T.C.
D A N I Ş T A Y
İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No : 2021/3416
Karar No : 2022/1330

TEMYİZ EDEN (DAVALILAR) : 1- … Bakanlığı
VEKİLİ: Av. …
2- … Müdürlüğü
VEKİLİ: …
KARŞI TARAF (DAVACI) : …
VEKİLLERİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : Danıştay Onuncu Dairesinin 26/04/2021 tarih ve E:2019/9350, K:2021/1923 sayılı kararının iptale ilişkin kısmının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Davacı tarafından, İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, … Mahallesi, … Yolu Mevkii, … ada, … parselde kayıtlı A Blok 36 nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin dava dışı … Arazi Geliştirme İnş. San. Tic. A.Ş. ile imzalanan "Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi"nin tapuya şerh edilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine yönelik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II (İstanbul) Bölge Müdürlüğünün … tarih ve E.… sayılı işleminin ve bu işlemlerin dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığı) … tarih ve … , 1677 sayılı Genelgesi'nin "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümünün iptali istenilmiştir.
Daire kararının özeti: Danıştay Onuncu Dairesinin 26/04/2021 tarih ve E:2019/9350, K:2021/1923 sayılı kararıyla;
Dava konusu genelge yönünden;
Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrasında, noterde düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verileceği hususunun emredici nitelikte düzenlendiği,
Dava konusu Genelge ile yasada bulunmadığı halde, şerh işleminin "sözleşmede aksine bir hüküm bulunmaması" şartına bağlandığı ve savunmalarda söz konusu değişikliği zorunlu kılan herhangi bir makul neden gösterilmediği,
Bu durumda, dava konusu genelgenin, Yasa'nın yukarıda yer verilen açık hükmüne aykırı olarak düzenlenen ve yasa ile akit taraflardan birine herhangi bir istisnaya yer verilmeden tanınan tapuya şerh verme hakkını kısıtlayan kısmının hukuka aykırı olduğu,
Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine yönelik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğünün … tarih ve E.… sayılı işlemi yönünden;
"Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi"nin tapuya şerh edilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II (İstanbul) Bölge Müdürlüğünün … tarih ve E.… sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davanın görüm ve çözümünün adli yargının görevinde olması nedeniyle, anılan işlemler yönünden davanın görev yönünden reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle … tarih ve … sayılı Genelgenin "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümünde yer alan "Buna göre satış vaadi veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuat çerçevesinde Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir." ibaresinin iptaline, Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işleme karşı yapılan itirazın reddine yönelik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğünün … tarih ve E.… sayılı işlemi bakımından davanın görev yönünden reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idareler tarafından, Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrasında, maddede sayılan sözleşme türlerinin taraflardan birinin talebi ile de tapu siciline şerh verilebileceğinin düzenlendiği, bu düzenlemenin kişisel hakkın tapu siciline şerhi taleplerinin her iki tarafın birlikte talepte bulunması ve bunun için sözleşmede bir şerh anlaşması bulunması kuralının istisnasını oluşturduğu, hukuk kurallarının niteliklerine göre türlere ayrıldığı, emredici kuralların mevzuatta yer alan ve uyulmaları zorunlu olan kurallar olduğu, kişilerin bu kuralları kendi iradeleri ile bertaraf edemeyeceği, yedek hukuk kurallarının ya da tamamlayıcı kurallarının en önemli özelliğinin ise, nihai tarzda bir bağlayıcılıklarının bulunmaması olduğu, başka bir ifade ile kişilerin sözleşme yaparken bunların aksine karar alabilmelerinin mümkün olduğu, dava konusu kuralın dayanağı olan Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrasının emredici değil tamamlayıcı hukuk kuralı niteliğinde olduğu belirtilerek kararın iptale ilişkin kısmının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, Danıştay Onuncu Dairesince verilen kararın iptale ilişkin kısmının usul ve hukuka uygun bulunduğu ve temyiz dilekçesinde öne sürülen nedenlerin, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı belirtilerek temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ … 'İN DÜŞÜNCESİ : Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7. fıkrasında yer alan hükmün getiriliş amacının tarafların sözleşme serbestisini kısıtlamak değil, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin talebi ile de tapuya şerh verilmesine imkan sağlamak olduğu değerlendirilerek, söz konusu hükmü açıklamak üzere çıkarılan ve dayanağı kanunu aşar mahiyette bulunmayan dava konusu düzenlemede hukuka aykırılık, anılan düzenlemenin iptali yolundaki Daire kararında ise hukuki isabet bulunmadığından temyize konu kararın bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosyanın tekemmül ettiği anlaşıldığından davalı idarelerden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, Boğazköy Mahallesi, … Yolu Mevkii, … ada, … parselde kayıtlı … numaralı bağımsız bölümün satışına ilişkin davacı ile dava dışı … Arazi Geliştirme İnş. San. Tic. A.Ş. ile imzalanan "Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi"nin tapuya şerh edilmesi istemiyle Arnavutköy Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğüne yapılan başvurunun reddine karar verilmiş, davacı tarafından bu karara itiraz edilmiş, yapılan itirazın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğünce reddine karar verilmesi üzerine, bu işlemlerin ve bu işlemlerin dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığı) … tarih ve … sayılı Genelgesi'nin "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümünün iptaline karar verilmesi istemiyle temyizen incelenen dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT :
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin yedinci fıkrasında: "Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir." hükmüne yer verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun üçüncü kısmının "Tapu Sicili" başlıklı 2. bölümünde yer alan 997. maddenin dava konusu genelgenin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan halinde:
"Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.
Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.
Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir." kuralına yer verilmiştir.
17/08/2013 tarih ve 28738 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü'nün "Kişisel hakların şerhi için aranacak belgeler" başlıklı 47. maddesinin (c) bendinde: "Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenen sözleşme" kuralına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
İdarenin düzenleme yetkisinin aslında ikincil, türev nitelikte olduğu hususunda duraksama bulunmamaktadır. Anayasa'ya göre, idarenin, düzenleme yetkisini kanunlar çerçevesinde ve kanunlara uygun olarak kullanması gereklidir. Kanunun öngördüğü düzenleme yetkisinin yine kanunda belirtildiği gibi kullanılması, kanun hükmü bir konunun tüzükle düzenlenmesini öngörüyorsa düzenlemenin tüzükle yapılması zorunludur.
Bu açıklamalar ışığında uyuşmazlığa bakıldığında, davalı idarenin dava konusu alandaki düzenleme yetkisinin ve bu yetkinin hukuka uygun olarak kullanılıp kullanılmadığının irdelenmesi gerekmektedir.
Mülkiyet hakkı ve ayni hakların sosyal ve ekonomik hayatta taşıdığı önem dolayısıyla bu haklara ilişkin bilgilerin yer aldığı sicillerin oluşturulması gerekmiş, bu sicilin en doğru ve tarafsız şekilde varlık kazanabilmesi için ise devlet tekelinde olması gerektiği kabul edilmiştir. Bu durumdan hareketle tapu sicili taşınmazlarda aleniyet ve hukuki işlem güvenliğini sağlama görevini üstlenmiştir. Bu anlamda sicile güvenerek iyiniyetle hak iktisap etmiş kişilerin haklarının korunacağı ve ilgisini kanıtlayan herkesin tapu sicilini görebileceği kanunlarla kural altına alınmıştır.
Ayrıca Devlet tarafından üstlenilen tapu sicili tutulması faaliyetinin önemi ve tapu sicilinin doğrudan doğruya vatandaşların haklarını ilgilendirmesi sebebi ile bu sicilin tutulmasından kaynaklanacak zararlardan devletin sorumluluğu, bir kusursuz sorumluluk hali olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde düzenleme altına alınmıştır.
Konunun bu derece önemli olması sebebi ile kanun koyucu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun üçüncü kısmının "Tapu Sicili" başlıklı 2. bölümünde yer alan ve yukarıda metnine yer verilen 997. maddenin dava konusu genelgenin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan halinde tapu sicilinin nasıl tutulacağının herhangi bir alt düzenleme ile değil tüzükle belirleneceğini kurala bağlamıştır.
Anılan yetkiye dayanılarak çıkarılan tüzük ile kişisel hakların şerhi için aranacak belgeler belirlenmiş, bu çerçevede taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için noterce düzenlenen sözleşme sunulması gereken belgeler arasında sayılmış ancak anılan sözleşmeler bakımından başkaca bir düzenlemeye yer verilmemiştir.
Bu durumda, Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin yedinci fıkrasında yer alan "Noterlik Kanununun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir." hükmünün açıklanmasına ihtiyaç duyan idarenin bu düzenlemeyi dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte Tüzüğe hüküm konulması suretiyle yapması gerekirken; kişisel hakka ayni etki kazandıracak bir şerh bakımından genelge ile düzenleme yapmasında hukuka uyarlık görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalı idarelerin temyiz istemlerinin reddine,
2. Danıştay Onuncu Dairesinin temyize konu 26/04/2021 tarih ve E:2019/9350, K:2021/1923 sayılı kararının temyize konu iptale ilişkin kısmının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA,
3. Kesin olarak, 07/04/2022 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.



KARŞI OY
X- Dava konusu 2009/6-1677 sayılı Genelgenin; "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümünde; "(...)Buna göre; Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin mevzuat çerçevesince Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise, şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir.(...)" hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, Noterlik nezdinde tanzim edilerek taraflarca imza altına alınan Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi yönündeki davacı talebinin, Tapu Müdürlüğünce reddedildiği, söz konusu ret işlemine yapılan itirazın da reddedilmesi sonrasında, uygulama işlemlerinin ve dayanağı Genelge hükmünün iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin yedinci fıkrasında, noterde düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraflardan birinin isteği üzerine gayrimenkul siciline şerh verilmesi mümkün kılınmıştır.
Söz konusu hükmün getiriliş amacı, tarafların sözleşme serbestisini kısıtlamak değil, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraflardan birinin talebi ile de tapuya şerh verilmesine imkan sağlamaktır.
Bu sebeple, söz konusu hükmü açıklamak üzere çıkarılan ve dayanağı kanunu aşar mahiyette bulunmayan dava konusu düzenlemede hukuka aykırılık, anılan düzenlemenin iptali yolundaki Daire kararında ise hukuki isabet bulunmadığından temyize konu kararın bozulması gerektiği oyuyla karara katılmıyoruz.





























Full & Egal Universal Law Academy