- Anayasa Mahkemesi 2/77

Anayasa Mahkemesi Olarak Oturum Yapan
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
Mahkeme Heyeti: M.Necati Münir Ertekün, Başkan, Ülfet Emin, Ahmed İzzet, Şakir Sıdkı İlkay ve Sal-ih S. Dayıoğlu.

Anayasa'nın 112. maddesi altında Kıbrıs Türk Federe Devleti Başkanı tarafından yapılan görüş istemi hakkında.
Kıbrıs Türk Federe Devleti Başkanı namına: Kıbrıs Türk Federe Devleti Başsavcısı tara-fından Zaim M. Necatigil.
Kıbrıs Türk Federe Meclisi adına sözlü iddialar ileri sürülmemiştir.

----------

GÖRÜŞ BİLDİRİSİ

Kıbrıs Türk Federe Devleti Başkanı, Kıbrıs Türk Federe Devleti Anayasası'nın 112. maddesine dayanarak Kıbrıs Türk Fed-ere Meclisinin 14 Ocak 1977 tarihli birleşiminde kabul edilerek Anayasa'nın 74. maddesi gereğince yayınlanması için kendisine 18 Ocak 1977 tarihinde gönderilen Konut Kiralarının sınırlandırılması Yasasını, söz konusu Yasanın 2, 4, 7, 9, 11 ve 12. maddeleri-nin Anayasa'ya özellikle Anayasa'nın 5, 7, 27, 31, 33 ve 36. maddelerinin kurallarına veya herhangi bir kuralına aykırı veya ona uygun olup olmadığı konusunda görüşünü bildirmesi için Anayasa Mahkemesi olarak Yüksek Mahkemeye 27 Ocak 1977 tarihinde yollamı-ştır.

Devlet Başkanı adına Başsavcılık tarafından yazılı olarak sunulmuş olan görüş istemine "B" olarak eklenen ayrıntılı lâyihalar Anayasa Mahkemesi olarak Yüksek Mahkemenin aşağıdaki konular hakkında görüşü talep edilmiştir:-
Yasanın 2. maddesi, ve bu -meyanda Yasanın özü Anayasa'nın 5 ile 7. maddelerine aykırı mı?
Yasanın 4. maddesi, Anayasanın eşitlik hakkı ile ilgili 7., sözleşme hakkı ile ilgili 36., ve mahkemeye başvurma hakkı ile ilgili 27. maddelerine veya herhangi birine aykırı mı?
Yasanın 7. mad-desi, Anayasanın 27, 31 ve 36. maddelerine veya herhangi birine ters düşer mi?
Yasanın 9. maddesi, Anayasanın 27. maddesine aykırı mı?
Yasanın 11 ve 12. maddeleri, Anayasanın 27 ve 31. maddelerine uygun mu?

Yüksek Mahkeme, Anayasa Mahkemesi olarak, Ana-yasanın 112. maddesinin (2). fıkrası uyarınca sunulan konuları incelemek amacı ile ve Devlet Başkanı ve Federe Meclis adına ilgili konular hakkında ileri sürülen iddiaları dinlemek için 21 Şubat 1977 tarihinde bir oturum yapmıştır. O gün Kıdemli Savcı Zai-m M. Necatigil Kıbrıs Türk Federe Devleti Başsavcısı tarafından Devlet Başkanı namına iddialarını ileri sürmüştür. Federe Meclis ise, Yüksek Mahkeme Başmukayyitliğine göndermiş olduğu 54/77 sayı ve 17 Şubat 1977 tarihli bir yazı ile bahse konu Yasanın "Kı-brıs Türk Federe Meclisi Genel Kurulunca Anayasa'ya aykırı görülmediği için kabul" edildiğini ve bahse konu Yasanın "Anayasa'ya aykırılığı konusundaki müracaat hakkında Meclis Başkanlığının başka bir mütalâa vermesinin olanak dışı olduğu" görüşünü belirter-ek, Mahkemenin 21 Şubat 1977 tarihinde yer alan oturumunda herhangi bir sözlü iddia ileri sürmemiştir.

Devlet Başkanı tarafından sunulmuş olan konular Anayasa Mahkemesi olarak Yüksek Mahkeme tarafından incelenmiş olup Mahkemenin bu konular hakkındaki gör-üşleri şöyledir:-
Yasanın 2. maddesi:
Yasanın 2. maddesi aynen şöyledir:
"Amaç. 2. Bu Yasa, konut kiracılarının korunması amacını güder."

Bu madde ile ilgili olarak Devlet Başkanı adına ileri sürülen iddialar Başsavcılık tarafından şöyle özetlenmişt-ir:-
"Konut Kiralarının Sınırlandırılması Yasasının 2. maddesi bu Yasanın konut kiracılarının korunması amacını güddüğünü belirtmektedir. Anayasanın 125 ve 126. maddeleri zararlı borçluların korunması ve göçmenlerin esenlendirilmesine dair kurallar koyma-kta, ancak kiracı durumunda olan bir zümrenin korunacağına dair kural koymamaktadır. Anayasanın 5(2) maddesi, kişinin temel hak ve özgürlüklerini sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri Devletin kaldıracağını öngörmektedir. Anayasanın 7. maddesi- yasa önünde eşitlik ilkesini getirmekte, herhangi bir kişi, aile, zümre veya sınıfa ayrıcalık tanınmasını yasaklamaktadır."

Anayasanın 5. maddesinin (2). fıkrası aynen şöyledir:
"(2)Devlet, kişinin temel hak ve özgürlüklerini, kişi huzuru, sosyal a-dalet ve hukuk devleti ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal bütün engelleri kaldırır, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli koşulları hazırlar."

Anayasanın 7. maddesi ise aynen şöyledir:
"Eşitlik.-
Madde 7.
Her Türk yurttaşı hiçbir ayırım gözetilmeksizin, yasa önünde eşittir.
Hiçbir kişi, aile, zümre veya sınıfa ayrıcalık tanınamaz."

Yasanın 2. maddesinin metninden görüleceği gibi bu madde kural koyucu bir madde değildir, ancak söz konusu Yasanı-n amacının ne olduğunu açıklamaktadır. Bu madde kendi başına Anayasa'nın herhangi bir kuralını veya Anayasa tarafından korunan herhangi bir temel hak ve özgürlüğü doğrudan doğruya etkilememektedir. Söz konusu madde ile açıklanan amacın Anayasa'ya veya he-rhangi bir kuralına aykırı olup olmadığı ancak o amacı gerçekleştiren kural koyucu veya esasa ilişkin diğer maddeleri incelendiği zaman saptanabilir. Başka bir deyimle, herhangi bir yasanın açıklanan amacının Anayasa'nın herhangi bir kuralına aykırı olup -olmadığını karara bağlayabilmek için o amacı gerçekleştiren veya tatbik sahasına koyan diğer maddelerinin incelenmesi gerekir. Kural Koyucu ve esasa ilişkin maddelerin Anayasa'ya aykırılık konusu incelenirken elbette o zaman yasanın amacını açıklayan madd-enin yardımı olur. Fakat amacı açıklayan bu gibi bir madde, yasanın diğer maddelerinin amacının veya kanun koyucunun gayesinin ne olduğuna dair bir açıklamadan ileri gitmez. Söz konusu Yasanın diğer maddelerinin Anayasaya aykırılığı konusu incelendiğinde- o maddelerin veya herhangi birinin Anayasanın ilgili kurallara aykırı bulunması halinde kanun koyucunun amacı da o nisbette Anayasaya aykırı olmuş olacaktır.

Yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı Yasanın 2. maddesinin kendi başına Anayasa'nın 5 ve 7. m-addelerine aykırı olduğunu söylemek, kanaatımızca, mümkün değildir.

Yasanın 4. maddesi:
Yasanın 4. maddesi aynen şöyledir:
"Konut ve 4. Bu Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten apartman başlayarak Kıbrıs Türk Federe Devleti dairesine sını-rları içinde ödenebilecek (1) Belediye sınırları içinde bağımsız kira veya herhangi bir noktasından diğer bir konuta bağlantılı olan konut kiraları, bir ay esas alınmak üzere, hiçbir şeki-lde 1250 (Bin İki Yüz Elli) Türk Lirasını aşamaz.
Belediye sınırları içinde konut olarak kullanılacak apartman dairesi kirası, bir ay esas alınmak üzere, hiçbir şekilde 1000 (Bin) Türk Lirasını aşamaz.
Belediye olmayan yerlerdeki konut veya ap-artman kiraları, bir ay esas alınmak üzere, 750 (Yedi Yüz Elli) Türk Lirasını aşamaz. Bu fıkra kurallarının hangi yerleşme merkezlerinde uygulanacağı Bakanlar Kurulunca saptanır.
İnşaatı 21 Aralık 1963 tarihinden önce tamamlanan konutların veya a-partman dairelerinin tavan kirası,
18/1973hale göre, yukarıdaki (1), (2) veya (3). fıkra kurallarına ve 1973 Kira Kontrol (Geçici Hükümler) Kuralı'nın 6. maddenin (2). ve (3). fıkralarına tabi olmak üzere, normal kiraya yüzde yirmi eklenmek suretiyle -elde edilecek miktardan ibarettir.
İnşaatı 21 Aralık 1963 ile 20 Temmuz 1974 tarihleri arasında tamamlanan konutların veya apartman dairelerinin tavan kirası, hale göre, yukarıdaki (1)., (2). veya (3). fıkra kurallarına tabi olmak üzere, ilk kez kiralandık-ları zaman saptanan Kira bedeline yüzde yirmi eklenmek suretiyle elde edilecek miktardan ibarettir.
Bu Yasanın yürürlüğe girdiği tarihte yukarıdaki fıkralarda belirtilen tavan kirasının altında ödenmekte olan kira bedelleri artırılamaz."

Bu madde ile- ilgili olarak Devlet Başkanı adına ileri sürülen iddialar Başsavcılık tarafından şöyle özetlenmiştir:
"Söz konusu Yasanın 4. maddesi konut ve apartman dairesi Kiralarını sınırlamaktadır. Bu madde, Belediye sınırları içindeki konut Kiralarının aylık kira-larının 1250.-T.L'sını, konut olarak Kiralanan apartman dairelerinin aylık kiralarının ise 1000.-T.L.'sını aşmayacağını öngörmektedir. Belediye olmayan yerlerdeki konut veya apartman kiralarının bir ay esas alınmak üzere 750.-T.L.'sını aşmayacağı öngörülm-üştür. Belediye sınırları içerisindeki apartman ve diğer konutların kiraları arasında bir fark gözetilirken, belediye sınırları dışındaki konut ve apartmanlar arasında getirecekleri kira bedeli bakımından fark gözetilmemiştir.

Yasanın bu maddesi, bir çı-rpıda ve kendiliğinden, kira sözleşmelerini etkileyecektir. Yasa, kiraların düzenlenmesi için hiçbir kriter getirmemektedir. Bu sınırlama yasa gücüyle yapılırken bir yandan kiracının maddi durumu dikkate alınmamakta, diğer yandan mal sahibinin durumu düş-ünülmemekte, maliyet, büyüklük, malın bulunduğu yer, malsahibinin vergi ve onarım masrafları hiç dikkate alınmamıştır.

Sözleşme hakkını korumakta olan Anayasanın 36. maddesi (2). fıkrası ile sözleşmelerden doğan hak ve yükümlülüklerin kamu yararı, kamu d-üzeni, sosyal adalet ve ulusal güvenlik gibi nedenlerle yasa ile düzenleneceğini öngörmektedir. Ancak, söz konusu Yasanın 'kamu yararı' amacını gütmediği açıktır çünkü bu amaç sadece kiracı sınıfını dikkate almıştır. "Sosyal adalet" söz konusu değildir, -çünkü Yasa bir sınıf halkın (Kiracının) mal sahibine karşı korunmasını amaç edinmiştir.

Yasal Kira düzenlemelerinin yasada belirtilen kriterler ışığında bağımsız mahkemeler tarafından yapılması Anayasaya uygun olabilir. Ancak hiçbir kriter belirlemeden,- bir çırpıda ve kendiliğinden kiralara tavan getirilmesi Anayasanın vatandaşa tanıdığı mahkemeye başvurma hakkını ortadan kaldırabilir niteliktedir. Anayasanın 27. maddesi fertlerin medenî hak ve yükümlülüklerinin karara bağlanmasının yasa ile kurulan bağ-ımsız mahkemeler tarafından yapılacağını öngörmüştür."

Anayasa'nın 7. maddesinin metni yukarıda verilmiştir. Anayasa'nın 27. maddesi ise aynen şöyledir:-
"Hak Arama Özgürlüğü ve Yasal Yargı Yolu:
Madde 27.
Hiçbir kimse, bu Anayasa ile veya bu Anayasa g-ereğince kendisine gösterilen mahkemeye başvurmak hakkından yoksun bırakılamaz. Her ne ad altında olursa olsun adlî komisyonlar veya istisnaî mahkemeler oluşturulması yasaktır.
Herkes, medenî hak ve yükümlülüklerinin veya kendisine karşı yapılan bir suçla-manın karara bağlanmasında, yasa ile kurulan bağımsız, tarafsız ve yetkili bir mahkeme tarafından, makul bir süre içinde âdil ve açık bir surette davanın dinlenmesi hakkına sahiptir. Karar gerekçeye dayanır ve açık bir oturumda okunur. Ulusal güvenlik, A-nayasal düzen, kamu düzeni, kamu güvenliği veya genel ahlâk yararına olduğu veya küçüklerin çıkarları veya tarafların özel hayatlarının korunması için gerekli olduğu veya mahkemece, yayının adaletin sağlanması için zararlı görüldüğü özel durumlarda, basın -mensupları ve halk, mahkeme
Herkes -
mahkeme önüne çıkarılması nedenlerinin kendisine bildirilmesi,
davasını mahkemeye sunmak ve bunu hazırlamak için gerekli zamana sahip olmak,
delillerini göstermek veya göstertmek veya tanıkların yasaya uygun -olarak sorguya çekilmesini istemek,
(ç)kendi seçtiği bir hukukçu tutmak ve adaletin sağlanması için gerekli görülüyorsa, yasanın gösterdiği şekilde kendisine parasız bir hukukçu atanması,
mahkemede kullanılan dili anlıyamadığı veya konuşamadığı takdirde, -bir tercümanın yardımından parasız yararlanmak,
hakkına sahiptir."
Anayasa'nın 36. maddesi de aynen şöyledir:-
"Sözleşme Hakkı.
Madde 36.
Herkes, Sözleşme hukukunun genel ilkelerince konan koşullar, kısıntılar, sınırlandırmalar ve yürürlükteki yasalara uy-mak kaydıyle, serbestçe sözleşme yapma hakkına sahiptir. Ekonomik bakımdan güçlü kişilerin diğer kişileri istismarı yasa ile önlenir.
Sözleşmelerden doğan hak ve yükümlülükler kamu yararı, kamu düzeni, sosyal adalet ve ulusal güvenlik gibi nedenlerle yasa- ile düzenlenebilir ve kısıtlanabilir."

Söz konusu Yasanın 4. maddesi apartman daireleri ile apartman olmayan konutların kiralarını sınırlandırmaktadır. Belediye sınırları içindeki apartman olmayan konutların aylık kiralarının 1250.-T.L.'sını, konut ol-arak kiralanan apartman dairelerinin aylık kiralarının ise 1000.-T.L.'sını aşmaması öngörülmektedir. Belediye olmayan yerlerdeki tüm konutların aylık kiralarının ise 700.-T.L.'sını aşmaması öngörülmektedir. Belediye sınırları içerisinde apartman ve diğer- konutların kiraları arasında bir fark gözetilirken Belediye sınırları dışındaki konutlar arasında bu bakımdan herhangi bir fark gözetilmemiştir.

(i)Anayasa'nın 7. maddesine aykırılık konusu:
Kanun Koyucu Yasanın 4. maddesi ile konut kiralarına bir tavan- koyarak bunları bu şekilde sınırlandırmakla ve bu sınırlandırma yapılırken konut sahiplerinin açısından herhangi bir kriter veya faktörün dikkate alınmasına olanak vermemekle eşitlik açısından kiracı olan yurttaşlarla mal sahibi olan yurttaşlar arasında b-ir ayrıcalık yapmış olduğu gözükmektedir.
(ii)Anayasa'nın 36. maddesine aykırılık konusu:
Söz konusu Yasanın mevcut kira sözleşmesi ile ilgili esas kuralı 4. madde ile değil de 7. madde ile konmuş olduğundan bunun sözleşme hakkı ile ilgili olan Anayasa'-nın 36. maddesine aykırılık konusu Yasanın 7. maddesi ile birlikte daha sonra incelenecektir.
(iii)Anayasa'nın 27. maddesine aykırılık konusu:
Anayasa'nın 27. maddesi kişinin mahkemeye başvurma hakkını korumaktadır. Yasanın 4. maddesinde bu hakkı direkt o-larak etkileyen herhangi bir kural mevcut değildir. Ancak Yasanın 9. maddesi, mahkemeye başvurma yerine kira konusunda Kaza Kira Takdir Komisyonlarına başvurulmasını öngörmekte ve bu hususta sözü edilen Komisyonlara bazı yetkiler vermektedir. Bu gibi yet-kileri mahkemelerden alıp Kaza Kira Takdir Komisyonuna veren 9. maddenin kurallarının Anayasanın 27. maddesine aykırı olup olmadığı hususu daha sonra 9. madde ile birlikte eleştirilecektir. Bu nedenle 4. maddenin kurallarının Anayasanın 27. maddesine aykı-rı olup olmadığı hususunun burada daha fazla eleştirilmesinin gerekmediği kanısındayız.

Her ne kadar da Yasanın 4. maddesi ile ilgili olarak Devlet Başkanı adına ileri sürülen iddialarda Anayasanın mülkiyet hakkı ile ilgili olan 31. maddesine değinilmemi-ş ve buna Yasanın 7. maddesi ile ilgili iddialarda değinilmişse de kanaatımızca 4. maddenin de Anayasanın 31. maddesine aykırı olup olmadığı hususunun incelenmesi gerekir. Anayasanın 31. maddesi aynen şöyledir:
"Mülkiyet Hakkına Ait Genel Kural:
Madde 31.-
Her Türk yurttaşı, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyle ve yasa ile sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılmasına, kamu güvenliği, genel sağlık, genel ahlâk, kent ve ülke plânlaması veya herhangi bir malvarlığını-n kamu yararı için geliştirilmesi ve faydalı kılınması veya başkalarının haklarının korunması için kesin olarak gerekli kısıntı veya sınırlamalar yasa ile korunabilir.
Malvarlığının ekonomik değerini fiilen azaltan kısıntı ve sınırlandırmalar için derhal t-am bir tazminat ödenir, anlaşmazlık halinde tazminatı hukuk mahkemesi saptar.
Devletin, yeraltı suları, madenler, eski eserler ve yasa ile sahipsiz taşınmaz mal olarak nitelendirilen taşınmaz mallar üzerindeki hakkı saklıdır."
Anayasa'nın 31. maddesinin (-1). fıkrasından görüleceği gibi mülkiyet hakkı "ancak kamu yararı amacıyle ve yasa ile sınırlanabilir." Anayasa'nın 6. maddesi ise genel olarak tüm temel hak ve özgürlüklerin, o hak ve özgürlüklerin, özüne dokunmadan, ancak kamu yararı, kamu düzeni, genel -ahlâk, sosyal adalet, ulusal güvenlik, genel sağlık ve kişilerin can ve mal güvenliğini sağlamak gibi nedenlerle yasalarla kısıtlanabileceğini öngörmektedir. Anayasa'nın gerek 31. maddesi gerekse 6. maddesi mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacı ile ya-sa ile kısıtlanabileceği koşulunu şart koşmaktadır. 31. madde, ilâveten, malvarlığının ekonomik değerini fiilen azaltan kısıntı ve sınırlandırmalar için derhal tam bir tazminat ödenmesini öngörmektedir.

Konutların toplumu çeşitli yönlerden ilgilendiren -büyük önemi olduğu aşikârdır. Konut darlığının bulunduğu ülkelerde Devletçe tedbir alınmadığı takdirde, talebin fazlalığı dolayısıyle kiralar anormal şekilde yükselir ve bu yükseliş istihkak maddelerinin fiyatları üzerinde de etkilerini gösterir ve hayat -pahalılığına sebep olur. Bu gerçek birçok memleketlerde de kabul edilmiş ve kira konusunda çeşitli tedbirler alınmıştır. Hayat pahalılığı toplumda huzursuzluk yaratan bir olaydır. Toplumu buna karşı korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yar-arına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe edilemez. Aynı amaç ile kiraların kontrol altına alınması da kamu yararına olan sebeplerin birisinden sayılabilir. Devletin bu konudaki müdahalesi, mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceğin-i öngören Anayasa'nın 31. maddesinin kapsamına girebilir. Bu sebepler göz önünde tutularak konut darlığı mevcut olduğu ve devam ettiği sürece, kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlamanın, Anayasa'nın 6. maddesi anlamında mülkiye-t hakkının özüne dokunmamak koşulu ile, yapılabileceği ve böyle bir müdahalenin kamu yararına olabileceği görüşündeyiz.

Ancak Devlet Anayasa'nın 31. maddesi ile korunan mülkiyet hakkını "kamu yararı amacıyle" sınırlarken bu "yararın" sadece bir zümre vey-a sınıf için değil de genel olarak kamunun tümü için olması gerekir. Yasanın 4. maddesinde, Devlet Başkanı adına yapılan iddialarda ileri sürüldüğü gibi, tavan koymakla kiralar bir çırpıda kısıtlanırken kiracı ve malsahibinin maddi durumları ve konutun ma-liyet, büyüklük, bulunduğu yer, vergisi ve onarım masrafları dikkate alınmamaktadır. Bu durumun, mal sahipleri yönünden hakkaniyet ve adalet prensipleri ile bağdaşamadığı aşikârdır.

Fiyatlarda görülen yükselişin meşru sınırları aşarak haksız kazançlara -meydan bırakılmaması iktisadi alanın tümünü kapsayan etkili tatbikata gidilmek suretiyle piyasada genel bir fiyat istikrarının sağlanmasına bağlı bulunduğu ve fiyat istikrarına önemli etki yapan unsurlardan birinin de taşınmaz mal sektörü olduğu kabul edil-ebilir. Kira konusu iktisadi hayata etki yapan önemli bir faktör olmakla beraber bunun yalnız başına ele alınması istenen sonuçları sağlamaya etkili olmayabilir. Mal sahiplerinin taşınmaz mallara yatırdıkları sermaye gelirinin Yasanın 4. maddesinde öngör-üldüğü gibi kısıtlanması gelirlerin dağılışında mal sahipleri zararına ve kiracılar yararına bir değişiklik getirmiş olur. Bu sonuç, yurttaşların, haklarda ve yükümlülüklerde eşitlik prensibine tamamıyle aykırıdır. Yasa, kiraların fiyat yükselişlerine gö-re adalete ve iktisadi şartların gereklerine uygun bir şekilde ayarlanmasına elverişli olsaydı, böyle bir sonuç doğmamış olurdu. Yasanın 4. maddesinde öngörülen sınırlamalar, kanaatımızca, daha önce de belirtildiği gibi adalet ve eşitliğe aykırı durumlar -doğuracağı ve bu yüzden malsahibi yurttaşlar arasında huzursuzluk yaratacağı ve diğer yurttaşlar üzerinde de etkilerini göstermekten geri kalmayacağı cihetle, bunların "kamu yararını" sağladığı kabul edilemez.

Türkiye Anayasa Mahkemesinin, kiraların sın-ırlandırılması ile ilgili olarak ve oyçokluğu ile vermiş olduğu 1963/67 sayı ve 26 Mart 1963 günlü karardan aşağıdaki kısmı iktibas etmeyi faydalı buluyoruz (AMKD sayı 1, s.151-152 ve 152-154):-
"Gayrimenkullerin, mesken ve iş yeri olarak çeşitli yönlerde-n toplumu ilgilendiren büyük önemi vardır. Bu yönlerden birisi de iktisadi alandır. Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde, Devletçe tedbir alınmadığı takdirde, talebin fazlalığı dolayısıyle kiralar anormal şekilde yükselir. Bu yükseliş is-tihkak maddelerinin fiyatları üzerinde de etkilerini gösterir ve hayat pahalılığına sebep olur. Bu gerçek birçok yabancı memleketlerde de kabul edilmiş ve kira konusunda çeşitli tedbirler alınmıştır. Memleketimizde de ilk defa Millî Korunma Kanununda yer- alan 30. madde ile kiralar dondurulmuş, sonradan bu maddenin ihtiyacı karşılayamadığı görülerek değişiklikler yapılmış ve son olarak 1/6/1955 gününde yürürlüğe giren 6570 sayılı kanun kabul edilmiştir. Hayat pahalılığı, toplumda huzursuzluk yaratan bir o-laydır. Toplumu buna karşı korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe edilemez. Aynı amaçla, kiraların kontrol altına alınması da kamu yararına olan tedbirler cümlesinden sayılmak icabeder. Devletin -bu konudaki müdahalesi, mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlanabileceği öngören Anayasa'nın 36'ıncı maddesinin kapsamına girer. Bu sebepler gözönünde tutularak, memleketimizde gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece, kanun koyucunun, kira konusu-nu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlama yapmasının, mülkiyet hakkının özüne, dokunmamak şartı ile, caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır."

............................................................
-
Kiraların bu suretle dondurulmasına karşılık, 12/5/1953 gününden sonra iktisadi şartlar önemli derecede değişmiştir. Bu arada inşaat maliyetleri, bakım ve idare giderleri çok artmış Türk parasının kıymeti Hükûmetçe alınan kararlarla düşürülmüş, gerek bu- kararların ve gerekse çeşitli diğer sebeplerin etkisi altında eşya fiyatları yükselmiş, bina vergilerine de Devletçe zamlar yapılmıştır.

Bunun sonucu olarak 12/5/1953 günü ile bugünün konjektörleri arasında büyük bir fark hasıl olmuş ve bu durum, toplum-da huzursuzluk yaratmıştır. 1954 yılı sonlarında hazırlanan, 6570 sayılı kanun tasarısının gerekçesinde de bu huzursuzluğa işaret edilmiş ve İkinci Dünya Savaşının doğurduğu iktisadi sarsıntıların artık sona ereceği kanaatı ile bütün iktisadi alanlarda ol-duğu gibi kira alanında da tam bir serbestliğe eğilim gösterilerek 6084 sayılı kanunla konutlardan gayri yerlerde 1/1/1955 ve konutlarda 1/6/1955 tarihlerinden itibaren mutlak bir kira serbestliği kabul edilmiş ise de, memlekette baş gösteren yeni fiyat da-lgalanmaları karşısında 6084 sayılı kanunun uygulanmasına gidilmesinin büyük sakıncalar doğuracağı anlaşıldığı belirtildikten sonra, mal sahiplerinin tasarruf serbestliğine riayetle beraber kiracıları da makul şekilde koruyacak bir intikal devresi yaratılm-asının düşünüldüğü ve bu amaçla yeni tasarının hazırlandığı açıklanmıştır. Bu tasarıda bazı kayıt ve şartlarla günün serbest kira emsaline göre kiraların tesbiti esası kabul edilmiş, fakat geçici encümen halen memlekette bir gayrimenkul buhranının devam e-ttiği ve kiralar ile tahliye sebeplerinin tahdidi rejiminin terkedilmesinin büyük buhranlar yaratacağı gerekçesi ile teklif olunan esası kabul etmemiştir. Hükûmetin bu teklifinden sonra sekiz yıldan fazla bir zaman geçmiş, arada fiyatlar daha da artmış ve- iktisadi şartlar yeniden değişmiştir. Hal böyle iken benimsenmiş olan Mayıs 1953 Kira rayici esası devam etmektedir. Bu durumun, gayrimenkul sahipleri yönünden hakkaniyet ve adalet prensipleri ile bağdaşamayacağı aşikârdır.

Öte yandan gene sözü geçen -tasarı gerekçesinde, fiyatlarda görülen yükselişin meşru sınırları aşarak haksız kazançlara ve ihtikâra meydan bırakılmaması için Hükümetçe muhtelif tedbirlere başvurulduğu, bu tedbirlerin olumlu sonuçlar vermesinin, iktisadi alanın tamamını kapsayan, mües-sir tatbikata gidilmek suretiyle piyasada genel bir fiyat istikrarının sağlanmasına bağlı bulunduğu ve fiyat istikrarına en önemli etki yapan unsurlardan birinin ve belki de başlıcasının gayrimenkul sektörü olduğu ifade edilmiştir. Bu gerekçeye göre kira -konusu, iktisadi hayata etki yapan önemli bir faktör olmakla beraber bunun yalnız başına ele alınması, istenen sonuçları sağlamaya yetmemektedir. Hal böyle iken diğer sektörlerde, Devletçe alınmış olan tedbirler ve yapılan sınırlamalar kaldırılmış, bu sur-etle daha geniş kazanç imkânları sağlanmış, buna karşılık mülk sahiplerinin gayrimenkullere yatırdıkları sermaye gelirlerinin değişmez kalması gibi bir durum hasıl olmuştur. Bu durum, gelirlerin dağılışında, mal sahipleri zararına ve kiracılar yararına bi-r değişiklik doğurmuştur. Bu sonuç yurttaşların, haklarda ve yükümlülüklerde eşitliği prensibine tamamıyle aykırıdır. Kanunun, kiraların da fiyat yükselişlerine göre adalete ve iktisadi şartların gereklerine uygun bir şekilde ayarlanmasına elverişli olsa- idi, böyle bir sonuç doğmamış olurdu.

Burada şu yönü de belirtmek yerinde olur. Geçici encümen raporunda yazılı olduğu üzere, gayrimenkul darlığı, kira paralarının ve tahliye sebeplerinin sınırlanması rejiminin kaldırılmaması için makul bir sebep olara-k kabul edilebilirse de bu sebep, gayrimenkul sahiplerinin menfaatlerini de koruyan tedbirler alınmasına engel sayılamaz.

Üzerinde durulması gereken diğer bir nokta da kiraların takdiri konusunda kanunun koyduğu usuldur. Büyük bir yurttaş kitlesini ilgi-lendiren ve mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayan bu konuda, belediye encümenlerine verilen takdir ve yetkisinin açık ve kesin ölçülerle sınırlanması gerekir. Kanunun koyduğu ölçünün ise bu nitelikte olduğu kabul edilemez. Gerçekten 2. ve 3. maddel-erde, kiraları belli olmayan gayrimenkullerin kiralarının bulundukları mahal veya semtteki mümasillerine göre takdir olunması öngörülmüştür. Mümasil gayrimankulü bulmak her zaman mümkün olmadığı gibi mümasil gayrimenkulün kirası da çeşitli sebeplerle düşü-k veya yüksek tutulmuş olabilir. Bu yüzden kira takdir edilirken çok defa yanlış mukayeseler yapılmakta ve doğru olmayan sonuçlara varılmaktadır.

6570 sayılı kanunun 2'nci ve 3'üncü maddelerinde öngörülen sınırlamalar, yukarıda belirtildiği gibi, adalet-e ve eşitliğe aykırı durumlar doğurduğu ve bu yüzden gayrimenkul sahibi yurttaşlar arasında huzursuzluk yarattığı ve huzursuzluk, diğer yurttaşlar üzerinde de etkilerini göstermekten geri kalmadığı cihetle, bunların artık kamu yararını sağladıkları kabul e-dilemez.

Öte yandan bu sınırlamalarla kiralar dondurulmuş olduğundan gayrimenkul sahiplerinin gelirlerini, değişen şartlara göre ayarlamak imkânı önlenmiş bulunmakta ve bunların elde ettikleri gelirler, diğer sektörlerdeki kazançların çok altında kalmakt-adır. Ayrıca, bu şekilde donduru