T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/2304
KARAR NO: 2023/912
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 27/04/2022
NUMARASI: 2021/276 Esas, 2022/402 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 12/04/2023
KARAR
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... arasında yapılan 24/11/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi, ... Ada ... parsel, ... no’lu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelini ödediğini, taşınmazın Haziran 2018’de teslim edileceği belirtilmiş ise de Ekim 2018 tarihinde teslim edildiğini, teslim sonrasında müvekkilinin taşınmazı kullanmaya başladığını, ancak sözleşme gereğince tapu tescilinin gerçekleştirilmediğini, tapunun tescili talebinin ihtarname ile ihtar edildiğini, taleplerinin sonuçsuz kaldığını, davalıların kendi aralarındaki ilişkinin hasılat paylaşma ilişkisi olduğunu, arsa sahibinin yüklenicinin yaptığı satıştan sorumlu olduğunu belirterek tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini, mümkün olmadığı taktirde denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak satış bedelinin dava tarihinden itibaren en yüksek faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... AŞ vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacı tarafın dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin geçerli sayılması halinde dahi tacir sıfatını haiz olan davacının ... ile imzaladığı sözleşmenin açık hükmü ile müvekkilinden hiçbir talepte bulunmamayı, taşınmazın mülkiyetini sadece diğer davalı ...’dan ...’ın bu taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek ...’dan talep edinmesi durumunda talep edebileceğini açıkça kabul etmediğini, bu hükmün bir an için ... taraf kabul edilse dahi feragat niteliğinde olduğunu, davacının imzaladığı ve tartışmasız olarak bağlı olduğu sözleşme hükmüne rağmen söz konusu hükme aykırı olarak müvekkilinden tescil talep ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye taraf olmayıp adi ortaklık bulunmadığını, ... ile ... arasında imzalanan 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede ...’ın müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu bedelin kesin vadelere bölündüğünü, taşınmazların üçüncü kişilere satışından bağımsız olarak satış vaadi bedelinin 51.153,312 USD olarak kararlaştırıldığını, davacı şirket ile diğer davalı şirket arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı arasındaki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesinin hukuken mümkün olmadığını, müvekkilinin ediminin satış bedelinin ödenmesi karşılığında 187 adet bağımsız bölümün satış ve devri, ...’ın karşı ediminin ise satış bedelinin ödenmesi olup, ilişkinin niteliğinin belirlendiğini, ilişkinin satış vaadi sözleşmesi dışında değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, davacının ödemelerini davalı ...’a yaptığını, müvekkiline yapılmış bir ödeme bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İDM'ce "... Özetle: sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. Sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.Davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu sabit olup açılan davanın kabulü ile stanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... Mah. , ... Ada, ... Parsel, ... nolu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline..." gerekçesiyle karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı ... A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davanın, niteliği itibariyle şahsi (nisbi) alacak hakkına dayanan ve TMK. m. 716 hükmüyle düzenlenen tescile zorlama (cebrî tescil) davası olup, bu davanın dinlenebilmesi için öncelikle müvekkili ...’ın taraf olduğu bir satış vaadi sözleşmesinin varlığının zorunlu olduğunu, İlk derece mahkemesi, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nı gerekçe göstererek müvekkili şirketin (...’ın) sözleşmenin aleyhine tescil kararı verilebileceğini ifade ettiğini, oysaki, sözkonusu kararın somut olaya uygulanmasının asla mümkün olmadığını, zira her şeyden önce, müvekkili şirket davacının dayandığı sözleşmeye taraf olmadığı gibi, davacı tarafça müvekkili şirkete yapılan hiçbir ödemenin de bulunmadığını, yapmasının da kendi imzaladığı sözleşmede öngörülmediğini, ayrıca, müvekkili ...'ın davacıya herhangi bir taşınmazı teslim etmediğini, bilâkis, müvekkili şirket ...’ın haksız ve hukuka aykırı bir şekilde fiilen taşınmazları teslim ettiği üçüncü kişilere, haksız işgalin sonlandırılması için Beyoğlu ... Noterliği’nin 18 Nisan 2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnameyi keşide ettiğini, buna göre, hukuka aykırı Mahkeme Kararına dayanak yapılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın somut olay bakımından emsal olma kâbiliyeti bulunmamakta olup, müvekkilinin taraf olmadığı satış vaadi sözleşmesine dayalı davanın öncelikle bu nedenle reddi gerektiğini, davacının tek muhatabı, sözleşme imzaladığı diğer davalı ... A.Ş. olduğunu, müvekkili şirketin ise bu sözleşmeye taraf olmadığını, müvekkilinin tek muhatabı ... olup, ...’ın sözleşmesel edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesi Üsküdar ... Noterliği’nin 25.02.2019 tarih ... sayılı ihtarnamesiyle feshedildiğini, ayrıca, müvekkili ...’ın yapmış olduğu feshin haklılığı, uğradığı zararın ve sözleşmeden kaynaklı cezai şartların tespit ve tahsili istemiyle de İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/515 E. sayılı dosyası ile ... aleyhine dava açıldığını, davacının açık sözleşme hükümlerine rağmen, hukuken hiçbir kıymeti ve delil niteliği bulunmayan sözde beyanlara dayanmak suretiyle, imzaladığı sözleşme hükümlerini, sözleşme hükümlerinin bağlayıcılığını ve yazılı delil vasfını yok saymakta, Mahkemeyi de bu şekilde yanlış yönlendirmeye çalıştığını, ayrıca Yerel Mahkemece müvekkili aleyhine nisbî harca hükmedilmiş olmasının da hukuka ve yasaya aykırı olduğunu belirterek İstinaf başvurularının kabulü ile İDM kararının kaldırılarak haksız ve mesnetsiz davanın müvekkili ... yönünden reddine, taleplerinin kabul edilmemesi halinde İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/515 Esas sayılı dosyasının sonucunun bekletici mesele yapılmak suretiyle kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ... Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Bu aşamada arsa sahibi ... Geliştirme A.Ş. İle yüklenici ... Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ''düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin'' hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ''... Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında ... Ticaret A.Ş, ... Geliştirme A.Ş.'ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere Toskana Vadisi proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ''... Geliştirme A.Ş.'' hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı ... Ticaret A.Ş'ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın ... Ticaret A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı ... Geliştirme A.Ş. Tarafından ... Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların ... Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ... Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve ... yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar ... Geliştirme A.Ş. ve ... Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ... Noterliğinin 19/06/2014 ve ... yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir. TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından'' bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ''.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması'' şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde '' ... Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği'' sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, '' pazarlama dokümanlarında, ''...Geliştirme A.Ş. ve ... Ticaret A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ... Ticaret A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ... Geliştirme A.Ş.'in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı'' düzenlenmiş ve sözleşmenin ''özel hüküm '' kenara başlıklı 6. Maddesinde ''... Elde edilecek net hasılatın %40'ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış''; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak '' net hasılatın'' müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır. Bu nedenle arsa sahibi ... A.Ş. ile yüklenici ... A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, '' rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40'ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır'' sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir. Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır. Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir. Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Alıcı-3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde: TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç ( müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir. Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder. Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ''satıcı'' yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı) Bu nedenle davalılar arasında Kadıköy ... Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir. Davalı ... A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu ileri sürmüşler ise de yukarıda açıklanan ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmiştir. Yani tarafların iradeleri gizli bir ortaklıktır, arsa sahibi sermaye olarak arsasını ortaklığa vermiş ve ticari amaç gütmektedir. İş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususu kararlaştırılmıştır, Bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu hukuki statünün bu şekilde belirlendiği İDM değerlendirmesinde bir yanılgı bulunmamaktadır. Özetle: sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. 19/07/2017 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.Davalı vekili davanın ... Şirketi yönünden reddine karar verilmesini, aksi kanaat durumunda İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/515 Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenmesi gerektiğini belirtmiş ise de söz konusu İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/515 Esas sayılı dosyası davalı vekilinin de kabulünde olduğu üzere davalılar arasındaki bedele yönelik itilafa ilişkindir. Davalılar arasındaki bu uyuşmazlığın tüketici tarafından açılan eldeki davanın sonucunu etkileyici nitelikte olmadığından bekletici mesele yapılması gerekmediği anlaşılmakla davalı vekilinin bu yöndeki savunmaları da yerinde görülmemiştir. Kaldı ki Dairemizin 18/06/2020 tarih 2020/742 E 2020/762 Karar sayılı kararı bu dosya ile aynı mahiyette olup, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi olduğu ve müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarına ilişkin değerlendirme ile verilen karar Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 12/10/2021 tarih 2020/970 E 2021/764 Karar sayılı ile onanmıştır. Açıklanan nedenlerle, davalı ... Geliştirme A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin yargıtay yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27/04/2022 tarih ve 2021/276 Esas, 2022/402 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı ... Geliştirme A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Tarifesi gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 375.705,00 TL istinaf karar ve ilam harcının peşin alınan 93.926,25 TL harçtan mahsubu ile bakiye 281.778,75 TL harcın davalı ... Geliştirme A.Ş. tahsiline, 3-Davalı ... Geliştirme A.Ş. tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 12/04/2023

Full & Egal Universal Law Academy