T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/2304
KARAR NO: 2023/912
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 27/04/2022
NUMARASI: 2021/276 Esas, 2022/402 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 12/04/2023
KARAR
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı ... arasında yapılan 24/11/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi, ... Ada ... parsel, ... no’lu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelini ödediğini, taşınmazın Haziran 2018’de teslim edileceği belirtilmiş ise de Ekim 2018 tarihinde teslim edildiğini, teslim sonrasında müvekkilinin taşınmazı kullanmaya başladığını, ancak sözleşme gereğince tapu tescilinin gerçekleştirilmediğini, tapunun tescili talebinin ihtarname ile ihtar edildiğini, taleplerinin sonuçsuz kaldığını, davalıların kendi aralarındaki ilişkinin hasılat paylaşma ilişkisi olduğunu, arsa sahibinin yüklenicinin yaptığı satıştan sorumlu olduğunu belirterek tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini, mümkün olmadığı taktirde denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak satış bedelinin dava tarihinden itibaren en yüksek faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... AŞ vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle, müvekkilinin davacı tarafın dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin geçerli sayılması halinde dahi tacir sıfatını haiz olan davacının ... ile imzaladığı sözleşmenin açık hükmü ile müvekkilinden hiçbir talepte bulunmamayı, taşınmazın mülkiyetini sadece diğer davalı ...’dan ...’ın bu taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek ...’dan talep edinmesi durumunda talep edebileceğini açıkça kabul etmediğini, bu hükmün bir an için ... taraf kabul edilse dahi feragat niteliğinde olduğunu, davacının imzaladığı ve tartışmasız olarak bağlı olduğu sözleşme hükmüne rağmen söz konusu hükme aykırı olarak müvekkilinden tescil talep ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye taraf olmayıp adi ortaklık bulunmadığını, ... ile ... arasında imzalanan 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede ...’ın müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu bedelin kesin vadelere bölündüğünü, taşınmazların üçüncü kişilere satışından bağımsız olarak satış vaadi bedelinin 51.153,312 USD olarak kararlaştırıldığını, davacı şirket ile diğer davalı şirket arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı arasındaki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesinin hukuken mümkün olmadığını, müvekkilinin ediminin satış bedelinin ödenmesi karşılığında 187 adet bağımsız bölümün satış ve devri, ...’ın karşı ediminin ise satış bedelinin ödenmesi olup, ilişkinin niteliğinin belirlendiğini, ilişkinin satış vaadi sözleşmesi dışında değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, davacının ödemelerini davalı ...’a yaptığını, müvekkiline yapılmış bir ödeme bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İDM'ce "... Özetle: sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. Sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.Davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu sabit olup açılan davanın kabulü ile stanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... Mah. , ... Ada, ... Parsel, ... nolu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline..." gerekçesiyle karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı ... A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, davanın, niteliği itibariyle şahsi (nisbi) alacak hakkına dayanan ve TMK. m. 716 hükmüyle düzenlenen tescile zorlama (cebrî tescil) davası olup, bu davanın dinlenebilmesi için öncelikle müvekkili ...’ın taraf olduğu bir satış vaadi sözleşmesinin varlığının zorunlu olduğunu, İlk derece mahkemesi, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nı gerekçe göstererek müvekkili şirketin (...’ın) sözleşmenin aleyhine tescil kararı verilebileceğini ifade ettiğini, oysaki, sözkonusu kararın somut olaya uygulanmasının asla mümkün olmadığını, zira her şeyden önce, müvekkili şirket davacının dayandığı sözleşmeye taraf olmadığı gibi, davacı tarafça müvekkili şirkete yapılan hiçbir ödemenin de bulunmadığını, yapmasının da kendi imzaladığı sözleşmede öngörülmediğini, ayrıca, müvekkili ...'ın davacıya herhangi bir taşınmazı teslim etmediğini, bilâkis, müvekkili şirket ...’ın haksız ve hukuka aykırı bir şekilde fiilen taşınmazları teslim ettiği üçüncü kişilere, haksız işgalin sonlandırılması için Beyoğlu ... Noterliği’nin 18 Nisan 2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnameyi keşide ettiğini, buna göre, hukuka aykırı Mahkeme Kararına dayanak yapılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın somut olay bakımından emsal olma kâbiliyeti bulunmamakta olup, müvekkilinin taraf olmadığı satış vaadi sözleşmesine dayalı davanın öncelikle bu nedenle reddi gerektiğini, davacının tek muhatabı, sözleşme imzaladığı diğer davalı ... A.Ş. olduğunu, müvekkili şirketin ise bu sözleşmeye taraf olmadığını, müvekkilinin tek muhatabı ... olup, ...’ın sözleşmesel edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesi Üsküdar ... Noterliği’nin 25.02.2019 tarih ... sayılı ihtarnamesiyle feshedildiğini, ayrıca, müvekkili ...’ın yapmış olduğu feshin haklılığı, uğradığı zararın ve sözleşmeden kaynaklı cezai şartların tespit ve tahsili istemiyle de İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/515 E. sayılı dosyası ile ... aleyhine dava açıldığını, davacının açık sözleşme hükümlerine rağmen, hukuken hiçbir kıymeti ve delil niteliği bulunmayan sözde beyanlara dayanmak suretiyle, imzaladığı sözleşme hükümlerini, sözleşme hükümlerinin bağlayıcılığını ve yazılı delil vasfını yok saymakta, Mahkemeyi de bu şekilde yanlış yönlendirmeye çalıştığını, ayrıca Yerel Mahkemece müvekkili aleyhine nisbî harca hükmedilmiş olmasının da hukuka ve yasaya aykırı olduğunu belirterek İstinaf başvurularının kabulü ile İDM kararının kaldırılarak haksız ve mesnetsiz davanın müvekkili ... yönünden reddine, taleplerinin kabul edilmemesi halinde İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/515 Esas sayılı dosyasının sonucunun bekletici mesele yapılmak suretiyle kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte, yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince, davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ... Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımı