayılı cevabi yazıları Kurumumuza ulaşmıştır.

2.1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının anılan yazısında özetle; Ordu Büyükşehir Belediyesinin özel mülkiyetinde olan veya yetki ve sorumluluğu Belediyelerine ait olan yerlerde bulunan taşınmazların 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan kiralama ihalelerinde ilk yıldan sonraki yıllık bedel artışlarının, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliği’nin 14’üncü maddesinde yer alan hükme istinaden ÜFE oranında arttırılarak yapıldığı;

2.2. Ordu Büyükşehir Belediye Başkanlığının anılan yazısında ise özetle; söz konusu taşınmazın 4131,54 metrekarelik kısmına yüklenici tarafından yapılacak toplam 273 metrekare kullanım alanlı kafe-restoran işletmeciliği ile çevre düzenlemesi işinin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 35/a maddesi gereğince kapalı teklif usulü ile Büyükşehir Belediye Encümeninin 29//07/2016 tarih ve 2016/8456 sayılı ihale kararı doğrultusunda yıllık KDV hariç 711.100,00 TL kira bedeli üzerinden … Ltd. Şti. ile … Ortak Girişimi adına 09/10/2017 - 08/10/2027 tarihleri arasında on yıl süre ile kiraya verildiği,

Ordu Birinci Noterliğinin 22/08/2016 tarih ve 05244 yevmiye numarası ile onaylı kira sözleşmesinin 5/b maddesinin; “Diğer yılların kira bedeli artışları Türkiye İstatistik Kurumunca (TUİK) artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE- bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranınca artış yapılarak Belediye veznelerine yahut banka hesap numaralarına ödenecektir. Yapılan kira artışı bir önceki yılın kira bedeline ilave edilerek uygulanır ve en geç kira başlangıç tarihinden itibaren 7 gün içinde peşin olarak ödemesi yapılır.” şeklinde olduğu, bu çerçevede, kiracının ikinci yıl kira bedelinin 03/10/2018 tarihinde yıllık 1.039.272,65 TL + KDV ( 187.069,08 TL) olarak belirlendiği,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde kira bedeli hususundaki anlaşmalarda, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara ait değişim oranı dikkate alınacağına ilişkin yapılan değişikliğin 01/01/2019 tarihinden itibaren yürürlüğe girdiği,

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri gereğince yapılan ve yıllara sari olan kiralamalarda kira artışlarının nasıl ve neye göre artırılacağına dair 2886 sayılı Kanun, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nda herhangi bir düzenleme bulunmadığı, bu nedenle belediye taşınmazları kamu taşınmazı sayıldığından kira artışları konusunda Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’inin 14’üncü maddesine,

6098 sayılı Kanun hükümlerine göre ve geçmiş yıllarda yapılan Sayıştay denetimlerindeki tenkitler ve görüşler doğrultusunda Üretici Fiyat Endeksi’nin (bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) esas alındığı,

Somut olay kapsamındaki kiracının ikinci yıl kira bedeli artışının kira sözleşmesinin 5/b maddesi gereğince belirlendiği, ihale konusu iş ile ilgili kiracının 29/12/2016 tarihinde yapı ruhsatı aldığı, kiracının 03/05/2017 tarihli dilekçesinde belirtilen talebi doğrultusunda yapı kullanım izin belgesi alma ve faaliyete başlama tarihinin ilk olarak 08/08/2017 tarihine kadar, yine kiracının 08/08/2017 tarihli dilekçesinde belirtilen talebi doğrultusunda Belediyece ihale edilip, yapım süreci devam eden “Altınordu Rüsumat Parkı Rıhtım ve Sahil Peyzaj Düzenleme İşi” ile ilgili mahallinde yapılan kontrollerde ve Fen İşleri Dairesi Başkanlığı ile yapılan istişarelerde işin bitirilmediği ve bu nedenle işyerinin açılmasının güvenlik açısından tehlike oluşturacağından kiracının faaliyete başlama tarihinin taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin 14’üncü maddesi gereğince 09/10/2017 tarihine kadar ikinci kez uzatıldığı, söz konusu işin 08/09/2017 tarihinde tamamlandığı,

Kiralama işlemlerinin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 35/a maddesi hükümleri gereğince yapıldığı, ihalenin bahse konu ortak girişim üzerinde kaldığı ve taraflar arasında ihalede teklif edilen son kira bedeli üzerinden 22/08/2016 tarihinde sözleşme imzalandığı, ihalede teklif edilen kira bedelinde herhangi bir indirim veya sözleşmede revizyon yapılmasının yasal mevzuat gereğince mümkün bulunmadığı,

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi Yargıtay içtihatlarına göre tacirler için uygulanamayacağından, taraflar arasında imzalanan sözleşmede yer alan kira artış şartlarının tarafları bağlayacağı kanaatinin hâsıl olduğu,

Açıklamalarına yer verilmektedir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

3. 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde;

“Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”

4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’ inci maddesinin birinci fıkrasında;

“Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;

5.1. “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesinin birinci fıkrasında;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

5.2. “Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

6. Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici ikinci maddesinde;

“(Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.) Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

(Ek fıkra:17/1/2019-7161/59 md.) Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

7. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinin birinci fıkrasının ilk cümlesinde;

“Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz.”

8. 19/06/2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’inin;

8.1. “Yıllık bedel artışları” başlıklı 14’üncü maddesinde (Değişik: RG-21/2/2019-30693);

“Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE - oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE - oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında arttırılır.”

8.2. “Önceki sözleşmelerin uyarlanması” başlıklı geçici ikinci maddesinin altıncı fıkrasında (Ek:RG-21/2/2019-30693);

“Bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihte halen devam eden bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri mevcut sözleşmeler yenilenmeksizin Yönetmeliğin 14 üncü maddesine göre hesaplanarak tahsil edilir. Ancak, 1/8/2018 tarihinden itibaren güncellenerek tespit edilen cari yıl kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerinin; 1/1/2019 tarihine kadar olan döneme isabet eden kısmı mevcut sözleşme hükümlerine göre, bu tarihten sonraki döneme isabet eden kısmı ise Yönetmeliğin 14 üncü maddesine göre hesaplanarak gerekli tahsilat, mahsup ve iadesi gerçekleştirilir.”

Düzenlemelerine yer verilmiştir.

IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ'NE ÖNERİSİ

9. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek başvuru konusuna ilişkin hazırlanan “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisine sunulmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme

10. Bir numaralı paragrafta da ifade edildiği üzere başvuran vekili; Ordu Büyükşehir Belediyesi ile yapılan kira sözleşmesinde, Üretici Fiyat Endeksi’nde oluşan aşırı artış nedeniyle değişiklik yapılmasını talep etmektedir. Bu itibarla uyuşmazlığın, söz konusu kira sözleşmesinin yapılmasından sonra meydana gelen değişikliklerin sözleşmenin uyarlanmasını gerektirip gerektirmediği noktasında toplandığı görülmektedir.

11. Hemen belirtmek gerekir ki idare kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesinin somut olayda uygulanmayacağını ifade etmekte ise de; altı numaralı paragrafta yer verildiği üzere kiracının, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde de, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin mezkûr 6098 sayılı Kanun hükmünün uygulanacağı anlaşılmaktadır. Ne var ki somut olayda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 74’üncü maddesine ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’nin 13’üncü maddesine dayanılarak hazırlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerinin uygulanması gerektiğinden uyuşmazlığa ilişkin değerlendirmeler mezkûr Yönetmelik hükümleri çerçevesinde yapılacaktır.

12. Öte yandan Yüksek Mahkemenin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin şu değerlendirmeleri de, somut uyuşmazlığın çözümü açısından önem arz etmektedir: “Sözleşme hukukunun temel ilkeleri olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa - pacta sund servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri gereğince, sözleşmeler yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı, sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, bu ilkeler özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet, kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık clausula rebus sic stantibus - beklenilmeyen hal şartı - sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse taraflar artık o akde bağlı tutulmazlar. Sonradan meydana gelen bu değişiklikler akdin kurulduğu zaman mevcut olan ve taraflarca kararlaştırılan koşullardan esaslı surette ayrılmaya neden olabilir. Böylece akdin koşulları ile sonradan, ortaya çıkan koşullar artık birbirine uymamakta, akdin kurulduğu anla ifa anı arasında bulunması gereken uyum temelden çöktüğü, bu iki andaki gerçeklerin birbiriyle çeliştiği görülür. Farklı bir anlatımla; bir tarafın borçlandığı edimlerin değerleri son derece yükselirken, karşı tarafın edimi adeta değerini kaybeder, edimler arasındaki denge ve eşitlik ortadan kalkar. Borçlunun önceden göremediği, çoğu zaman karşı koyamadığı, olağanüstü olayların etkisini tek başına borçlunun omuzlarına yüklemek, en azından taraflar arasındaki eşitlik ilkesine aykırıdır. Sözleşmenin edimler arasındaki dengeyi bozan olağanüstü haller, harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi hususlar sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlara örnek olarak gösterilebilir. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken; önce, sözleşmede iradi, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.” (Yargıtay On Üçüncü Hukuk Dairesinin 06/04/1995 tarihli, E: 1995/145 ve K: 1995/3339 sayılı kararı. Kaynak: www.corpus.com.tr) Görüldüğü üzere sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan kimi durumların taraflardan biri aleyhine sözleşme şartlarını ağırlaştırması mümkündür. Bu hallerde sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması sözleşmeci taraflar arasındaki eşitlik ilkesinin ve hakkaniyetin bir gereğidir. Bununla birlikte sözleşme değişen şartlara uyarlanırken, ilk olarak mevzuatta bir uyarlama hükmünün bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

13. Somut olayda Ordu Büyükşehir Belediyesine ait olan taşınmazın kiralanmak üzere 2886 sayılı Kanun çerçevesinde kapalı teklif usulüyle ihaleye çıkıldığı, … Ltd. Şti. ile … Ortak Girişimi’nin KDV hariç 711.100,00 TL kira bedeli ile 29/07/2016 tarihinde ihaleyi kazandığı, idare ile imzalanan sözleşmenin 14’üncü maddesi çerçevesinde nihai olarak işin başlama tarihinin 09/10/2017 olarak belirlendiği görülmektedir. Yine sözleşme hükümleri doğrultusunda 03/10/2018 tarihinde ikinci yıl kira bedelinin idare tarafından, Üretici Fiyat Endeksi’ndeki değişim oranı esas alınarak 1.039.272,65 TL+ KDV olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

14. Öte yandan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 14’üncü maddesinde 21/02/2019 tarihinde yapılan değişiklik ile bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin belirlenmesinde, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin esas alınması uygulanmasına son verilerek Tüketici Fiyat Endeksi’nin esas alınması uygulamasına geçilmiştir. Mezkûr Yönetmeliğe eklenen geçici fıkra ile de; 21/02/2019 tarihi itibarıyla halen devam etmekte olan bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin olarak, 1/8/2018 tarihinden itibaren güncellenerek tespit edilen cari yıl kira bedellerinin; 1/1/2019 tarihine kadar olan döneme isabet eden kısmının mevcut sözleşme hükümlerine göre, bu tarihten sonraki döneme isabet eden kısmının ise Yönetmeliğin 14’üncü maddesine göre hesaplanarak gerekli tahsilat, mahsup ve iade işlemlerinin gerçekleştirileceği düzenlenmiştir.

Bu hükmün mevcut kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin değişen şartlara göre yeniden belirlenmesine yönelik bir uyarlama hükmü olduğu anlaşılmaktadır. Zira kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin artış oranı olarak esas alınmasının, üretici fiyat endeksinden daha hakkaniyete uygun sonuçlar doğurması nedeniyle (https://mevzuat.tbmm.gov.tr/mevzuat/faces/kanunmaddeleri?pkanunlarno=240608&pkanunn umarasi=7161, Bk. 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesini değiştiren 7161 sayılı Kanun’un 56’ncı maddesinin gerekçesinden), bu durumun üretici fiyat endeksi esas alınarak belirlenen kira bedelleri ile edim yükümlülüğü ağırlaşan kiracıların lehine olduğu görülmektedir.

15. Şu halde somut olayda yapılması gereken 09/10/2018 – 09/10/2019 tarihleri arasındaki ikinci yıl kira bedelinin, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’inin geçici ikinci maddesi doğrultusunda hesaplanmasından ibarettir. Buna göre 09/10/2018 - 31/12/2018 tarihleri arasındaki kira bedelinin idarece, sözleşme hükümleri doğrultusunda Üretici Fiyat Endeksi dikkate alınarak belirlenip, tahsil edilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Ancak 01/01/2019 – 09/10/2019 tarihleri arasındaki kira bedelinin Yönetmeliğin 14’üncü maddesindeki değişiklik doğrultusunda Tüketici Fiyat Endeksi esas alınarak belirlenmesi gerekirken, tüm yıl kira bedelinin Üretici Fiyat Endeksi dikkate alınarak belirlenmesinde hukuki isabet bulunmamaktadır. Dolayısıyla idare, söz konusu dönem için kira bedelini yeniden belirleyerek başvuranın talebi doğrultusunda mevcut kira bedelini Tüketici Fiyat Endeksi esas alındığında ortaya çıkan bedele göre indirmeli, daha sonra yapacağı kira artışlarında da mezkûr madde uyarınca Üretici Fiyat Endeksi’ni dikkate almamalıdır. Öte yandan başvuranın kira başlangıcının 2018 yılı Haziran ayı olarak belirlenmesi talebinin, 09/10/2017 tarihi itibarıyla kira ilişkisinin başlamış olması, 2886 sayılı Kanun’un 64’üncü maddesinde kira süresinin on yıl ile sınırlandırılmış olması nedenleriyle kabulünün mümkün olmadığı değerlendirilmektedir.

16. Kurumumuzca yapılan değerlendirmeler neticesinde; ikinci yıl kira bedelinin idarece Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda belirlenmesi gerekirken, doğrudan sözleşme hükümleri esas alınarak Üretici Fiyat Endeksinde meydana gelen değişim oranında artırılarak belirlenmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme

17. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliği’nin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; idarelerin Kurumumuz tarafından istenen bilgi ve belgeleri süresinde gönderdiği ve böylece “makul sürede karar verme” ve “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı, ancak Ordu Büyükşehir Belediyesi tarafından başvurana verilen cevaplarda işleme karşı hangi sürede hangi mercilere başvurulabileceğinin gösterilmediği, bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı görülmüş olup, idareden bahse konu ilkeye de uygun davranması beklenmektedir.

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

18. 6328 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Mezkûr maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise Kurumumuz tarafından verilen tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde idarece herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan sürede Ordu Asliye Hukuk Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamında göre,

Başvuranın kira başlangıcının 2018 yılı Haziran ayı olarak belirlenmesi talebinin REDDİNE,

İkinci yıl kira bedelinin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yeniden belirlenerek gerekli tahsilat, mahsup ve iade işlemlerinin yapılması hususunda ORDU BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,

6328 sayılı Kanun’un 20’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ORDU BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINCA bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,

Kararın BAŞVURANA ve ORDU BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine,

Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi. (¤¤)


Full & Egal Universal Law Academy