III ZR 155/00 - III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 155/00 Verkündet am: 13. Dezember 2001 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgericht shofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Dezember 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 10. Mai 2000 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Ber u - fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Parteien schlossen am 9./1 7. Dezember 1993 einen Treuhand- und Steuerberatervertrag. In Ausführung dieses Vertrags kaufte die Beklagte für den Kläger mit notariellem Vertrag vom 17. Dezember 1993 Wohnungseige n - tum in M., schloß für ihn mit der B. H.- und W. AG, Filiale I., im März 1994 e i - nen Darlehensvertrag und bestellte der Bank im Juni 1994 unter Übernahme der persönlichen Haftung des Klägers eine Grundschuld . Dem Darlehensve r - trag lag eine vom Steuerberater P. des Klägers unterzeichnete Selbstauskunft - 3 - zugrunde, in der die einzusetzenden Eigenmittel mit 21.130 DM angegeben waren; in Hhe dieses Betrags wies der Darlehensvertrag ein Damnum aus . Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 6. April 1994 vom Klger die Einzahlung der Eigenmittel von 21.130 DM verlangt hatte, machte dieser ge l - tend, dem Abschluß des Treuhand- und Steuerberatervertrags habe die Ber a - tung der Vertreiberfirma zugrundegelegen, er knne das Wohnungseigentum ohne jeglichen Einsatz von Eigenkapital erwerben. Der Klger focht daher den Vertrag mit der Beklagten wegen arglistiger Tuschung, hilfsweise wegen Ir r - tums, an . Nach weiteren Verhandlungen, die mit der Besttigung der Bekla g - ten vom 22. Dezember 1994 schlossen, mit Zahlung des angeforderten Eige n - kapitals in Hhe von 21.130 DM wrden auf den Klger keine weiteren liquid i - ttsmßigen Belastungen zukommen, zahlte der Klger den angeforderten B e - trag. Der Klger leitet aus der dem Schreiben der Beklagten vom 22. Dezember 1994 vorausgegangenen Vereinbarung her, die Beklagte msse ihn von allen Ansprchen Dritter, insbesondere der Bank, in Bezug auf das Wohnungseigentum freistellen, soweit diese nicht von gezogenen Mieteinna h - men, seinem Eigenkapitaleinsatz und erzielter Steuerersparnis gedeckt seien, und ihm Ersatz fr Mietausflle wegen Leerstands der Wohnung ab Mai 1997 leisten. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit seiner Revision verfolgt der Klger sein Begehren weiter. - 4 - Entscheidungsgrnde Die Revision fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurc k - verweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht entnimmt dem Treuhand- und Steuerberaterve r - trag unter anderem die Pflicht der Beklagten, fr den Klger das Wohnungse i - gentum zu einem als Festpreis ausgewiesenen Gesamtaufwand zu erwerben, die Finanzierung des Kaufpreises durch Abschluû eines Darlehensvertrags sicherzustellen und alle fr die Durchfhrung des Vertrags erforderlichen Erkl - rungen abzugeben. Dem sei die Beklagte unstreitig nachgekommen. Die schriftliche Erklrung der Beklagten vom 22. Dezember 1994 beziehe s ich auch nach dem, was der Klger als Schriftwechsel vorgelegt habe, ausschlie û - lich auf die Frage, welche Eigenmittel er fr die Finanzierung des Kaufobjektes aufzuwenden habe. Mit Rcksicht hierauf habe Dr. G., der damalige anwaltl i - che Vertreter des Klgers, den Inhalt des Besttigungsschreibens nicht weite r - gehend als Zusage verstehen drfen, fr die Finanzierung des Kaufpreises seien keine weiteren Eigenmittel des Klgers in dem Sinne erforderlich, daû die Beklagte fr einen unbestimmten - bis zur vollst ndigen Tilgung des fr die Eigentumswohnung aufgenommenen Kredits andauernden - Zeitraum smtl i - che mit dem Eigentumserwerb zusammenhngenden Risiken bernehmen wolle. Soweit sich der Mitarbeiter K. der Beklagten in einem Telefongesprch zur weiteren Vermietbarkeit der Wohnung geuûert habe, habe es sich um e i - ne unverbindliche Einschtzung gehandelt, die nicht als Übernahme einer Mietgarantie gewertet werden knne. Hieran scheitere auch die Inanspruc h - - 5 - nahme der Beklagten, die nach dem Vertrag lediglich einen Verwalter fr die Wohnung einzusetzen hatte, auf Ersatz des Mietausfalls. 2. Soweit es um den Inhalt der im Schreiben vom 22. Dezember 1994 en t - haltenen Besttigung geht, ergibt sich die vom Klger vertretene Auslegung, die Beklagte sei zur Freistellung von den Darlehensverbindlichkeiten ve r - pflichtet, zwar nicht unmittelbar aus ihrem Wortlaut. Die Revision rgt jedoch mit Recht, daû das Berufungsgericht die zu dieser Besttigung fhrenden B e - gleitumstnde und Verhandlungen nicht beachtet und angebotenen Zeuge n - beweis hierfr bergangen hat . a) Aus dem vom Berufungsgericht zitierten Schriftwechsel ergibt sich b e - reits, daû Gegenstand der Verhandlungen und Errterungen nicht allein die Frage gewesen ist, welche Eigenmittel des Klgers fr die Finanzierung der zu erwerbenden Eigentumswohnung aufzuwenden waren. Vielmehr ist dem Schreiben des Bevollmchtigten des Klgers vom 17. Oktober 1994 im Z u - sammenhang mit der Anforderung von Eigenmitteln in Hhe von 21.130 DM und weiterer Zahlungen von 78.668,70 DM nach Beginn der Erdarbeiten eine Anfechtung des Treuhand- und Steuerberatervertrags wegen arglistiger T u - schung, hilfsweise wegen Irrtums, zu entnehmen, die darauf gesttzt wird, dem Klger sei vor Vertragsabschluû zugesagt worden, daû die Finanzierung au s - schlieûlich ber steuerliche Ersparnisse mglich sein wrde und ein Eigenk a - pitalaufwand letztlich nicht erforderlich sei. Das Berufungsgericht ist auf diesen Gesichtspunkt, den der Klger durch Beweisantritt auch in Richtung auf eine Verantwortlichkeit der Beklagten fr die Beratung durch die Vertreiberfirma verdeutlicht hat , nicht eingegangen. - 6 - b) Darber hinaus rgt die Revision zu Recht den Beweisantritt als be r - gangen, die Beklagte habe bei den dem Schreiben vom 22. Dezember 1994 vorausgegangenen Verhandlungen Wert darauf gelegt, daû der Klger die Anfechtung des Vertrags und den Widerruf der Vollmacht zurcknehme . Zw i - schen den Parteien sei vereinbart worden, der Klger msse nur eine einmal i - ge Zahlung von 21.130 DM zum Erwerb der Immobilie leisten, der Restkau f - preis werde sich durch Steuerersparnisse und Mieten finanzieren. Dies gelte auch fr die Rckzahlung des Kredits, was ausdrcklich zwischen den Parteien besprochen worden sei . Da auch Vorverhandlungen grundstzlich fr die Auslegung einer Ve r - einbarung oder einer Erklrung von Bedeutung sein knnen (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 1999 - III ZR 5/98 - NJW 1999, 3191), durfte das Berufungsgericht dieses Beweisangebot - wie auch die Beweisangebote der Beklagten hierzu - nicht unbeachtet lassen. 3. Dem Senat i st eine abschlieûende Entscheidung in der Sache nicht mglich, weil das Berufungsgericht den Inhalt der Besttigung vom 22. Dezember 1994 nach Durchfhrung der Beweisaufnahme erneut wrdigen muû. Dabei wird auch im Hinblick auf die gestellten Beweisantrge zu klren sein, ob die Beklagte im Kontext mit der Behauptung des Klgers, das Objekt werde sich bei einem Eigenkapitaleinsatz von 21.130 DM durch Mieteinna h - men und erzielte Steuerersparnisse selbst finanzieren, Erklrungen abgegeben hat, die der anwaltliche Bevollmchtigte des Klgers dahin verstehen durfte, die Beklagte wolle auch fr eine (knftige) Vermietung und eingehende Mietzahlungen einstehen. Daû die Beklagte nach dem Treuhand- und Steue r - beratervertrag nicht verpflichtet war, die Ttigkeit der eingesetzten Verwa l - - 7 - tungsgesellschaft zu berwachen, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsve r - stoû festgestellt, so daû ihr eine mgliche Pflichtverletzung dieser Gesellschaft nicht zuzurechnen ist. 4. Der Klger hat im weiteren Verfahren Gelegenheit, seinen K lageantrag im Hinblick auf das von ihm verfolgte Ziel zu berdenken. Sollte ihm daran li e - gen, daû die geschlossenen Vertrge zeitlich wie vorgesehen abgewickelt werden und dem entsprechende steuerliche Auswirkungen eintreten, knnte es nahe liegen, die Verpflichtungen der Beklagten im Wege einer Feststellung s - klage klren zu lassen. Rinne Wurm Streck Schlick Drr

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