EUR-Lex -  61977CC0073 - ES

CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL
SR. HENRI MAYRAS
presentadas el 23 de noviembre de 1977 ( *1 )
Señor Presidente,
Señores Jueces,
I.
El litigio principal que dio lugar a la presente remisión prejudicial parece ser un arreglo de cuentas en el ambiente en que algunos ciudadanos neerlandeses ejercen la profesión de floristas en la cuenca del Ruhr.
Según los autos que se han comunicado, el litigio nació en las siguientes circunstancias:
Según afirma cierto señor van der Putte, neerlandés, domiciliado a la sazón en Wuppertal-Barmen, que ya era propietario aparente de dos almacenes de flores situados uno en Solingen y el otro en Wuppertal-Barmen, el señor Sanders, otro neerlandés igualmente domiciliado a la sazón en la República Federal de Alemania, sustituyó a dicho señor van der Putte, en febrero de 1973 y con efectos del 5 de marzo de 1973, en la explotación de un comercio de flores situado en Wuppertal-Elberfeld. La cantidad debida por la ocupación del local comercial se fijó en 700 DM por semana; por «razones de simplificación», Sanders abonaría directamente el alquiler principal, que ascendía a 1.900 DM mensuales, al verdadero propietario del inmueble, que era una sociedad alemana de seguros. Sanders debía además pagar, como indemnización por la clientela o como traspaso, 25.000 DM o HFL (este punto no está claro). Por lo demás, este contrato debía regularse por las cláusulas aplicables al traspaso del almacén del mismo tipo, sito en Wuppertal-Barmen, formalizada mediante acta notarial de 21 de agosto de 1972, entre los señores van der Putte, arrendador y Sanders, arrendatario, acompañado de su esposa.
Sanders estaba dispuesto a cumplir el contrato; no obstante, informó a van der Putte que era necesario el consentimiento de su esposa, ya que ella también formaba parte del negocio de Wuppertal-Barmen. Ahora bien, no. se obtuvo este consentimiento.
En definitiva, Sanders no empezó a ejecutar el contrato hasta el 17 de abril de 1973 y tan sólo comenzó la explotación del comercio situado en Wuppertal-Elberfeld cuando el Presidente del tribunal de primera instancia de Arnhem le intimó, mediante procedimiento sumario, el 10 de abril de 1973, a entrar en posesión de dicho local so pena de una multa de 300 HFL por día de retraso. No obstante, no fueron abonadas las sumas acordadas en concepto de alquiler debido al propietario (1.900 DM por mes) ni en concepto de alquiler del establecimiento mercantil (700 DM por semana) ni tampoco la indemnización por la clientela.
Mediante requerimiento de 3 de julio de 1973, van der Putte exigió, además del pago del traspaso y de los atrasos de los mencionados arrendamientos, el pago de una suma de 21.794 HFL acordada por escrito en concepto de transmisión de las existencias y de diversas mercancías. De esta suma Sanders abonó tan sólo 19.635,94 HFL.
Mediante resolución de 10 de enero de 1974, el tribunal de primera instancia de Arnhem suspendió el procedimiento y ordenó la comparecencia de las partes ante el Juez competente a efectos de instrucción.
Van der Putte apeló esta resolución ante el tribunal de apelación de Arnhem.
Más tarde, como el propietario del local situado en Solingen rescindió el arrendamiento con van der Putte y trató directamente con Sanders, parece que van der Putte solicitó al Landgericht de Wuppertal que ordenara a Sanders abandonar el inmueble. No tengo más información sobre el resultado de este procedimiento.
Mediante resolución interlocutoria de 3 de diciembre de 1975, el tribunal de apelación de Arnhem adjudicó a van der Putte el saldo que aún le adeudaba Sanders por el traspaso de las existencias, es decir, 2.158,06 HFL. Opinó que era verosímil la existencia de un acuerdo en tal sentido, en atención a las pruebas presentadas, pero autorizó a Sanders a presentar prueba en contrario.
Como Sanders no la presentó, el tribunal de apelación de Arnhem resolvió, mediante sentencia definitiva de 4 de mayo de 1976, sobre las pretensiones relativas al arrendamiento y a la indemnización por la clientela: se reconoció fundada la petición del pago del alquiler hasta el 1 de enero de 1976, fecha en que Sanders denunció el arrendamiento discutido y se adjudicó a van der Putte una indemnización de 25.000 HFL por la clientela.
En el curso del procedimiento ante el tribunal de Arnhem, Sanders opuso la excepción de incompetencia de dicho tribunal; aún suponiendo que se hubiera celebrado un contrato válido entre las partes -lo que no admitía Sanders-, dicho contrato hubiera incluido una cláusula atribuyendo competencia al tribunal de Wuppertal, lugar donde estaba sito el almacén.
En su sentencia definitiva, el tribunal de Arnhem desestimó esta excepción basándose en el primer párrafo del artículo 17 del Convenio relativo a la competencia judicial y ejecución de resoluciones en materia civil y mercantil, que entró en vigor el 1 de febrero de 1973 (EE 01/01 p. 186); no existía ningún acuerdo escrito o verbal ratificado por escrito que implicara esta prórroga de competencia. En efecto la comparecencia de Sanders no había tenido exclusivamente por objeto impugnar la competencia del Juez neerlandés y esta cuestión de competencia no se planteó efectivamente hasta una fase posterior del procedimiento. No obstante, el tribunal de Arnhem añadió de oficio, sobre el pretendido fundamento del artículo 19 del Convenio de Bruselas, relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones en materia civil y mercantil, un considerando sobre su artículo 16, redactado como sigue:
«Considerando que procede tener en cuenta lo dispuesto por el número 1 del artículo 16 del Convenio, en virtud del cual
“con independencia del domicilio, tendrán competencia exclusiva:
1
o) en materia de derechos reales inmobiliarios y de arrendamientos de inmuebles, los tribunales del Estado contratante en que el inmueble esté sito […]”
Considerando
a)
que, en opinión del tribunal, suponiendo que se haya celebrado un contrato entre las partes, el acento se pone menos en la entrega para usar, contra un pago, de un inmueble determinado, -que por lo demás el apelante, van der Putte, tenía tan sólo como arrendatario— que la entrega para usar, contra un pago, de un conjunto de uso comercial, calificado a los efectos del procedimiento, de arrendamiento de establecimiento mercantil;
b)
que en esta materia no son aplicables las razones que, según el informe de Paul Jenard sobre el Convenio, llevaron a atribuir competencia exclusiva, en caso de litigio relativo a los derechos reales inmobiliarios o arrendamientos de inmuebles, al Juez del Estado en que está sito el inmueble, a partir de que los arrendamientos de inmuebles están, en general, regulados por disposiciones legales particulares y que es preferible que la aplicación de estas disposiciones sea competencia exclusiva del Juez del Estado en que están en vigor;
c)
que, por lo tanto, no se trata en este caso de una demanda relativa a un arrendamiento en el sentido del artículo 16 del Convenio y que, por ello, no hay razón para que el Juez neerlandés se declare incompetente.»
Son estos los motivos que fueron objeto de un recurso de casación interpuesto por Sanders y que han llevado al alto órgano jurisdiccional neerlandés a recurrir con carácter prejudicial a este Tribunal de Justicia, en virtud de los artículos 2 y 3 del Protocolo de 3 de junio de 1971 (EE 01/02, p. 28), de acuerdo con las conclusiones de su Ministerio fiscal. El tribunal de casación opina, en efecto, que la excepción prevista a la norma del artículo 18 del Convenio se incluye en la prolongación del artículo 19 y que «no producirán efectos los acuerdos atributivos de competencia si […] excluyen la competencia de tribunales cuya competencia sea exclusiva en virtud del artículo 16 (párrafo segundo del artículo 17)». La competencia exclusiva basada en el artículo 16 —que debe examinarse incluso de oficio cuando se solicita el reconocimiento o ejecución de una resolución judicial (párrafo primero del artículo 28 y párrafo segundo del artículo 34)— no depende de cualquier comportamiento de las partes dentro o fuera del procedimiento.
Por esta razón el tribunal de casación de los Países Bajos planteó a este Tribunal de Justicia, mediante resolución de 10 de junio de 1977, las siguientes cuestiones:
«1)
Por “arrendamientos de inmuebles”, en el sentido del inicio y del número 1 del artículo 16 del Convenio relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en material civil y mercantil, ¿hay que entender también un contrato relativo al “arrendamiento” de un establecimiento mercantil explotado en un inmueble alquilado a un tercero por el arrendador?
2)
En caso de respuesta afirmativa, la norma de la competencia exclusiva de los tribunales del Estado en el que está sito el inmueble, ¿se aplica igualmente a una demanda, basada en dicho contrato y que tenga por objeto:
a)
el pago del “importe de la renta” del establecimiento mercantil, o
b)
el pago por el arrendatario del importe debido, a su vez, por él arrendador al propietario del inmueble, o
c)
el pago de una indemnización por la clientela del establecimiento mercantil?
3)
El hecho de que el demandado, arrendatario, haya impugnado en el curso del procedimiento la existencia de un contrato, ¿influye en la respuesta que se ha de dar a las precedentes cuestiones?»
II.
Los términos empleados por los autores del Convenio para expresar en las diferentes lenguas oficiales lo que quieren decir las palabras francesas «en matiére de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles» revelan una cierta imprecisión, lo que pudo originar las preguntas del supremo órgano jurisdiccional neerlandés.
Hay que señalar, en primer lugar, que en la versión francesa no se excluye, en absoluto, por el texto que los litigios relativos a los arrendamientos de inmuebles deban ser sometidos a los tribunales del Estado en que esté sito el inmueble, tanto si los litigios se refieren a un derecho real como si no, tanto si se trata de un arriendo destinado a habitación como a usos comerciales. El Sr. Bellet (JDI, 1965, p. 857) señalaba ya que era bastante extraño que el texto se refiriera no sólo a los litigios sobre derechos reales sino también a los relativos a los arrendamientos de inmuebles.
Los términos neerlandeses correspondientes, extremadamente amplios, tampoco parecen excluir, a priori, que todos los litigios relativos a los derechos (reales o no) derivados de un contrato de arrendamiento de inmuebles puedan ser sometidos al forum rei sitae.
Opino, por mi parte, que los autores del Convenio pretendieron establecer una competencia exclusiva tanto en materia de derechos reales sobre bienes inmuebles como en materia de derechos, incluso personales, nacidos en relación con los arrendamientos de inmuebles con fines de habitación o comerciales.
Se puede, ante todo, invocar en este sentido un argumento de orden textual. El texto alemán del número 1 del artículo 16, dice, traducido literalmente al francés: «Pour les recours qui ont pour objet des droits réels sur les biens immobiliers ainsi que le loyer on le bail de biens immobiliers […]»
Es fácil entender la finalidad que se propusieron alcanzar los autores: la exclusividad de la competencia en materia de derechos reales inmobiliarios, como escribe el Sr. Droz (Compétencejudiciaire internationale, p. 100),«[…] es fácil de justificar. Los litigios en materia de derechos reales sobre bienes inmuebles implican con frecuencia comprobaciones, investigaciones y peritajes que deberán necesariamente hacerse en el lugar de su situación […] Una resolución relativa a un inmueble será necesariamente ejecutada en el mismo lugar».
La importancia que revestía, para los autores del Convenio, esta exclusividad de competencia aparece en el artículo 19 (la incompetencia la declarará de oficio el Juez) y en los artículos 28 y 34 (negativa de reconocimiento y ejecución en caso de infracción de la norma de exclusividad).
Pero el poder de atracción de la situación del inmueble ha hecho que se amplíen, en el plano internacional, las normas de competencia jurisdiccional aceptadas en el Derecho interno y, como dice el Sr. Droz, «desborda del terreno de los puros derechos reales para ampliarse a los arrendamientos de inmuebles». El Sr. Bellet, igualmente, señala que «los expertos opinan que el estatuto arrendaticio, bien se refiera a la vivienda o al ejercicio de una profesión, se había convertido, en los seis países del mercado común, casi en un estatuto real». La materia del arrendamiento de inmuebles da lugar no sólo a acciones reales relativas a un inmueble, sino a acciones mixtas, es decir, a acciones que unen una acción personal, que tiene su fuente en una obligación, a una acción real. En este caso, en su Derecho interno, cuatro de los seis Estados contratantes dejan al demandante la elección entre el tribunal del domicilio del demandado y el del lugar de la situación. El Sr. Battifol (Mélanges Offerhaus-Kollewijn, p. 57) señala, por su parte, que también el Derecho inglés parece haber abandonado recientemente la máxima «personalty has no locality». En Francia y en Italia se dibuja una tendencia a interpretar el estatuto real inmobiliario de manera más extensiva que el estatuto real mobiliario, porque la situación de un mueble es más fugitiva y, por lo tanto, menos significativa y puede plantear dificultades de prueba.
«A partir de ahora no será todo igual, escribe el Sr. Droz -en razón de la redacción del artículo 16. Es evidente que los arrendamientos de locales para vivienda o para uso profesional, los arrendamientos comerciales y los arrendamientos rurales eran objeto en cada una de las legislaciones de los Estados miembros de regulaciones muy particulares […] Está, pues, justificado que la aplicación de estas disposiciones particulares y complejas la realicen sólo los Jueces de los países en los que están en vigor […]» Tampoco cabe excluir que se puedan aplicar normativas nacionales o usos locales particulares en el marco de un arrendamiento comercial accesorio a un arrendamiento civil. El hecho de que el arrendador, en un arrendamiento comercial, no sea él mismo más que el arrendatario del inmueble donde funciona el establecimiento mercantil arrendado no tiene, por sí mismo, a fin de cuentas, más que una importancia secundaria.
«No cabe la menor duda —concluye el Sr. Droz, apoyado por la Sra. Weser (Convention communautaire, p. 303)-que los litigios entre arrendadores y arrendatarios, relativos a la existencia o interpretación del arriendo y al desalojo de los locales y al desahucio, caen ciertamente en el ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16.»
De este modo opina el Sr. Droz, creo que con razón, y en contra de la opinión del Sr. Jenard que preparó el informe sobre el Convenio, que en materia de acciones cuyo único fin sea el pago del alquiler, dichas acciones no se pueden separar del inmueble arrendado. Entre otras consideraciones oportunas, el Sr. Droz alega que, si el arrendatario es condenado, con frecuencia no se podrá pretender siquiera una ejecución internacional -que plantea siempre delicados problemas-. Se podrá también ejecutar directamente la sentencia en los muebles que haya en el local arrendado. Si se permite que la acción para el pago de los alquileres se ejercite en un país que no sea el de la situación del inmueble, el arrendatario, si está domiciliado en el primer país, «no podrá alegar, ante el tribunal de este primer país, una demanda de reconvención en compensación por los gastos realizados para el mantenimiento del inmueble, impuestos por la normativa local y desembolsados por el usuario por cuenta del propietario […] En interés de una buena administración de la justicia deberían aplicarse entonces las disposiciones relativas a la conexión para permitir al Juez al que se recurrió en segundo lugar suspender las actuaciones. Parece infinitamente preferible economizar tiempo y dinero concentrando el conjunto de los problemas en el país de la situación del inmueble.»
En este sentido resolvió el tribunal de primera instancia de Aquisgrán el 24 de octubre de 1975, basándose en que una demanda para el pago de un alquiler puede cuestionar disposiciones del Derecho nacional que se refieren al arrendamiento propiamente dicho. Dicho tribunal opinó que pueden ser determinantes, incluso en lo que se refiere a las demandas de pago del alquiler, las disposiciones del Derecho nacional sobre los arrendamientos relativos al objeto del mismo.
Por el contrario el tribunal de distrito de Amsterdam, en una sentencia de 25 de noviembre de 1975, desestimó una excepción de incompetencia planteada ante él en un litigio relativo al pago de una cantidad reclamada en virtud de una cláusula penal estipulada para el caso de cumplimiento de una condición suspensiva. El inmueble estaba sito en Francia, el demandado residía en los Países Bajos y el tribunal estimó que la acción no se refería a un derecho real inmobiliario.
Añadiré, sobre este punto, una consideración de pura oportunidad: si bien puede efectivamente parecer excesivo obligar a dos litigantes, residentes en el mismo Estado, a acudir al tribunal de un tercer Estado o de otro Estado miembro en cuya jurisdicción está situado el inmueble, cuando la distancia que separa a los litigantes de la sede de este tribunal es considerable, esto no sucede en absoluto en el caso presente, ya que Wuppertal no está mucho más lejos de Arnhem que La Haya.
III.
Incluso si, sobre este primer punto, hubiera una tendencia a decir que corresponde al órgano jurisdiccional nacional resolver sobre si el litigio que se le ha sometido no tiene más que una vaga conexión con el arrendamiento de un inmueble, o si por el contrario la cuestión que le han plan• teado no es separable del problema del arrendamiento del inmueble, el examen del resto de las cuestiones presentadas por el tribunal de casación neerlandés nos induce a pensar lo contrario.
Las cuestiones planteadas bajo el punto 2 por este órgano jurisdiccional permiten, en efecto, delimitar mejor el problema que se la había sometido. Según estas cuestiones parece que el litigio se refiere a un conjunto de obligaciones conexas a un arrendamiento mercantil, a saber, al alquiler que debía abonar directamente, según los términos del pretendido contrato, el arrendatario, del establecimiento mercantil al propietario del local en que se ejercía el comercio, al arrendamiento mercantil propiamente dicho, así como al pago de una indemnización por la clientela o del traspaso.
La acción mediante la que van der Putte reclama a la vez el pago del importe, que él por su parte adeuda al propietario, del importe del arrendamiento mercantil propiamente dicho y de la indemnización por la clientela es mixta: es una acción personal en cuanto tiene por objeto ratificar una obligación de hacer, pero es igualmente una acción real inmobiliaria puesto que trata de ejercitar los derechos que confiere al autor su calidad de arrendador o de poseedor del inmueble.
Además, si se reconociera la existencia de este, contrato -y diré en respuesta a la tercera cuestión que la existencia de una pregunta al respecto es una razón más para reconocer la exclusividad de la competencia en el sentido del número 1 del artículo 16 -dicho contrato debería interpretarse sobre el modelo del arrendamiento mercantil del almacén situado en Wuppertal-Barmen. Ahora bien, el apartado 2 del punto 2o de este contrato escrito dispone que «una copia del contrato de arrendamiento (celebrado entre la compañía de seguros propietaria del local y van der Putte) se une al documento notarial (arrendamiento mercantil que vincula Sanders a van der Putte) y es parte integrante del mismo». De este modo el litigio se refiere también, necesariamente, a este primer arrendamiento del inmueble.
Siempre según este modelo, las partes declararon aplicable a la operación el Derecho alemán (apartado 14 del punto 1o) y acordaron la prórroga de competencia a favor del tribunal de Wuppertal (apartado 14 del punto 2o). Además, originariamente, las partes residían en la República Federal de Alemania y tan sólo más tarde cambiaron de domicilio. Todo, pues, concurre para considerar la competencia del Juez de Wuppertal como la más indicada. Finalmente parece que las autoridades fiscales de Wuppertal-Barmen ordenaron varios embargos por los impuestos adeudados por van der Putte y, sabiendo que Sanders había celebrado un contrato de subarriendo con van der Putte, embargaron créditos que van der Putte poseía contra Sanders tanto por el arrendamiento principal como por el subarriendo.
Lamento entrar en estos detalles, pero me guía la preocupación por proporcionar todos los elementos válidos al Juez nacional. Es claro que es a éste a quien corresponde apreciar si, pese a la formulación empleada por van der Putte en su escrito de demanda, se le ha sometido, como asunto principal, la cuestión de la existencia de un contrato de arrendamiento, en cuyo caso deberá aplicar el artículo 19.
En cuanto a la indemnización por la clientela, aunque se trate de un derecho de propiedad sobre bienes incorporales que por lo tanto tiene carácter mueble y que en consecuencia la acción de que es objeto puede ser calificada de personal, esta acción personal es de naturaleza mixta y presenta un aspecto inmobiliario en la medida en que este derecho se reivindica con ocasión y en aplicación de un arrendamiento de inmuebles; la competencia para conocer del mismo debe, pues, seguir la norma enunciada anteriormente.
IV.
La tercera cuestión planteada por el tribunal de casación neerlandés me confirma en la opinión que acabo de exponer. Esta misma cuestión reconoce que ha existido, en determinado momento del procedimiento, una controversia entre el arrendador demandante y el arrendatario demandado en cuanto a la existencia del arriendo y a la interpretación de sus cláusulas. En el momento de la citación para comparecer instada por van der Putte, el objeto del litigio se refería ante todo al pago de los alquileres y al cumplimiento de los otros compromisos adquiridos con la celebración del arrendamiento. Pero era la existencia misma de éste lo que negaba Sanders; semejante controversia sobre el título del pago es siempre posible, en efecto, en caso de reclamación de cantidad. Ahora bien, una demanda para el pago de los alquileres vencidos se convierte en inmobiliaria cuando se discute el título constitutivo; esto basta para dar un carácter «mixto» al litigio planteado ante el tribunal neerlandés y justificar la aplicación de la norma del número 1 del artículo 16. Esta competencia que es de orden público, incluso en la fase del reconocimiento y de la ejecución, no puede depender tan sólo del comportamiento de las partes en el procedimiento o fuera del mismo.
Por todo ello, propongo al Tribunal de Justicia que declare que:
1)
Por arrendamiento de inmuebles, en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio de 1968, hay que entender especialmente un convenio relativo al arrendamiento de un establecimiento mercantil explotado en un inmueble alquilado, a su vez, a un tercero, por el arrendador.
2)
La exclusividad de la competencia establecida por dicha disposición es válida en particular para una demanda presentada sobre el fundamento de este Convenio y que tenga por finalidad:
—
el pago de la cantidad debida por el arriendo mercantil propiamente dicho,
—
el pago del arriendo que el arrendador adeuda al propietario del inmueble,
—
al pago de la indemnización por la clientela.
3)
El hecho de que el arrendatario haya impugnado en el procedimiento la existencia de dicho convenio no afecta en nada a lo anterior.
( *1 ) Lengua original: francés.

Full & Egal Universal Law Academy